臺灣臺中地方法院民事-TCDV,98,訴,2046,20100319,3

臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第2046號
原 告 甲○○
訴訟代理人 江來盛律師
被 告 億喬建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 柳正村律師
上列當事人間請求拆除房屋返還土地事件，本院於民國99年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺中市○○區○○段一五七０地號土地上如附圖所示編號Ａ部分，面積零點零零七七公頃之鐵皮屋拆除。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣叁萬貳仟玖佰壹拾壹元，由被告負擔新臺幣壹萬陸仟肆佰伍拾陸元；

餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁拾玖萬柒仟捌佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰壹拾玖萬叁仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠翰林園社區係被告於民國84年間所興建之集合式住宅，坐落臺中市○○區○○段1570地號土地（下稱系爭土地）為翰林園社區建物之基地，原告則為翰林園社區建物之區分所有權人（原告所有房屋之門牌號碼為臺中市○○區○○街130 號）。

被告於86年間未經原告及其他區分所有權人同意，於翰林園社區依建築法預留作為法定空地之系爭土地如附圖所示A部分搭建違章建築鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）而無權占有使用該部分土地，並於鐵皮屋內部設置5個平面停車空間作為停車場之用，而出租他人使用收取租金，即係無權占有翰林園社區土地獲取鉅額不當得利，且被告每月坐收租金之利益，惟該停車場之照明設備及鐵門開啟關閉所需之電力，被告竟竊取翰林園社區公共用電，被告行為實有可議，且系爭鐵皮屋係違章建築，業經臺中市政府工務局拆除隊認定在案。

被告未經系爭土地之其他共有人同意，無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分土地使用收益，已侵害原告及其他共有人之權益，爰依民法第767條第1項、第821條規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地如附圖所示編號A、面積77平方公尺之鐵皮屋拆除，並將土地返還於原告及全體共有人。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對被告答辯之陳述：⒈被告所提出之分管協議書，係被告利用在辦理交屋、過戶或貸款手續時，交付一大堆文件資料讓原告及其他區分所有權人簽署，且未告知簽署該分管協議書之用意及法律上效果。

而觀之該分管協議書內容，亦僅係就相關法令為一般注意規定，並未具體表明原告及其他區分所有權人同意翰林園社區之法定空地（下稱系爭法定空地）由被告使用作為停車空間，則被告主張已經由全體共有人同意由被告單獨使用系爭法定空地，並非事實。

⒉被告所提出被證2分管協議書上之「王森林」簽名，係原告所簽名（原告於95年4月18日改名為甲○○），惟另紙被證1分管協議書上「王森林」之簽名與上開簽名尚有不同，因時間已久遠，原告不確定是否為原告之簽名，而被證1及被證2分管協議書上之印文，確實為原告之印章，惟非原告本人所親自蓋章，被證1分管協議書後附圖之騎縫章亦非原告所蓋印，原告在簽署該分管協議書時亦未看到其後之附圖。

⒊訴外人即現住戶丙○○於被告興建翰林園社區○○○○段就購買房屋，可謂為原始住戶而為區分所有權人之一，則其未在分管協議書上簽名，自與民法第820條第1項規定應由共有人全體共同協議訂定之要件不合。

⒋被告主張其興建翰林園社區大樓之廣告圖有標示將翰林園社區之法定空地規劃為停車空間，然依照被告當初向臺中市政府建管機關申請建造執照之原始設計圖，系爭法定空地應係供作景觀採光綠地之用，並無設計平面車位，且翰林園社區大樓規劃設計時，原設計施工圖在地下一樓有設置逃生梯及緊急避難出口，緊急避難出口即在系爭土地附近，如作為停車空間，恐阻礙逃生出入造成危險，而被告在系爭土地搭建系爭鐵皮屋亦明顯違反當初建築設計而為違章建築。

又依據臺中市政府工務局違章建築拆除通知單表示，系爭鐵皮屋係屬新建，並非與主建物同時完成。

則被告當初在預售翰林園社區房屋時明知系爭法定空地未規劃為停車位，竟隱瞞該事實在銷售廣告將系爭法定空地規劃為5個平面停車空間吸引消費者，被告前揭行為顯已違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條第1項規定。

