臺灣臺中地方法院民事-TCDV,98,簡上,210,20100326,1

臺灣臺中地方法院民事判決 98年度簡上字第210號
上 訴 人 國介企業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
丙○○
被 上訴人 三山企業股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 黃肇萍律師
上列當事人間請求確認賃租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國98年7月8日本院臺中簡易庭97年度中簡字第5013號第一審判決提起上訴，本院於99年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

確認兩造間就建物門牌臺中市○○區○○路52之18號（含52 之19號）房屋之租賃關係存在。

第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。

本件上訴人主張其於民國（下同）93年間，向被上訴人承租坐落臺中市○○區○○路52之18號（含52之19號）房屋（以下簡稱系爭房屋）之租賃契約，仍有效存在，惟為被上訴人所否認，上訴人承租人之法律上地位即有不明之危險，此等危險自得依確認判決加以除去，是上訴人提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。

二、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者；

如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款定有明文。

本件上訴人於原審起訴本即主張：其未與被上訴人就系爭97年7月31日租賃契約書面所載第6條第2款條文，為任何意思表示磋商，其未同意被上訴人取得隨時預告終止租賃契約之合意，惟未引用意思不合致之攻擊方法，嗣於本院援引同一事由，主張：兩造間並無使被上訴人取得隨時預告終止租賃契約之合意存在，並進而主張系爭條款不生效力，顯係對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，如不許其提出顯失公平，亦併此敘明。

貳、實體部分：

一、上訴人方面：

（一）上訴人起訴主張：１、其於93年間向被上訴人承租系爭房屋，租期自93年6月15日起，至103年6月14日止，租金每月新臺幣（下同）5萬元。

嗣後兩造一年更約契約書面一次，但租約內容均不變，換約目的僅在方便稅務之規劃，惟97年6、7月間，被上訴人以租約補充協議中有關租賃物回復原狀之擔保金額縮減為50萬元，需就原先已繳付之擔保金支票、本票如何返還或作廢事宜，加以明確化之必要為由，而向上訴人負責處理系爭租約之會計人員表示，此次換約將在第7條特約事項增加回復原狀返還之相關規定，其餘條款則與先前租約內容一致，上訴人對此表示同意，兩造並於97年7月31日於新租約上簽名蓋章。

２、97年7月31日於新租約簽定後，上訴人旋即於97年8月22日，接獲被上訴人寄交之臺中民權路郵局第2865號存證信函，該信函表明被上訴人依契約書第6條第2款規定對上訴人為預告終止租約之意思表示，並以97年10月30日為終止租約之日，暨限期要求上訴人搬離等語。

上訴人對此錯愕不已，因原始租約及其後歷次之換約中，均無被上訴人單方得隨時預告終止租約之約定。

經上訴人詳查始發現97年7月31日簽定之租約中，除被上訴人原先所提及擬修改之第7條外，被上訴人另以暗渡陳倉方式，同時於契約書第6條第2款增列被上訴人一造得隨時終止租約之相關規定。

上訴人遂於97年11月25日以受詐欺、錯誤為由，寄發台中法院郵局第3688號存證信函，對被上訴人為撤銷97年7月31日簽立之租賃契約。

而兩造間97年7月31日之租約既經撤銷，則雙方之法律關係即回復到簽約前之狀態，因被上訴人否認，是以就兩造間系爭房屋之租賃關係即有確認存在之必要。

３、被上訴人以避免租約一年一換為由引誘上訴人之信任，致使上訴人認定97年7月31日簽定之租約期限至103年6月14日止，按常理而言至少不會是短期內終止租約。

但實際上卻是不到一個月時間即遭被上訴人終止租約，被上訴人所為顯有濫用權利並違反誠實信用原則，其終止租約之行為應不受法律保護而無效，系爭租賃契約關係應仍存在。

並聲明：確認兩造間系爭房屋之租賃關係存在。

（二）另於本院補稱：１、上訴人與被上訴人修正系爭97年7月31日租約之目的，在於被上訴人表示主要是租賃補充協議中之擔保金相關事項要一併列入租約內，及錯誤部份予以更正，並明白表示不要再每年換約，此從被上訴人經辦人員邱雯雯於另案遷讓房屋事件（鈞院98年中簡字第120號）98年4月10日庭訊及原審98年5月12日之庭訊時之證詞，及上訴人承辦人員陳湘宜於另案遷讓房屋事件（鈞院98年中簡字第120號）98年3月13日、98年4月10日之庭訊，及原審98年3月17日之證詞表示系爭租約之修正主要是針對補充協議部份（系爭契約第7條）之增修，及1年2個月等錯誤之更正，並不包含系爭第6條第2款之增修。

