臺中簡易庭民事-TCEV,105,中簡,2660,20170517,2

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
105年度中簡字第2660號
原 告
即反訴被告 林忠志
訴訟代理人 許麗華
被 告
即反訴原告 林榮淇
訴訟代理人 周進文律師
周嬌樺
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年4月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣209,557元，及自民國105年10月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

本訴訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣209,557元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、本訴部分：

一、原告主張：原告於民國104年10月1日向被告承租門牌號碼為臺中市○○區○○○路0000號1樓（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自104年10月1日至106年9月30日止，租金前1年每個月為新臺幣（下同）10,000元，第13個月起每月12,000元，原告承租時曾告知系爭房屋欲作為一般小吃店之營業用途，並於訂立系爭租約時被告同意給原告15天之店面裝修期間，而原告所經營十元歡唱已於105年6月間辦妥營業登記，惟承租前被告並未告知系爭房屋坐落之土地即為臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為農牧用地，不可作為營業用途。

嗣於105年5月17日中區國稅局大屯營業所（下稱大屯營業所）發文予被告言明系爭房屋不得作為營業用途，並為罰鍰及停止營業之處分，故原告則於105年6月底即無法營業。

是因被告未告知系爭房屋無法作為營業用途，造成原告無法使用系爭房屋營業之損害，嗣於105年7月28日遷址至臺中市○區○○○路000號1樓，並更名為「四季紅小吃店」，經向被告申請調解，被告均置之不理，原告因此產生之損害賠償，茲分述如下： 1、原有設備損害167,118元：因原告無法合法營業他遷，造成如附表一所示之設備損害共計167,118元。

2、無法營業損失199,479元：兩造訂立之系爭租約期間為2年，尚未到期，而因系爭房屋無法營業，故於105年7月28日移址經營，客源不穩定，移址後營業額皆虧損，故因被告違約而產生之損害賠償，原告自得請求營業損失，原告於系爭房屋營業時每月淨收入66,493元：以104年10月份計算淨收入為42,493元（計算式：總收入63,735元－成本21,242元＝42,493元），加上投幣式點唱機淨收入為24,000元，合計淨收入66,493元（計算式：42,493＋24,000＝66,493）。

而原告於105年7、8、9月無法營業，故總計損失199,479元（計算式：66,493×3＝199,479）。

3、訴訟費用3,200元：因本件係因被告未告知系爭房屋無法作為營業用途，造成原告無法使用系爭房屋營業之損害，致原告提起本件訴訟，因而產生之費用，故應由被告負擔。

4、押金餘額3,381元：自105年5月16日至105年7月13日止，合計59天，電費為8,490元，而原告僅使用105年5月16日至105年6月30日，共46天，故原告應給付電費6,619元（計算式：8,490÷59×46＝6,619），而押金10,000元，扣除電費6,619元，剩餘3,381元（計算式：10,000－6,619＝3,381）應返還原告。

5、臺中市政府罰款60,000元：因被告隱瞞系爭房屋不能為營業用途乙情，致原告遭臺中市政府地政局為罰款並停止營業之處分，故罰款應由被告支付。

6、以上損害總計433,178元（計算式：167,118＋199,479＋3,200＋3,381＋60,000＝433,178）為此，爰依侵權行為及債務不履行等法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：⑴被告應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

（一）原告主張系爭房屋無法營業，因此請求被告賠償設備等損失合計167,118元，惟原告並未說明其提出之單據詳細內容、設備項目及如何統計等，且原告所提之單據總金額亦非原告主張之30萬元，被告否認上開單據之真正；

又原告主張105年7月至9月無法營業，每月以66,493元計算營業損失，亦未提出客觀具體事證。

（二）關於原告請求各項損害賠償，茲分述如下： 1、附表編號1至3部分：否認原告提出估價單之真正，並依照系爭租約第6、7條之約定，原告不得請求被告給付。

2、附表編號4至15部分：原告並未提出證據證明，並依照系爭租約第6、7條之約定，原告亦不得請求被告給付。

3、營業損失部分：原告提出之財政部中區國稅局函，該函內容係要求原告就系爭房屋補辦設籍課稅，並非禁止原告於系爭房屋營業，且兩造訂立系爭租約時，兩造並未約定系爭房屋可辦理設籍課稅。