二、被告則以：㈠被告於翰林園社區大樓之廣告圖上已標示系爭法定空地上須搭建遮雨棚，該建物係被告以起造人名義興建、規劃為全體社區所有，且早已於85年6月15日存在，顯然系爭鐵皮屋為全體社區所有，非被告單獨所有，故原告請求拆除全體社區所有物，當事人不適格。

㈡翰林園社區全體住戶已於85年6月30日訂立分管協議書，就停車位置約定分管專用，原告除於上開協議書蓋章同意外，另於85年6月11日出具個人分管協議書，同意就其所分配編號機械式8號之停車位分管約定專用外，其餘停車位原告無條件放棄權利。

全體住戶已就防空避難室、法定空地、停車空間等約定由特定所有權人使用，任何住戶不得違背分管協議。

而歷年來全體住戶均遵照分管協議書就分管停車位占有使用，並繳納管理費（含水電費），均無異議。

又全體住戶購買社區房屋時，房屋預訂買賣合約書附件3「建物配置平面圖」中關於一樓平面圖當初在系爭土地上係設計平面停車、附件8「翰林園住戶管理服務公約」第3點並約定：「不得占用地下室及一樓停車場他人車位，維持道德秩序」。

㈢依據民法第799條第2項、第799條之1第4項、第826條之1及公寓大廈管理條例第9條第1、2項規定等規定，共有部分，區分所有權人得經規約約定供區分所有建築物之特定所有權人使用，並得就土地共有物使用管理約定分管。

兩造均為翰林園社區房屋及土地所有權人之一，翰林園社區興建地上7層樓、地下1層之建築物，共17戶，被告擁有翰林園社區店面3間、住宅3間而為區分所有權人。

被告使用系爭土地上停車位，乃基於區分所有權人之地位，並經全體區分所有權人訂立分管協議書同意，非無權占有。

而被告在分管停車位上搭建遮雨棚，依民法第820條之規定，應屬簡易修繕及保存行為，得由被告單獨為之，原告請求拆除於法不合。

是被告係本於與全體區分所有權人之契約關係及共有人之地位占有系爭法定空地，有占有權源，並非無權占有。

而翰林園社區規劃建築時已將系爭法定空地規劃為停車空間，依建築技術規則第59條之1第4款規定，僅車輛進出須保持順暢即可。

㈣訴外人即現住戶丙○○於85年6月30日全體住戶訂立分管協議書時尚非為登記所有權人，而係遲至於85年8月23日始登記為所有權人，丙○○嗣後亦未購買停車位，故分管協議書係當時之全體所有權人所訂立。

㈤被告分管5個停車位，而被告就系爭土地之應有部分為10,000分之3,758，占全翰林園社區土地之37.58%；

原告僅分管1個停車位，就系爭土地之應有部分為10,000之577，占全翰林園社區土地之5.77%，相差6.5倍，足見被告分管5個停車位，實際上是購買5個停車位，土地取得成本增加，地價稅亦相對增加，全體住戶為公平起見，始同意訂立分管協議書，因此如將系爭土地上被告所分管之5個停車位交還全體社區，即顯失公平等語資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請免准為宣告假執行。

三、兩造依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如下（本判決調整原協議之爭點順序如下，爭點內容則未變更）：㈠兩造不爭執之事實：⒈被告於84年間在坐落臺中市○○區○○段1570地號土地上興建集合式住宅「翰林園社區」，而系爭土地即為翰林園社區建物之基地。

⒉翰林園社區之建造執照及使用執照並無系爭鐵皮屋之設計，即被告搭建之系爭鐵皮屋建物全部未領有建造執照，且業經臺中市政府工務局認定為違章建築而核發違章建築拆除通知單。

