臺中簡易庭民事-TCEV,102,中簡,114,20130626,1

臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第114號
原 告 江茂疆
原 告 江茂塌
原 告 江茂河
前列三人共同
訴訟代理人 周仲鼎律師
前列三人共同
複代理人 潘曉琪律師
被 告 張祖源
訴訟代理人 蔡奉典律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國102年5月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬元，及自民國102年1月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新台幣柒仟叁佰捌拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣陸拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國96年7月16日訂立「土地租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），由原告將其所有坐落臺中市○○區○○段地號465、465之1、465之2號土地（面積約1.2163公頃，持分3分之1，即其上有地上增建建物門牌號臺中市○○區○○路○段000號，下稱系爭土地）出租予被告，租期為5年，租賃期限自96年7月16日起至101年7月15日止，租金為每月新臺幣（下同）85,000元，惟被告自101年2月起未依約給付租金，尚積欠自101年2月份起至101年6月份止之租金共425,000元（計算式：85,000元×5=425,000元）未給付。

又被告於租期屆滿後，仍繼續使用系爭土地，未將租賃物返還予原告，亦未向原告表示其欲終止租賃契約，原告且未表示反對之意思，依民法第451條規定，兩造間之租賃契約因默示更新而繼續存在，至101年10月15日始將系爭土地上之建築改良物拆除，並於當日將系爭土地返還予原告，故被告另應給付自101年7月份起至同年9月份止，計3個月之租金255,000元（計算式：85,000元×3=255,000元）；

倘被告否認租賃契約因默示更新而繼續存在，則被告無法律上之原因使用、收益原告所有之系爭土地，致原告無法本於所有權使用、收益、處分所有物，而受有相當於租金利益之損害，原告亦得依民法第179條之規定，請求被告將相當於租金之利益返還予原告。

為此爰依租賃契約或不當得利之法律關係，提起本件訴訟擇一請求，並聲明：被告應給付原告680,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即102年1月24日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)兩造於系爭租賃契約第2條：「租賃期限自民國九十六年七月十六日起至民國一百零一年七月十五日止，計五年整，如遇買賣完成或土地重劃，此契約自動失效。」

、第7條：「如甲方土地有買賣，乙方需於過戶完成前一個月內放棄承租權並返還租賃物，轉租戶之義務責任，金錢問題或任何糾紛，乙方須於返還租賃物時一併處理完畢，乙方與轉租戶之義務責任，金錢問題或任何糾紛，不得損害甲方權益，甲方同意乙方有優先承買權（政府重劃及土地買賣，本契約書終止）。」

約定系爭土地如遇有政府重劃之情形時，系爭租賃契約即自動失效、終止。

被告承租系爭土地作為基地用以興建建物（下稱系爭建物），嗣系爭土地經臺中市政府辦理第十四期美和庄市地重劃，並於100年5月16日以府授地劃一字第00000000000號函通知「本市第十四期美和庄市地重劃區內（第四工區）辦理重劃必須拆遷或清除之上地改良物查估清冊業經公告，請今端於公告期間內駕臨公告處所閱覽，請查照。

其中第二點載：『本案補償費公告期間自民國100年5月20日至100年6月20日止』。」

等語，將系爭建物劃定為必須拆遷或清除之土地改良物，並經公告補償，且須自動拆除才能領取自動拆除獎勵金，故兩造間之租賃契約依前揭約定已自動終止，且被告亦於收到函文後即表示終止租約，則被告應無繳納101年2月份起至101年6月份止之租金425,000元之義務。

(二)民法第451條有關租賃契約默示更新之規定，係以「租賃期限屆滿後」為要件，系爭租賃契約於租賃期屆滿前，即因系爭土地經臺中市政府辦理市地重劃而終止，而無租賃期屆滿之情形，本件並無民法第451條之適用。

(三)系爭土地經臺中市政府辦理市地重劃後，被告所有之系爭建物經劃定為必須拆遷或清除之土地改良物，被告本欲於臺中市100年5月16日發函公告補償清冊後，依規定辦理拆除系爭建物，並將系爭土地返還予原告，因此於100年10月26日僱工前往系爭土地欲拆除系爭建物，惟原告因爭執系爭建物為渠等所有，而阻止被告拆除系爭建物，臺中市政府亦因無法確認系爭建物所有權之歸屬而暫緩發放補償金，被告不得已故向鈞院對原告提起確認之訴，經鈞院於101年10月1日以100年度訴字第2019號判決確認大部分之建物均屬被告所有在案，原告仍不同意被告拆除系爭建物，被告乃又於101年10月17日發函原告，請求原告勿再阻擾被告拆除系爭建物，原告始於101年10月18日發函同意被告拆除系爭建物，是被告係因可歸責於原告事由，而未能盡早返還系爭土地予原告，又被告於租約終止後亦未占有使用系爭土地，則被告既未受有利益，原告亦未因此受有損害，自無不當得利可言。

況原告一方面阻饒被告拆屋還地，又對被告主張不當得利，顯有違誠實信用原則，且係以損害他人為主要目的，依民法第148條之規定，應不得為之等語，資為抗辯。

(四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：㈠兩造於民國96年7月16日訂立「土地租賃契約書」：⒈原告將其所有土地坐落臺中市○○區○○段000○000○0○000○0號土地(下稱系爭土地)，面積約1.2163公頃持分3之分1(即現有地上增建建物為使用範圍門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號)，出租與被告(第1條)。

