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臺灣臺中地方法院民事判決 97年度簡上字第282號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被上訴人 己○○
丙○○○
兼上二人共同
訴訟代理人 戊○○
111弄12號
被上訴人 庚○○
巷29號
丁○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年9月16日臺灣臺中地方法院豐原簡易庭97年豐簡字第213號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國98年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣陸仟壹佰貳拾元由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張略以：坐落台中縣大雅鄉○○○段第18-11地號土地為上訴人所有，惟坐落其上如附圖所示之未辦保存登記建物：門牌號碼為台中縣大雅鄉○○路169號（占用18-11 號土地面積64平方公尺；
下稱系爭建物），係訴外人黃秋城（已歿）起造，現為黃秋城之繼承人即被上訴人等5人所占用。
上訴人雖曾與黃秋城於民國66年4月18日簽訂合約書（下稱系爭合約），約定：「甲方乙○○、乙方黃秋城先生。
甲方對台中地院標得大雅鄉○○○段18之1號（建）0.0338公頃土地，乙方侵占甲方土地部分有房屋。
一、被乙方侵占部分土地，交換地上菓樹為條件。
二、廁所拆除還地給甲方。
三、界境為房屋石基礎及磚基礎為界址。
侵占土地分割時一切稅金費用由乙方負責。」
等事項。
然因可歸責於黃秋城之事由，即被上訴人等陸續將地上建物擴建，從41.9平方公尺之面積，大幅度增加為183平方公尺；
建物從原有之土造改為磚石造，又將果樹鋸除及將果樹充當柱子搭建成涼亭，甚將土地圍起來，拒絕上訴人進入使用，而未能履行約定事項，上訴人已分別於96年11月29日以台中大全街郵局第1265號存證信函、96年12月4日以台中大全郵局第1285號存證信函解除系爭合約，並限期請被上訴人拆除擴建之地上物與圍籬，並回復果樹原狀，被上訴人等均置之不理。
上訴人既已解除系爭合約，則被上訴人因繼承而取得之上開系爭建物，即已無合法權源占有上訴人所有18-11地號土地。
又依民法第179條規定，無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。
被上訴人既已無合法權源使用18-11地號土地，而獲有相當於租金之利益，自應賠償上訴人之損失【以每平方公尺新台幣（下同）4,100元計算，則每月租金應為2,187元，計算式：4100×64×10%÷12 ＝2187】。
為此，爰依民法第767條、第179條之規定，訴請判決：㈠被上訴人應將坐落於台中縣大雅鄉○○○段18-11 地號土地上如附圖所示64平方公尺之地上物拆除。
被上訴人並應將上開土地返還上訴人。
㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月賠償上訴人2,187元整。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人答辯略以：㈠系爭建物係被上訴人之被繼承人黃秋城於47年1月間所建造，當時基地為台中縣大雅鄉○○○段18-1號，65年11月25日經債權人林傳興查封，而於66年2月9日由上訴人拍定取得基地所有權。
上訴人取得18-1號土地所有權後，與18-1號地上系爭房屋所有人黃秋城，於66年4月18日簽訂系爭合約書，內容記載：「甲方乙○○、乙方黃秋城先生。
甲方對台中地院標得大雅鄉○○○段18之1號（建）0.0338公頃土地，乙方侵占甲方土地部份有房屋。
一、被乙方侵占部份土地，交換地上菓樹為條件。
二、廁所拆除還地給甲方。
三、界境為房屋石基礎及磚基礎為界址，侵占土地分割時一切稅金費用由乙方負責。」
等情，上訴人對此事實亦不爭執，上訴人並亦占有果樹收益。
嗣上訴人雖於66年9月17日，將系爭建物所占用之基地範圍64平方公尺分割為同段18-11號，惟上訴人竟不履行系爭合約約定辦理土地過戶事宜。
被上訴人己○○曾於68年2月6日自豐原郵局寄發第3157號存證信函給上訴人表示：「乙○○先生你好：關於你和家父在民國66年國曆4月18日在敝舍簽定合約書乙份。
但你都未照合約書約定條件過戶給家父，而且你又在同年6月12日到敝舍，向敝人己○○言明過戶，詐取現款新台幣肆佰元整。
到今年68年近2年，屢經敝人數次邀請你出面過戶，但你都不理睬。
