臺中簡易庭民事-TCEV,101,中簡,184,20120927,1

臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第184號
原 告 劉林秋美
訴訟代理人 熊賢祺律師
複 代理 人 王慧凱律師
陳衍仲律師
被 告 蔡武運
訴訟代理人 李育錚律師
林欣屏律師
陳奕勳律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經於民國101年9月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將坐落臺中市○○區○○段171地號土地如附圖即臺中市中興地政事務所複丈日期101年3月14日土地複丈成果圖所示Ｂ部分、面積13.72平方公尺之地上物拆除，並將上開地號Ｂ部分土地騰空返還原告。

被告應給付原告新台幣23,682元，及自民國100年12月31日起至返還前項土地之日止，按年給付原告5,049元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣6,856元，由被告負擔3,000元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣80,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

（一）坐落臺中市○○區○○段第171號土地（下稱系爭土地），與被告所有同段173地號土地（下稱173號土地）相鄰。

被告所有之建物，無合法權源，越界建築以廁所、2至3個瓦斯桶等違建物而部分無權占用系爭土地如附圖所示Ｂ部分，其佔用之面積為13.72平方公尺，顯已侵害原告之所有權，爰依民法物上請求權之法律關係，請求被告拆除越界之建物，並返還土地予原告。

又被告無權占用系爭土地如附圖所示Ｂ部分，即獲有相當於租金之不當得利，而系爭土地位處台中水湳經貿園區○○○○○路、黎明路等台中市○○○道，附近亦有公車站牌、便利商店、電器行、汽車保養廠等，生活機能良好。

而租金請求權消滅時效為5年，原告請求起前5年被告相當於租金之利益，是原告每年得請求相當於租金之不當得利金額為新臺幣（下同）11,930元，被告無權占用5年，共計59,650元。

爰依民法第767條第1項、第179條提起本訴。

並減縮聲明：1.被告應將系爭土地上如附圖即臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分之地上物拆除，並將該土地返還原告。

2.被告應給付原告59,650元；

並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告11,930元。

（二）對被告抗辯之主張：1.本件被告所有之建物並非全部坐落系爭土地，僅是越界建築，與最高法院48年台上字第1457號判例所示情形並不相同，被告所辯，顯無理由。

2.被告係於民國66年8月5日取得173號土地之所有權，故65年間之航照圖僅能證明被告之前手即陳賴玉珠之使用狀況，不能遽指173號房屋於建築完成之始即與171號房屋相連，被告辯稱建商於建築之始即有越界，自應舉證以實其說。

另被告於101年3月14日現場勘驗時已自承有自行改建樓梯位置，被告建物之3樓樓地板有打除痕跡，應係被告打除前手增建之樓地板用以改建樓梯，尚不能證明173號房屋於建築完成時即與原告之171號房屋相連。

觀被告向前手陳賴玉珠購買系爭房地之買賣契約，足徵173號房屋於前手陳賴玉珠使用中即佔用171號土地。

3.按73年第5次民事庭會議決議所謂再因轉讓而繼受房屋所有權之人，應推斷土地所有權人對之默許其繼續承租，該前提乃土地及房屋同屬一人所有。

本件被告既未證明被告173號房屋佔用系爭土地之部分係陸林惠美所增建，即與上開決議之前提事實不合。

退步言之，縱然係陸林惠美所增建，亦無上開決議之適用，蓋兩筆各有建物之土地分別出賣，則該兩筆土地及建物，各自獨立，自不生默示同意使用土地之情況。

4.另被告在占用原告土地部分放置瓦斯筒等妨害原告生命身體安全之物品，且被告仍繼續增建廁所等建物，原告請求被告拆除占用部分建物，並未違反公共利益。

被告雖稱本件越界建築部份包含173號房屋之主結構橫樑及通往二、三樓層之樓梯，拆除將損及173號房屋主結構而產生安全上疑慮云云。

惟被告173號房屋原始結構僅為二層樓之建築，被告另以加強磚造方式加蓋三樓，並違法改造變更樓梯位置，由原面臨同段174號土地共同牆面改建為緊臨171號房地之牆面，直通三樓之違建物，被告所有173號房屋三樓均為違法硬磚塊左右加建，被告加蓋違建及屋後樓梯反更破壞原始房屋結構，加重建物負擔造成安全顧慮。

