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臺灣臺中地法院民事判決 106年度中國簡字第7號
原 告 涂惠萍
訴訟代理人 吳宜星律師
被 告 臺中市中興地政事務所
法定代理人 林建伸
訴訟代理人 林麗芬律師
上列當事人間請求國家賠償事件，本院於民國106 年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按依本法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之。
賠償義務機關對於前項請求，應即與請求權人協議。
協議成立時，應作成協議書，該項協議書得為執行名義。
賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴。
國家賠償法第10條、第11條第1項前段分別定有明文。
查原告於民國106 年4 月28日依國家賠償法規定向被告臺中市中興地政事務所請求損害賠償，經上開被告於106 年5 月23日以書面拒絕賠償，有臺中市中興地政事務所拒絕賠償理由書附卷可按（見本院卷第13至16頁），揆諸前開規定，原告對被告提起本件訴訟，於國家賠償法所定之程序上核無不合，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告於101 年4 月25日購買如附表編號1 至11所示建物（以下合稱系爭建物）及系爭建物坐落之臺中市○○區○○○段0000地號土地，嗣原告於105 年12月間，將合計面積為206.41平方公尺之系爭建物，以新臺幣（下同）1,720 萬元之價額，出售予訴外人廖麗敏及廖惠娟。
原告將系爭建物辦理合併後，被告竟發現系爭建物之實際登記面積減損7.81平方公尺（計算式：206.41－198.6 ＝7.81），並於105 年12月7日召開說明會，其中會議記錄說明事項第四點並明載「本市○○區○○○段0000○0000○0000○0000○號，因建物成果圖轉繪錯誤，依地籍測量實施規則第268條規定應辦理面積更正」等語，嗣因買受人認其實際僅買受之系爭建物面積為198.6 平方公尺，乃要求原告將所出售之價額依比例減為1,670 萬元。
是原告因被告面積登記錯誤，致需減少原已簽署之出售價金50萬元（計算式：1,720 －1,670 ＝50) ，原告乃因而受有損害50萬元。
㈡被告雖於拒絕賠償理由書中為時效抗辯。
惟查，被告係於105 年12月7 日召開說明會，並於會議記錄說明事項第四點中明載「本市○○區○○○段0000○0000○0000○0000○號，因建物成果圖轉繪錯誤。
依地籍測量實施規則第268條規定應辦理面積更正」，則原告於106 年4 月提出國家賠償請求應未罹於時效。
況按時效完成後，債務人僅取得拒絕給付之抗辯權，債權人之債權並不因而消滅（民法第144條規定參照），是否行使時效抗辯權，乃為債務人之權利，得由債務人自由處分。
惟行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 傑第2項定有明文，債務人行使時效抗辯權，違反誠信原則者，即為權利之不法行使，應予禁止，土地登記主管機關就關涉人民財產權重大利益之土地登記內容，有保持正確之義務，人民對於土地登記主管機關基於職權所為之登記，亦有應受法律保護之合法信賴。
是以人民若因信賴土地登記主管機關之登記，致不知自身對於土地登記主管機關有權利可得行使，終至請求權罹於時效而消滅，如仍允土地主管機關得為時效之抗辯，拒絕給付，即難謂與誠信原則無違」等語。
是以，縱認本件請求權時效，果如被告所指自101 年4 月25日承買系爭建物之時起算，或已罹於時效期間，惟被告於77年間系爭建物辦理建物第一次登記時即為錯誤之登記，原告於101 年4 月間購買系爭房屋，原告若能及時得知登記面積有誤，原得向出賣人請求返還或賠償，亦得向被告請求賠償，因被告於24年後始更正登記，致原告陷於各項回復損害請求權均罹於時效之窘境。
原告對於其請求權罹於時效，無任何歸責事由，反係被告職司土地登記主管機關，卻任令系爭土地面積登記錯誤之狀態延續24年之久，其懈怠如可據為拒絕給付之理由，自非事理之平，亦有鼓勵登記機關延宕至土地權利人時效完成後始為更正登記，以規避賠償責任之虞，對於地籍管理正確性之公共利益亦有靳傷，是以，准許被告為時效之抗辯，拒絕給付，顯悖於誠信原則。
