臺中簡易庭民事-TCEV,104,中簡,1260,20150820,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第1260號
原 告 張瓊雅
訴訟代理人 吳狄汶
被 告 程凱
訴訟代理人 程翠璧
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國104 年8 月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣柒仟元，及自民國一○四年五月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元，由被告負擔新臺幣柒拾伍元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：伊自民國年85年8 月起向被告承租門牌號碼臺中市○區○○街00○0 號房屋（下稱系爭房屋），被告皆委由其叔父處理，迄至100 年8 月間，被告通知伊系爭房屋之續約將親自處理。

兩造即於100 年8 月15日續簽訂租約（下稱系爭租約），由伊向被告承租系爭房屋，租期自100 年8 月15日至103 年8 月14日止，每月租金為新臺幣（下同）9,000 元，應於每月5 日前給付，押租保證金為25,000元。

而系爭房屋係國有財產局列管之老舊眷舍，伊承租期間因年久失修屋頂漏水，屋內積水，且致系爭房屋隔壁之王姓老師屋內亦積水，王姓老師找人修繕並要求伊支付修繕款項，又伊為居家安全，徵得被告本人同意後，代墊修護工程款並將系爭房屋老舊管線一併更換。

嗣103 年6 月間，被告姊姊程翠璧來電告知國有財產眷舍只許自用不得轉租，以收回自住退休養老為由要求伊遷讓房屋，並同時同意返還伊修繕系爭房屋之款項，經協議後被告同意租期延展2 個月至10月底，原告即於同年8 月13日以存證信函通知次承租人吳姓及許姓二人，請該二人配合遷讓系爭房屋，但其後吳姓及許姓2 人向伊稱，程翠璧同意將系爭房屋繼續出租予其2 人，而要求伊將租金退還，原告於103 年9 月5 日將押租金退還2 人，並通知程翠璧點交系爭房屋，程翠璧則向伊表示其已於103 年9月7 日收回系爭房屋且已更換鑰匙完畢，程翠璧並同意將來返還押租金及修繕費，足證伊並無拒絕返還房屋情事。

詎被告事後反悔不履行，經伊聲請調解亦不成立，系爭房屋租期屆滿且經被告收回，被告應返還伊押租金25,000元，及伊先行之支出房屋修繕費用115,192 元、店面鐵捲門56,500元，扣除103 年7 、8 月租金18,000元，被告尚應給付伊178,692 元（計算式：25000 ＋115192＋56500 －18000 ＝178692），另被告換鎖後不同意伊進入系爭房屋清理雜物，其請求伊給付清除雜物費用不合理，至於系爭租約第5條後段房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責處理等語，係被告自行刪除，未經伊同意，應屬無效，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應給付原告178,692 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：依系爭租約第4條第4項約定，房屋改裝必須取得甲方即伊同意，原告未經伊同意所做的改裝修繕費，應由原告自行負責。

另租約第5條最後一句已經甲乙雙方同意刪除，故房屋因自然損壞有修繕必要時，亦不應由伊負責。

伊於103 年6 月17日以存證信函通知原告，租約於103 年8 月14日到期，不予續租，原告即以存證信函回覆，拒絕還屋並停止支付103 年7 、8 月租金，伊於103 年8 月25日聲請調解，但原告拒絕返還房屋，致調解不成立。

而原告未經伊同意，擅自將系爭房屋轉租他人，已違反系爭租約第4條第2項之約定，原告亦應將轉租租金返還伊。

且原告迄至103 年11月仍占用系爭房屋一個房間，經伊於103 年11月5 日以存證信函通知搬遷，竟遭拒絕。

再伊請人清除廢棄物，支出費用3,000 元，該費用依系爭租約第7條第2項應由原告負擔。

又原告尚積欠伊103 年7 、8 月租金18,000元，且原告租期屆滿不交還房屋，依租約第6條第2項原告應給付伊違約金9,000 元。

上開廢棄物清理費、尚積欠之租金、違約金合計為30,000元，已超過押租金25,000元，抵銷後原告尚應給付伊差額5,000 元，遑論原告占用房間租金以及違約轉租收取之租金。

縱認原告維修系爭房屋之主張有理由，惟依民法第431 規定，該有益費用之返還請求權應適用同法第456條第1項之2 年消滅時效期限，原告之有益費用請求權亦已罹於時效而消滅等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告主張兩造於100 年8 月15日續簽訂系爭租約，由伊向被告承租系爭房屋，租期自100 年8 月15日至103 年8 月14日止，每月租金為9,000 元，應於每月5 日前給付，押租保證金為25,000元等情，業據提出租賃契約書為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

（二）押金25,000 元：按「保證金新台幣貳萬伍仟元整，於租賃期滿交還房／店屋時甲方（即被告）無息交還乙方（即原告）。」

系爭租約第3條第2項約有明文。

查原告承租系爭房屋時交付押金25,000元與被告，而被告尚未返還，另系爭房屋業已交還被告，由被告另行出租與訴外人等情，為被告所不爭執（見本院104 年6 月9 日言詞辯論筆錄，惟被告主張以原告積欠之租金等金額抵銷）。

