臺灣臺中地方法院民事-TCDV,97,訴,760,20090105,1

臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第760號
原 告 丁 ○
訴訟代理人 乙○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國97年12月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、兩造爭執要旨及事實：

一、原告主張：原告於民國94年9月10日受被告之要約而洽商被告所經營坐落臺中市○區○○路577之5、6、7號1樓（下稱系爭房屋）之家庭式卡拉OK之有關轉讓相關事宜，經被告保證該區為商業區，可為商業經營後，而同意受讓該卡拉OK之經營權，並承租該建物，雙方約定頂讓金為新台幣（下同）24 萬元，另約租金為每月2萬元，押租金為6萬元，租期自94年9月15日起至96年9月14日為止，共2年，原告分別於同年9月10日、15日、同年10月15日、同年11月15日各給付10萬元、10萬元、2萬元、2萬元，另訂約後並依約給付押租金及租金，詎料，95年3月間，臺中市政府都市發展局進行建築物公共安全構造及設備檢查時，發現系爭房屋之構造及設備及室內裝修材料不符合規定，並擅自變更使用，嚴重影響治安及公共安全要求改進，被告卻以所有權人身份向臺中市政府都市發展局聲請斷水斷電，導致原告無法繼續營業，本件因被告蓄意隱瞞系爭建物擅自變更使用之事實，並向原告保證該處得為卡拉OK之商業使用，致原告陷於錯誤，係屬可歸責於原告之事由而導致給付不能，且此瑕疵係屬無從補正，且被告所為詐欺侵權行為，原告自得合併請求所受損害及所失利益。

茲就原告信賴被告而支出之費用共有：⒈設置招牌費用13,000元、⒉擴充音響容量費用28,000元、⒊支出水電燈光費用9,180元、⒊員工遣散費4萬元等，另請求支出頂讓金24萬元、已付租金卻無法使用之損害11,333元（原告已支出至95年4月15日，然實際上僅營業至95年3月29日，共溢付17日，故應為20000X17/30= 11333）、剩餘租期無法營業之損失1,575,000元（即95年3月30日起至96年9月14日為止，每月以9萬元計算之營業收入計算，共為1,575,000元），另本件於臺中市政府停止使用而無法使用，租賃關係於此時即告消滅，被告應返還6萬元之押租金，縱令租賃關係並未因此消滅，租賃期間業已到期，原告亦得請求返還押租金，以上合計共為1,976,513元等語。

並聲明：⑴被告應給付原告1,976,513元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：被告係將原來房客所遺留之設備頂讓與原告，訂租約時僅單純提供房屋，並非提供得營業之狀態，是原告承租房屋後無法營業，並無法歸責於被告，且被告有告知原告應先聲請營利事業登記證始得營業。

兩造租約所約定之頂讓金係指被告將生財器具、裝潢或設備等有形動產折舊出賣與原告，並考量原告出租之房屋地點、環境狀況佳及人潮為客源不斷等無形因素而定，與原告因無法營業所失之營利利益無關等語。

並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、得心證之理由：

一、查本件兩造94年9月10日簽訂租賃契約，係由原告訴訟代理人乙○○出面與原告約定承租系爭房屋，同時受讓經營卡拉OK內之設備，約定頂讓金為24萬元，租金每月為2萬元，押租金為6萬元，租期自94年9月15日起至96年9月14日為止，共2 年，其後於95年3月22日經臺中市政府都市發展局以上開房屋之構造及設備及室內裝修材料不符合規定，並擅自變更使用（非防火區劃分間牆擅自變更或改造，三戶合併成一戶及無使用許可，而設置廣告排、塔、裝飾塔等情），嚴重影響治安及公共安全要求，定於95年3月30日依法停止建築物供水供電，及強制拆除等處分等事實，業經原告提出租賃契約書、臺中市政府建築物公共安全之構造及設備檢查記錄表及函文等為證，並為被告所不爭執，可信為真。