再者，證人邱雯雯（即被上訴人公司法代之配偶）就系爭第6條第2款條款之修正亦不知悉，此由上訴人承辦人員與證人邱雯雯之對話錄音表示：「我當初都給律師處理，我怎麼知道他寫什麼？．．．」及「．．．我都給律師處理，我怎麼知道。

我懶得問，我都給律師處理就好了啊．．」等語，及證人白振輝於98年3月17日，於原審庭訊表示並不知悉有修訂提前終止之約定，可知被上訴人承辦人員即邱雯雯與白振輝等人對系爭契約第6條第2款之修正亦無認知。

更何況，上訴人在任何情況下均不可能同意隨時終止系爭租約之約定，蓋上訴人承租系爭房屋之目的在於為廠房及辦公室使用，並規劃長期使用。

又被上訴人修約之目的，在增修保證金及避免每年換約，被上訴人之承辦人邱雯雯就系爭第6條第2款之增訂亦無認知，故兩造就系爭契約第6條第2款之修正條款均未為意思表示。

既然兩造均未為意思表示，故此條款並無所謂意思合致之問題。

２、本案由被上訴人經辦人員邱雯雯於原審及另案鈞院98年中簡字第120號遷讓房屋事件之庭訊時皆表示：「系爭97年7月31日之租約修改契約原因係原契約金額有誤、內容很亂且狀況不公平之部分要調整，故由被告律師予以整理契約條款。」

等證詞，及從上訴人承辦人員陳湘宜於本案及鈞院另案遷讓房屋事件庭訊時表示略以：「系爭租約之修正只有關於租賃補充協議書部分，即退還保證金部分，及不用再每年換約，其餘並無要修改」。

與證人白振輝於原審庭訊表示：「．．．吳太太託我拿去給原告公司，但是她有說些押金部分，有作那部分的修改。

．．．」及上訴人訴訟代理人問證人白振輝：「吳太太當時有無提到契約有提前終止租約的問題？」證人白振輝：「沒有」。

可知證明，系爭租約之重新擬定主要針對補充協議部份及錯誤部份予以更正，其餘部分並不修改，也未明白表示要增修任意終止之條款。

又被上訴人所加註之任意終止租約條款其性質並非屬於違約條款，被上訴人如欲修正依經驗法則應係加註在第7條其他特約事項始為合理。

然被上訴人故意將該條款隱匿在第6條違約處罰中，並故意隱瞞不為告知，蓋被上訴人以此暗渡陳倉之方式欺瞞上訴人而簽訂系爭租約，顯有詐欺之故意。

本件原本屬於長達10年之租約，出租人即被上訴人每年均會要求上訴人配合換約一次，惟此換約在承租雙方之認知，僅為形式上之換約，如被上訴人就換約之內容有重大條款之變更，在交易習慣上，自應課予被上訴人有告知之義務，如被上訴人不為告知，依最高法院84年度台上字第1619號裁判要旨，應具詐欺之情事。

而增修第6條第2款隨時終止租約之約定，此約定屬租約重大之變更，依交易習慣上之經驗法則，應由出租人告知承租人，始為合理。

被上訴人不僅隱而不言，甚且有刻意誤導上訴人僅認知修正事項在於特約事項而已，其餘條款並未更動，令上訴人無從知悉已增訂第6條第2款之終止租約之約定。

原審判決認定被上訴人前揭之行為並無涉詐欺，實有判決違背法令之情事。

３、次查，上訴人與被上訴人97年前之租約，皆係以一般書局可售得之制式租約，租約內容並無二致。

至97年間被上訴人表示就租賃補充協議中之擔保金相關事項要一併列入租約內，並明白表示不要每年簽訂。

據此，上訴人自屬不知被上訴人於系爭租約中已暗置系爭契約第6條第2款之終止租約條款，即上訴人對該條款並無正當認識。

退步言之，系爭契約第6條第2款規定就被上訴人得終止租約之約定僅以「反之甲方亦同」概略性表示，對上訴人或其承辦人員並非專業之法律人員而言，實難要求上訴人對該條款有知悉被上訴人亦有相同隨意終止租約之認知。

況且證人邱雯雯及白振輝於原審亦證稱對系爭契約之修正並無認知之情形，反而要求上訴人就系爭條款要有正當認識，誠屬不合理，據此，上訴人就系爭契約之簽訂並無任何過失，為確定之事實，即系爭97年7月31日之租約簽訂顯有錯誤，上訴人自得以錯誤為由主張撤銷系爭97年7月31日租約。