故被告於原告所有之系爭土地上增建非房屋構成部份之屋外廁所、防火巷及違法改建之樓梯等，均無民法第796條之適用，原告並無權利濫用之情事。

且原告於知悉被告所有前開建物有越界情事後，曾經向被告多次反應越界建築之事實，請求其自行拆除，被告均置之不理。

況原告係於76年1月19日取得房地所有權，自不可能對被告前手增建2樓之部分提出異議，原告既無從阻止其興建，自不應再課以原告即時異議之義務。

5.原告所有之系爭土地與被告所有173號土地均屬台中市整體開發區第八單元，且依台中市中科經貿自辦市地區重劃區重劃後土地分配圖所示，重劃會已將系爭土地全部分配給原告，並根據重劃會函文，對該分配結果異議期間至101年10月1日，如不許原告請求拆屋還地，原告勢必需對分配結果提出異議，則總開發面積達90萬平方公尺的中科經貿自辦市地重劃區土地分配結果將因此延滯，嚴重破壞公共利益。

二、被告則以：

（一）被告所有之座落於173號土地之房屋（下稱173號房屋）與原告所有座落於系爭土地之房屋（下稱171號房屋）相鄰，均為土地之原所有權人即訴外人陸林惠美及其配偶所建造。

上開房屋建造完成時，房屋及基地之所有權人均為陸林惠美。

而陸林惠美於62年9月4日始將173號土地（舊地號為上牛埔子段第275-25號）移轉登記與陳賴玉珠，於76年1月19日始將系爭土地（舊地號為上牛埔子段第275-22號）移轉登記予原告。

而173號房屋於62年5月28日初編門牌，是173號房屋越界建築完成時，173號房屋與被越界之系爭土地所有權人均為陸林惠美。

而陸林惠美於62年9月4日將173號土地及房屋移轉登記予陳賴玉珠時，未同時將173號房屋越界座落之土地併同移轉與陳賴玉珠，依最高法院48年台上字第1457號判例之見解，應推定陳賴玉珠與陸林惠美間，就173號房屋越界座落之系爭土地如附圖所示Ｂ部分，具有基地租賃關係。

縱認173號房屋一部分越界建築，並非全部座落於鄰地之情形，惟越界建築之部分若未能取得對鄰地之利用權而被拆除，同樣對於社會經濟、成本有所危害；

且鄰地所有人即原告於買受土地時即已知悉173號房屋之存在與現況，則基於相同者應為相同處理之法理，應認為越界建築之情形得類推適用上開判例。

又陸林惠美於76年1月19日將系爭土地移轉登記與原告，則依民法第425條買賣不破租賃之規定，原告應繼受上開基地租賃關係之出租人地位，則原告自不得請求被告移除173號房屋越界至系爭土地如附圖所示Ｂ部分之建物。

（二）原告主張其171號房屋與173號房屋間本留有防火巷，而173號房屋2樓以上之一部分為被告擅自於防火巷上所搭建之建築云云。

惟被告之173號房屋2樓以上部分於原始建築完成時，即跨越於系爭土地上，並與171號房屋共用牆壁互相接連。

此觀⑴65年12月10日林務局農林航空測量所拍攝之空照圖，顯示173號房屋與171號房屋彼此相接連，且其間並無空地。

另173號房屋越界之部分為173號房屋之主結構橫樑所在，可證明173號房屋於建築時即將主結構之部分建築於系爭土地上，並非被告或被告之前手於事後所增建。

⑵再者，被告之173號房屋2樓牆壁、3樓矮牆與原告之171房屋之牆壁相接連，且其材質於外觀上均相同，益證明建商建築房屋時，即將173號房屋2樓以上之部分越界建築於系爭土地上而與171號房屋相接連。

至於173號房屋3樓矮牆上以紅磚瓦堆疊以及鐵皮頂蓋之部分，雖為被告事後所增建，惟係增建於於173號房屋原本即越界之土地上方，並未因而增加越界之範圍。

⑶且173號房屋內2、3樓之樓梯間、與171號房屋共用牆壁之處有打除3樓地板之痕跡，益證明3樓之地板原本係與171號房屋之牆壁相接連，即173號房屋之2樓與3樓原本即與171號房屋共用牆壁，係自始即跨越於171號土地上。