㈢為此爰依國家賠償法及土地法第68條之規定，提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應給付原告50萬元，及自請求書送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則抗辯：㈠原告於101 年4 月25日購買取得系爭建物，嗣於105 年12月間將合計面積206.1 平方公尺之系爭建物以1,720 萬元之價格出售與廖麗敏，並向被告申請系爭建物合併，被告始發現系爭建物面積登記有誤，於是召開說明會，辦理面積更正，更正後面積為198.60平方公尺，與原來合計面積相較，減少7.81平方公尺，原告主張因此緣由將出售價額依比例減少為1,670 萬元，原告遂向被告請求其間50萬元之損害賠償，被告以此50萬元差價係依通常情形原告可預期之差價利益減損，尚非原告受損害時系爭建物價值之減損，且縱原告受有損害應僅為房屋部分，而原告買賣房屋總價係包含土地價格，原告以買賣總價計算損害賠償，應非有據。
㈡本件原告買入時，從交易實情對於房屋及基地之買賣通常均屬整體議價，單位面積之價格通常僅屬總價磋商之手段與過程，原告是否確有因被告登記面積短少7.8 平方公尺，致溢付買賣總價款之損害尚難以證實。
原告買入系爭建物時縱有損害，其損害亦係發生於101 年4 月25日購買取得系爭建物時，以斯時買入登記總面積206.41平方公尺，而實際總面積僅為198.6 平方公尺之建物，其中面積短少7.8 平方公尺之溢付價款損害。
然而，土地法第68條係國家賠償法之特別規定，土地法就賠償請求權既未規定其消滅時效期間，自應適用國家賠償法第8條第1項規定，且縱請求權人不知受有損害或何人為賠償義務人，亦不影響時效之完成，俾使國家賠償義務早日確定。
是以，本件原告縱有損害，其請求權自101 年4 月25日損害發生時起迄106 年4 月28日原告始請求賠償，其請求權已因時效完成而消滅。
㈢原告於起訴狀中陳稱本件果真請求權已罹於時效，惟若准被告主張時效抗辯，依最高法院103 年度台上字第2501號判決意旨，則有違誠信原則云云。
惟查，原告所引判決事實乃係買受人向法院標購土地，取得之權利移轉證書為3,665 平方公尺，然嗣後地政機關更正為2,816 平方公尺，兩者面積相差849 平方公尺，且按一般土地交易之經驗法則，以總價換算每平方公尺單價簡單明瞭係屬常事，該案明確有鉅額損失，最高法院始例外以誠信原則判決，然法律之適用以原則優先，例外應從嚴為之，否則原則將成孤島，例外變成原則，時效維持法律秩序安定之規範將成具文。
本件原告係出售房地總價，是否確有損失尚難證明，縱有損失亦僅預期利益之損失，本不在土地法第68條賠償範圍。
是以，事實不同尚難比附援引該個案判決而認被告之時效抗辯違反誠信原則，況首揭最高法院判決均一致肯認地政機關於請求權罹於時效完成後拒絕賠償之抗辯權。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張其於101 年4 月25日購買系爭建物及系爭建物坐落之臺中市○○區○○○段0000地號土地，嗣原告於105 年12月間，將合計面積為206.41平方公尺之系爭建物，以1,720萬元之價額，出售予訴外人廖麗敏及廖惠娟。
原告將系爭建物辦理合併後，被告發現系爭建物之實際登記面積減損7.81平方公尺（計算式：206.41－198.6 ＝7.81），乃於105 年12月7 日召開說明會，其中會議記錄說明事項第四點並明載「本市○○區○○○段0000○0000○0000○0000○號，因建物成果圖轉繪錯誤，依地籍測量實施規則第268條規定應辦理面積更正」等語，而因買受人認其實際僅買受之系爭建物面積為198.6 平方公尺，即要求原告將所出售之價額依比例減為1,670 萬元，經原告依國家賠償法規定向被告請求損害賠償，惟遭被告以書面拒絕賠償等情，業據其提出臺中市中興地政事務所106 年5 月23日中興地所二字第1060004289號函及檢附之拒絕賠償理由書、臺中市光特版地政電傳資訊系統、不動產買賣契約書、臺中市中興地政事務所105 年12月16日中興地所二字第1050012066號函及檢附之建物成果圖與竣工平面圖不符說明會會議紀錄、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本等件為證，並為被告所不爭執，是原告上開主張，自堪信為真實。
㈡原告主張被告就系爭建物之面積登記錯誤，致原告所有系爭建物面積短少，因而受有出售價額減少50萬元之損害，原告自得依國家賠償法及土地法第68條之規定，請求被告賠償該50萬元之損害等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：⒈按因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，土地法第68條第1項定有明文。
復按國家損害賠償，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律，國家賠償法第6條亦有明文。
