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臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第809號
原 告 老爺大廈管理委員會
法定代理人 曾申伙
被 告 李正國
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年5月22日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬柒仟陸佰伍拾元，及自民國一０二年三月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟貳佰貳拾元，由被告負擔新台幣壹仟貳佰元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告方面：(一)原告起訴主張： 1、被告為門牌號碼台中市○區○○路0段0號8樓之9、同號9樓之1、同號10樓之7等3間房屋即「老爺大廈社區」之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條規定，被告負有按月每戶繳交管理費新台幣(下同)650元之義務。
詎被告就上開8樓之9房屋積欠民國(下同)96年1月至96年8月、97年3月至97年12月、98年1月至101年12月，共66個月，合計42900元；
上開9樓之1房屋積欠95年9月至95年12月、96年1月至101年12月，共76個月，合計49400元；
上開10樓之7房屋積欠98年7月至98年12月、99年1月至101年12月，共42個月，合計27300元；
總計119600元之管理費。
嗣經原告屢次口頭催討外，更於102年1月22日寄發大里郵局第25號存證信函催促，均無效果，為此提起本訴等情。
2、並聲明：(1)被告應給付原告119600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(2)願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述： 1、原告法定代理人係自101年8月1日起始接手擔任原告社區管理委員會主任委員，此有101年6月30日第4屆區分所有權人會議紀錄可憑，故原告法定代理人否認自94年3月31日起即擔任主任委員迄今。
至被告提出94年3月31日移交清冊上「洪琼珍」之簽名確為原告法定代理人親簽，因「洪琼珍」乃原告法定代理人配偶，當時僅屬代簽名性質，且「洪琼珍」並非擔任原告社區管理委員會主任委員，自不可能在移交清冊之「主任委員」欄位簽名，原告法定代理人質疑被告提出該移交清冊影本之真正。
2、依原告提出歷屆區分所有權人會議紀錄，可知自原告社區管理委員會報備成立迄今，皆2年召開區分所有權人會議1次，此乃過去之慣例，倘如被告抗辯違反公寓大廈管理條例第25條每年至少應召開1次區分所有權人會議之規定，原告方面願意自本屆起改正。
3、原告否認曾於95年11月間至97年4月間代被告出租2間套房及收取租金共91000元之情事，且此事發生於原告法定代理人接任本屆主任委員職務以前，原告曾詢問管理公司此事，但管理公司人員稱時間太久無從查證。
倘被告方面有確切事證，原告願協助被告查明此事。
4、原告否認曾積欠被告擔任大樓管理員期間之薪資20500元，原告法定代理人曾詢問前任主任委員此事，亦表示並無積欠被告薪資未付之情事。
二、被告方面：(一)原告法定代理人自94年3月31日起接管原告社區大樓管理委員會一切帳冊及物品，並冒用「洪琼珍」名義代簽移交清冊，迄今8年有餘，卻從未召開區分所有權人會議，亦無開會通知及改選管理委員等紀錄，違反公寓大廈管理條例第25條區分所有權人會議應每年至少召開1次，選出管理委員及主任委員等規定，故原告法定代理人之主任委員任期應於95年3月屆滿，且視同解職，原告法定代理人已無權處理原告社區一切事務，請駁回原告之訴。
(二)被告年已84歲，自95年2月起因罹患難治性疼痛，不良宜行，在臺北榮民總醫院住院治療，故無法前往台中市繳納空屋管理費，原告從未以書信催繳，卻直接起訴請求給付管理費，且強制執行查封被告之房屋，逼迫被告繳納管理費，顯有濫用司法資源之情事。
(三)原告利用被告在臺北住院治療，無法返回台中之機會，擅自將被告所有上開同號8樓之9、9樓之1等2間套房出租，卻故意不告知被告出租之事實，且將95年11月至97年4月間共26個月，合計91000元之租金侵吞，此從上開2間套房之每月用電明細表可知，故該2間套房確有人居住，管理員亦按月收取管理費，原告竟誣指被告未繳納上開2間套房之空屋管理費，即有一屋二收之嫌。
(四)原告法定代理人於94年3月31日接任大樓管理委員會主任委員時，原告社區尚積欠被告擔任大樓管理員時之全月薪資20500元，迄今尚未給付。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張上揭事實，已據其提出公寓大廈管理組織報備證明影本1件、建物登記謄本3件、住戶規約影本1件、區分所有權人會議紀錄影本4件、存證信函1件及欠繳管理費明細表1件各在卷為憑，核屬相符。
而被告雖以上情抗辯(詳後述)，惟其自承確為原告社區大樓之區分所有權人，負有按月繳納管理費之義務並不爭執，是原告此部分之主張應堪認為真正。
四、被告雖以上情抗辯，惟查：(一)公寓大廈管理條例第25條第1項固規定：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」