至於173號房屋3樓之矮牆為被告改建樓梯時所建築，並非173號房屋之原有建築。

⑷被告購買173號土地及房屋之契約書中建物面積二樓建物面積記載為63.67平方公尺，此於87年12月28日核發之房屋稅籍證明書上記載之二層面積相同。

而173號土地面積僅為53.6平方公尺，益證明173號房屋2樓以上之部分自始即跨越於系爭土地上，被告並無將173號房屋越界建築於原告之土地上。

扣除173號土地合併前之面積51平方公尺，被告買受173號房屋時，2樓部分超出土地面積12.67平方公尺，此與台中市中興地政事務所測量之本件越界建築面積13.72平方公尺，僅相差1.05平方公尺即0.3坪，該極小之差距僅係測量計算上之誤差，實足以證明本件越界建築於被告於買受173號房屋時即已存在。

⑸另參酌陳賴玉珠證稱其配偶購買173號房屋後，陳賴玉珠及其配偶均未曾居住其內，而係將房屋出租他人使用，故應係為了投資而購買173號房屋，陳賴玉珠或其配偶應無動機將173號房屋改建而越界建築於鄰地上。

（三）依民法物權編施行法第8條之3規定，於98年1月23日修正之民法第796條施行前，土地所有人建築房屋逾越地界且鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，始例外適用修正施行後之規定。

於修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，而鄰地所有人並無請求移去或變更其房屋時，依民法物權編施行法第8條之3規定之解釋暨法律不溯及既往之原則，仍應適用修正施行前民法第796條之規定。

即不以土地所有人非因故意或重大過失逾越地界為要件，凡鄰地所有人知越界而不即提出異議，即不得請求移去或變更建築物。

而65年12月10日林務局農林航空測量所拍攝之空照圖顯示173號房屋與171號房屋相接連，證明至少在65年12月10日以前，173號房屋即越界建築於系爭土地上。

且對照現今衛星地圖，173號房屋除增加屋頂之部分外，並無任何現狀之改變。

是於65年12月10日時，系爭土地之所有權人為陸林惠美，縱認被告之前手即陳賴玉珠若擅自於系爭土地上增建173號房屋二樓以上之部分，難以認為在擅自增建時，系爭土地所有權人即陸林惠美不知有越界建築之情形。

是訴外人陸林惠美無權請求訴外人陳賴玉珠拆屋還地，亦不得請求被告拆屋還地，則繼受陸林惠美土地所有權之人即原告亦應受相同之拘束，而不得請求拆屋還地。

況依修正前之民法第796條之規定，原告最晚於87年11月3日丈量系爭土地時即得知本件越界建築之情形，並未立即向被告表示異議，直至100年12月7日始提起本件訴訟，則原告自不得請求拆除越界部分之建築。

（四）該越界建築之部分包含173號房屋之主結構橫樑以及通往二、三樓層之樓梯，若予以拆除，將損及173號房屋之主結構而產生安全上之疑慮，將致使被告除無法繼續使用173號房屋而遭受極大損失外，亦危及171號房屋及周邊居民、用路人之安全。

而該越界之部分係建築在173號房屋及171號房屋所共用之化糞池與排水溝上方之畸零空間，對原告可利用之價值極小；

且原告曾於87年10月間向地政事務所申請土地複丈，即可明確知悉上開越界建築之情形，但卻從未向被告主張拆屋還地，亦未表示任何異議，直至取得土地所有權24年後（即100年），始主張拆屋還地。

考量以上因素，應認為原告依民法第767條之規定請求拆屋還地已構成權利濫用，況被告願意價購越界建築之部分。

（五）原告請求返還之土地面積為13.72平方公尺，申報地價為每平方公尺3,680元，則依土地法第97條第1項及第105條之規定，原告請求返還相當租金之不當得利為每年11,930元，顯不合於土地法上開規定等語資為抗辯，

（六）爰聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、得心證之理由

（一）原告主張被告無權占用其所有如附圖所示Ｂ部分、面積13.72平方公尺之土地，業據原告提出土地登記謄本為證，並經本院會同地政機關測量屬實，有複丈成果圖在卷可證，且為被告所不爭執，堪信為真。

（二）原告得請求被告拆屋還地，茲說明如下：①173號房屋二樓之增建，無論是陸林惠美、陳賴玉珠所為，原告均得請求拆除：⑴如173號房屋二樓之增建，係陸林惠美所為，則因系爭171號土地、173號土地原同屬陸林惠美所有，171號房屋與173號房屋亦均為陸林惠美所建築，與越界建築須以「逾越地界」及建築房屋之土地所有人與「鄰地所有人」不是同一人為要件，本件即無修正前民法第796條或修正後民法第796條第1項之適用。