至於，原審判決認定上訴人就契約之審閱契約由上訴人公司之法務進行審查，而有欠缺善良管理人之注意程度之過失。

查原審所稱之法務實際上為訴外人謝付紂，其並非上訴人公司之員工，亦非上訴人公司之法律顧問，其職業係專業之代書。

在本案中，因被上訴人表示系爭97年7月31日租約僅修正第7條之特約事項，故上訴人亦請訴外人就系爭租約第7條表示有無疑義。

是以，上訴人公司並無法務人員，而原審判決以上訴人公司有法務人員，並課予上訴人應負善良管理人之注意程度，於法不合。

承上，原審認定系爭97年7月31日租約之簽訂並無錯誤情事，其所持見解顯違背論理法則及經驗法則。

４、上訴人公司員工近百人，分管理部、工務部、設計部及財部門，尚有工料設備倉庫、會議室、辦公室、教室、員工宿舍、擋案室、工程車及公務車停車場空間等，需面積較大，短時間難以取得，且評估搬遷時間，無論購地自建或租賃裝修少則1年8個月，多則2年4個月，非一時可成。

耗費新購約7200萬元、新租約880萬元，而提前終止租約將造成資產折舊損失352萬元，加廣告效益管理損失300萬元，且上訴人員工有100多人，每人均受6個月以上訓練如員工無法一併遷移，則公司業務屆時無法銜接，損失將會重大，上訴人不會與被上訴人簽訂短期一年租約，更不會同意被上訴人隨時終止租約，以造成公司重大損失。

５、末查，由證人陳湘宜、邱雯雯於原審之證言，可知上訴人與被上訴人修訂系爭97年7月31日租約之真意，在避免租約要每年換約，及修正原本有錯誤之處。

然被上訴人於97年7月31日簽訂系爭租約後，在上訴人並無任何違約之情事下，於不到1個月旋依系爭97年7月31日租約新增之第6條第2款發函表示終止租約。

由此可證，被上訴人修正系爭97年7月31日租約之目的，並非先前所告知上訴人係要修正原契約金額、凌亂的內容、不公平之部分，而係要藉以終止與上訴人間之租約。

惟系爭租期亦未變更，仍是到103年6月14日，上訴人信賴系爭97年7月31日租約得以租用至少到租期屆滿，然被上訴人於修訂系爭租約後不到一個月之時間內即隨意終止系爭租約，有違常理之行為，核被上訴人業已違反當初修正系爭97年7月31日租約之用意，顯有違誠信原則及權利濫用。

而原審認定未違反誠信原則及濫用權利，實與一般經驗法則不符。

二、被上訴人則以：

（一）上訴人於原審中自承，系爭租約簽訂後，每年換約一次（即每年更新一次）。

其意義乃是於每年檢討契約執行之狀況，並增加雙方協議或補充之內容，作為遵守之依據。

非僅如上訴人所言，純為方便稅務規劃之舉。

依契約更新自主原則，兩造對於後契約之意思表示除有特別約定外，應有代替前契約意思表示。

故兩造於97年7月31日所更新之租約，應有讓原租約消滅，以新租約內容代替原租約之效力。

上訴人對於此一事實，不容其否認為不知。

且意思表示之一致，係以要約、承諾之方式實現，民法第156條、第157條分別就對話要約與非對話要約有所規範，足見契約當事人之要約方與承諾方並不以面對面座談之方式為限，非對話之意思表示亦為法之所許，此在一般交易實務上，比比皆是。

本件租賃契約每年一簽，均以書面為之，亦即本件系爭契約之簽訂為非對話之意思表示。

雙方意思表示之內容，須依書面內容所載為準，才符合檢示是否合致之標準。

而系爭契約主要乃在就先前數次契約中不明確或補充約定或權益不平衡之情形，加以修正，又證人邱雯雯於另案（鈞院98年度中簡字第120號）遷讓房屋事件中證稱：「（問：為何在97年7月31日契約書會改為打字體？）因為在97年7月31日拿契約過來時，發現有錯誤，且契約所載內容也有點凌亂，譬如租金一次要付一年，而原契約書上寫1年2月，且每次的契約內容都有增減的修改，所以我就向被告公司的小姐說要請律師來重新繕書較為完整的契約書，被告公司的小姐也同意，所以找就請律師擬稿之後，就請一位白先生將契約初稿送給被告公司，契約書上原先我並沒有蓋章，後來白先生回覆被告公司公司說要留下來看，之後被告表示沒有問題了，才由被告公司先行蓋章後由他的兩位職員（一位男的、一位女的）拿回來給我蓋章，我有問對方是否有問題，他們回答沒有問題，然後才各自分別持有本件系爭契約書。」

、「（原告訴訟代理人問：何時將此律師擬好的稿交給被告公司，及何時被告公司將此契約蓋好章之後交給你？）」記不清楚詳細時間了，是在被告拿舊約要換約時我才這樣說的，我請律師擬好新約後，我就請白先生拿過去以後，被告是在二、三個星期才與我聯繫說沒有問題，才拿過來蓋章的。

