臺灣臺中地方法院民事-TCDV,99,訴,96,20100319,1

臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第96號
原 告 惠仲不動產有限公司台中分公司
法定代理人 丁○○
被 告 乙○○
甲○○
訴訟代理人 胡昇寶律師
上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國99年2月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣陸仟捌佰叁拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、原告於民國（下同）98年9月19日與被告乙○○簽訂不動產委託銷售契約書（下稱系爭契約），接受被告之委託（被告甲○○則由被告乙○○代理），銷售被告所共有坐落台中市○區○○段1888建號房屋一棟連同同段19-109、20-5、21-10地號3筆土地之基地（下稱系爭房地），委託銷售價格新台幣（下同）1,250萬元，仲介費用則為委託銷售價格百分之三，委託銷售期限至98年9月25日止。

原告於銷售期限最後一日即98年9月25日收受買方即訴外人楊俊昱定金100 萬元支票，並於當日通知被告乙○○，並經其允諾約定於98 年10月5日下午3點至原告處所與買方簽訂買賣契約。

然被告至約定當天卻避不見面，經訴外人即原告本案所屬業務員周品軒電話催告，即表示反悔不賣之意思。

原告遂於98年10月7日發存證信函予被告，惟被告竟置之不理，故原告依雙方所訂之系爭契約第9條約定，自得請求被告按委託銷售價格百分之五給付違約金即625,000元及其法定遲延利息。

㈡、對被告抗辯之陳述：被告雖辯稱系爭契約係於98年9月25日始簽訂，惟系爭契約確係兩造於98年9月19日所簽訂，並無倒填日期之情形。

雖契約審閱權簽認欄確實為訴外人周品軒所誤簽，然委託人簽名欄確為被告乙○○所親簽。

且兩造所訂之不動產委託銷售契約書，係依照內政部所頒定型化契約小幅修正後所印製，與其他仲介公司之契約大同小異，內容未失公允，而被告所有系爭房地委託銷售很久，對於定型化契約之內容應有知悉，而買方對於被告委託銷售房屋之瑕疵，原告亦已告知甚詳，被告辯稱買方只看一次可能不知瑕疵所在云云，實為巧辯。

㈢、並聲明：被告應給付原告625,000元及自99年1月26日民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以：

㈠、於98年8月間，訴外人即原告業務周品軒不知從何得知被告乙○○之聯絡電話，主動打電話至被告乙○○家中，表示有客戶要買系爭房地欲帶客戶前來看屋，因被告甫與訴外人惠双房屋代銷期剛滿，誤以為訴外人周品軒為訴外人惠双房屋之銷售人員，方口頭予以允諾。

數日後，訴外人周品軒帶一位買主詹先生看屋（並非原告所稱之買主楊俊昱），該詹先生僅看1、5、6樓層部分即離去，之後出價900萬元。

嗣98年9月25日時，訴外人周品軒至被告乙○○家中，取出已預先填妥之不動產委託銷售契約書，向被告乙○○宣稱其已將價格拉至1250萬元，買主決定要買，並已收取斡旋金100萬元之支票，以營造氛圍要被告乙○○立刻簽下該不動產委託銷售契約書，並慫恿要被告乙○○代被告甲○○代簽，被告乙○○不疑有他即簽下該不動產委託銷售契約書。

㈡、惟按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」

「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容」消費者保護法第11條之1第1項、第2項分別定有明文。

本件被告係與訴外人即原告之營業員周品軒就系爭房地簽訂系爭契約，核該份契約書之性質係屬於定型化契約，而有消費者保護法規定之適用。

查觀諸本件系爭不動產委託銷售契約書，雖於首段載明「委託人（即賣方）簽署本契約書前，確實攜回詳閱三天以上並充分了解本契約書之內容。」

等語，且其上並有被告乙○○、甲○○之簽名。

惟乙○○、甲○○之簽名並非其本人所親自簽名而係訴外人周品軒所簽；

且訂約日期雖載明為98年9月19日、惟實際日期卻為同年月25日。

是原告於系爭不動產委託銷售契約書訂立前，並未給與被告3日以上之契約審閱期，則依最高法院98年台上字第1678號民事判決意旨，該契約書之定型化契約條款對於被告二人並不生效力。

是本件兩造之買賣契約並不成立、原告主張被告給付違約金，並無理由。

㈢、且觀諸被告乙○○之台胞証與護照，其係於98年9月23日出境前往大陸地區，而於98年9月25日入境。

而証人丙○○亦係於同年9月23日出境前往大陸地區，於同年9月25日入境。

蓋其二人係一同出遊，一同返家，是被告乙○○其記憶會明白記得本件訂約日期確為9月25日，實係因當日其與丙○○方於大陸返家，返家後不久即與原告公司之業務員簽約，方有如此明白之記憶。