希望乙○○先生你在1個月內出面作妥善解決希望勿再拖延為荷。
且你我都各有合約書乙份為證。
此預祝愉快」，此事實在鈞院95 年度簡上字第183號事件均有資料可查。
㈡66年4月18日簽訂系爭合約時，系爭建物即以房屋磚造為基礎，當時即已確認建物占用上訴人土地部分為64平方公尺，並無擴建。
而且，上訴人於66年6月12日即已向被上訴人己○○索取過戶費用400元，但上訴人竟始終拖延未辦理過戶，僅辦理土地分割，分割後都是登記在上訴人父子名下。
至於果樹部分，當時就已經交付予上訴人，如果沒有交付果樹，就沒有簽立系爭合約。
雖果樹有一些被鋸除，但與被上訴人無關，係第三人張榮福鋸除的。
涼亭有部分利用果樹為柱子，這在土地交換時已經是既存事實。
至於上訴人指稱土地被圍起來部分，並不是被上訴人所圍的。
上訴人指稱其出入口遭鐵皮圍起來之部分，是同段18-44、14-46地號土地，但這部分土地是第三人標得之土地，這也是第三人自己圍起來的，被上訴人並無任何違約情事。
㈢上訴人違反誠信原則，並濫用權利，先利用其子甲○○提起鈞院94年度豐簡字第574號、95年度簡上字第183號、96年度再易字第3號請求拆屋交地，已經敗訴確定，茲又藉口以台中大全郵局第1265號、1285號存證信函解除云云，均屬權利濫用、違反誠信及違約，依法不應受法律之保護。
㈣上訴人既然與被上訴人之被繼承人黃秋城簽定系爭合約，同意以房屋基地與果樹交換作為互易條件，自應受合約拘束，被上訴人依法得承受系爭合約之權利。
㈤另外，本事件因系爭建物、基地原同屬黃秋城所有，上訴人只因拍賣取得土地，已如前述，則依據最高法院48年台上字第1457號判例意旨暨民法第425條之1第1項之規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。」
，被上訴人依繼承法理亦承受此權利。
是以，上訴人起訴訴請拆屋交地及相當金額之損害賠償，均無依據。
㈥答辯聲明：⑴駁回上訴人之訴。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原審斟酌全辯論意旨，判決上訴人之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人不服，提起本件上訴，補稱：㈠從台中縣稅捐稽徵處80年3月8日所出具之房屋稅籍證明書所載，稅籍編號00000000000號納稅義務人為黃秋城，房屋構造為土造，面積為41.9平方公尺。
而上訴人與黃秋城係於66年4月18日簽訂系爭合約，是以台中縣稅捐稽徵處核給黃秋城之時間為80年3月8日，距離系爭合約之簽訂日已12年之久! 房屋所占用面積為41.9平方公尺。
及至前審囑託台中縣雅潭地政事務所實測被上訴人之地上物占用訟爭土地之範圍面積始測出總計為183平方公尺（其中主體建物部分為占用大雅鄉○○○段18-11地號64平方公尺，此面積比41.9增加了22.1平方公尺之多!），因此原審對被上訴人違反合約之事實未予認清而有所誤解。
㈡原審誤判果樹應於簽約66年4月18日合約書時，即已點交給上訴人之謬論! 首先，上訴人住所在台中縣東勢鎮○○里○○街24號，訟爭土地坐落在台中縣大雅鄉，由於被上訴人先前在訟爭土地前之18-40、205-36兩筆土地空地上擅自搭建違章建築物，繼而仍經營昀盈早餐店，上訴人連進入土地都有困難，如何可能占有使用應歸屬上訴人之果樹？況且被上訴人未曾中斷占有使用房屋（果樹為被上訴人搭配成涼亭，並鋸斷部分果樹，用木板、鉛皮等物將18-11地號土地之唯一對外出入口封死），在此客觀情形下，原審以違反事實及經驗法則之臆測之詞，推定黃秋城應已點交果樹予上訴人，實有違誤。
㈢民法第425條之1為88年4月21 日所增訂，依據債篇施行法第1條規定，原審引用上開條文違反法律不溯既往原則。
㈣甚且，民法第425條之1僅推定土地受讓人與房屋受讓人間有租賃關係，並非視為有租賃關係，原審於此亦有誤會。
㈤由於被上訴人有違反系爭合約之事實，而上訴人業已於96年11月29日、96年12月4日以存證信函限期被上訴人拆除在18-11地號擴建之地上物與圍籬並恢復果樹原狀，並表達若不履行，將解除契約。
系爭合約既經上訴人合法解除，被上訴人即屬無權占有，是故，上訴人訴請拆屋還地及賠償相當於租金之損害，即為適法等語；
並聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落於台中縣大雅鄉○○○段18-11地號土地上如附圖所示64平方公尺之地上物拆除。
被上訴人並應將上開土地返還上訴人。
㈢被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月賠償上訴人2,187元整。
㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
被上訴人則補充答辯稱：房屋面積與實測不符，係因年代久遠之早期建築普遍均有稅籍不符之情形，況且土造房舍免稅，地政單位可能疏於重測修正，此有分割證明可證；
另系爭建物為黃秋城所有，當時全戶人口共七人，原15坪之面積應為自始不正確之登載，早期（民國47年）農舍興建，並無建照之申請，稅籍與實際面積有誤差為普遍現象，66年9月17日之分割證明上載為64平方公尺，與爭訟坪數不盡相同，無法證明被上訴人有侵權擴大占用之違約情形；
被上訴人經營早餐店所占用之面積，為向國有財產局承租之土地，此與18-11地號土地無關；
拍賣當時系爭建物並沒有拍賣，因為能力不足才繼續居住在破屋內，並無擴建之必要；
黃秋城所簽果樹交換房屋土地合約，因被上訴人不懂法律錯過追訴期限，但系爭合約存在的事實，有交換合約為證，非被上訴人與上訴人間之行為，上訴人未履行合約，違反誠實信用原則等語；
並聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造經本院試行整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項：⑴台中縣大雅鄉○○○段18-1地號土地暨其上大雅鄉○○路169號未辦第一次所有權登記建物（即系爭建物），原均為被上訴人之被繼承人黃秋城（67.10.28歿）所有。
⑵台中縣大雅鄉○○○段18-1地號土地為上訴人於66年2月9日經由法院拍賣取得，並於66年9月17日分割出同段18-11地號土地，面積為64平方公尺。
⑶系爭建物為黃秋城於47年間所建造，占有上訴人18-11 地號土地，面積為64平方公尺。
黃秋城逝世後，系爭建物由被上訴人繼承取得。
⑷上訴人曾與黃秋城於66年4月18日簽訂系爭合約。
㈡本件爭執事項(要點)在於：⑴若無系爭合約，被上訴人所有系爭建物是否有權使用上訴人所有18-11地號土地？⑵被上訴人就系爭建物占用18-11地號土地面積，是否由原41.9平方公尺擴建為64平方公尺？被上訴人是否將系爭合約所指之果樹鋸除，充當柱子搭建成涼亭，並將土地圍起來，拒絕上訴人進入？⑶上訴人主張被上訴人有前述⑵之事由，違反系爭合約，其已於96年11月29日及同年12月4 日寄發存證信函解除系爭合約，故得依民法第767條請求被上訴人拆除系爭建物占用18-11 地號土地部分，將18-11 地號土地返還上訴人，暨依民法第179條規定請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付上訴人2,187 元不當得利，是否有理由？
五、法院之判斷：㈠查台中縣大雅鄉○○○段第18-1地號土地及其上之系爭建物，原皆為黃秋城所有，該18-1地號土地嗣由上訴人於66年2月9日經由法院拍賣取得所有權，上訴人並於66年9月17日將該土地分割出同段第18-11地號土地，面積為64平方公尺，系爭建物即坐落在18-11地號土地上，上訴人於66年4月18日與黃秋城達成協議，以地上果樹為條件，交換系爭建物占用之土地，並簽訂系爭合約書，嗣黃秋城死亡後，系爭建物改由黃秋城之繼承人即被上訴人繼承並占有、使用之事實，為兩造所不爭執，且有上訴人提出之地籍圖謄本及土地登記謄本附卷為證，並經原審會同兩造及台中縣雅潭地政事務測量人員勘驗現場，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑，堪信為真實。
㈡按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有48年台上字第1475號判例可資參照。
此一判例目的在調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物，不因其所占用之基地移轉他人而成為無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建築物之利用關係。
又此處所謂「出賣」，解釋上包括法院強制執行之拍賣在內。
查本件系爭建物及其坐落之原地號18-1地號土地，本同屬黃秋城所有，嗣18-1地號土地因故遭債權人聲請法院強制拍賣，並由上訴人拍定取得該土地所有權，致系爭建物與18-1地號土地分屬黃秋城及上訴人所有，已如上述。
次查，上訴人於66年2月9日取得18-1地號土地所有權後，旋於66年4月18日與黃秋城簽定系爭合約，同意以系爭建物占用之土地，交換黃秋城於18-1地號土地之果樹，上訴人嗣並將系爭建物占用部分自18-1地號土地再分割出18-11地號土地，足證上訴人於簽訂系爭合約時，本即有同意黃秋城繼續使用系爭建物所占用之基地之真意。