嗣原告收受財政部中區國稅局函後，即向被告索取辦理設籍課稅所需之契稅繳款書、門牌證明書及使用執照等資料，原告即於105年5月25日以訴外人即原告連帶保證人許麗華為負責人之「10元小吃部」名義辦理設籍課稅完畢，嗣原告於105年7月28日，再將該「10元小吃部」遷移至台中市○○○路000號，並更名為「四季紅小吃部」。

顯見原告早已辦理完成設籍課稅事宜，且原告之營業並未中斷，此為原告所不爭執，又系爭房屋既然可以辦理營業登記，自得作為營業用途，又原告於105年7月初於系爭房屋張貼頂讓店面廣告，顯見系爭房屋確實可辦理設籍課稅，原告始可將系爭房屋頂讓他人，並無系爭房屋不得營業而禁止原告繼續營業等情，原告主張系爭房屋不能營業，請求被告賠償105年7至9月份之營業損失，洵屬無據。

4、罰款部分：兩造訂立系爭租約時，被告從未向原告表示系爭房屋可經營小吃部等餐飲業，兩造反而於系爭租約第十條約定，原告不得將系爭房屋供非法使用，從而，原告怠於探究法令，以察知系爭房屋可合法經營行業之義務，造成違規營業之事實，原告因該違規使用所受之損害，應不得向被告請求賠償。

5、電費部分：原告自105年5月16日至105年7月13日積欠之電費8,490元，自105年7月14日至105年9月12日積欠之電費471元，合計積欠之電費8,961元（計算式：8,490＋471＝8,961），被告同意以原告之押金10,000元中扣除。

（三）並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3、如受不利判決，被告願供擔保，請宣告准免假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告主張其於104年10月1日向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租賃期間自104年10月1日至106年9月30日止，租金前1年每個月為10,000元，第13個月起每月12,000元，原告承租時曾告知系爭房屋欲作為一般小吃店之營業用途，並於訂立系爭租約時被告同意給原告15天之店面裝修期間，惟承租前被告並未告知系爭土地為農牧用地，不可作為營業用途，嗣於105年5月17日經大屯營業所發函告知被告系爭房屋不得作為營業用途，並裁處罰鍰及停止營業之處分，原告嗣於105年7月28日遷址至臺中市○區○○○路000號1樓，並更名為「四季紅小吃店」等情，業據原告提出之房屋租賃契約書、財政部中區國稅局105年5月17日中區國稅大屯銷售字第1050503322號函、璿忠廣告社應收帳款簡要表、估價單、免用統一發票收據、統一發票、臺中市政府地政局105年6月6日中市地編字第1050021331號函、臺中市政府地政局105年10月26日中市地編字第1050039999號函、臺中市政府暨所屬機關行政罰鍰繳費單、臺中市政府地政局行政裁處書、臺中市政府地政局105年11月14日中市地編字第1050041527號函及其後附之訴願答辯書、存證信函、法務部行政執行署臺中分署通知等件為證，且被告不爭執，原告上開主張，自堪信為真實。

原告主張系爭房屋無法作為營業用途，導致其受有損害，並請求損害賠償等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者即為：1、系爭房屋是否合於約定使用收益之狀態？原告得否請求損害賠償？2、若是，原告得請求之項目及金額各為何？爰分述如下：

（二）系爭房屋是否合於約定使用收益之狀態？原告得否請求損害賠償？ 1、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀狀態，民法第423條定有明文。

此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。

又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。

次按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。

倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）。

再按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第423條所明定。

此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責（最高法院97年度台上字第2307號民事裁判意旨參照）。

第按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；

又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，且解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第226條、第256條、第260條分別定有明文；

