臺中簡易庭民事-TCEV,106,中簡,1303,20171221,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中簡字第1303號
原 告 劉琳蓉
訴訟代理人 廖坤騰
被 告 葉上瑋
訴訟代理人 黃嘉明律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年11月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參拾柒萬捌仟零玖拾捌元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣參拾柒萬捌仟零玖拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款分別定有明文。

原告起訴聲明原請求：「被告應將坐落臺中市○○區○○路000號房屋全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）16,773元及自民國106年4月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付賠償金45,000元。」

；

嗣於106年7月13日具狀變更上開聲明為：「被告應將坐落臺中市○○區○○路000號房屋全部遷讓並恢復原狀返還原告接管，並給付租金16,773元及自106年4月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付賠償金45,000元。」

，復於106年8月11日具狀，並於同年8月17日言詞辯論期日以言詞變更聲明為：「被告應給付原告378,098元。」

，原告前揭所為，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，又被告之訴訟代理人於前開言詞辯論期日到場，就原告上開變更當庭表示同意等情，亦經記明筆錄在卷，依首揭法條規定，均無不合，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告方面：

㈠、原告主張：原告與被告於102年9月9日簽訂房屋租賃契約書，由被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），雙方並於同年11月5日前往辦理公證完畢（下稱系爭公證書），雙方約定租賃期間自102年10月1日起至112年9月30日止，每月租金為前2年每月48,000元，其後每月為45,000元，押金則為144,000元，而被告應於每月1日前繳付當月之租金（下稱系爭租約）。

詎被告與原告訂立系爭租約後，自105年5月起即未依約繳納租金，迄106年3 月已積欠租金達11個月，合計共495,000元。

又原告於105年12月20日以豐原中山路郵局第75號存證信函催告被告應於函達5日內向原告給付所積欠之租金，然被告於收受上開存證信函後卻仍未清償任何租金。

原告乃再於106年2月7日以豐原郵局第54號存證信函催告被告給付欠繳之租金並終止系爭租約，上開存證信函並已於同年2月8日送達被告，則系爭租約業已於當日終止，被告即應遷讓返還系爭房屋，然被告卻仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有該租賃物，對原告造成未能收取租金之損害，應另自系爭租約終止起即106年2 月8日起至交還系爭房屋之日止，按月賠償原告相當於租金之不當得利45,000元；

而被告於本件訴訟程序進行中之106年6月30日始將系爭房屋之鑰匙寄還原告，原告亦於當日始得回復占有系爭房屋，則被告自105年5月1日起至106年2月7日止乃積欠原告系爭房屋之租金，自106年2月8日起至106年6月30日返還房屋日止，則積欠原告相當於租金之損害金，上開積欠之租金及損害金合計共14個月，金額則為630,000元（計算式：45,000×14=630,000），惟原告曾於106年3月14日以系爭公證書聲請對被告之財產強制執行，經鈞院以106年度司執菊字第891號強制執行被告提存金334,227元完畢，故扣除上開已提存金額及被告所繳納之押租金144,000元後，被告尚積欠原告151,773元（計算式：630,000－334,227－144,000＝151,773）；

另依系爭租約第5條、第7條第2項之約定，被告於租約終止後應回復原狀並負擔處理費用，然被告並未回復原狀，原告乃委由聖禾環保清潔企業社及祥毅工程加以處理，共支出清潔費40,425元、拆除工程清運處理費185, 900元，則上開費用依約亦應由被告負擔，以上合計為378,098元（計算式：151,773＋40,425＋185,900＝378,098），爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：如主文第1項所示。

㈡、對被告抗辯之陳述：１、讓渡補習班經營權時被告即知1樓所有權狀記載店鋪、住房、梯間、人行停車空間等，被告主張讓渡時受騙，向檢察官提起刑事詐欺告訴，業經檢察官為不起訴處分認定：建物第1層有近3分之2範圍屬法定停車場及人行道，渠建該建物之格局，一望即知該建物必然有違反建築法之情事，當不致於陷於錯誤。

再依臺中市建築物附建防空避難設備或停車空間繳納代金及管理使用自治條例第4條第4項規定，已領得使用執照之建築物地面層設置之室內停車空間，每棟在兩輛停車位以下，申請變更使用執照取消原已附建法定停車空間者。