二、次查，觀諸前開租賃契約書內容，雖於契約條文最後附記：「PS頂讓金為二十二萬元整，謹訂於94年9月15日前支付」等語，對於使用目的上並無積極約定，僅於契約書10條消極約定：「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」等語。

又查，系爭房屋分別為坐落臺中是北區○村段10356、10357、10358建號，雖於土地登記謄本之主要用途記載為：商業用，然依照使用執照所在建物用途僅為住宅，此業經原告提出系爭房屋之使用執照為證，並可參酌本院所調閱臺灣臺中地方法院檢察署96年度偵續字第150號卷宗第10頁至42頁可稽。

原告主張被告於訂約時保證該區為商業區，可為商業經營後，其而同意受讓該卡拉OK之經營權，並承租該建物等語，惟經被告否認，經查，證人王素蘭於97年8月12日固到庭結證稱：當時是丁○看到乙○○沒有工作，乙○○又看到有卡拉OK店要出租，因丁○找他合夥，我與乙○○看到被告招租卡拉OK的廣告，就去看現場，之後乙○○與丁○聯絡後，再一起去找被告，我們當時要頂讓店很簡單，以當場店內的東西都有了，價格談好就成交。

當時乙○○有問被告說是否可以經營卡拉OK店，被告說這是商業區，才同意頂讓這個店等語，惟證人王素蘭於同年10月1日本院刑事庭審理卻證稱：我帶乙○○去前開建物看時，只知道有卡拉OK要頂讓給別人，乙○○他們怎麼說我不知道；

我並無聽到戊○○說這是商業區或是商業用途的話，只知道可以做卡拉OK；

因只是單純要頂讓該店，我問乙○○是否有喜歡，且都是由乙○○與被告接觸，我並不了解戊○○當時是怎麼說可以做卡拉OK；

乙○○、丁○簽約時，他們講話我並無注意聽，且他們聊得過程中我並不了解等語（見本院97年度易字第1769號刑事卷126頁）。

本院審酌證人王素蘭二次所為證詞，然參酌其第二次所述提及其並未注意聽及無法分辦被告所為究為商業區或是商業用途乙節，應認所先前所證稱被告有稱係商業區等語，應非可採。

復查，證人甲○○到庭證稱：「被告有提到這個店面可以做商業使用，可以申請一般牌照，但是他沒有說這個店面是在商業區」、「乙○○說他不需要申請牌照，他的女朋友開的店要提供場所給員工娛樂之用，所以不需要聲請執照，乙○○簽約時，並沒有說要對外營業」等語，足見兩造簽約時並未以系爭房屋位於商業區而得營業為契約內容至為明顯，是原告之主張尚難採信。

三、續查，本件原告所承租之系爭房屋經臺中市政府都市發展於95 年3月22日進行建築物公共安全之構造及設備檢查時，業查明其原核准類組為G類，組別為G-3，而檢查當時之現況使用類組為B，組別為B-1，此亦可參照有原告提出之前揭紀錄表可知，而依照建築物使用類組及變更使用辦法（93年9月14 日修正）第2條之規定，G類為辦公、服務類，其定義為供商談、接洽、處理一般事物或一般門診、零售、日常服務之場所，而為G-3組別之定義則為供一般門診、零售、日常服務之場所，另B類為商業類，其定義為供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所，而為B-1組別之定義則為供娛樂消費之場所，又參照同辦法第3條之規定：建築物變更使用類組時，除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使用項目規定外，並應依建築物變更使用原則表如附表二辦理。

