- 主文
- 一、被告應將座落門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋騰空
- 二、被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟玖佰陸拾捌元及自106
- 三、被告應自民國105年10月1日起至遷讓返還上開房屋之日止,
- 四、原告其餘之訴駁回。
- 五、本訴訴訟費用由被告負擔十分之九,餘由原告負擔。
- 六、本判決第一、二、五項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸
- 七、反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
- 八、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
- 事實及理由
- 一、按被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,就非專屬
- 二、按訴狀送達後原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之基
- 壹、本訴部分:
- 一、原告主張:
- ㈠、門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋為原告所有,訴外
- ㈡、並聲明:
- 二、被告則以:
- ㈠、系爭房屋由訴外人賴正發代理原告與被告簽訂系爭租賃契約
- ㈡、答辯聲明:
- 貳、反訴部分:
- 一、反訴原告主張:
- ㈠、先位部分:
- ㈡、備位部分:
- ㈢、反訴聲明:
- 二、反訴被告則以:
- ㈠、反訴原告原係基於不當得利之法律關係提起反訴,嗣後追加
- ㈡、反訴原告先以系爭簡訊主張系爭租賃契約係賴正發無權代理
- ㈢、反訴原告承租系爭房屋係作為檳榔攤營業之用,依反訴原告
- ㈣、反訴原告既已遲延給付10個月租金,且將毫無益處之檳榔攤
- ㈤、反訴答辯聲明:
- 參、得心證之理由
- 一、原告主張系爭房屋為原告所有,訴外人賴正發於104年9月23
- 二、被告雖以前詞辯稱:訴外人賴正發代理原告與被告簽訂系爭
- 三、承上,本件兩造間系爭租賃契約既屬有效,且被告未同意與
- 四、復按「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還
- 五、綜上所述,原告基於兩造間系爭房屋租賃契約及民法物上請
- 六、本件判決主文第一、二、五項,係依民事訴訟法第427條規
- 一、先位部分:
- 二、備位主張部分:
- 三、綜上所述,反訴原告先位主張依民法第227條、第226條第1
- 肆、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法與舉證,經審酌
- 伍、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第79條。
- 法官與書記官名單、卷尾、附錄
- 留言內容
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臺灣臺中地方法院民事判決 105年度中簡字第2492號
原 告
即反訴被告 賴塗碧雲
訴訟代理人 吳榮昌律師
複代理人 葉憲森律師
複代理人 洪柏鑫律師
被 告
即反訴原告 許世君
訴訟代理人 蕭宗民律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國106年4月17日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將座落門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟玖佰陸拾捌元及自106年1月24日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國105年10月1日起至遷讓返還上開房屋之日止,按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、本訴訴訟費用由被告負擔十分之九,餘由原告負擔。
六、本判決第一、二、五項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬伍仟零陸拾捌元為原告預供擔保後,得免為假執行。
七、反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
八、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由甲、程序事項:
一、按被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,就非專屬他法院管轄,且與本訴之標的及其防禦方法相牽連,並得行同種訴訟程序之事件,對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴,此觀民事訴訟法第259條、第260條規定自明。