是土地法第68條第1項前段規定，係國家賠償法之特別法，依國家賠償法第6條規定，自應適用土地法第68條第1項前段規定，而無再適用國家賠償法之餘地（最高法院89年度台上字第2213號判決、95年度台上字第2644號判決意旨參照）。
本件原告主張因被告就系爭建物面積登記錯誤，致其受有損害，請求被告賠償，揆諸前揭說明，原告既依據土地法第68條第1項前段規定請求，即無適用國家賠償法之餘地。
故原告依據國家賠償法第2條第2項請求被告賠償其損害，於法即有未合。
⒉次按土地法第68條第1項規定之立法意旨，係在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。
至土地登記規則第13條雖謂土地法第68條第1項所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載內容不符者；
所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。
惟上開規則所定應屬例示性之規定，除此之外，包括測量有誤或面積計算錯誤等情形，仍屬土地法第68條第1項前段之保護範圍（最高法院76年度第5 次民事庭會議決議、同院85年度台上字第670 號裁判意旨參照）。
查系爭建物於105 年12月間因原告將系爭建物辦理合併，而經被告發現系爭建物其中之西屯區上石碑段3502、4827、4829、4831建號，因建物成果圖轉繪錯誤，致登記錯誤，被告乃依地籍測量實施規則第268條規定應辦理面積更正，造成系爭建物之實際登記面積減損7.81平方公尺（計算式：206.41－198.6 ＝7.81）等情，業如前述，則原告主張被告就系爭建物有登記錯誤情事等語，堪予採信。
⒊惟按民法第216條固規定損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）。
然土地法第68條第1項規定有關地政機關之損害賠償責任，應以受害人實際所受之積極損害為限，而不包括受害人依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，原可得預期之利益之喪失（消極損害）在內，此觀同條第2項之規定自明，俾免地政機關因登記錯誤、遺漏或虛偽而承擔過重之風險。
準此，受害人因地政機關之登記錯誤所生之損害，基於「有損害斯有賠償」之原理，應以請求人實際所受之損害為準，所謂損害乃指財產法益或其他法益所受之不利益。
苟請求人因地政機關之登記錯誤所受之損害，得自他人處獲得財產權之填補時，即應將該項得以填補之財產權扣除，以計算其實際所受之損害。
蓋地政機關依上開規定賠償後，並無法再向他人求償，自不能置請求人得自他人取得填補之財產權於不顧，而據以認定請求人實際所受損害之數額，轉使該原應負償還之他人得以免責，而有失其平，並有違土地法第68條規定重在賠償受害人所受之損害，而非在使應對受害人負償還責任之人得以免責之本旨（最高法院89年度台上字第2213號判決、103 年度台上字第1976號判決意旨參照）。
本件原告主張其於105 年12月間，將合計面積為206.41平方公尺之系爭建物，以1,720 萬元之價額，出售予訴外人廖麗敏及廖惠娟，嗣因被告就系爭建物登記面積錯誤，系爭建物之實際登記面積減損7.81平方公尺，致買受人因而認其實際僅買受之系爭建物面積為198.6 平方公尺，造成買賣價金依比例減為1,670 萬元等語，固據其提出不動產買賣契約書為證，惟此核係屬原告依通常情形原可預期之差價利益之減損，尚非原告受損害時系爭建物價值之減損，依前揭說明，原告請求被告賠償該部分之損害，即屬無據。
⒋又被告就系爭建物雖有登記錯誤情事，然房地產交易實務，房屋及基地之買賣均屬整體議價，而非議定單位面積之價格後再依總面積累積計算買賣價金。
買賣雙方於交易過程縱有提及房屋單位面積之價格，通常僅屬總價磋商之手段，最終仍係就土地及房屋總價為確認。
而土地與建物雖均為不動產，然建物有折舊問題，故一般土地價值高出建物價值甚多，房地買賣價金中大部分係支付土地價金，為一般人均有之認知，則建物所坐落土地之面積，為房地買賣相當重要的因素，一般買受人會考慮土地之面積以決定買賣價金，而不會僅憑建物登記之面積作為買賣價金計算之基礎，此由無土地所有權之房屋，於市場交易時，其買賣價格通常較之有土地所有權之房屋為低，亦足證之。
參以不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第3條第1項規定：「買賣案件申報登錄成交實際資訊之類別及內容如下：……二、價格資訊：房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價」，第2項規定：「前項第二款交易總價如係土地與建物分別計價者，應分別登錄；