且系爭鐵皮屋所坐落之系爭土地如複丈成果圖上所示編號A部分，面積77平方公尺土地全部係翰林園社區建物之法定空地。

⒊依翰林園社區之建造執照平面圖，系爭土地如複丈成果圖上所示編號A部分土地下方之地下一樓設有安全梯通往地上一樓之緊急出口，且其地上一樓之法定空地並無停車位之設置。

⒋翰林園社區為鋼筋混凝土造7層樓之公寓大廈，兩造均為翰林園社區之區分所有權人。

⒌原告甲○○（原名王森林）於85年6月11日在被證2之分管協議書上簽名。

㈡本件之爭點：⒈翰林園社區之共有人間就地下一樓之停車位及一樓之法地空地是否有分管協議？⒉系爭鐵皮屋是否為全體社區所有，原告對被告提起本件訴訟是否當事人不適格？。

⒊原告請求被告將坐落系爭土地如複丈成果圖所示編號A、面積77平方公尺之鐵皮屋拆除，並將土地返還於原告及全體共有人，是否有理由？

四、以下針對本件之爭點，敘述本院得心證之理由：㈠原告主張：被告未經原告及其他區分所有權人同意，於翰林園社區之法定空地搭建系爭鐵皮屋而無權占有使用該部分土地等語；

被告辯稱：翰林園社區全體住戶已於85年6月30日訂立分管協議書，就停車位置約定分管專用等語。

經查：⒈按公寓大廈之共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

約定專用部分，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；

各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4、5款、第9條第1項分別定有明文。

而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。

是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。

次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。

公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院96年度臺上字第2025號判決參照）。

⒉原告固不否認其於85年6月11日在被證2分管協議書上簽名，且被證1及2分管協議書上原告之印文確實為其所有印章之印文，惟辯稱：不確定被證1分管協議書上之簽名是否為其所簽，且前開印文均非其所蓋印等語。

然按「當事人已承認私文書上之印文為真正，僅否認係其本人或代理人所蓋時，依舉證責任分配原則，應由為此爭執之當事人負舉證責任。」

，最高法院95年度臺上字第1786號判決著有明文。

原告並未就其所主張之印文遭盜蓋乙事舉證以實其說，即難憑採，則原告既已在被證2分管協議書上簽名，且被證1及2之分管協議書上均有原告所有印章之印文，是應認原告有與被告有達成被證1及2分管協議書所約定之分管協議。

⒊再觀之被證1分管協議書記載：「立協議書人向億喬建設股份有限公司承購坐落臺中市○○區○○段1570地號上建物即翰林園房屋，其主建物已由全體所有人區分所有，其中地下一層之防空避難室、法地空地、停車空間等部分承買人願依照分配表之位置停車分管約定專用，其餘權利應無條件放棄，……」等語，立協議書人為包含兩造、訴外人鄭彩娥等多數翰林園社區之區分所有權人，立協議書日期為85年6月30日；

被證2分管協議書則記載：「立協議書人王森林向億喬建設股份有限公司承購坐落臺中市○○區○○段1570地號上建物即翰林園房屋編號6A停車位編號機械式8號，其主建物已由全體所有人區分所有，其中地下一層之防空避難室、法地空地、停車空間等部分承買人願依照本人取得之位置停車分管約定專用，其餘權利應無條件放棄，……」等語，立協議書人為原告，立協議書日期為85年6月11日，有被證1及2之分管協議書在卷可參。

可知，翰林園社區之出賣人即被告以於出售房屋時，與買受人即各區分所有權人簽訂分管協議書，藉以確定有購買停車位者使用停車位之權利，則前開分管協議書雖係建商即被告與各承購戶分別約定，然揆諸前開說明，應可認翰林園社區各區分所有權人即各共有人間已就地下一層之防空避難室、法定空地、停車空間等停車位置成立分管契約，亦即就翰林園社區之共用部分經約定供特定區分所有權人使用。

⒋另訴外人丙○○於85年6月10日即買受系爭土地之應有部分，為系爭土地之共有人，嗣因於85年8月23日出賣其所有之部分應有部分，而於土地登記謄本上登記異動別為修改等情，有臺中市中興事務所98年12月25日中興地所一字第0980016901號函暨土地登記申請書影本、土地買賣所有權移轉契約書影本、土地登記謄本、異動索引在卷可參。

而證人丙○○證稱其沒有買受翰林園社區之停車位，且沒有印象曾簽訂分管協議書等語（見98年12月21日準備程序筆錄）。

另於85年6月30日簽立之被證1分管協議書上亦無丙○○之簽章。

可知，證人丙○○雖於85年6月10日即為系爭土地之共有人，且其並未簽訂分管協議書，然揆之前開說明，被證1及2之分管協議書係建商即被告與各承購戶分別約定時，即已成立，殊不因部分共有人未與建商簽立而全部失其效力。