又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。

2、經查，兩造對於系爭房屋之租賃係為提供原告經營小吃店乃有所合意，被告自有提供合於約定使用收益之租賃物予原告之義務。

而系爭房屋經財政部中區國稅局發函告知未依規定申請營業登記即擅自營業，涉嫌違反營業稅法等語，此有國稅局105年5月17日中區國稅大屯銷售字第1050503322號函在卷可稽（見本院卷第6頁），並參酌臺中縣政府建設工務局實施區域計畫地區自用農舍使用執照上載明系爭土地用途為特定農業區農牧用地等語（見本院卷第34頁），顯見系爭土地確實係為特定農業區，屬農牧用地，至為酌然。

另臺中市政府地政局發函告知臺中市○○區○○○段000地號土地（特定農業區、農牧用地）上具有鐵皮屋（即系爭房屋），涉及違反區域計畫法規定等語，此有該局105年6月6日中市地編字第1050021331號函附卷可參（見本院卷第57頁），並經該局裁處系爭土地非都市土地（違規面積約略0.0037公頃）上違反區域計畫法案件行政處分及罰鍰，又於說明四㈡記載：「...旨揭土地編定為『特定農業區、農牧用地』，請確實監督做農業使用，...」等語，有該局105年10月26日中市地編字第1050039999號函（見本院卷第58頁），可知系爭土地因係為農牧用地，僅能為農業使用，而於系爭房屋經營小吃店確有違反區域計畫法之相關規定，導致原告無法依兩造約定之承租目的即經營小吃店為圓滿之使用收益，被告於原告承租系爭房屋時即已無法提供系爭房屋合於約定使用、收益之狀態交付原告使用，而有給付不能之情事，堪認被告就系爭租約之給付不能具有可歸責之事由。

3、被告未依約交付合於約定目的之系爭房屋，原告乃以電話方式告知被告表示終止系爭租約，即被告於105年9月12日寄發之存證信函內亦自承原告曾於105年6月底以電話聯繫被告告知不再承租，顯見終止系爭租約之通知業已於105年6月底到達被告，系爭租約業已合法終止應堪認定，揆諸上開說明，原告因被告違約致受有損害，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。

（三）原告請求被告給付之各項損害賠償是否有理由？其金額為若干？茲分述如下： 1、原有設備損害部分：依照系爭租約中備註約定：「房客（即原告）室內裝潢整修部分全部歸屋主（即被告）所有，如有不繼續承租，不得藉故拆除」（見本院卷第4頁）等語，足徵原告如附表一所示之裝潢，皆歸被告所有（蓋以，此部分設備已轉化為原告使用系爭房屋之營業收益），原告自無權利請求被告給付系爭房屋之裝潢相關費用，是原告此部分之請求，洵屬無據，不應准許。

2、營業損失部分：原告主張105年7、8、9月無法營業，造成營業損失199,479元等語，查原告提出104年10月至105年5月之各月營業額及音響投幣收入明細，並提出營業單據及音響設備租賃合約書各乙份附卷可考，依上開單據核算原告提出之如附表二所示各月營業額及音響投幣收入明細為真實，故原告於經營「10元小吃店」期間，即104年10月至105年5月，共8個月之小吃店營業額共為380,040元，扣除三分之一營業成本（參本院卷第65頁原告民事陳報狀）計126,680元後，其營業利潤計為253,360元；

另音響投幣營業額共為190,690元，扣除承租音響設備成本計48,000元後（每月6,000元計算），其營業利潤計為142,690元；

以上合計總營業利潤為396,050元，每月平均營業利潤則為49,506元（計算式：396,050元÷8＝49,506元，元以下四捨五入，下同）。

是原告本可於系爭房屋繼續經營至106年9月30日，然因系爭房屋不得作為營業用途，原告乃於105年6月底提前終止租約，因此喪失繼續獲取營業利益之機會，此並為原告可預期之利益，揆諸上開說明，原告自得請求被告賠償105年7、8、9月之營業損失148,518元（計算式：49,506×3＝148,518)，從而原告此部分請求被告賠償148,518元，核屬有據，其逾此範圍之請求，即屬無據。

3、訴訟費用部分：按訴訟權本屬人民之基本權利，興訴與否全由人民自行決定，提起民事訴訟主張權利，本係行使公法上之權利，而非受害之行為，至於提起訴訟應繳納訴訟規費及其他因訴訟而生之費用，均屬興訟行使訴訟權必須承擔之一般風險，原告是否承擔此一風險，全由原告自行決定，因該風險造成之損害，尚非因被告之行為所致，並無因果關係存在且按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條定有明文。