又民事訴訟法第260條第1項所稱之「相牽連」者,係指反訴之標的與本訴之標的間,或反訴之標的與防禦方法間,兩者在法律上或事實上關係密切,審判資料有共通性或牽連性者而言。
舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係,與反訴標的之法律關係同一,或當事人兩造所主張之權利,由同一法律關係發生,或本訴標的之法律關係發生之原因,與反訴標的之法律關係發生之原因,其主要部分相同,均可認為兩者間有牽連關係(最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照)。
本件原告以兩造間租約、所有權及不當得利等法律關係提起本件訴訟,請求被告應自門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋)遷出,並將房屋騰空返還原告,及請求給付租金、不當得利等;
嗣被告於訴訟繫屬中具狀提起反訴,主張其與反訴被告就系爭房屋之租賃關係不存在,請求反訴被告應負損害賠償等語。
經核反訴與本訴均係基於兩造間系爭房屋之租賃關係,且與原告於本件訴訟所為攻擊防禦方法相牽連,依上開說明,原訴原告提起反訴,自屬合法,應予准許。
二、按訴狀送達後原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者,不在此限;
民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
本件原告原起訴聲明係請求「一、被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣(下同)153,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息,並自105年9月1日起至上開房屋交還原告日止,按月給付17,000元予原告。」
;
嗣於本院審理中,變更其聲明為如以下所示。
以及本件反訴原告原係以民法第179條、第181條之法律關係提起反訴,反訴聲明請求:「一、被告應給付原告300,200元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由反訴被告負擔。
三、反訴原告願供擔保,請准宣告假執行。
」,嗣於本院審理中追加其請求並變更聲明如下所示。
核原告及反訴原告之追加、變更,均核與上開規定並無不合,均應予准許。
乙、實體事項:
壹、本訴部分:
一、原告主張:
㈠、門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋為原告所有,訴外人賴正發於104年9月23日代理原告與被告簽立房屋租賃契約書(下稱系爭租賃契約),由被告向原告承租系爭房屋,約定租期自104年10月1日起至105年9月30日(系爭租約誤載為105年9月「31」日)止,租金每個月17,000元,於每月1日前交付,於租賃期間內所生之水、電費用由承租人即被告負擔,保證金17,000元,於系爭租賃契約期滿交還系爭房屋時無息返還。
詎料,被告於交付2個月租金後,自104年12月1日起至105年9月30日止,共10個月之租金170,000元、及自105年6月中旬至105年10月中旬止,共計9,968元之電費未為給付,經原告多次催告後,仍拒不給付,是原告自得以起訴狀繕本送達被告之日起,終止系爭租賃契約,且系爭租賃契約業已屆滿,被告所有之營業設備等物品仍占用系爭房屋,且被告積欠租金及電費未付,是原告自得依兩造間之系爭租賃契約、民法物上請求權及不當得利等規定,請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告,並給付已到期之租金、所欠之電費及按月給付相當於租金之不當得利損害金等語。
㈡、並聲明:⒈被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告179,968元,及自原告民事更正訴之聲明暨反訴答辯狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息,並自民國105年10月1日起至上開房屋交還原告日止,按月給付原告17,000元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋請依職權宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、系爭房屋由訴外人賴正發代理原告與被告簽訂系爭租賃契約後,原告竟於104年11月間至系爭房屋處向被告明確表示,原告僅授權賴正發將系爭系爭房屋出租供作停車場使用,賴正發未向被告說明將系爭房屋租予被告作為檳榔攤使用,已違反原告之意願及授權範圍,原告不願將系爭房屋出租予被告作為檳榔攤使用,故不向被告收取租金而要求被告盡速搬離。