)」、證人陳湘宜於另案中亦證稱：「（問：是否有委託白先生拿新契約給你們，而你們在二、三個星期之後，你們才蓋章同意？）白先生確實有拿新契約過來給我們，但是放了多久已經忘記了。」

、「（原告訴訟代理人問：原告是否有說過要重新完整的打契約並請律師處理？）原告有說更新，但是否有說要請律師已經不記得了。」

由證人證詞可知，雙方說重新訂約及內容要修改均有瞭解，且由被上訴人將新約草稿送請上訴人審核，長達二、三個星期，上訴人蓋章承認後才送回被上訴人，被上訴人再用印蓋章，完成簽約程序。

以上過程上訴人當有足夠之時間及能力瞭解新約內容。

證人邱雯雯於原審作證時，亦證稱：「當時是因為原告公司送來的契約金額有誤，而且內容也很亂，所以我重新請律師草擬一份契約書，草擬完後我有拿給原告看，也有跟原告說明這只是一個草約，請原告看過若有問題再跟我說，最後原告認為沒有問題，我最後才用印。」

、「（原告訴訟代理人問：你有無跟律師講名要修改哪些部分？）我有大約跟律師說明對狀況不公平的部分要調整。」

、「因為只是一個初稿，因為當初要給律師擬稿時就有跟原告公司說明我要找專業的律師來草擬契約內容，所以我後來就沒有再跟原告說明。」

。

與前述證人之證詞比對，更可得知，上訴人知悉契約要修改，且有足夠之時間瞭解並提出意見。

上訴人刻意忽略此一過程，卻反稱被上訴人對系爭契約第6條第2款修正修款無認知，未為意思表示，顯然有悖於現存之書面（系爭契約）事實，毫不足採。

尤有進者，上訴人於另案假扣押被上訴人之執行案件中（鈞院97年度裁全字第7659號、97年度執全字第3587號），以此新約主張，其依此約受有損害，而對被上訴人財產於600萬元之範圍內假扣押。

上訴人一方面以此新約主張權利，嗣被上訴人要求終止租約時，卻稱契約條款未合致，豈非前後矛盾。

果若如上訴人所言，該修正條款未經雙方意思合致，理應要求重新換約或收到存證信函時立刻提出異議，而非依該契約對被上訴人主張權利實施假扣押，是上訴人主張系爭契約之意思表示未合致，顯非事實。

（二）本件如上開證人所述，上訴人已知契約修正，需請律師重新草擬，並將草稿交由上訴人拿回審閱，長達一、二個星期，更由上訴人之法務進行審核。

上訴人交還契約時向被上訴人表示沒有問題了，被上訴人才蓋章。

整個簽約至回復之過程，皆由上訴人主動，如何能謂有施用詐術或隱匿之行為？又上訴人無法積極舉證被上訴人詐欺之積極行為，卻一再聲稱被上訴人故意詐欺，顯不足採。

上訴人爭執系爭契約第6條第2款之終止條款，為被上訴人暗置於「違約處罰」條款中，且以「反之甲方亦同」之方式訂立，詐欺上訴人。

惟系爭契約第6條第1款為被上訴人終止租約之規定，第2款為上訴人終止租約之規定，第3款為終止後賠償責任，第4款為保證人責任。

此均為違約相關事項，何來暗置之嫌。

第6條第2款，本文為上訴人可於2個月前通知隨時終止租約之約定，絕對有利於上訴人，且之前歷次之租賃契約內，亦有相類之規定。

為免雙方權利失衡，乃約定於相反之情形，被上訴人亦有此權利之規定，並無不妥，上訴人就有利部分不爭執，對其不利部分即表示被詐欺要求撤銷，豈有如此之理？至於上訴人之權益先作約定，反之被上訴人亦同；

或被上訴人權益先作約定，反之上訴人亦同，此乃契約定訂時作業上方便，並無一定之先後順序或格式，在法律條文製作上亦有「準用之」、「反之亦同」等用法。

此純為訂約文字書寫之方式，不能僅以此即認為被上訴人有詐欺之行為。

被上訴人既非被詐欺而簽訂系爭契約，自不得主張撤銷系爭契約。

（三）系爭租賃契約書經被上訴人擬訂後，於97年7月初交付上訴人公司承辦人員，再經上訴人公司內部法務進行審閱後，約於同年7月底或8月初之某日擲還被上訴人，由此可知，上訴人自收受系爭租賃契約書起至用印執還被上訴人之日止，約有將近1個月之時間。