故訴訟費用係為法院於判決時依兩造勝敗，依職權核定（如主文第三項所示），非屬原告得請求賠償之範圍，是原告請求另為給付，為無理由，不應准許。

4、押金餘額部分：按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之」；

「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，民法第259條第1款、第2款定有明文。

又依系爭租約第五條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣先收壹萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」等語，經查，本件系爭租約業經合法終止，原告亦已於106年3月2日將系爭房屋遷讓返還予被告，是被告自應返還押租金10,000元予原告，然原告主張尚積欠電費6,619元等語，為被告所否認，並抗辯稱原告尚積欠電費8,961元等語，兩造於105年6月底即終止系爭租約，已如前述，原告雖於105年6月30日遷離系爭房屋，惟原告遲於106年3月2日始將系爭房屋遷讓返還予被告，是系爭房屋於10 6年3月2日返還予被告前，既為原告占有使用中，則所產生之電費則屬原告產生之費用，自應由原告繳納。

是被告抗辯原告自105年5月16日至105年7月13日積欠之電費8,490元，及自105年7月14日至105年9月12日積欠之電費471元，合計8,961元（計算式：8,490＋471＝8,961），洵屬有據。

故原告得請求被告返還押金於1,039元（計算式：10,000－8,961＝1,039）範圍內，為有理由，自應准許，其逾此範圍之請求，即屬無據。

5、臺中市政府罰款部分：原告主張被告提供之系爭房屋因有不得做開設小吃店使用之瑕疵，致其使用後竟遭臺中市政府罰緩6萬元乙節，業具其提出與所述情節相符之臺中市政府暨所屬機關行政罰鍰繳費單（見本院卷第112頁）附卷可參，堪信為真實可採，從而，原告此部分憑以請求被告賠償6萬元，即屬有據，應予准許。

（四）綜上，原告依侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被告給付209,557元（計算式：148,518＋1,039＋60,000＝209,557），及自起訴狀繕本送達被告翌日起即105年10月8日至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為原告一部勝訴、一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就被告敗訴之部分應依職權宣告假執行。

而被告就其敗訴部分陳明願供擔保，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

乙、反訴部分：

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

訴之撤回於言詞辯論期日，得以言詞向法院為之，民事訴訟法第262條第1、2項定有明文。

又補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件原告起訴時原聲明：「一、反訴被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路0000號房屋遷讓返還反訴原告。

二、反訴被告應自民國105年7月1日起至依前項聲明遷讓返還房屋之日止，給付反訴原告按每月新臺幣12,000元計算之款項。

三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

四、反訴原告願供擔保，請宣告准予假執行。」

（見本院卷第28頁）。

嗣於106年3月8日本院言詞辯論期日以言詞及具狀撤回第1項聲明，並減縮第2項聲明為「反訴被告應給付反訴原告104,961元及自106年3月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」

（見本院卷第93頁）及於105年11月21日本院言詞辯論其日以言詞更正第4項聲明為：「請依職權宣告假執行。」

（見本院卷第56頁），核屬訴之撤回及減縮應受判決事項之聲明，及更正法律上之陳述，並非訴之變更或追加，與前開規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、反訴原告主張：

（一）依系爭租約備註之約定，前六個月之租金每月一萬元，自第十三個月起，租金每月一萬二千元。

反訴被告自105年7月1日起至未給付租金，經反訴原告以存證信函向反訴被告為定期催告後，反訴被告於催告期滿後仍未給付積欠之租金，茲以105年10月28日之民事補充理由一狀為終止系爭租約之意思表示，並於105年10月20日送達至反訴被告，反訴原告得請求反訴被告給付之金額如下： 1、積欠房租或相當於租金之利益計60,000元：反訴被告自105年7月1日至106年3月2日，共8個月之房租尚未給付，每月租金12,000元，故反訴被告積欠之租金總計96,000元（計算式：12,000×8＝96,000）。