是已與被告簽署分管協議書之原告，即難謂渠等所約定之分管協議無效。

⒌而依被證1分管協議書約定，其中被告所分管之停車位編號為平面1、2、3、5號及機械1、6、7、9、10、11、12、14、15號；

原告所分管之停車位編號為機械8號；

另訴外人鄭彩娥所分管之停車位編號為平面4號，嗣則改為機械車位7號，又分管協議書上後附註：「89年12月29日3A鄭彩娥之平面車位4號與億喬建設（股）公司之機械車位7號交換，確實無誤」，而其中停車位編號平面1至5號停車位之位置即為系爭法地空地等情，有分管協議書及其所附平面圖在卷可佐。

另訴外人鄭彩娥之平面車位4號與被告之機械車位7號交換乙事，亦有訴外人鄭彩娥與被告之和解書在卷可稽。

可知，翰林園社區之共有人就翰林園社區之停車位置有協議分管，且系爭空地上之5個平面停車位即為被告所分管之位置。

㈡原告復主張：系爭鐵皮屋為被告所有等語；

被告辯稱：系爭鐵皮屋為全體社區所有，非被告單獨所有，原告請求被告拆除全體社區所有物，當事人不適格等語。

經查：⒈按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。

故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。

至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，最高法院93年度臺上字第382號判決著有明文。

⒉被告雖主張被告已於房屋銷售之廣告圖上標示法定空地上有搭建遮雨棚，並提出翰林園社區房屋銷售之廣告圖影本為證。

然被告搭建系爭鐵皮屋係於建造執照及使用執照設計外所自行增建等情，為兩造所不爭執。

且系爭鐵皮屋係單獨在系爭法定空地上搭建，現當作停車空間使用，出入口直接臨五福街，有獨立之出入口等情，亦有現場照片在卷可稽。

則縱系爭鐵皮屋之電力係外接使用翰林園社區之電力，然該電路亦無不能分離之情形，顯見系爭鐵皮屋具有構造上及使用上之獨立性，係獨立之建物，並非翰林園社區主建物之增建或附屬建物。

又被告於搭建系爭鐵皮屋完成後，並無將系爭鐵皮屋交付翰林園社區全體共有人管領使用，亦無將系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與翰林園社區全體共有人之情形。

則不論系爭鐵皮屋係於何時搭建完成，或是否已標示於房屋銷售之廣告圖上，均不影響被告為系爭鐵皮屋之所有權人之事實。

⒊而被告固與翰林園社區之買受人簽立分管協議書，然被證1分管協議書係記載：「其中地下一層之防空避難室、法地空地、停車空間等部分承買人願依照分配表之位置停車分管約定專用」等語，而被證2僅將前開「分配表之位置」改為「本人取得之位置」等語，其餘用語均相同。

可知，被告與翰林園社區之買受人僅係協議分管停車位置，被告並無以分管協議書將其所搭建之系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與翰林園社區買受人之意思。

況縱認被告原與訴外人鄭彩娥約定由鄭彩娥協議分管編號為平面車位4號之停車位時，已讓與該停車位部分之系爭鐵皮屋之事實上處分權予鄭彩娥，然鄭彩娥於89年12月29日將其分管之平面車位4號停車位與被告分管之機械車位7號停車位交換時，即應認其業已將該停車位部分之系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與予被告，是被告為系爭鐵皮屋之所有權人即事實上處分權人，應堪認定。

被告辯稱系爭鐵皮屋為翰林園全體社區所有，並不足採。

又揆諸前開說明，此亦非屬當事人適格否之問題。

㈢原告再主張：依據翰林園社區之使用執照竣工圖，法定空地部分係規劃開放空間，並無設計平面車位，且原設計施工圖在地下一樓有設置逃生梯及緊急避難出口，緊急避難出口即在系爭土地附近，被告在系爭土地搭建鐵皮屋明顯違反當初建築設計，爰請求被告拆除並返還土地等語；