系爭房屋1樓法定停車空間，得依上開規定取消停車位，並依同條例第5條規定，按停車空間面積繳納代金，所以1樓法定停車位並不影響設立補習班，如須增加1樓營業面積，亦可申請取消法定停車位，惟被告違反建築法乃是不經申請，擅自違法室內裝修導致。

系爭房屋並無不能使用營業情形。

依臺中市政府都發局（下稱都發局）95年8月2日府工建字第0950207167號函與竣工平面圖可知，原告設立補習班前，已依規定將系爭房屋合法變更使用執照為補習班用途。

２、被告所稱大里郵局第389號、第65號、第81號存證信函，均因寄件地址錯誤無法送達原告而遭退件，被告亦無法提出任何回執可供佐證，然被告卻仍提出上開無法送達之存證信函為證。

又上開第65號存證信函遭郵局退回時，被告隨即更正為正確地址並於106年2月18日寄發第34號存證信函給原告，並經原告收受無誤，惟第34號存證信函內容亦未提出點交房屋情事，而被告僅曾於原告無法收受之106年3月9日大里郵局第81號存證信函中曾提及點交房屋之情事，但因錯誤被郵局退件，況當時被告正向原告提出損害賠償訴訟，卻先後於106年3月1日、22日兩次開庭不出席，事後卻在3月9日寄發存證函予原告，主張無法恢復原狀返還房屋是因保留證據，同文末段又提要與原告點交房屋，主張無法恢復原狀如何點交，實有故意誤導之嫌。

況被告於105年4月26日正忙於蒐集網路資料聲請假扣押原告不動產，並且於105年7月13日前後對原告提起詐欺刑事訴訟（即105年度偵字第15789號），旋又於同年月15日寄送大里郵局第98號存證信函予原告，主張伊並非拖欠租金而係以伊對原告之損害賠償債權來抵銷等語，足認被告至105年7月間仍無意搬遷返還系爭房屋予原告；

且於105年11月17日鈞院執行處對原告假扣押異議進行調查時，被告亦未表示要返還系爭房屋。

綜上可知，被告於答辯狀所稱於105年4月30日即通知原告終止租約，並非事實。

３、又被告向原告承租系爭房屋係作為補習班使用，迄105年5月止共計經營2年8個月，期間因經營不善且違規重大室內裝修，於105年3月間遭臺中市政府查獲缺失，詎被告竟於105年4月26日以鈞院105年度司裁全字第717號假扣押裁定並提供擔保後，聲請鈞院執行處以司執全酉字第354號查封系爭房屋，並由被告以使用人身份保管，上開假扣押經原告異議後，鈞院執行處要求被告陳述意見，詎被告竟又向鈞院檢察署對原告提起詐欺之刑事告訴，業經鈞院檢察署以105年度偵字第15789號為不起訴處分確定，已如前述。

嗣上開假扣押裁定經鈞院於105年12月21日撤銷，被告異議後，最終經臺中高等法院臺中分院裁定駁回抗告確定。

被告竟再於106年2月8日對原告起訴請求損害賠償，惟被告又因2次不到庭而視為撤回起訴。

另期間內被告於105年7月15日以大里仁化郵局第98號存證信函寄予原告，主張以損害賠償債權抵銷拖欠之租金，復於106年2月18日以大里仁化郵局第34號存證信函主張系爭租約已終止，及被告已於105年4月30日搬遷離開，並於同年6月1日向臺中市政府教育局辦理停止營業。

惟被告於106年5月10日收受臺中市政府地方稅務局大屯分局函文，說明被告遲至106年4月25日始申請註銷立案，被告前後主張顯有矛盾，而被告遲至106年6月30日始將系爭房屋鑰匙寄還原告，經原告查看系爭房屋現況仍凌亂不堪。

４、再被告受讓補習班後違規重大裝修，致遭臺中市都市發展局以未經核准擅自變更使用，須恢復原核准狀態或補辦變更使用執照、室內裝修程序。

原告為系爭房屋所有權人亦收受通知，始發現係被告在2樓及3樓室內裝修違規重大修繕，影響學生公安意外，因未提出合法申請，遭都發局查獲，應係被告自己之違規行為，顯與雙方讓渡補習班無關連。

