臺中簡易庭民事-TCEV,106,中小,2372,20171222,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
106年度中小字第2372號
原 告 安慶物業管理有限公司
法定代理人 陳冠曄
訴訟代理人 李紹唐
張佩生
被 告 老爺華廈管理委員會
法定代理人 王法山
上列當事人間請求給付管理服務費事件，經本院於民國106年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一○六年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣伍佰元。

餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國105年9月1日簽立管理維護契約（下稱系爭契約），依系爭契約第4條約定，契約有效時間為105年9月1日起至106年8月31日止，惟被告之新任主任委員王法山竟片面違約於106年4月3日以函文通知原告終止系爭第一份契約。

而終止第一份契約後某日，原主任委員吳中興及原任監察委員陳錦雪向原告表示：他們認為王法山擔任主任委員之法律地位有疑慮，待確認前，不準備移交給他，但社區之協力廠商（例如垃圾子車公司、機電消防公司、電梯保養公司、清潔員…）之服務費若未按時給付，恐有違約之虞，若因此造成設備未按時維修致住戶生命財產發生損害，責任可謂不輕，在召開區分所有權人會議，解決社區爭議前，希望原告能協助代為處理轉發廠商服務費，以維持社區正常運作，及協助擇日召開區分所有權人會議、社區財務報表之製作、處理社區行政事務等事宜，雙方於是簽立第二份服務契約（期間自106年6月1日起至106年8月31日止）（下稱第二份契約）。

嗣後原告依約協助被告所管理之社區於106年7月29日召開區分所有權人會議決議王法山具管理委員資格，原告即向原任主任委員吳中興表示，既然會議已決議王法山具備管理委員資格，若無合法理由，不適宜再拒絕移交。

雙方於是協議後來簽立之第二份契約提前於106年8月1日終止。

故第二份契約乃原主任委員吳中興為使社區維持正常運作，保障社區住戶生命財產安全及生活品質，與原告簽立之短期階段性契約，且已於106年7月29日區分所有權人會議後，協議提前終止。

系爭契約應持續生效至106年8月31日止，經被告於契約期間內無故終止契約之行為，依系爭契約第11條第2項之約定，被告應賠償原告違約金新臺幣（下同）10萬元，為此提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告10萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。

二、被告則以：被告之前主任委員吳中興之任期是從105年1月1日至106年12月30日為止，106年3月25日職務調整後，由王法山擔任主委，而被告於106年3月份管委會會議中討論原告管理社區嚴重缺失且不願改善，經被告管委會7名委員，有4位委員同意對原告終止系爭契約，其餘3名委員不表明意見，故被告於106年4月3日對原告終止系爭契約。

因原告有違反系爭契約第2條第4、5、6項、第7、8條之情形，如：原告聘雇之李姓管理員對社區委員口出惡言及言語攻擊，但原告無具體改善措施，及被告要求原告聘僱之人員李幹事完成會議紀錄，李幹事均未完成，明顯無法完成被告交辦事項，違反系爭契約第7條約定，另被告於105年12月委員會會議後交辦原告，請原告通知住戶樓梯不得堆放雜物，請住戶儘速移走雜物，還有一樓騎樓勿停放機車，請貼單告知違停者，原告均未處理，以及原告聘雇之李姓保全於106年3月31日下午與106年4月3日上午，進管理室將社區資料帶走，原告亦不願意將社區資料拿出來，致被告無法查看包含系爭契約在內之社區資料，故原告依系爭契約第10條約定，與被告終止系爭契約。

又被告要前往區公所報備時，遭原告及前主委阻撓，且被告之經費於106年7月1日就被前主委吳中興、監委、財委凍結，直至106年7月29日舉行區分所有權人會議，被告才改選成功，然原告已在106年6月1日私下跟原主任委員吳中興簽立第二份契約，且原主任委員吳中興每月私下未經被告同意，使用社區經費匯給原告服務費，然該第二份契約被告並不知情，原告亦未發文或貼公告於社區，被告不認同第二份契約等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、得心證之理由：㈠原告主張兩造於105年9月1日簽立管理維護契約即系爭契約，契約有效時間為105年9月1日起至106年8月31日止，惟被告之新任主任委員王法山於106年4月3日以函文終止系爭契約之事實，有管理維護契約附卷可稽，並為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡被告雖辯稱：原告有違反系爭契約第2條第4、5、6項、第7、8條之情形，如：原告聘雇之李姓管理員對社區委員口出惡言及言語攻擊，但原告無具體改善措施；

被告要求原告聘僱之人員李幹事完成會議紀錄，李幹事均未完成；

另被告於105年12月委員會會議後交辦原告，請原告通知住戶樓梯不得堆放雜物，請住戶儘速移走雜物，還有一樓騎樓勿停放機車，請貼單告知違停者，原告均未處理，故被告依系爭契約第10條第1款約定終止契約等語。

經查，系爭契約第10條第1款約定「甲（指被告）乙（指原告）雙方於本合約存續期間，下列情形及本合約另有規定，甲乙雙方得終止本合約。

1.因可歸責乙方事由之終止契約：乙方違反本約第三條、第七條、第八條規定，經甲方以書面要求改善，乙方未能於十五日內改善時。」

是以，被告依系爭契約第10條第1款約定終止契約，須就原告違反契約之事由以書面要求原告改善，原告未能於15日內改善時，被告始得終止契約。

被告雖辯稱：被告有口頭告知原告缺失改善，只是未以書面要求，故非違約等語，惟被告既未依系爭契約第10條第1款約定以書面要求改善，並於原告未能於15日內改善時始終止契約，被告逕行終止系爭契約，自屬違約。

被告所辯，自無可採。

㈢又按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判例可參）。

再者，當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號民事裁判足參）。

查系爭契約第11條第2款約定「本約之違約金新台幣壹拾萬元」，惟斟酌被告每月應給付原告服務費用為9千元，且系爭契約之有效期間為1年，則1年所應給付之服務費為10,800元，被告於106年4月3日終止系爭契約，原告所受利益減少之數額為5個月之服務費，至於原告另與前主委吳中興所簽之第二份契約並非系爭契約之延續，自不得計入原告於系爭契約所受利益之範圍等情，故本院認兩造約定違約金10萬元，尚嫌過高，應核減為5萬元為相當。

㈣綜上所述，原告依據系爭管理維護契約之法律關係，請求被告給付原告5萬元，及自支付命令送達翌日即106年5月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

五、本件為適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

本院並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請，宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。

六、依民事訴訟法第436之19條第1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額，本件訴訟費用額確定為1,000元，依民事訴訟法第79條之規定，命被告負擔訴訟費用額為500元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
書記官 錢 燕