⑵如係陳賴玉珠所建築，被告亦未能舉證當時之鄰地所有人即171號土地所有人陸林惠美「知其越界而不即提出異議」，亦無修正前民法第796條或修正後民法第796條第1項之適用。

⑶況修正前民法第796條，雖未如修正後民法第796條第1項之規定，另設有責任要件─亦即土地所有人「非因故意或重大過失」逾越地界者，鄰地所有人始不得請求移去或變更；

惟基於故意為不法行為不受保護之法理，如土地所有人「故意」逾越地界而建築，即使依修正前之民法第796條規定，土地所有人亦不得主張鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋。

系爭173號土地（重測前為上牛埔子段275-25地號）面積僅有53.60平方公尺，有土地謄本附卷可證；

但於66年4月20日陳賴玉珠出售系爭173號土地及其上房屋時，二樓即二層之面積已明白記載為「63.67平方公尺」，大於基地面積，有建築改良物買賣所有權移轉契約書附卷可證；

假若二樓如陳賴玉珠所建築，亦可以顯見陳賴玉珠確屬故意越界而建築，且於買賣系爭173號房屋時，亦為被告所明知；

故陳賴玉珠與被告均不得主張「原告不得請求移去」。

②再者，鄰地所有人之忍受義務，係因土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。

倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院67年台上字第800號判例參見）。

173號房屋二樓越界部分，係原房屋建築後始予加建，一樓之後方及廁所、三樓則係被告所增建，均非屬原來陸林惠美建築房屋之全體，故應無民法第796條第1項之適用。

③被告雖抗辯如拆除越界部分，將影響173號房屋之結構安全，原告構成權利濫用云云。

但查，土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。

但土地所有人故意逾越地界者，不適用之；

民法第796條之1第1項定有明文。

亦即，民法第796條之1第1項已明文排除「故意逾越地界」之情形，本件陳賴玉珠故意逾越地界增建二樓在先，被告故意增建一樓之後方、廁所及三樓在後，均不得請求法院免為移去。

再者，173號房屋越界部分既屬增建，原有建物之結構即不受影響；

退一步而言，即使有影響173號房屋結構安全之可能性，惟173號房屋原建築的結構樑並未變動，如何拆除後方增建部分而不致影響17 3號房屋主結構之安全，應係執行之問題，尚無可認原告有權利之濫用。

（三）關於相當於利金之不當得利：①按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；

被告無權占有原告所有、如附圖所示Ｂ部分之土地，業如前述，自受有相當租金之利益，原告自得基於不當得利之法律關係，請求被告返還。

②按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；

土地法第97條第1項定有明文。

依土地法第105條第1項之規定，於租用基地建築房屋準用之。

原告雖主張被告使用土地之收益，權衡附近租金之行情，高於申請地價之百分之10，被告所受利益每年應為11930元，故請求被告應給付原告59,650元；

並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年給付原告11,930元等語；

惟關於附近租金之行情，未能舉證以實其說；

參以被告之房屋係供自己住家使用，而非供作營業使用，故本院認應以原告土地之申報地價做為計算被告所受利益之依據。

③原告99年1月申報地價每平方公尺為3680元，於96年至98年之申報地價每平方公尺為3300元，有土地登記謄本為證。

故被告占有土地之面積為13.72平方公尺，從而，原告得請求被告返還所受之不當利益金額應為23,682元（計算式如下：96年到98年之利益為3,300×13.72×0.1×3＝13,584元，99年到100年之利益為3,680×13.72×0.1×2＝10,098元，13,584＋10,098＝23,682元），及自起訴狀繕本送達之翌日起（即100年12月31日）至返還附圖所示Ｂ部分土地之日止，按年給付5,049元。

（四）綜上所述，原告基於民法第767條第1項前段之物上請求權，及民法第179條第1項之不當得利請求權，請求被告為如主文第1項、第2項之給付，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論述。

五、假執行之宣告：依民事訴訟法第389條第1項第3款，就原告勝訴部分，應職權宣告假執行。

並依民事訴訟法第392條第2項之規定，依被告之聲請，宣告被告如以8萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

六、訴訟費用：本件訴訟費用額確定為6,856元（裁判費1,990元，證人日旅費616元，複丈規費4,250元），依民事訴訟法第79條，由被告負擔3,000元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 101 年 9 月 27 日
臺中簡易庭 法 官 施慶鴻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 27 日
書記官