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臺灣臺中地方法院民事判決 98年度簡上字第237號
上 訴 人 祭祀公業廖天與
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 賈俊益律師
複 代理 人 王世勳律師
乙○○
被上訴 人 環中路加油站股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 蔡得謙律師
何立斌律師
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於民國98年7 月31日本院臺中簡易庭98年度中簡字第999 號第一審判決提起上訴，本院於民國99年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落台中市○○區○○段三一四四之四地號土地上，如原審判決附圖所示Ｂ部分、面積二一平方公尺之花圃拆除，並將其坐落土地及原審判決附圖所示Ａ部分、面積三三平方公尺之空地，共計面積五四平方公尺之土地返還上訴人。
第一、二審訴訟費用合計新臺幣壹萬肆仟壹佰柒拾伍元由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院，但以因維持審級制度認為必要時為限；
前開情形，應予當事人陳述意見之機會，如兩造同意願由第二審法院就該事件為裁判者，應自為判決，民事訴訟法第451條規定甚明。
且該規定依同法第436條之1第3項規定，於民事簡易訴訟之上訴程序準用之。
查上訴人於原審起訴時，被上訴人之法定代理人為丙○○，有公司登記事項卡在卷可稽，原審以楊福壽為被上訴人之法定代理人，所為第一審實體判決，其訴訟程序固有重大瑕疵，並已影響被上訴人審級利益。
惟兩造已同意願由第二審法院就本件為裁判（見本院民國99年3 月5 日言詞辯論筆錄），本院爰依首揭規定自為判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、上訴人部分：㈠於原審起訴主張：上訴人之前管理人廖金財於94年12月間掏空祖業，捲巨款潛逃，遭臺灣臺中地方法院檢察署通緝在案。
嗣上訴人知悉廖金財與被上訴人就上訴人所有坐落台中市○○區○○段3144-4地號土地（下稱系爭土地）訂立租約，系爭土地前經上訴人與佃農廖繼哲訂有三七五租約，上訴人新任管理人於97年10月4 日拜會被上訴人，要求被上訴人支付近3 年相當於租金之不當得利，及另訂租賃契約，但為被上訴人所拒，雖被上訴人抗辯有權占有，然廖金財未依組織規約第10條規定辦理，其超出管理權限之處分行為應為無效，縱認土地出租並非處分行為，亦應回歸民法公同共有物規定，管理人就祀產處分應得全體共有人同意。
上開3 方協議書屬聯立契約，彼此間具有不可分之關係，應同其命運而均屬無效。
又縱認協議書、使用權同意書有效，其性質係類似不定期限租賃、使用借貸之無名混合契約，參諸民法第440條、470條規定，上訴人仍得隨時終止，本案亦無民法第440條第3項及土地法第103條第4款租地建築之適用。
上訴人已於97年12月16日寄發新店檳榔路郵局第395 號存證信函終止租約，爰請求判決如聲明所示等語。
並聲明：被上訴人應將坐落系爭土地如原審判決附圖所示Ｂ部分、面積21平方公尺之花圃拆除，將其坐落土地及原審判決附圖所示Ａ部分之空地，共計面積54平方公尺之土地返還予上訴人等語。
㈡原審駁回上訴人之請求，上訴人全部聲明不服，並聲明：⑴原判決廢棄；
⑵請求判決如第一審訴之聲明所示。
並補充陳述略以：廖金財簽立之協議書涉及買賣部分，對上訴人不生效力，其以購買土地為租賃期限亦逾越權限而無效，應認無約定期限。
協議書約定「乙方他日與所有權人訂定買賣契約時失效」，而日後訂立買賣契約，並非將來必定發生之事實，故屬「條件」，而非「期限」。
況系爭協議書當事人為楊福壽，與被上訴人法人格各自獨立，被上訴人不得主張有權占有。
上訴人已於98年9 月1 日對被上訴人及楊福壽再為終止之意思表示，爰依民法第455條、第767條請求返還土地等語。
二、被上訴人部分：㈠於原審抗辯略以：系爭土地原由廖繼哲使用，惟為使被上訴人得將系爭土地作為加油站車輛通行使用，乃由上訴人、廖繼哲及楊福壽訂立協議書，取得廖繼哲同意，表示日後願無條件配合被上訴人與上訴人簽訂買賣契約，由被上訴人價購土地，楊福壽再依據協議書約定，與上訴人訂立系爭協議書，約定被上訴人有權使用系爭土地，由被上訴人以每半年為一期，每期支付新台幣（下同）6 萬元補貼上訴人，至兩造日後就系爭土地訂定買賣契約為止，或補償費達2 期未繳時，該協議書及土地使用權同意書始同時失效，可見系爭協議書為土地租賃契約，期限至兩造訂立買賣契約為止，上訴人片面終止定有期限之租賃契約即不生效力。