是以，原告請求被告返還押金25,000元，洵屬有據。

（三）房屋修繕費用115,192 元：1.按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條定有明文。

經查，原告雖主張房屋年久失修屋頂漏水，屋內積水，且致系爭房屋隔壁之王姓老師屋內亦積水，王姓老師找人修繕並要求伊支付修繕款項，又伊為居家安全，徵得被告本人同意後，代墊修護工程款並將系爭房屋老舊管線一併更換，是修繕費用應由被告支出等語。

惟查，觀諸兩造各自提出之系爭租約影本第5條末段，原訂有「房／店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」

之文字均遭劃線刪除，自堪認兩造於簽立系爭租約時已另訂定系爭房屋修繕之負擔方法。

準此，被告抗辯系爭房屋損害之修繕應由原告自行負責等語，即為可採。

原告固陳稱：前揭租約約定乃是被告簽章並自行刪除上開文字後寄回，未經其同意，不應認兩造有此約定云云。

惟原告於收到被告寄回之系爭租約後，倘不同意被告就契約內容所為之變更，自應即時提出異議或拒絕訂約，詎原告仍依約履行系爭租約，自堪認原告於斯時已默示同意系爭租約就上開文字所為之變更。

2.另查，本院依原告聲請通知證人蔣琮君作證，證人蔣琮君於本院104 年8 月6 日言詞辯論期日具結證稱：「（法官問：證人是否認識張瓊雅小姐、吳狄汶先生、程凱先生或程翠壁女士？）認識程凱、程翠壁、吳先生、吳太太，但吳太太不太曉得。

程凱那邊的人是我的鄰居、吳先生是向程凱租房子而當二房東，所以也是鄰居。」

、「（法官問：證人是否居住於臺中市○○街0000號？）27號。」

、「（法官問：證人上開27號地址與臺中市○○街0000號是否為鄰居？）是。」

、「（法官問：臺中市○○街0000號房屋狀況如何？有無漏水情形？）最先跟吳先生提到是他們家屋簷排水水槽壞掉，水漏到我家院子，跟吳先生說漏得太厲害，因為當時房東在美國、沒有通訊地址，所以直接跟吳先生講，這是10幾年以前的事情，那時候我們家也修屋頂，問吳先生要不要一起修，吳先生一口答應好，我們也告訴他多少錢，我記不得錢的數目，修好以後我直接打電話給吳先生說修好了，他很快把錢拿來，這時候我們工人還在那地方修繕，所以他直接把錢交給工人，所以我沒有碰到那個錢，到底多少錢，我記不得。」

、「（法官問：證人剛剛所述的事情是什麼時候的事情？）是10幾年以前的事情，我們家10幾年沒有修房子了。」

、「（法官問：就證人所知，被告（即程凱先生或程翠壁女士）有無承諾原告（即張瓊雅小姐或吳狄汶先生），若臺中市○○街0000號房屋漏水，由原告方先代墊，再由被告方負責？）完全沒有接觸過，房東沒有來找過我們，最近程翠壁跟我小姑是同學，小時候她常常我們家，我跟她熟，程凱我現在看也不認識了，他小時候很少到我們家。」

等語明確，本院認無從依證人上開證述，認定被告曾承諾將負責系爭房屋修繕費用。

此外，被告訴訟代理人程翠璧亦否認有應允原告同意由被告負擔修繕費用一事。

綜上，原告請求被告給付房屋修繕費用115,192 元，即屬無憑。

（四）店面鐵捲門56,500元：按「房／店屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。

乙方於交還房／店屋後時，並應負責回復原狀。」

系爭租約第4條第4項訂有明文。

查原告雖主張被告應給付店面鐵捲門56,500元，惟原告並未舉證說明店面鐵捲門有何裝修必要，亦未證明其裝修為被告所知悉，揆諸前揭說明，難認原告之請求為有理由，不應准許。

（五）抵銷部分：1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。

經查，被告主張原告尚積欠103 年7 、8 月租金共18,000元，原告亦不爭執確實尚未給付上開租金（見本院104 年6 月9 日言詞辯論筆錄），是被告主張以上開租金抵銷其對原告所負債務，即屬有據。

2.至於被告固主張以清除廢棄物費用3,000 元、原告期滿不交還房屋違約金9,000 元、原告未經被告同意轉租之超收租金共504,000 元等金額抵銷。

然查，被告未提出證據證明支出清除廢棄物費用3,000 元，亦未證明原告超收租金共504,000 元，本院亦無從由卷內證據認定原告確有租約期滿未交還房屋之情形，是被告主張以上開金額予以抵銷部分，尚非可採。

3.從而，本件原告得請求被告給付押金25,000元，經被告以租金18,000元予以抵銷後，原告僅得請求7,000 元，堪以認定。

四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告給付7,000 元及自起訴狀繕本送達翌日（即104 年5 月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件為依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並准被告得供擔保而免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用：本件訴訟費用確定為1,880 元（即原告繳納之第一審裁判費），依民事訴訟法第79條，命由被告負擔75元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 田雅心
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
書記官