此段時間已足供上訴人審閱契約之全文，並謹慎作出同意訂約與否或如何修改契約之決定。

且上訴人實際上亦是由專業之法務人員進行契約之審查。

則其嗣後主張表示行為有錯誤一情縱係屬實，亦明顯有欠缺善良管理人注意程度之過失。

從而，上訴人以錯誤為由主張撤銷意思表示，亦不足採。

（四）上訴人於簽訂新租約時，並未受有「詐欺」或「錯誤」等情事，已如上述，被上訴人依約亦於2個月前通知終止，為權利之正當行使。

且上訴人於租賃系爭房屋，未經被上訴人之之同意將系爭房屋屋頂全部翻修，設立大型廣告鐵架，遭台中市政府查報為違建，勒令拆除。

被上訴人因上訴人之違約行為，致受有面臨拆除之立即損害而依約定預告終止租約避免損害之擴大，何來「權利濫用」?何來「違反誠實信用」?反觀上訴人一則以系爭租約主張權利，假扣押被上訴人之財產，另一方面又以種種理由主張撤銷系爭租約，其前後矛盾之主張，正可為「違反誠實信用」及「權利濫用」之適例。

三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，聲明：原判決廢棄；

確認兩造就系爭房屋之租賃關係存在。

被上訴人則聲明：駁回上訴。

四、本件經兩造協商簡化爭點，就下列事實不為爭執，本院自得採為判決之基礎：

（一）兩造於93年間就系爭房屋簽訂租賃契約書，約定租期自93年6月15日起，至103年6月14日止，每年並換約一次，租期均記載：93年6月15日起，至103年6月14日止。

（二）兩造於97年7月31日，因換約而新簽訂房屋租賃契約書，該契約書第6條違約處罰之第2款增列：「乙方（即上訴人）得隨時遷離並終止租約，但應於二個月前通知甲方（即被上訴人，甲方不得拒絕，甲方所收支租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方。

反之甲方亦同」。

（三）被上訴人於97年7月31日換約後，於97年8月22日以臺中民權路郵局第2865號存證信函通知上訴人，表明其依據系爭97年7月31日房屋租賃契約書第6條第2款約定，於97年10月30日與上訴人終止租賃契約。

五、得心證之理由：本件上訴人主張：兩造於97年7月31日更換租約書面，就該租賃契約第6條違約處罰之第2款增列：「乙方（即上訴人）得隨時遷離並終止租約，但應於2個月前通知甲方（即被上訴人），甲方不得拒絕，甲方所收支租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方。

反之甲方亦同」之條款，並無意思合致；

退步而言，縱如兩造就前述租賃契約第6條違約處罰第2款之條款，有意思合致，上訴人因受詐欺而與被上訴人簽訂系爭條款，上訴人得撤銷上述條款；

再者，上訴人亦得以錯誤為由而撤銷上述條款；

另縱使被上訴人有隨時終止租賃契約之權利，然被上訴人於97年8月22日以臺中民權路郵局第2865號存證信函通知上訴人，表明其依據系爭租約第6條第2款約定，行使提前終止租賃權利，向上訴人表明於97年10月30日終止系爭租賃契約，其終止權之行使違反誠信原則及權利濫用之情事等語，惟上訴人之主張業為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：

（一）本件租賃契約之期限為10年：本件上訴人主張其向被上訴人承租系爭房屋，係為長期經營公司之用，其租期為10年長期租賃契約而非1年一簽之短期租賃契約，雖為被上人否認，惟查：１、審諸卷附兩造於93年6月15日所簽定之租賃契約，就租期之約定明載為：「租賃期限經甲（即被上訴人）乙（即上訴人）雙方洽訂為壹拾年即自民國93年6月15日至民國103年6月14日止」，顯見上訴人主張兩造間就系爭房屋租賃之期限係約定10年長期租賃契約，應非無據；

雖上開租賃契約及兩造94、95年間之租賃契約書面均於租賃期限欄下載有（每年換約），然審諸兩造間93年至96年間之租賃契約書面，其第2條之租賃期限均載為「租賃期限經甲（即被上訴人）乙（即上訴人）雙方洽訂為壹拾年即自民國93年6月15日至民國103年6月14日止」，如系爭租賃契約係1年一簽定到期即消滅之短期契約，租賃期限何以每一份書面均載為10年？且期限相同？而非逐年縮短或僅載1年期間即可，竟均記載期限為10年，顯見兩造1年更換一次契約書面，應如上訴人主張：兩造1年換一次契約書面，但租約主要內容均不變，換約目的僅在方便稅務之規劃，應屬實情。

２、又依上訴人主張其正式員工有一百多人，分為管理部、工務部、設計部及財部門，尚有工料設備倉庫、會議室、辦公室、教室、員工宿舍、擋案室、工程車及公務車停車場空間等，需面積較大，短時間難以取得等情，為被上訴人所未爭執，且有上訴人提出之現場照片一份，在卷可稽，按上訴人公司就系爭租賃物之使用設有管理部、工務部、設計部及財部門，尚有工料設備倉庫、會議室、辦公室、教室、員工宿舍、擋案室、工程車及公務車停車場空間等，員工亦有一百餘人規模非小，如予以遷移，顯非短時間可就，且其工事非小，所費不貲，更明上訴人租賃系爭房屋係為長期在租賃場所營運無誤，上訴既係為避免短期遷徙造成營運中斷、資力耗費，而欲在租賃場所長期營運，其豈會與被上訴人訂立1年短期租約？被上訴人抗辯其與上訴人間之租賃契約係1年一簽之短期租約，於1年期限屆滿該租約即消滅，事後兩造再訂之租約亦同，實無可採。