嗣後原告再於105年3月22日發送被告簡訊(下稱系爭簡訊)表示兩造均為受害者。
則依原告上開舉動可知,原告顯係表示賴正發與被告簽立系爭租賃契約為越權代理,且原告不承認系爭租賃契約之意。
故原告既不承認系爭租賃契約,系爭租賃契約應屬無效,原告自不得依系爭租賃契約向被告請求給付租金,且被告已於105年6月間搬離系爭房屋,是原告請求為無理由等語資為抗辯。
㈡、答辯聲明:1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分:
一、反訴原告主張:
㈠、先位部分:兩造簽訂之系爭租賃契約,約定租賃期限為104年10月1日起至105年9月30日止,系爭租賃契約第八條約定特約條款:「租約期滿甲方(即反訴被告)未售出,由乙方(即反訴原告)續租。」
,依此約定,反訴原告即有優先承租權,反訴原告基於信賴優先承租權之保障,遂交付押租金17,000元、及2個月之租金34,000元予反訴被告,並在系爭房屋進行清理及裝潢,以準備經營檳榔攤,為此支出清潔、整修裝潢費用等共計300,200元。
反訴被告既與反訴原告簽訂系爭定期租賃契約,即負有於租賃期間交付系爭房屋,並於租期中將系爭房屋維持合於檳榔攤經營之狀態之義務。
詎反訴被告竟於104年11月間至系爭房屋處向反訴原告表示系爭房屋係打算出租供停車場使用,不願租予反訴原告供作檳榔攤使用,並要求反訴原告搬離系爭房屋,嗣後更於105年3月22日發送系爭簡訊予被告,欲強行終止系爭租賃契約,故系爭租賃契約,顯係可歸責於反訴被告之事由,且無故違反反訴被告應提供合於系爭租賃契約使用租賃物之義務,致生不完全給付之情事,且該不完全給付無從補正,反訴原告自得請求上開因承租系爭房屋為經營檳榔攤所支出清潔、整修裝潢費用共計300,200元之損害。
又因系爭租賃契約係反訴被告無正當理由強行終止,雙方間租賃關係已消滅,反訴被告應負返還押租金17,000元之義務。
為此,反訴原告自得依民法第227條、第226條第1項、第216條原規定,請求反訴被告賠償上開費用及押租金共計317,200元(計算式:300,200+17,000=317,200)等語。
㈡、備位部分:反訴原告承租系爭房屋後,因系爭房屋之屋齡已40、50年且為年久失修未辦保存登記之老舊房屋,系爭房屋經反訴原告清理及整修,前後共計支出費用300,200元。
系爭租賃契約既因賴正發無權代理簽訂遭反訴被告否認,即自始不生效力。
則反訴原告為系爭房屋所支付之上開費用,致反訴被告無法律上原因而受有利益,已該當不當得利之規定。
又反訴原告前所給付之押租金17,000元及2個月租金34,000元,合計51,000元,亦因系爭租賃契約自始不生效力,而無法律上原因。
故反訴被告自得依民法第179條、第181條規定之法律關係,請求反訴被告返還不當得利共351,200元(即300,200元+51,000元=351,200元)。
㈢、反訴聲明:⒈先位聲明:⑴反訴被告應給付反訴原告317,200元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由反訴被告負擔。
⑶反訴原告願供擔保,請准宣告假執行。
⒉備位聲明:⑴反訴被告應給付反訴原告351,200元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由反訴被告負擔。
⑶反訴原告願供擔保,請准宣告假執行。
二、反訴被告則以:
㈠、反訴原告原係基於不當得利之法律關係提起反訴,嗣後追加反訴聲明及不完全給付之法律關係,惟不當得利之法律關係與不完全給付之法律關係,兩者間法律要件實不相同,主要爭點亦缺乏共同性,如允許追加,必致訴訟遲延,亦明顯妨礙反訴被告之防禦,故反訴原告之變更追加應不合法,反訴被告亦不同意。
㈡、反訴原告先以系爭簡訊主張系爭租賃契約係賴正發無權代理,後又以系爭簡訊之內容主張係反訴被告「欲」強行終止系爭租賃契約,惟觀以系爭簡訊全文,僅係反訴被告向反訴原告表達欲磋商合意終止系爭租賃契約之意,並非強行終止系爭租賃契約。
又反訴被告於知悉反訴原告不同意終止系爭租賃契約後,即仍繼續由反訴原告使用系爭房屋販賣檳榔,反訴被告已盡出租人義務,並無所謂給付不完全之情事。
而反訴原告除於簽約時給付2個月之租金,自104年12月1日後即未再依約繼續給付租金,經反訴被告多次催繳,反訴原告仍遲不給付,據此可知,反訴原告於系爭簡訊前早無誠實履約之意。
又反訴原告稱反訴被告欲出租供停車場使用,依系爭房屋之屋況,實屬不可能,反訴原告所稱純屬虛構。
㈢、反訴原告承租系爭房屋係作為檳榔攤營業之用,依反訴原告所提出之單據內容項目,系爭房屋之整修費用為反訴原告之營業成本,本應由反訴原告負擔;
退步言,縱反訴原告將該檳榔攤之營業設備或器具送予反訴被告,對反訴被告除無任何利益外,更需僱工請人騰空移除,故反訴原告主張依不當得利規定請求系爭房屋整修費用,依「強迫得利」之法理,應無理由。
此外,反訴原告之訴訟代理人於105年12月5日審理期日業已明白表示自願拋棄檳榔攤之營業設備所有權,該等設備既為反訴原告自願拋棄,反訴原告自無損害可言,是反訴原告依不當得利規定請求,顯無理由。