2、積欠電費8,961元：反訴被告自105年5月16日至105年7月13日積欠之電費8,490元，自105年7月14日至105年9月12日積欠之電費471元，合計積欠之電費8,961元（計算式：8,490＋471＝8,961），惟同意以反訴被告之押金10,000元中扣除。

3、以上合計104,961元（計算式：96,000＋8,961＝104,96 1）。

爰依系爭租約、不當得利及無因管理之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告104,961元及自106年3月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⑵反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

（二）對反訴被告抗辯之陳述： 1、被告否認原告曾於105年6月下旬以電話通知被告承租至6月底，而終止系爭租約之事實，應係以105年10月24日反訴起訴狀，於105年10月28日送達與反訴被告為終止系爭租約之意思表示。

2、反訴被告曾於105年6月下旬向反訴原告表示，其有意將系爭房屋頂讓予第三人，經被告同意後變更系爭租約，將承租人變更為第三人，而反訴被告要求於找到第三人頂讓系爭房屋前，反訴原告不可收取租金，反訴原告表示不同意，認反訴被告仍需給付租金，否則應立即將系爭房屋遷讓返還反訴原告，反訴原告始同意不再繼續收取租金，惟遭反訴被告拒絕，兩造並未達成協議，反訴被告並未給付租金，不論係反訴被告所主張兩造合意終止租約抑或反訴原告主張之由反訴原告終止租約，租約既已終止反訴原告自得請求就終止系爭租約前之期間，依據系爭租約之法律關係，反訴被告應給付租金。

二、反訴被告則以：

（一）因反訴原告隱瞞系爭房屋為農業用地，經臺中市政府地政局發函不得為營業用途，反訴被告於105年6月下旬以電話告知反訴原告承租至105年6月30日而終止系爭租約，且由反訴原告於105年9月12日寄發之存證信函內亦已承認反訴被告曾於105年6月底以電話聯繫反訴原告告知不再承租，並請反訴被告於105年9月30日前回復原狀並將系爭房屋返還反訴原告，未搬離之物品視同放棄任由反訴原告處置等語，顯見反訴原告同意反訴被告終止系爭租約。

反訴被告確實有於105年10月28日收受反訴起訴狀，惟否認反訴原告主張於105年10月28日反訴起狀送達始終止租約為合法，且反訴被告於105年7月即搬移至臺中市○區○○○路000號處，未再使用系爭房屋，惟因為反訴被告要求反訴原告必須賠償系爭房屋設備及營業損失，但反訴原告一直不賠，所以反訴被告無法將系爭房屋鑰匙交還給反訴原告（嗣已於106年3月2日將系爭房屋鑰匙交還給反訴原告），從而，反訴原告請求租金，並無理由。

（二）電費部分，自105年5月16日至105年7月13日止，合計59天，電費為8490元，而反訴被告僅使用105年5月16日至105年6月30日，共46天，故反訴被告應給付電費6,619元（計算式：8,490÷59×46＝6,619），而反訴原告應於押金10,000元中扣除電費6,619元，剩餘3,381元（計算式：10,000－6,619＝3,381）應返還反訴被告；

另房屋現值稅依照系爭租約之約定，應由出租人即反訴原告負責。

（三）並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

（一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條、第226條分別定有明文。

次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院92年度台上字第2640號、96年度台上字第1415號裁判意旨參照）。

同理，本件反訴被告於反訴原告因前開債務不履行而賠償反訴原告損害前，非不得行使同時履行抗辯權而拒絕將系爭房屋鑰匙交還給反訴原告。

（二）本件反訴被告主張於兩造簽訂系爭租約前，已告知反訴原告其承租系爭房屋之用途係為經營小吃店乙節，此為兩造不爭執，自堪信為真。

惟反訴原告主張反訴被告應給付積欠之房租及電費等語，為反訴被告所否認，並以前詞置辯。

承前所述「被告（即反訴原告）未依約交付合於約定目的之系爭房屋，原告（即反訴被告）乃以電話方式告知被告表示終止系爭租約，即被告於105年9月12日寄發之存證信函內亦自承原告曾於105年6月底以電話聯繫被告告知不再承租，顯見終止系爭租約之通知業已於105年6月底到達被告，系爭租約業已合法終止應堪認定，揆諸上開說明，原告因被告違約致受有損害，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。」