（二）依兩造97年7月31日以前，所訂之租約，被上訴人無隨時預告終止租賃契約之權利：審諸卷附兩造93年至96年間所簽署之租賃契約書面，均為坊間書局所印製供一般大眾訂立租賃契約之書面，而觀其內容，均無兩造得隨時預告終止租賃契約之約定，僅93年及94年租約書面第7條約定：「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷移他處時，乙方不得向甲方（即被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議。」

，且第18條約定「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。」

；

95年度租賃契約第4條第6款約明：「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷移他處時，乙方不得向甲方（即被上訴人）請求償還租款或移轉費及一切權利金，當自將該房屋無條件照原狀交還甲方，乙方決不異議。」

，而96年之租賃書面更僅於第7條第4款約定：「本租約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方同意。」

，依上述兩造93年至96年間歷次租賃契約書面，93年、94年間，被上訴人賦予上訴人租賃期間內若擬提前遷他處時，上訴人應賠償被上訴人1個月租金，僅上訴人得單方提前終止，但需賠償被上訴人1個月租金；

甚且95年間，兩造改約定：上訴人於租賃若擬遷移他處時，上訴人僅不得向被上訴人請求償還租款或移轉費及一切權利金，無賠償1個月租金予被上訴人之約定；

而96年之租賃書面，更僅約定：租約租賃期限未滿，一方擬解約（應係終止之意）時，須得對方同意，被上訴人仍無單方片面預告終止租約之權利。

依上所述，被上訴人於97年7月31日租賃約書面簽訂前，根本無單方片面預告終止租賃契約之權利。

（三）97年7月31日租約書面第6條第2款：「乙方（即上訴人）得隨時遷離並終止租約，但應於2個月前通知甲方（即被上訴人），甲方不得拒絕，甲方所收之租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方。

反之甲方亦同。」

之條款，係被上訴人欲以法律專業之優勢，取得提前終止租約之權利：１、按卷附97年7月31日租賃契約書面，係由被上訴人委由專業法律人士即被上訴人訴訟代理人黃肇萍律師所代為擬定之事實，業經黃肇萍律師到庭所自承（詳參本院98年9月16 日準備程序筆錄）。

２、依被上訴人法定代理人乙○○到庭陳稱：「．．．我有大略看過這份契約，但沒有看的很詳細，．．．。

第6條第2項，這些條款是在原契約內容，原本契約就有約定，．．．。

訂立這份契約時，就有想要把房子收回來，因為土地所有權不是我的，要把房子收回這個意思．．．，要收回房子，是因為對上訴人有疑慮，就是土地不是我們所有，上訴人則表示設備是特別看過風水，我怕他們利用這個機會要求賠償，所以我們才提前終止租約，後來我們考慮之後就在新約訂立之後，大約三個星期就通知上訴人兩個月後要搬遷。

2個月的時間，我認為也不夠，我雖然為這樣的預告，但會給上訴人較長約半年至一年的搬遷時間。」

等語（詳參本院98年10月19日準備程序筆錄），依前所述，97年7月31日以前兩造所簽訂租賃契約書面，被上訴人根本無單方片面預告終止租賃契約之權利，被上訴人本無從單方提前終止租賃契約，以取回租賃物，依96年新訂之契約書面第7條第4款約定，被上訴人亦僅能在取得上訴人同意之情形下，方得終止租約，被上訴人深知其無法單方終止租賃契約，又思及上訴人因驟予終止契約，將因遷徙損失過鉅而不同意提前終止，乃欲藉此訂立書面之機會，取得片面終止契約權利之意圖甚明；

又參諸被上訴人法定代理人前開陳述：其亦知契約所載2個月前提前預告終止契約，對上訴人而言，期間過短不合理，上訴人何有同意之理？且被上訴人更訂租約書面之時，即欲提前終止契約，且因懼上訴人求償，而更改書面契約內容，顯見被上訴人本有意使上訴人提前搬離系爭房屋，且因懼提前終止，遭上訴人求償，乃欲利用97年7月31日兩造簽訂書面契約之機會，於條文中加以增列條款，並藉此取得片面提前終止租賃之不合理權利，以迫使上訴人提前搬離系爭房屋之動機甚明。