㈣、反訴原告既已遲延給付10個月租金,且將毫無益處之檳榔攤營業設備任意拋棄於反訴被告所有之系爭房屋內,實係以背於善良風俗之方法,加損害於他人,依民法第184條第1項、第179條、第767條第1項,自亦應負將營業設備等物騰空之回復原狀責任及相當於租金之損害賠償責任(或返還相當於租金之不當得利)。
又反訴原告違反系爭租賃契約事實甚明,其請求返還押租金亦無理由。
㈤、反訴答辯聲明:⒈反訴原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由反訴原告負擔。
⒊如受不利之判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由甲、本訴部分
一、原告主張系爭房屋為原告所有,訴外人賴正發於104年9月23日代理原告與被告簽立系爭租賃契約書,由被告向原告承租系爭房屋,約定租期自104年10月1日起至105年9月30日止,租金每個月17,000元,於每月1日前交付,於租賃期間內所生之水、電費用由承租人即被告負擔,保證金17,000元,於系爭租賃契約期滿交還系爭房屋時無息返還。
嗣後被告於交付2個月租金後,自104年12月1日起至105年9月30日止,共10個月之租金計170,000元、及自105年6月中旬至105年10月中旬止,共計9,968元之電費未為給付等語。
業據其提出臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭房屋租賃契約書、系爭房屋電費收據4張等件為證,被告除以前詞置辯外,對於上開事實經過並未爭執,當堪信屬實。
二、被告雖以前詞辯稱:訴外人賴正發代理原告與被告簽訂系爭租賃契約後,原告竟於104年11月間至系爭房屋處向被告明確表示,原告僅授權賴正發將系爭系爭房屋出租供作停車場使用,惟賴正發卻將系爭房屋租予被告作為檳榔攤使用,已違反原告之意願及授權範圍;
另參原告發給被告之系爭簡訊內容,顯見原告不同意系爭租賃契約,故系爭租賃契約應屬無效,原告即不得向被告請求給付租金等語。
然查,觀之被告所提系爭簡訊之內容:「許先生:我是255號屋子房東,27日會回台中,不知你要如何處理租約?你我都是受害者,處理事情簡單就好?請回電告知?」(見本院卷第36頁),尚難認定原告確欲強行終止租約。
雖證人即被告之前女友陳宥存到庭證稱:原告曾於104年11月間前往系爭房屋並告知其不同意系爭租賃契約,並欲告賴正發詐欺等語(見本院卷第75頁)。
然按代理權之限制及撤回,不得以之對抗善意第三人。
民法第107條前段定有明文。
依上開規定可知原告對於賴正發代理權縱有限制,本不得對抗善意之被告;
況斯時被告並不同意原告之主張,亦拒絕與原告合意解除或終止租約,而仍繼續占有使用系爭房屋。
是被告以前詞辯稱系爭租賃契約應屬無效,原告不得據此向被告請求給付租金云云,尚無可採。
三、承上,本件兩造間系爭租賃契約既屬有效,且被告未同意與原告解除或終止租約,則被告繼續占有使用系爭房屋,自應依約給付租金,並於租約期間屆滿後返還系爭房屋。
雖被告另辯稱其已於105年6月間搬離系爭房屋云云。
然依原告所提之系爭房屋之電費收據及現場照片(見本院卷第87頁以下)可知被告於租約屆滿後確仍繼續占用使用系爭房屋,此亦核與證人陳宥存到庭證稱:其為被告之前女友,有參與系爭租賃契約之簽訂及檳榔攤之經營,其與被告預計要經營三、五年,於租約屆滿前,也不知要將營業設備等物品搬至何處等語相符。
又被告復未能證明其確已將系爭房屋交還原告而未繼續占有使用,自應以原告主張被告迄今仍占有使用系爭房屋為屬真實可信。
然被告曾交付保證金17,000元,該金額自得扣抵被告積欠之租金。
從而,原告依兩造間系爭租賃契約及物上請求權之法律關係,請求被告遷讓返還系爭房屋,以及給付扣抵保證金後積欠之租金153,000元(計算式:17,00010-17,000=153,000)、水電費用9,968元共計162,968元暨自被告收受原告民事更正訴之聲明暨反訴答辯狀繕本翌日即106年1月24日(見本院卷第79頁)起算之法定遲延利息,當屬有據。
四、復按「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同」民法第179條定有明文;
又被告無權占有原告之土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。
依前述,本件被告積欠租金,且於系爭租約終止或屆滿後仍無權占有原告系爭房屋,致原告受有無法使用收益之損害,從而原告依兩造租約及不當得利等規定,請求被告給付相當於租金之利益,揆諸前開說明,即屬正當。
經查,兩造間系爭租約約定每月租金為17,000元,則原告請求按上開租金計算,請求被告自租期屆滿後後之105年10月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止,按月給付原告17,000元,核屬正當,亦應予准許。
五、綜上所述,原告基於兩造間系爭房屋租賃契約及民法物上請求權等法律關係,請求被告將占用之系爭房屋騰空遷讓返還予原告,及給付積欠之租金暨法定遲延利息,為有理由,應予准許,爰判決如主文第一、二項所示。