從而被上訴人使用系爭土地作為經營「台塑環中路加油站」之車輛出入使用，即為有權占有。
依最高法院88年度台上字第756號判決意旨，祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，而出租為利用行為，管理人應有此權限，無待祭祀公業派下員全體同意。
廖金財於92年間既為上訴人之管理人，自有權代表上訴人對外為法律行為、訂立租約，而廖金財是否確有掏空祖業，捲款潛逃，乃上訴人內部問題，不影響兩造協議書效力。
上訴人曾於97年9 月20日致函被上訴人，要求被上訴人於97年9 月30日以前支付系爭土地95至97年之3 年租金共36萬元，可見上訴人早已知悉兩造間訂有租賃契約，且未爭執其效力，上訴人事後指稱不知該協議書之事，即與事實不符等語。
並聲明：上訴人之訴駁回。
㈡於本院聲明：駁回上訴。
並補充陳述略以：依據加油站設置管理規則第2條規定，須依公司法設立登記之公司或商業登記法登記之事業，始可申請設置加油站，無法以個人名義申請。
被上訴人以經營加油站為業，欲使用系爭土地供加油站車輛通行用，而楊福壽為被上訴人公司負責人，由其代為與被上訴人簽訂協議書，上訴人出具之土地使用權同意書，並同意系爭土地作為加油站車輛通行使用，雖系爭協議書未載明以被上訴人為當事人或表明代理之意旨，然應得認定楊福壽係隱名代理被上訴人簽訂系爭協議書，而對本人即被上訴人發生效力，本件並無上訴人所稱違法轉租情事。
上訴人明知楊福壽取得系爭土地係供被上訴人設置經營加油站使用，並因此出具土地使用權同意書，可見亦有同意被上訴人使用系爭土地。
被上訴人並依據系爭協議書按期繳納補償費，98年上、下半年度之租金已依法提存。
又依照當事人訂立協議書之真意，上訴人自負有他日與被上訴人訂立買賣契約之義務，故兩造訂立買賣契約之日必將到來，僅該期限屆至之日期尚未確定，上訴人亦同此認知等語。
叁、本件經兩造整理爭點如下：
一、不爭執事項：⒈系爭土地原為上訴人前管理人廖金財以管理人名義代表上訴人與訴外人廖繼哲訂立三七五租約，租賃期間自86年1 月1日起至91年12月31日止，共6 年，並於92年5 月5 日依耕地三七五減租條例第20條規定續訂租約6 年，期間自92年1 月1 日起至97年12月31日止。
⒉被上訴人已依據92年11月9 日、11月20日協議書約定，按期繳付補償費予上訴人。
二、爭執之事項：⒈上訴人祭祀公業前管理人廖金財有無訂立或出具如原審卷附被證一至被證三之權能？⒉被上訴人是否因92年11月9 日、11月20日協議書約定，而有占有使用系爭土地之正當權源？其是否屬兩造之租賃關係？係定期租賃或不定期租賃？⒊上開占有權源，是否經上訴人合法終止契約關係而屬無權占有？
肆、得心證之理由：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。
上訴人主張系爭土地為其所有，現為被上訴人占有，供作台塑環中路加油站部分出入道路使用，其中如附圖所示Ａ部分為空地、面積33平方公尺，而Ｂ部分為花圃、面積21平方公尺等情，業據其提出系爭土地登記簿謄本為證，復為被上訴人所不爭執，並經原審勘驗現場及囑託地政機關測量屬實，有勘驗筆錄、台中市中興地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見原審第14至17頁、第19頁），堪認上訴人此部分主張為真實。
茲上訴人以被上訴人無權占有系爭土地為由，依首開規定請求返還系爭土地，被上訴人則以就系爭土地本於租賃契約而有占有權源等情置辯，並提出如原審卷附協議書2 紙、同意書1紙以為合法占有之依據。
爰就兩造爭執事項審究如下。
二、按臺灣之祭祀公業，除已依法設立法人外，其財產僅屬於派下全體公同共有。
而公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由成立之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體同意。
惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限（參見最高法院88年度台上字第756 號判決意旨）。
又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。
因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。
上訴人前管理人廖金財訂立92年11月20日協議書並出具土地同意書，以每半年為1 期、每期6 萬元之對價，提供系爭土地作為加油站車輛通行使用，揆其契約性質，屬有償使用土地之租賃契約，而非處分行為，此亦為上訴人於原審所是認（見原審98年6 月17日言詞辯論筆錄），故廖金財即有訂定系爭協議書及出具土地使用同意書之權能，堪以認定。