，而依原告提出該社區歷次區分所有權人會議紀錄等資料，原告社區於95年9月向主管機關報備成立管理委員會後，僅於97年6月7日(第2屆)、99年6月5日(第3屆)、99年12月18日(第3屆第1次臨時會)及101年6月30日(第4屆)分別召集區分所有權人會議，亦即配合原告社區管理委員任期為2年之規定(參見住戶規約第7條第3款)，每逢改選社區管理委員之年度始召開區分所有權人會議，並未依公寓大廈管理條例第25條第1項規定每年至少召開定期會議1次，此部分應由原告另行擇期召開區分所有權人會議決議是否修改住戶規約，俾與公寓大廈管理條例第25條第1項規定相符。
是被告此部分抗辯縱屬有據，並不影響本屆原告社區管理委員會係依原有住戶規約改選而有效成立。
(二)又原告社區係於95年7月29日召開第1屆第2次區分所有權人會議時決議訂定住戶規約、申請公寓大廈管理組織報備證明及選任第1屆管理委員，嗣向主管機關即台中市南區區公所申請核備，於95年9月5日獲准備查在案，且第1屆管理委員為謝味員、林惠娟、劉筱秋、賴柏村、馬菊蘭等5人；
第2屆管理委員為謝味員、林惠娟、楊登堯、賴柏村、馬菊蘭等5人；
第3屆管理委員為謝味員(監委)、林惠娟(主任委員)、賴柏村(財委)、馬菊蘭、曾申伙(副主任委員)等5人；
第4屆管理委員為楊登堯(監委)、林惠娟(副主任委員)、吳麗濱(財委)、賴柏村、曾申伙(主任委員)等5人各情，此有原告提出公寓大廈管理組織報備證明及該社區歷屆區分所有權人會議紀錄在卷可憑，則被告抗辯稱原告法定代理人自94年3月31日起即擔任管理委員會主任委員職務長達8年餘云云，即與事實不符，顯不足採。
況依前述，原告社區訂定住戶規約及申請公寓大廈管理組織報備證明之時點均於95年7月29日，則原告社區亦自95年7月29日選任成立之新管理委員會方有公寓大廈管理條例之適用，故原告法定代理人即使曾於原告社區取得公寓大廈管理組織報備證明以前曾擔任管理委員或主任委員，祇要符合現行有效住戶規約之規定，自不影響其於前揭第3、4屆區分所有權人會議再獲推選為管理委員，及分別擔任副主任委員及主任委員等職務之權利。
(三)被告另抗辯稱原告利用其因病在臺北榮民總醫院住院治療期間，擅自於95年11月間至97年4月間將同號8樓之9、9樓之1等2間套房出租，收取租金91000元，且侵吞入己；
復積欠被告擔任原告社區大樓管理員期間薪資20500元，迄未給付云云，已為原告所否認，而被告固提出臺灣電力股份有限公司台中區營業處出具之95年1月起至102年3月止各期電費明細表，欲證明上開2間套房於前揭期間確有出租之情事，然本院認為即使上開2間套房於前揭期間確有出租之事實，但前揭期間究係原告社區管理委員會何人未經被告同意將上開2間套房出租牟利？究係積欠何年何月之薪資未付？均應由被告就該項有利於己之事實負舉證責任，惟被告迄至本件言詞辯論終結前並未舉證以實其說，被告此部分之抗辯尚難遽信。
(四)再被告雖否認其所有上開3間套房曾積欠管理費未繳之情事，而依原告主張被告欠繳管理費期間分別為上開8樓之9房屋積欠96年1月至96年8月、97年3月至97年12月、98年1月至101年12月，共66個月，合計42900元；
上開9樓之1房屋積欠95年9月至95年12月、96年1月至101年12月，共76個月，合計49400元；
上開10樓之7房屋積欠98年7月至98年12月、99年1月至101年12月，共42個月，合計27300元；
總計119600元之管理費。
然依原告提出該社區管理費紀錄清冊記載，上開8樓之9房屋確於96年1月至96年8月、97年3月至97年12月、98年1月至101年12月，共66個月未繳管理費，積欠金額為42900元(計算式：650×66＝42900)；
上開9樓之1房屋於95年10月至95年12月止共3個月有繳納紀錄，而95年9月、96年1月至101年12月，共73個月，均無繳納紀錄，積欠金額為47450元(計算式：650×73 ＝47450)；
上開10樓之7房屋確於98年7月至98年12月、99年1月至101年12月，共42個月，積欠金額為27300元(計算式：650×42＝27300)。
是被告所有上開3間套房積欠管理費金額共計117650元。
五、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例及住戶規約等法律關係請求被告給付管理費，於117650元範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。
又原告就上開准許部分，併自起訴狀繕本送達翌日即102年3月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，亦無不合，併准許之。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，法院應依職權宣告假執行。
至原告固陳明願供擔保聲請宣告假執行，然此僅在促使法院依職權發動假執行之宣告而已，法院毋庸另為准駁之判決，爰諭知假執行之宣告如主文第4項所示。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 5 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 5 日
書記官
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