合併計價者，應登錄房地交易總價」，可知仍有「交易總價如係土地與建物分別計價者，應分別登錄」之土地、建物分別計價情形，難認買賣實務只依建物面積、單價作為計價基準，而不論土地價值。
是本件被告雖更正系爭建物登記面積，然原告仍得使用、收益及處分系爭建物，並未減損系爭建物之使用價值，況原告始終並未能提出其與前手間之系爭建物及坐落土地之買賣契約以供本院審酌，則原告是否有因上開被告就系爭建物面積登記之錯誤，而受有溢付價金予其前手之損害，實乏證據可資證明，故原告主張其因被告就系爭建物面積登記錯誤而受有損害云云，尚難輕信。
再縱使原告因而受有溢付價金予其前手之損害，惟出賣人有依民法第349條擔保權利無缺之義務，其不履行此義務時，原告依民法第353條之規定，得向出賣人即其前手請求債務不履行之損害賠償，則原告對其前手因而取得債權，其總財產並未因此減少，必俟原告行使該權利已確定無法受償時，始謂受有損害。
是原告於證明對其前手追償無效果前，尚難認已受有實際損害。
而原告迄未舉證其已對前手提起債務不履行之損害賠償訴訟，揆諸前揭說明，亦難認已受有實際損害。
從而原告請求被告賠償損害，核與土地法第68條第1項規定之要件未合，難以准許。
⒌再按土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任」，係就職司土地登記事務之公務員因過失不法侵害人民權利，規定由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任，此參酌國家賠償法第2條第2項、第9條第1項之規定，自具國家賠償之性質。
又類推適用，係就法律未規定之事項，援引與其性質相類似之規定，以為適用，俾補充法律規定之漏洞。
查關於請求權時效，土地法並未規定，自應類推適用國家賠償法第8條第1項「賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因二年間不行使而消滅；
自損害發生時起，逾五年者亦同」之規定，亦不因國家賠償法制定在後，而仍援用民法有關時效期間之規定。
本件原告就系爭建物縱有因被告面積登記錯誤而受損害，然至遲於原告取得系爭建物登記時之101 年4 月25日即發生（見本院卷第26至36頁）。
原告遲至106 年4 月28日始請求被告賠償損害，被告於106 年5 月11日作成拒絕賠償理由書後，原告於106 年7 月25日起訴請求被告賠償其損害，有起訴狀暨所附被告106 年5 月23日中興地所二字第1060004289號函暨拒絕賠償理由書附卷可稽（見本院卷第12至16頁），顯亦已逾5 年之時效期間，被告據此而為時效抗辯，自屬可採。
⒍原告雖主張被告違反誠信原則，不得為時效抗辯云云。
惟「按時效完成後，債務人僅取得拒絕給付之抗辯權，債權人之債權並不因而消滅（民法第一百四十四條規定參照）。
是否行使時效抗辯權，雖為債務人之權利，惟依民法第一百四十八條第二項規定，其行使權利，仍應依誠實及信用方法，如有違反，即為權利之不法行使，自應予以禁止。
又誠信原則原具有衡平機能，因債務人之行為，妨礙債權人行使權利，致其請求權罹於時效，如許債務人為時效之抗辯，依其情形有失公允者，法院自得本於該特殊情事，禁止債務人行使該抗辯權。」
（最高法院103 年度台上字第2501號判決可參）。
查原告所購系爭建物實際面積應為198.6 平方公尺，雖登記錯誤為206.41平方公尺，然該超出部分自始客觀不存在，原告不因登記錯誤而取得該不存在之建物面積，縱有因登記錯誤致原告溢付價金或面積短少之情事，然此亦係101 年間原告買受系爭建物時即存在。
原告雖稱系爭建物面積自77年起即登記錯誤未及時勘誤，於105 年12月間始更正，致原告陷時效消滅之窘境，被告抗辯有違誠信云云，惟系爭建物自77年間登記錯誤，至原告自101 年4 月25日購買取得系爭建物，殆至105 年12月間被告發現有異而於同年月7 日召開說明會止，數年餘系爭建物均在原告及前手實力管領下，未曾發現短少，亦無為權利之主張，足見原告及前手使用範圍應無鉅大變化，僅登記上總面積大於一而不符，現實用益上要非有損害，而係日後交易上登記面積減少，且被告於發現錯誤後即召開說明會並予以更正，實難謂被告有何妨礙原告權利之行使，有違誠信之情事可言。
是原告上開主張，亦非足採。
㈢綜上所述，被告所屬公務員於就系爭西屯區上石碑段3502、4827、4829、4831建號，因建物成果圖轉繪錯誤，致登記錯誤，確有過失，惟原告所舉證據既尚不足證明其因而受有實際損害，自與土地法第68條第1項所定得請求損害賠償之要件不符，而不應准許。
況縱使原告因而受有損害，原告之損害賠償請求權亦已罹於時效而消滅，被告拒絕賠償，洵屬有據。
故原告依國家賠償法及土地法第68條規定，請求被告賠償50萬元，自屬於法無據，不應准許。