揆諸上述最高法院48年台上字第1475號判例意旨，應推斷黃秋城所有之系爭建物得有權繼續占用18-11地號土地。
又被上訴人既均為黃秋城之繼承人，其等繼承取得系爭建物所有權後，依法自得繼承黃秋城之法律上地位而繼續占用18-11地號土地，要無疑義。
至上訴人主張：民法第425條之1為88年4月21日所增訂，依據債篇施行法第1條規定，原審引用上開條文違反法律不溯既往原則一事，並不影響被上訴人得有權繼續占用18-11地號土地之法律效果。
㈢上訴人雖主張：依台中縣稅捐稽徵處80年3月8日所出具之房屋稅籍證明書所載，系爭建物之面積僅為41.9平方公尺，而原審囑託台中縣雅潭地政事務所實測占用18-11地號土地則為64平方公尺，面積增加了22.1平方公尺，被上訴人違約擴建，顯然違反系爭合約云云。
惟查，上訴人於66年2月9日經拍賣取得18-1地號土地，並於66年9月17日分割出同段18-11地號土地，面積為64平方公尺。
徵諸上訴人係因系爭建物占用原18-1地號土地，為履行系爭合約，始分割出18-11地號土地之事實，堪認系爭建物占用18-11地號土地之面積，於18-11地號土地分割時即為64平方公尺。
若當時系爭建物面積僅41.9平方公尺，則上訴人僅需同意分割41.9平方公尺為18-11地號土地即可，何需分割達64平方公尺。
參以，一般稅捐稽徵單位於認定應核課之建物面積時，並未如地政機關以精密儀器於現場確實丈量，是房屋稅籍證明書上所載之房屋面積與地政機關複丈成果有所落差，事屬常有，尚不足以據此即謂被上訴人確有違約擴建系爭建物情事。
㈣上訴人復主張：原審誤判果樹於簽約66年4月18日合約書時，即已點交給上訴人，且果樹遭被上訴人鋸除並於其上搭建涼亭，被上訴人顯然違反系爭合約內容云云。
然查，上訴人既已自18-1地號土地分割出18-11地號土地，且上訴人亦自承已收取被上訴人之被繼承人黃秋城400元（參閱原審卷第100頁97年6月5日言詞辯論筆錄），按常理推斷，若非用以交換系爭建物占用土地之果樹已交付上訴人占有管理，上訴人方面豈有需要配合辦理分割土地？其次，上訴人所指「鋸除果樹部分枝幹所搭成之涼亭」部分，經原審囑託台中縣雅潭地政事務所派員複丈結果，係坐落在上訴人所有分割後之18-1地號土地內。
而18-1地號土地並非被上訴人所占用，上訴人如主張被上訴人侵入其所有18-1地號土地鋸除果樹，依民事訴訟法第277條前段之規定，上訴人就其主張有利於己之事實，自應負舉證責任，乃上訴人迄未提出任何積極證據以實其說，則上訴人此部分主張即屬無據。
㈤綜上所述，上訴人主張其已解除系爭合約，被上訴人所有之系爭建物，無合法權源占有使用其所有18-11地號土地，為不足採。
被上訴人抗辯其等為有權占用，堪以採信。
從而，上訴人主張本於民法所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被上訴人拆除系爭建物，返還18-11地號土地，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月給付2,187元之不當得利，為無理由，不應准許；
其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈥至上訴人陳稱：被上訴人將其所有之土地以鉛皮等物圍起來，致其無法出入18-1地號土地，而有違反系爭合約情事乙節。
被上訴人則辯稱：其等圍起來的部分係國有財產地，即同段18-40及18-45地號土地，至於出入口被圍起來之部分係同段18-44及14-46地號土地，是標得該土地之第三人所圍等語，並於原審庭呈財政部國有財產局中區辦事處函影本為憑。
因此，上訴人指稱被上訴人以鉛皮等物將其18-1地號土地圍起來，而有違約情事，應屬誤會。
而且，上訴人此部分主張之事實與系爭合約內容無涉，亦無關乎被上訴人得否占用18-11地號土地。
上訴人聲請傳喚證人吳明揚、侯慶乾、涂天倫、吳明權、劉龍洲等人，無非欲證明18-1地號土地遭圍籬圍起來，上訴人無法出入18-1地號土地之事實，本院認無傳訊之必要。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法於判決結果已無影響，無一一論述之必要，並此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭佳瑛
法 官 陳文燦
上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
書記官 林玉門
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