同辦法第4條規定：建築物變更使用類組規定檢討項目之各類組檢討標準如附表三。

足見系爭房屋使用分區雖非商業類，但如欲聲請變更為商業區，並非無法可循，但若未聲請變更類組，亦非不得作為一般門診、零售等營業使用，是被告抗辯得為營業使用應非無據。

四、繼查，原告訴訟代理人乙○○於簽約前之同日，亦已先行至前開建物了解現場狀況等情，亦據甲○○、王素蘭於本院審理時結證屬實，而關於系爭房屋係三間房間打通成一間房屋之狀態乙節，原告訴訟代理人乙○○於訂約時業已知悉，已為乙○○開庭時所是認，然卻稱係因被告強調已經聲請臺中市政府做安全結構檢查通過而合法化等語，但此業經被告所否認，並辯稱：系爭房屋係透過法院拍賣所標得，其標到時已經是三間打成一間，當初並不知道如此會違反建築法規，係遭臺中市政府開罰單時，才請教建築師，經告知經營八大行業會因此被開罰單等語，而原告對於其代理人乙○○所稱被告表示業經合法化乙節，復未能舉證以實其說，其此部分之抗辯，已難採信，其又進而主張因被告蓄意隱瞞系爭建物擅自變更使用之事實云云，更非可採。

五，據上所述，本件系爭房屋之所以遭到臺中市政府，並非僅因三間打成一間，無使用許可所致，尚包含設置廣告排、塔、裝飾塔，及現場有消費（每人150元）等情所致，此可參照上開檢查紀錄表可知，另觀諸上表之記載，臺中市政府所列原核准類組為G類，組別為G-3，而檢查當時之現況為B類，組別為B-1等情觀之，應係原告違反建築物之使用類別所致，況依照兩造間之租約約定，亦約定不得供非法使用，原告竟未先申請變更使用類別，率而變更使用，自有可歸責原告之事由，至於原告所提供之系爭房屋雖有三間打成一間之情形，然此既為原告訂約時所知悉，進而同意承租，況依照臺中市政府95年3月22日府都管字第0950055542號公告內容為：本建物（即系爭房屋）之構造設備及室內裝修材料不符合規定，並擅自變更使用，且嚴重影響治安及公共安全，本府訂於95年3月30日依法停止建築物供水供電，及強制拆除等處分。

而公告事項係記載：旨開建築物之構造設備及室內裝修材料不合規定，並擅自變更使用，勒令停止使用在案，經聯合稽查小組複查乃繼續營業使用，嚴重影響治安及公共安全，本府依法停止建築物供水供電、及拆除其他違法之構造設備、室內裝修、違規廣告物等處分等語，足見系爭房屋遭停止供水供電之處分，乃因未經許可擅自變更使用，尤以經複查後仍繼續營業使用，嚴重影響治安及公共安全故而認為違反規定，並非單純因三間打成一間之情形所致，是應與原告之給付無關，從而，原告主張本件係可歸責於被告之事由而導致給付不能，且此瑕疵係屬無從補正，請求有關不能營業之損失即⒈設置招牌費用13,000元、⒉擴充音響容量費用28,000元、⒊支出水電燈光費用9,180元、⒊員工遣散費4萬元、頂讓金24萬元、已付租金卻無法使用之損害11,333元及剩餘租期無法營業之損失1,575,000元（即95年3月30 日起至96年9月14日為止，每月以9萬元計算之營業收入計算，共為1,575,000元）等損害，自非有據。

又本件遭致系爭建物無法正常使用，既因被告違反租約約定所導致，尚難據此可認定兩造間之租賃關係業已消滅，是原告據請求由被告應返還6萬元押租金，尚非有據，再者，兩造之租約約固於96年9月14日已屆滿租期，惟按押租保證金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照，查兩造間之租約既未因遭斷水斷電而終止，原告復自承其繳納租金至95年4月15日，則其至契約屆滿時，至少積欠原告租金超過三月，是依上開說明，被告自得以該積欠租金抵充押租保證金，從而，原告以兩造間之租約已屆滿請求返還6萬元押租金，同屬無據。

六、再者，而本件原告所出租之系爭房屋雖有違反建築法規之情形，然既為被告訂約時已知悉，且被告又無原告所稱保證系爭房屋位於商業區之情形，尚難認為被告有何詐欺之情形，從而，原告據此請求損害賠償，亦非有據。

七、綜上所述，原告依債務不履行、侵權行為等法律關係請求被告給付1,976,513元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回之。

參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 1 月 5 日
民事第三庭 法 官 許石慶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 1 月 5 日
書記官