等語，可知本件租賃契約已於105年6月底合法終止，則反訴原告猶主張依系爭租約請求反訴被告給付105年7月以後之租金，即屬無據。

又反訴被告既因反訴原告前開違約致受有損害，反訴原告自應負債務不履行之損害賠償責任。

是揆諸首揭最高法院裁判及說明意旨，本件反訴被告於反訴原告因前開債務不履行而賠償反訴原告損害前，自得行使同時履行抗辯權而拒絕將系爭房屋鑰匙交還給反訴原告。

況查，本件系爭土地係為特定農業區，屬農牧用地，並經臺中市政府地政局裁罰，業如前述，顯見系爭土地因為農牧用地，僅能為農業使用，而於系爭房屋經營小吃店確有違反區域計畫法之相關規定，導致反訴被告無法依兩造約定之承租目的即經營小吃店為圓滿之使用收益，反訴原告已無法保持其合於約定使用、收益之狀態交付反訴被告使用，是縱反訴被告於系爭租約終止後未將系爭房屋鑰匙交還給反訴原告，反訴被告仍無法使用收益系爭房屋（事實上，反訴被告已遷移他處，不再使用系爭房屋），反訴被告自無就系爭房屋取得相當於租金之利益，則反訴原告猶主張依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付相當於租金之利益60,000元，即屬無據。

另反訴原告請求給付積欠之電費部分，反訴被告抗辯稱已於押金中扣除，並經反訴原告同意（見本院卷第89頁背面），且依前本訴理由攔「4、押金餘額部分：」項下之論斷，反訴被告積欠之電費確已於其繳交之押金中扣除，自已發生清償效力，則反訴原告猶主張依無因管理之法律關係，請求反訴被告給付上開電費，亦屬無據，不應准許。

（三）綜上，反訴原告依系爭租約、不當得利及無因管理之法律關係，請求反訴被告給付租金或相當於租金之利益計60,000元、電費8,961元，合計104,961元，及自106年3月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 洪加芳
附表一：原有提出之設備損害明細
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│編號│   設 備 項 目    │   金 額    │
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│1   │土水地面鋪平      │12,000元    │
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│2   │天花板輕鋼架      │7,600元     │
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│3   │塑膠地板          │4,800元     │
├──┼─────────┼──────┤
│4   │內部裝潢          │69,400元    │
├──┼─────────┼──────┤
│5   │水電裝修          │33,600元    │
├──┼─────────┼──────┤
│6   │冷氣拆裝費        │6,000元     │
├──┼─────────┼──────┤
│7   │伸縮帆布          │7,500元     │
├──┼─────────┼──────┤
│8   │廣告招牌          │7,300元     │
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│9   │名片              │920元       │
├──┼─────────┼──────┤
│10  │店章、印章、橡皮章│690元       │
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│11  │菜單看板          │2,750元     │
├──┼─────────┼──────┤
│12  │紅布條、旗子      │3,100元     │
├──┼─────────┼──────┤
│13  │門弓、門把、五金  │1,398元     │
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│14  │鑰匙              │60元        │
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│15  │廚房設備          │10,000元    │
├──┼─────────┼──────┤
│合計│                  │167,118元   │
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附表二：原告提出營業額明細
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│時    間  │小吃店營業額│音響投幣收入│合計        │
│          │（新臺幣）  │（新臺幣）  │（新臺幣）  │
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│104 年10月│63,735元    │30,520元    │94,255元    │
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│104 年11月│55,340元    │31,280元    │86,620元    │
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│104年12月 │56,185元    │26,900元    │83,085元    │
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│105年1月  │38,745元    │26,650元    │65,395元    │
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│105年2月  │43,900元    │20,990元    │64,800元    │
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│105年3月  │41,345元    │19,580元    │60,925元    │
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│105年4月  │40,010元    │15,750元    │55,760元    │
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│105年5月  │40,780元    │19,020元    │59,800元    │
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│合計      │380,040元   │190,690元   │570,730元   │
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