臺中簡易庭民事-TCEV,101,中簡,1558,20120912,1

臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第1558號
原 告 里優不動產經紀有限公司
法定代理人 廖雅瓊
訴訟代理人 許盟志律師
黃中信律師
被 告 許惠雯
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國101年8月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

壹、原告之聲明及陳述要旨：一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）352,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

二、陳述要旨：被告將其所有門牌號碼為台中市北屯區○○○路C棟8樓（下稱系爭不動產）委託原告仲介銷售，兩造並於101年3月9日簽訂「銷售同意書」，委託銷售價格為958萬元，委託銷售期間自101年3月9日至101年6月30日止。

嗣於101年3月14日，兩造再簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭專任契約）及「委託事項變更契約書」，委託銷售價格變更為880萬元、銷售期間則自101年3月14日至101年3月21日止。

原告於專任委託期間內，覓得買方即訴外人楊允玲出價達委託價額，原告遂代理被告收受定金，並即去函告知被告履行契約，惟被告卻來函表示已於101年3月16日先傳簡訊告知要變更委託銷售金額，惟依兩造系爭專任契約書第14條之約定，變更契約內容須經兩造書面同意，被告未經原告同意、復未以原告提供之委託事項變更契約書變更銷售金額，不生變更契約內容之效力。

依兩造系爭專任契約書第6條第2項之約定，原告既已覓得買方出價達到委託價額，並代理被告收受定金，買賣契約已成立生效。

被告拒不與原告所介紹之買方客戶簽立不動產買賣契約書，係因可歸責於被告之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書，被告仍應依系爭專任契約書第8條第3項第3款約定，支付委託銷售價4%服務報酬352,000元及法定遲延利息。

貳、被告之聲明及陳述要旨：一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述要旨：兩造於101年3月9日原係簽訂一般委託銷售同意書，後原告向被告回報有人願意以830萬元購買，但被告不同意，原告旋於隔日即101年3月14日要求被告簽立系爭專任契約書，而於兩造簽訂系爭專任契約書前，原告公司負責人員林塏宸、梁沛蓁在未就系爭專任契約書之內容為任何說明之情況下，即由原告公司人員梁沛蓁於系爭專任契約書指出要求被告簽名之位置，被告因無買賣房屋經驗，故即在原告公司人員指引下當場簽名，原告於系爭專任契約簽約前未給予被告審閱期間，被告不受系爭專任契約變更底價之限制。

嗣被告於101年3月16日凌晨12點多以傳簡訊通知原告表示欲變更價格，原告遂於當日上午以電話與被告談論變更價格事宜，被告於當日下午6點多前往原告公司欲簽訂變更價格之書面，但原告不同意，僅表示要讓買方跟被告商談以880萬元購買系爭不動產，被告表示已不願以880萬元出售系爭不動產，於兩造整個商談過程中，原告從未出示不動產買賣意願書，甚至原告之後寄發之存證信函亦未附有任何有關買方出價之文件，直至兩造在地政局協調時始出示不動產買賣意願書。

參、法院之判斷：一、下列事項為兩造所不爭執，且有銷售同意書（一般委託）、專任委託銷售契約書、存證信函等附卷可稽，堪信為真正：㈠兩造於101年3月9日簽訂銷售同意書（一般委託），被告以價格958萬元委託原告銷售系爭不動產，銷售期間自101年3月9日至101年6月30日止。

㈡兩造於101年3月14日再簽訂系爭專任契約及「委託事項變更契約書」，委託銷售價格變更為880萬元、銷售期間則自101年3月14日至101年3月21日止。

且被告係於101年3月14日當日即在系爭專任契約書上簽名，並未將契約書攜回審閱。

㈢被告於101年3月16日凌晨12點多以簡訊通知原告欲變更委託銷售價格，同日下午被告至原告公司欲簽署變更價格之書面，但為原告所拒絕。

二、本件兩造爭執之焦點乃為被告是否受系爭專任契約定型化契約條款之拘束？㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法（下簡稱消保法）第11條之1第1項、第2項定有明文。

審閱期間之立法意旨，在於保障消費者於簽約前有充分時間瞭解定型化契約內容，蓋所謂定型化契約條款，依消保法第2條第7款及第9款規定，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，凡以定型化契約條款作為契約內容之契約，均屬定型化契約。

此種契約之特色，在消費者只能按其契約條款與企業經營者訂約，且因此種契約之訂立，消費者並未就契約內容與企業經營者為個別磋商，只能對企業經營者所提供之定型化契約條款予以附合，而無討價還價之餘地，故為保護消費者之權益，特於消保法第11條之1規定審閱期間。

準此，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，固不構成契約之內容，惟非謂當事人間之契約關係不成立或無效。