是原告所稱被告捏造現場証人，實屬無稽等語，資為抗辯。

㈣、並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠、兩造於98年9月間（兩造對於究係98年9月19日或同月25日簽約有所爭執，此部分詳見下述說明），由訴外人周品軒代表原告至被告乙○○住所，與被告乙○○簽立系爭不動產委託銷售契約書，而由原告接受被告之委託，銷售被告所共有系爭房地，委託銷售價格1,250萬元，仲介費用則為委託銷售價格百分之三，委託銷售期限至98年9月25日止。

又系爭契約第1頁首段「聲明」欄記載：「委託人（即賣方）簽定本契約書前，確實攜回審閱三天以上並充分了解本契約書之內容」等語，惟該委託人簽章欄之被告乙○○、甲○○簽章，係於簽約當日由訴外人周品軒所簽，非被告二人親簽，而委託人簽名欄乙○○之簽名則為被告乙○○所親簽，甲○○之簽名則為被告乙○○所代簽。

嗣後，原告告知被告已有買主，並收取買方100萬元訂金支票，然被告以兩造間所簽立之系爭不動產委託銷售契約書有重大瑕疵，而於同年10月6日寄發存證信函予原告主張契約無效。

原告亦於同年月7日寄發存證信函予被告促請被告履約，否則將請求違約金等事實經過，為兩造所不爭執，且有原告提出之不動產委託銷售契約書、土地及建物謄本、存證信函；

被告提出之存證信函在卷可稽，堪信屬實，本院採為判決之基礎。

㈡、原告主張兩造簽立系爭契約後，其於委託銷售期限最後一日即98年9月25日收受買方即訴外人楊俊昱定金100萬元支票，並於當日通知被告乙○○，惟被告反悔不賣，並主張兩造間契約無效，故原告得依雙方所訂之不動產委託銷售契約書第9條約定，請求被告按委託銷售價格百分之5給付違約金等語。

惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件兩造主要爭點為系爭契約是否未給予被告合理之審閱期間，而違反消保法第11條之1規定，被告得主張該定型化契約條款不構成契約之內容？經查：⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第2項定有明文。

揆之審閱期間之立法意旨，在於保障消費者於簽約前有充分時間瞭解定型化契約內容，蓋所謂定型化契約條款，依消保法第2條第7款及第9款規定，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，凡以定型化契約條款作為契約內容之契約，均屬定型化契約。

此種契約之特色，在消費者只能按其契約條款與企業經營者訂約，且因此種契約之訂立，消費者並未就契約內容與企業經營者為個別磋商，只能對企業經營者所提供之定型化契約條款予以附合，而無討價還價之餘地，故為保護消費者之權益，特於消保法第11條之1規定審閱期間。

準此，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，即不構成契約之內容（最高法院98年度台上字第168、1678號判決意旨參照）。

⒉本件兩造簽訂之系爭契約，除第1條至第3條關於委託銷售之標的、委託銷售價格、委託銷售期間及第10條其他約定事項，係由當事人個別磋商後以手寫方式記載外，其餘約定條款包括原告請求之第9條違約之處罰，均係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，核屬定型化契約無誤。

則依上開消費者保護法第11條之1規定，原告與被告訂立系爭契約前，應有30日以內之合理期間，供被告審閱全部條款內容，違反者，其由原告即企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容。

查系爭契約係由訴外人周品軒代表原告至被告乙○○住所，與被告乙○○簽立，然系爭契約第1頁首段「聲明」欄固記載：「委託人（即賣方）簽定本契約書前，確實攜回審閱三天以上並充分了解本契約書之內容」等語，惟該委託人簽章欄之被告乙○○、甲○○簽章，確實係於簽約當日由訴外人周品軒所簽，非被告二人親簽，僅最後委託人簽名欄乙○○之簽名為被告乙○○所親簽，甲○○之簽名則為被告乙○○所代簽乙節，為原告所自承。

則觀之兩造上開簽約之經過，雖兩造對於系爭契約究係於98年9月19日或98年9月25日簽立所有爭執？然此爭執，並不影響於簽約當時，原告確實未依其自行預立之系爭契約第1頁首段「聲明」欄之記載賦與委託人即被告於簽定本契約書前，確實攜回審閱三天以上並充分了解契約書之內容，即原告未提供被告合理審閱契約之期間至臻明確，則被告辯稱原告所為已違反上開消保法第11條之1規定，其得主張該定型化契約條款包括本件原告據以請求之系爭契約第9條違約之處罰條款不構成契約之內容，自屬有據。

四、綜上所述，被告抗辯兩造間系爭契約違反消保法第11條之1規定，系爭定型化契約條款包括契約第9條違約之處罰約定不構成契約之內容，應屬可採。

從而，原告依系爭銷售契約第9條違約處罰之約定請求被告給付按委託銷售價格百分之五計算之違約金625,000元及自99年1月26日民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 99 年 3 月 19 日
民事第四庭 法 官 洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 99 年 3 月 19 日
書記官