再原告基於兩造租約及不當得利之法律關係,請求被告給付相當於租金之不當得利損害金,亦有理由,應併予准許,爰判決如主文第三項所示。
至原告逾此部分之請求,即無理由,應予駁回。
六、本件判決主文第一、二、五項,係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序,所為被告敗訴判決,應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定,依職權宣告假執行。
本院並依被告聲請命被告預供相當擔保金額,得免為假執行。
乙、反訴部分
一、先位部分:反訴原告雖以前詞先位主張反訴被告違反提供合於系爭租賃契約使用租賃物即系爭房屋之義務,應付不完全給付責任,故反訴被告應賠償其承租系爭房屋經營檳榔攤所支出之清潔、整修裝潢費用共計300,200元。
又系爭租賃契約係反訴被告無正當理由強行終止,雙方間租賃關係已消滅,反訴被告應負返還押租金17,000元之義務。
故其自得依民法第227條、第226條第1項、第216條等規定,請求反訴被告賠償300,200元及返還押租金17,000元,共計317,200元等語。
惟對此反訴被告已否認之,並以前詞置辯。
經查,兩造間系爭租賃契約,並未經兩造合意解除或終止,亦未經原告於105年3月間終止,業據前述,是反訴原告主張兩造間租賃關係已消滅,反訴被告應負返還押租金17,000元之義務,自無可採。
再反訴被告業已將系爭房屋交付反訴原告使用,依反訴原告所述其並係為經營檳榔攤而支出清潔、整修裝潢費用共計300,200元。
則姑不論反訴被告業已否認,縱反訴被告嗣後確曾表示不願租予反訴原告供作檳榔攤使用,並要求反訴原告搬離系爭房屋。
然反訴原告斯時既否認並拒絕反訴被告之請求,且仍持續使用系爭房屋,自無從將兩造間租約有效與否之爭執,即認反訴被告為不完全給付。
故此部分,反訴原告先位主張依上開規定,請求反訴被告應給付反訴原告共計317,200元,自屬無據。
二、備位主張部分:反訴原告雖以前詞備位主張其承租系爭房屋後,因系爭房屋之屋齡老舊且年久失修,系爭房屋經反訴原告清理及整修共計支出費用300,200元,因系爭租賃契約自始不生效力,則反訴原告自得依不當得利之法律關係,請求反訴被告返還上開費用300,200元及前已給付之押租金17,000元、租金34,000元,共計351,200元(300,200+17,000+34,000=351,200)等語。
然對此反訴被告亦已否認之,並以前詞置辯。
經查,兩造間系爭租賃契約,尚非無權代理,且未經兩造合意解除或終止,亦未經原告於105年3月間終止,業據前述,是反訴原告主張兩造間租賃關係自始不生效力,自無可採。
再依前開反訴原告自陳其係為經營檳榔攤,因而支出清潔、整修裝潢費用共計300,200元。
又依兩造系爭租賃契約第四條第4項已明白約定「房屋有改裝設施之必要,乙方取得甲方之同意後,始得自行裝設。
但不得損害原有建築。
乙方於交還房屋時,並應負責回復原狀」、第5點「除甲方同意繼續出租外,乙方於租價期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權向甲方請求遷移費或任何費用」。
況反訴原告於105年12月5日審理期日並明白主張其於105年6月間遷出系爭房屋時已拋棄檳榔攤之營業設備所有權(見本院卷第58頁),自難認反訴被告因此而獲有不當得利。
是此部分,反訴原告備位主張依不當得利之法律關係,請求反訴被告返還351,200元,亦屬無據。
三、綜上所述,反訴原告先位主張依民法第227條、第226條第1項、第216條等規定,及備位主張依不當得利之法律關係,先位聲明請求:反訴被告應給付反訴原告317,200元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
及備位聲明請求:反訴被告應給付反訴原告351,200元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息,均為無理由,均應予駁回。
又反訴原告之訴既經駁回,其假執行之聲請亦失其依據,均應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法與舉證,經審酌後核與判決結果無影響,爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 106 年 5 月 22 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 洪堯讚
以上為正本,係照原本作成。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本);
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 22 日
書記官 林素真
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