３、再者，卷附97年7月31日租約書面第6條第2款：「乙方（即上訴人）得隨時遷離並終止租約，但應於2個月前通知甲方（即被上訴人），甲方不得拒絕，甲方所收之租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方。

反之甲方亦同。」

，其前段固明載賦予上訴人提前終止之權限，惟就被上訴人得否提前終止之意，未有片語隻字之記載，僅於條款末端以立法機關專業立法之手法記載「反之甲方亦同」，按「亦同」為立法精簡之術語，乃規定於一定情狀下，得比附援用已有立法之立法要件或效果之謂，該術語顯非具專業法律知識之人所得明瞭，上訴人主張代其審閱之謝付紂為地政士，有上訴人所提謝付紂之勞工保險資料及開業執照各一份在卷可參，其顯非專業法律人士，其自難知悉被上訴人上開條文之精義，上訴人主張其不瞭解被上訴人增列系爭第6條第2款之真正文義，自非無據。

況被上訴人如真有誠意與上訴人公平洽談提前終止租賃契約之事務，其自應於「乙方得隨時遷離並終止租，但應於2個月前通知甲方，甲方不得拒絕，甲方所收之租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方」條款後，仿此條文明載：「甲方亦得隨時終止租約，但應於2個月前通知乙方，乙方不拒絕，甲方所收之租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方。」

文義，以告知上訴人，或訂約同時向上訴人誠開誠佈公研議契約內容，是否增訂上開提前終止之約定，然被上訴人不循此途，故意委由專業律師設擬「反之甲方亦同」語義不明之言詞，圖以法律專業之優勢虛設文詞，藉此發生爭議，並借由法院解釋，以期取得終止租約之合法權利，被上訴人欲藉此途取得提前終止租賃契約不法利益之意圖甚明。

（四）兩造就97年7月31日書面契約第6條第2款條文並無「甲方（即被上訴人）亦得隨時終止租約，但應於2個月前通知乙方（即上訴人），乙方不得拒絕，甲方所收之租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方。」

之意思合致：１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

民法第153條第1項定有明文。

契約係二方意思表示一致而為之雙方行為，須當事人之一方，將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾而後契約始能成立，其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思當不受契約之拘束。

其一方所表示之意思，與他方表示之意思，彼此不一致者，亦當然不受契約之拘束，此在對話與非對話之意思表示，應無二致。

本件兩造間於96年訂立之書面契約，就提前終止契約一節，僅於第7條第4款約定：「本租約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方同意。」

，即兩造僅能在取得對方同意下，方得提前終止租賃契約，而被上訴人所擬97年7月31日租賃契約書面，其第6條第2款：「乙方（即上訴人）得隨時遷離並終止租約，但應於2個月前通知甲方（即被上訴人），甲方不得拒絕，甲方所收之租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方。

反之甲方亦同。」

之條款，為96年度租賃書面契約所無，顯見該第6條第2款之條款為被上訴人所擬定之新要約無誤。

２、又97年7月31日租賃契約書面之第6條第2款，其乃被上訴人欲取得片面終止租賃契約權利之重要條款，其重要性非比尋常，按理就此一條款之增訂，被上訴人就條文之文義本應於條文中訂明，以讓上訴人得以明瞭條文全部內容，進而瞭解其條文之法律效果，以決定是否承諾同意簽署，使契約條款成立而受其拘束；

且被上訴人更應就此一重要條文內容，與上訴人協商使上訴人了解被上訴人訂定條款之真意，以決定是否與被上訴人意思合致使條款生效，用以拘束兩造。

惟被上訴人就97年7月31日租賃契約書面第6條第2款條款內容，於與上訴人公司人員接洽之機會中，均未向上訴人承辦人員說明條款之真正文義，及其法律效果，業經證人陳湘宜於原審到庭陳明（詳參原審98年3月17 日言詞辯論筆錄），而將契約書面交予上訴人承辦人員之證人白振輝亦於原審到庭證稱：我不太清楚租約的內容，只是吳太太（被上訴人法定代理人之配偶邱雯雯）託我拿給原告（即上訴人）公司，但是她有說些押金部分，有作部分修改。

．．．」、「（原告訴訟代理人：當時吳太太有無提到提前終止租約的問題？）答：沒有」等語（詳參原審98年3月17日言詞辯論筆錄）；

證人邱雯雯亦於原審到庭陳證：「當時是因為原告公司送來契約的金額有誤，而且內容也很亂，以我請律師草擬一份契約書．．．」、「因為只是一個初稿．．．所以我後來就沒有再跟原告（即上訴人）說明」等語（詳參原審98年5月12日言詞辯論筆錄），而參諸系爭條款擬定人即黃肇萍律師到庭陳稱：「．．．第6條第2項（為款之誤載）沒有逐條向上訴人解釋是事實．．．」等語（詳參本院98年11月18日準備程序筆錄）及被上訴人法定代理人乙○○前述陳稱：「．．．我有大略看過這份契約，但沒有看的很詳細，．．．。