⒉租賃期限自96年7月16日起至101年7月15日止，計五年整，如遇買賣完成或土地重劃，此契約自動失效(第2條)。

⒊租金：每月租金為新臺幣(下同)85,000元(第3條)。

⒋保證金100,000元，由江茂塌保管，於租賃期滿交還土地並履行全部義務時，無息返還，若遇損害原告權益之事，此保證金可為扣除(第4條)。

⒌如甲方土地有買賣，乙方需於過戶完成前一個月內放棄租賃權並返還租賃物，轉租戶之義務責任，金錢問題或任何糾紛，被告須於返還租賃物時一併處理完畢，被告與轉租戶如有任何法律問題，不得損害出租人權益，原告同意被告有優先承買權(政府重劃及土地買賣，本契約書終止)(第7條)。

㈡系爭土地於100年5月16日經臺中市政府列為第十四期美和庄市地重劃區。

㈢被告繳付租金至101年1月，自101年2月起未繳付任何租金與原告。

㈣被告於101年11月拆除系爭土地之地上物，並返還系爭土地與原告。

㈤兩造另案就系爭土地之地上物涉訟，被告於100年7月11日起訴向本院提起確認所有權事件，經本院100年度訴字第2019號判決「確認如附圖所示編號A、B1、B2、C1之鋼鐵架造建物為原告( 即本案被告)所有」，經原告提起上訴，由臺灣高等法院台中分院102年度上字第12號判決審理中(嗣於102年4月30日宣判)。

四、兩造爭執之事項即本院判斷：原告依據租賃契約之規定，請求被告給付680,000元，為有理由。

(一)按「如遇買賣完成或土地重劃，此契約自動失效」、「政府重劃及土地買賣，本契約書終止。」

系爭租賃契約第2、7條分別定有明文，可知兩造於締約時已約定若系爭土地發生買賣或土地重劃，系爭租賃契約發生自動終止之效力，而無待任一方向對方為終止契約之意思表示，系爭租賃契約即向後失其效力。

查系爭租賃契約期間原自96年7月16日起至101年7月15日止，惟系爭土地於100年5月16日經臺中市政府列為第十四期美和庄市地重劃區，有被告提出臺中市政府100年5月16日府授地劃一字第00000000000號函文為證(參本院卷第32頁)，且為兩造所不爭執(參兩造不爭執事項⒍)，系爭租賃契約於100年5月16日即有土地遭政府重劃之情事存在，揆諸上開系爭契約約款意旨，系爭租賃契約即自100年5月16日起向後失其效力。

(二)被告主張其曾於100年10月底雇工欲拆除系爭土地上廠房(下稱系爭廠房)，應認其已終止系爭租約等語，業據被告提出其與訴外人謝偉哲簽訂之「拆除承包工程契約書」1紙，並有證人盧永祥於本院審理時證述被告於同年11月間僱請謝偉哲拆除系爭廠房時遭原告阻止等語明確(參本院卷第80頁至81頁)，惟被告嗣於100年10月17日、同年11月16日及100年12 月16日止均按月於每月15日左右將系爭土地租金匯款或以現金存入原告所指定之帳戶，此有原告提出國泰世華及合作金庫銀行存摺明細各1份在卷可稽(參本院卷第85至88頁)。

據此，縱認被告於100年10月雇工拆除系爭廠房有終止兩造租賃契約之意，然被告嗣後仍依照原租賃契約之約定繼續按月給付租金與原告，顯有繼續使用系爭土地之意思，至於被告雖抗辯其已遷走並未使用云云，惟其自承於101年11月始拆除系爭土地地上物並返還系爭土地與原告(參上開兩造不爭執事項㈣)，且系爭土地地上物如本院100年度訴字第2019號判決附圖所示編號A、B1、B2、C1之鋼鐵架造建物均為被告所有，而臺灣高等法院台中分院102年度上字第12號判決亦為相同之認定，可知被告所有地上物仍佔用系爭土地迄101年11月為止，被告上開抗辯，顯無足採。

另原告亦繼續收取被告所繳付之租金而未為反對之意思表示，顯見雙方至遲於100年12月16日就系爭土地另已默示合意締結租賃契約，該契約未約定期限而屬不定期之租賃契約。

此外，兩造均自承雙方未曾再向對方為終止租約之意思表示(參本院卷第75頁)，故兩造默示合意之租賃契約應繼續存續至被告嗣於101年11月雇工拆除系爭廠房返還系爭土地與原告為止至明。

是原告依據租賃契約法律關係請求被告給付101年2月起至101年9月積欠租金共68萬元(計算式：8×85000＝860000)，則有理由，應予准許。

至於原告依據不當得利法律關係請求，因與租賃契約法律關係請求係在單一聲明下且為同一目的，本院既已依租賃契約法律關係准許原告請求，即毋庸審酌不當得利請求是否有理由，附此敘明。

(三)再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告對被告之租金債權，原告未舉證證明定有確定期限，而屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。

是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即102年1月24日起，至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合。

(四)綜上所述，原告依租賃契約法律關係，請求被告給付680,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即102年1月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，於法有據，應予准許。

五、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

另被告就原告勝訴部份陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

六、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用之負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 102 年 6 月 26 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林佳瑩
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 26 日
書記官