又系爭協議書雖由楊福壽出面訂立，然旨在提供土地予加油站營業主體即被上訴人供車輛出入，此觀系爭協議書及同意書之記載甚明，又系爭92年11月20日協議書記載：「…乙方出入，影響甲方（即上訴人）耕地使用，乙方補貼甲方每半年為壹期，新臺幣陸萬元，…」等語，顯係以加油站營業主體為契約主體，而加油站設置管理規則第2條規定：「經營加油站之營業主體如下：一、依公司法設立或商業登記法登記之事業。
二、經核准以公共造產方式經營加油站之縣（市）政府、鄉（鎮、市）公所。
三、其他經中央主管機關核准者。」
，並無以個人為營業主體之情形，又兩造對於被上訴人係本件租金（補償費）之給付主體等情亦不爭執（見不爭執事項２），對照上開協議書所載「乙方補貼甲方每半年為壹期，新臺幣陸萬元」之內容，堪認雙方主觀上確係以被上訴人為契約當事人無訛。
況兩造於訴訟繫屬前多次書信往返，其中上訴人於97年12月16日寄發之新店檳榔路郵局第395 號存證信函記載略謂：「貴公司出示一紙簡陋之協議書…本公業鄭重通知貴公司於98年（應係97年之誤載）12月31日前重訂土地租約，否則自98年1 月起終止前管理人廖金財私自與貴公司訂立西屯段之3144-4地號土地租賃協議，並將該筆公業土地收回」等語（見原審卷第46頁以下），足見上訴人經被上訴人出示系爭協議書後，亦未爭執前管理人廖金財訂立之租賃契約主體並非被上訴人；
嗣經原審就協議書效力互為攻擊防禦，上訴人亦僅就祭祀公業管理人有無出租土地權限為爭執，並仍謂已對被上訴人合法終止租賃契約，本件租賃關係確係存在於兩造間，即堪認定。
上訴人徒以系爭協議書形式上由楊福壽出面訂立，抗辯被上訴人不得據以主張有權占有云云，亦無可採。
三、惟按租賃物未定期限者，各當事人得隨時終止租約，民法第450條第2項定有明文。
又同條第3項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定，否則將有違法律明定當事人得隨時終止租約之立法精神（最高法院67年台上字第2293號判例意旨參照）。
被上訴人雖抗辯上揭協議書訂有「乙方他日與所有權人訂定買賣契約，此協議書及土地同意書同時失效」之期限，並非未定期限之租賃契約云云，然所謂期限，與條件同為法律行為之附款，即當事人對於法律行為效力所加之限制，民法就其意義未設規定，通說認為條件者，指法律行為效力的發生或消滅，繫於將來成否繫於客觀上不確定事實，期限者，指法律行為效力的發生或消滅，繫於將來確定發生的事實，故條件與期限同以將來之事實為內容，其主要區別在於前者係客觀上不確定之事實，後者則為確定發生之事實。
查系爭92年11月20日協議書雖記載「乙方他日與所有權人訂立買賣契約…，此協議書及土地同意書同時失效」等語，然就買賣價金數額、標的物如何特定、付款方式及其他細節均付之闕如，縱雙方當事人訂立系爭協議書時，主觀上有此計畫，客觀上仍屬將來不確定之事實。
又系爭買賣契約既無當事人互相表示意思一致者而使契約成立情形，被上訴人主張上訴人明知自己負有訂立買賣契約之義務云云，自乏依據。
是系爭協議書上開記載，僅係以他日買賣契約之訂立為停止條件，難謂係訂有期限之租賃契約，上訴人主張其得隨時終止，即屬有據。
而上訴人除於97年12月16日寄發新店檳榔路郵局第395 號存證信函對被上訴人為終止租約之意思表示，嗣於原審98年7 月22日言詞辯論期日以言詞再為終止契約之意思表示，暨另於98年9 月1 日寄發台中法院郵局第2450號存證信函予被上訴人為終止租約之意思表示，有言詞辯論筆錄、存證信函及掛號郵件收件回執可憑，則上訴人於租賃契約終止後，本於民法第455條、第767條規定，請求被上訴人返還土地，即屬有據。
四、從而，上訴人請求被上訴人應將坐落台中市○○區○○段3144-4地號土地上如原審判決附圖所示Ｂ部分、面積21平方公尺之花圃拆除，並將其坐落土地連同如原審判決附圖所示Ａ部分、面積33平方公尺之空地，合計面積共54平方公尺之土地返還上訴人，為有理由，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及其餘未經援用之證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第87條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 謝慧敏
法 官 林慧貞
正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 99 年 3 月 19 日
書記官
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