此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。

又企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依民法第247條之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無效者，仍應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情形處理（最高法院98年度台上字第168號判決意旨參照）。

㈡本件兩造簽訂之系爭專任契約，除第1條至第4條及第10條、第11條、第16條關於買賣範圍、委託銷售價格、付款方式、代書費用負擔及委託銷售期間、是否同意複製鑰匙、有無附加其他交易條件，係由當事人個別磋商後以手寫方式記載或勾選外，其餘第5條至第9條、第12條至第15條及第18條之約定條款，均係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，核屬定型化契約，依上開消保法第11條之1規定，兩造訂立系爭專任契約前，應有30日以內之合理期間，供被告審閱契約全部條款內容，違反者，其由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容。

本件被告係於原告要求簽訂系爭專任契約之101年3月14日當天即與原告完成簽約，事先並未攜回契約審閱之事實，為兩造所不爭執。

原告雖以於被告簽約前，原告公司人員林塏宸、梁沛蓁已告知被告系爭專任契約之內容，被告並同意放棄三日審閱權等語，主張系爭專任契約之定型化契約條款有效。

經查，系爭契約第1頁開首欄內固記載：「*依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。

....⒉委託人於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容，因此自願放棄三日以上之審閱權利。」

等語，並由被告於該記載右側「委託人簽名」處簽名，惟就系爭專任契約簽約之過程，林塏宸證稱係由梁沛蓁對被告說明專任契約權利義務包括服務報酬、違約責任、委託期間、不動產產權說明等契約內容，有關契約審閱期間及是否放棄契約審閱權部分，亦係由梁沛蓁對被告作說明，兩造簽訂系爭專任契約前後約1小時等語（見本院卷101年8月29日言詞辯論筆錄）；

梁沛蓁則證稱係由林塏宸對被告說明系爭專任契約之內容，林塏宸說明之內容大致上就是講如簽專任契約的話，是由原告幫被告銷售房屋，還說如果買方有達到委託金額的話，斡旋金就轉訂金，伊沒有說明契約審閱權的問題，是林塏宸說明，當天簽約前後約20分鐘等語（見同上筆錄）。

由林塏宸、梁沛蓁上開證言內容觀之，林塏宸與梁沛蓁就由何人對被告說明系爭專任契約內容、所說明契約內容涵蓋之範圍及兩造簽訂系爭專任契約所用時間等，所述均互相矛盾，如林塏宸、梁沛蓁於被告在系爭專任契約書上簽名前，有對被告說明系爭專任契約之內容並經被告同意放棄契約審閱權，則林塏宸、梁沛蓁縱受限於記憶力及因時間經過而記憶減退，就簽約經過之細節部分所述略有不同，雖屬情理之內，然絕不可能連由何人負責就系爭專任契約內容為說明亦相扞格，所述就兩造當天簽約前後所花費時間差距更達三倍之多，林塏宸、梁沛蓁之前開證述顯有嚴重瑕疵，而參之林塏宸、梁沛蓁均為原告之現職員工，且被告應否給付系爭服務報酬更直接影響林塏宸、梁沛蓁之業績，二人所述難免偏頗，並參諸林塏宸、梁沛蓁就何人說明契約內容部分，均推稱非自己說明，足見林塏宸、梁沛蓁證稱於被告簽約前，有對被告說明系爭專任契約內容並取得被告同意放棄契約審閱權云云，不足採信。

㈢基上，被告於簽訂系爭專任契約前既未將契約攜回審閱，而原告所舉證據並不足為於被告簽訂系爭專任契約前，原告已將系爭專任契約之內容對被告為完足之說明，以使被告確實充分瞭解全部契約約款之權利義務關係，按諸定型化契約審閱期間之規定，乃法律為保護消費者所為之特別規定之立法目的，則縱被告於系爭專任契約開首欄前述自願放棄審閱權記載之右方簽名，前述定型化文字之聲明係屬自願拋棄契約審閱權之條款，依其情形亦屬顯失公平，依上開說明，該條款應屬無效。

準此，原告於簽訂系爭專任契約前，未予被告合理之審閱期間，固非謂兩造間之契約關係不成立或無效，惟被告抗辯簽約前原告未予審閱期間、亦未告知契約內容，其不受系爭專任契約由原告單方所預先擬定之變更底價限制等定型化契約條款之限制等語，即屬可採。

而被告於原告與楊允玲簽訂不動產買賣意願書前，即先以簡訊通知原告欲變更底價，復為原告所不爭執，則原告主張楊允玲出價已達底價，買賣契約已成立，被告應給付服務報酬等語，即無可採。

三、綜據上述，原告依系爭專任契約之法律關係，訴請被告給付服務報酬352,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 101 年 9 月 12 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 呂麗玉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 9 月 12 日
書記官