四、從而，原告依國家賠償法及土地法第68條規定，請求被告給付50萬元，及自請求書送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據與其他未經援用之證據，經核均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 許嘉雯
附表：
┌──┬───────┬────────┬───────┬───────┐
│編號│ 坐落建號 │建物門牌號碼 │總面積/ 附屬建│更正後面積 │
│ │ │ │物面積 │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 1 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│20.41/3.23 │20.30/3.23 │
│ │石碑段3502建號│巷271 之3 號1 室│ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 2 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│21.23/1.73 │ │
│ │石碑段4823建號│巷271 之3 號2室 │ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 3 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│16.37/1.92 │ │
│ │石碑段4824建號│巷271 之3 號3室 │ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 4 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│14.80/1.76 │ │
│ │石碑段4825建號│巷271 之3 號4 室│ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 5 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│16.22/2 │ │
│ │石碑段4826建號│巷271 之3 號5 室│ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 6 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│16.44/2.12 │ │
│ │石碑段4827建號│巷271 之3 號6 室│ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 7 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│15.12/1.12 │ │
│ │石碑段4828建號│巷271 之3 號7 室│ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 8 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│19.03 │18.33 │
│ │石碑段4829建號│巷271 之3 號8 室│ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 9 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│17.49/2.13 │ │
│ │石碑段4830建號│巷271 之3 號9 室│ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 10 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│26.12/2.52 │20.24/2.52 │
│ │石碑段4831建號│巷271 之3 號10室│ │ │
├──┼───────┼────────┼───────┼───────┤
│ 11 │臺中市西屯區上│臺中市西屯區福上│23.18/2.6 │ │
│ │石碑段4832建號│巷271 之3 號11室│ │ │
├──┴───────┴────────┼───────┼───────┤
│合計面積 │206.41/21.13 │198.6/21.13 │
└───────────────────┴───────┴───────┘
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