被告則辯稱：翰林園社區規劃建築時，已將系爭法定空地土地規劃為停車空間，依建築技術規則第59條之1第4款規定，僅車輛進出須保持順暢即可，而被告在其分管之停車位上搭建遮雨棚，依民法第820條之規定，應屬簡易修繕及保存行為，得由被告單獨為之，原告請求被告拆除並返還土地於法不合等語。

經查：⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者從其約定。

前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，公寓大廈管理條例第9條第1至3項定有明文。

次按「集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平臺由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平臺之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全」（最高法院82年度臺上字第2284號判決參照）；

又「按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」（最高法院82年度臺上字第1802號判決參照）。

而停車空間設置於法定空地時，應規劃車道，使車輛能順暢進出，為建築技術規則建築設計施工編第59條之1第4款所明文；

又建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，為建築法第25條第1項前段所明定。

建築法之所以就增建行為規定為應經許可始得建造，係因主管建築機關必須審核增建之地點是否合法，是否對大眾之安全構成危險。

另，所謂法定空地，顧名思義係應保持「空地」、其上不得有任何建物之狀態，否則即不符空地之意義，其理甚明。

而建築法規之所以規定建物應維持一定比例之空地，有安全及景觀上之考量（臺灣高等法院97年度重上更(一)字第113號判決參照）。

是以，法定空地固得設置停車空間及約定為專用，然其使用應依其設置目的及通常使用方法為之，而若在法定空地上搭蓋建物，顯然逾越一般社會通念所能接受之使用方式，且有違建築法令。

⒉被告固與翰林園社區之買受人簽立分管協議書，然被證1分管協議書係記載：「其中地下一層之防空避難室、法地空地、停車空間等部分承買人願依照分配表之位置停車分管約定專用」等語，而被證2僅將前開「分配表之位置」改為「本人取得之位置」等語，其餘用語均相同等情，已如前述。

可知，被證1及2之分管協議書僅係協議分管停車位置，並未約定分管人得於法地空地上搭蓋建物。

而被告在系爭土地如附圖上所示編號A部分之法定空地上搭建系爭鐵皮屋，自已超出原協議分管之使用方式。

⒊再原告所指翰林園社區地下室之逃生出口處，現雖係封閉空間，並無任何出口對外，有本院98年10月15日勘驗測量筆錄、現場照片可參，然依翰林園社區之建造執照平面圖所示，系爭土地如附圖上所示編號A部分土地下方之地下一樓設有安全梯通往地上一樓之緊急出口等情，有臺中市政府98年11月6日府都管字第0980284419號函暨平面圖附卷可證，復為兩造所不爭執。

則被告在系爭土地如附圖上所示編號A部分之法定空地上未經請領建築執照搭建系爭鐵皮屋，業已影響原建造執照所設置緊急出口之規劃及住戶之安全，且影響法定空地之景觀，並違背建築法規。

又系爭鐵皮屋既係屬被告單獨所有之獨立建物，已如前述，則被告辯稱搭建系爭鐵皮屋係屬共有物之簡易修繕或保存行為，亦難憑採。

⒋綜上，原告主張被告於系爭土地之法定空地部分搭建系爭鐵皮屋，已逾越一般社會通念所能接受之管理使用方式，並對於全體共有人之權利有所妨害，洵屬可採。

從而，原告本於物上請求權，請求被告將系爭土地如附圖所示編號A部分，面積77平方公尺之鐵皮屋拆除，即屬有據。

然兩造既已協議將系爭法定空地之停車位置部分由被告分管，原告請求被告將系爭土地如附圖所示編號A部分土地返還於原告及全體共有人，即非屬正當。

五、綜上所述，原告依民法第767條物上請求權之法律關係，請求被告將系爭土地如附圖所示編號A部分，面積77平方公尺之鐵皮屋拆除，為有理由，應予准許；

至原告請求被告將系爭土地如附圖所示編號A部分土地返還於原告及全體共有人，非屬正當，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。

八、本件訴訟費用額確定為32,911元（含第一審裁判費24,661元及測量費8,250元），由被告負擔16,456元，餘由原告負擔。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 3 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 林慧貞
法 官 黃佳琪
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 3 月 19 日
書記官