第6條第2項，這些條款是在原契約內容，原本契約就有約定，．．．。

訂立這份契約時，就有想要把房子收回來，因為土地所有權不是我的，要把房子收回這個意思．．．，要收回房子，是因為對上訴人有疑慮，就是土地不是我們所有，上訴人則表示設備是特別看過風水，我怕他們利用這個機會要求賠償，所以我們才提前終止租約，後來我們考慮之後就在新約訂立之後，大約三個星期就通知上訴人兩個月後要搬遷。

二個月的時間，我認為也不夠，我雖然為這樣的預告，但會給上訴人較長約半年至一年的搬遷時間。」

等語，被上訴人法定代理人明知2個月預告搬遷期對上訴人而言，本有不足，且其自陳對第6條第2款之契約內容未看詳細，基此，乙○○何能與上訴人法定代理人為意思表示合致，況97年7月31日租賃契約書面之第6條第2款並未清楚載明：「甲方（即被上訴人）亦得隨時終止租約，但應於2個月前通知乙方（即上訴人），乙方不得拒絕，甲方所收之租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方。」

之文義，而就系爭第6條第2款條文之擬定人、辦理訂書面契約之人，均未向上訴人表示新書面契約將使被上訴人取得隨時預告終止契約之權利，被上訴人就其因上開條款之增列，而對上訴人取得提前預告終止契約之權利，未曾向上訴人表明其意思表示，上訴人亦不知新書面契約第6條第2款隱含被上訴人會取得隨時預告終止租約權利，上訴人根本無從就是否使被上訴人取得隨時預告終止租約一節，為意思表示，實難認兩造就被上訴人得隨時預告終止租約之條款，有意思表示合致之事實存在。

３、再參以被上訴人本有意使上訴人提前搬離系爭租賃物，且因懼提前終止，遭上訴人求償，乃欲利用97年7月31日兩造簽訂書面契約之機會，於條文中加以修改增訂系爭第6條第2款，並藉此取得片面提前終止租賃之權利，以迫使上訴人提前搬離租賃物之不法動機存在，其何會向上訴人說明前開第6條第2款真正隱含之意義，為被上訴人取得隨時得預告終止租賃契約之權利？而上訴人本欲在系爭租賃房屋長期經營事業，乃重設人員機構、裝配設備，隨時遭終止租約將蒙受重大損失，上訴人非至愚，何會同意被上訴人隨時終止租約之提議？在在顯示，兩造就系爭第6條第2款條文之文義，未有任何磋商，根本未為任何意思表示，何能因上訴人於被上訴人完全不知情，而被上訴人蓄意所擬97年7月31日書面契約用印，即遽認兩造有使被上訴人取得隨時預告終止契約之權利？基上，兩造就被上訴人得否隨時預告終止租賃契約一事，既未有任何交涉及意思表示合致，上述97年7月31日租賃契約書面增列之第6條第2款條款，對兩造自不生效力，上訴人自不受其拘束；

且兩造間原訂之租賃契約本屬有效繼續存在，亦不因該第6條第2款條款未生效力而受影響。

被上訴人抗辯如系爭第6條第2款未生效力，上訴人亦不得對其主張租賃契約權利聲請假扣押，顯無可採。

（五）綜上所述，兩造就被上訴人得否取得隨時預告終止租賃契約之權利，未有任何意思表示合致，前述97年7月31日租賃契約書面增列之第6條第2款條款不生效力，上訴人不受該條款之拘束，被上訴人自不得援引該條款之約定，向上訴人催告終止租賃契約，今被上訴人援引該未生效之條款，向上訴人主張其有提前預告終止租賃契約之權利，系爭租賃契約於其催告期滿後終止失效不復存在，實無理由。

是兩造就系爭房屋之租賃關係，尚未屆期仍屬有效存在，並未因被上訴人為預告終止行為而失其效力，從而，上訴人對被上訴人起訴請求確認系爭房屋之租賃關係仍有效存在，為有理由，應予准許。

原審未及審酌上訴人於本院所提出兩造意思不合致之攻擊方法，誤認兩造間前述租賃契約，業經被上訴人合法催告終止消滅，而為上訴人不利之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵無不合，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。

五、本件兩造就97年7月31日租賃契約書面增列之第6條第2款條款因未有意思合致，該條款不生效力，已事證明確，則兩造其餘之攻擊、防禦方法於判決結果已無影響，自無庸一一予以論述，併此敘明。

參、據上論結，本件上訴為有理由，並依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條判決如主文。

中 華 民 國 99 年 3 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 楊國精
法 官 黃文進
法 官 王金洲
以上為正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 99 年 3 月 26 日
書記官 魏愛玲