且被告因經營不善，積欠租金，經原告聲請以臺中地院105年度司執字第60081號強制執行，始知悉被告經營之補習班早已變更負責人為訴外人孫昭芬，並受雇於孫昭芬經營之補習班，且依被告104年度之國稅局財產資料所載之薪資所得，被告係受雇於善知識文教有限公司，該公司負責人為孫昭芬，顯見被告係掛名實為受雇人，實際經營者應為孫昭芬。

而原告已於106年2月7日通知被告終止租約，並經被告於106年2月8日收受，系爭租約已經合法終止，不得再使用租賃物。

被告固已支付補習班讓渡費60萬元，並辦妥補習班變更立案證書，且實際經營補習班2年8個月，原告已盡房屋可作為補習班使用之義務，該讓渡費含經營權、補習班器具及硬體設備，被告並已將學生與可用設備均移至隔壁新南路118號繼續營業，並將棄置不用物品，堆放於系爭房屋內，被告並未有損失。

另裝潢費用係被告自己之行為所支出，縱因未經申請而遭都發局查獲，亦係被告自己之違規行為所致，被告主張情事變更，即屬無據。

另被告答辯二狀所附證物之支票存根，依備註所示係103年4月間所生費用，被告違規裝修系爭房屋早於102年11月底即已完成，顯見該費用並非用於裝修系爭房屋，縱有支出亦為孫昭芬與被告間之內部關係，實與原告無關。

而被告雖抗辯其曾已以存證信函通知原告終止租約點交房屋，惟原告並未收受所稱信函，故被告於106年2月18日所發第34號存證信函向原告請求返還押租金為無理由。

二、被告則以：

㈠、系爭房屋原為原告自己經營補習班使用，被告向原告買受補習班之經營權，兩造並於102年9月30日簽訂讓渡契約書後，被告再向原告承租系爭房屋作為補習班之用，但因系爭房屋1樓有部分為法定停車空間，原告將該停車空間違法變更作為補習班櫃檯使用致違反建築法，已經臺中市政府於105年3月通知被告不得違法使用，須恢復原狀，致被告無法繼續使用系爭房屋。

被告即於105年4月30日搬遷不再使用系爭房屋，並於105年6月1日向臺中市政府教育局辦理停止營業，是被告自105年4月30日起即未占有使用系爭房屋，原告主張被告無權占有並遷讓房屋顯無理由。

而被告於105年4月30即無給付租金之義務，被告於搬遷前均按期給付租金，並無積欠租金情事，原告請求自105年5月1日起至106年3月31日止之租金為無理由。

另被告分別於105年12月23日、106年2月1日以大里郵局第389、65號；

106年2月18日大里仁化郵局第34號存證信函通知原告於文到5日內將押租金144,000元退還被告，嗣被告再於106年3月9日以大里郵局第81號存證信函通知原告於文到5日內返還押租金，並請原告與被告約定交付鑰匙之時間地點，惟原告均不置理。

原告明知被告已於105年4月30日搬遷，未占用系爭房屋，卻故意不接收房屋，交付鑰匙，而請求被告給付租金，顯有違誠信原則。

㈡、被告既承受原告讓渡之補習班經營權及承租系爭房屋作為補習班使用，原告應負有得使系爭房屋作為補習班使用之義務，詎原告卻於事後向臺中市政府檢舉，1樓房屋係停車空間及人行道，不可在1樓設置櫃檯，致臺中市政府於105年3月22日以中市都管字第10500417351號函，通知被告應恢復原狀，否則依建築法相關規定查處，致被告無法使用1樓空間，然被告就系爭房屋2、3樓之裝潢整修，經臺中市政府都發局勘查則符合規定。

而被告係經營托兒所，因不能使用1樓空間致整棟房屋不能使用，故向臺中市政府申請停止營業。

而被告於承租系爭房屋後為裝潢，支出裝潢費2,212,390元，另給付原告讓渡費60萬元，上開合計為2,812,390元，依被告受讓經營權及承租期間為10年計算，每月不能使用之損失為23,436元（計算式：2,812,390÷120＝23,436）。

被告自102年10月1日起至105年6月停止營業，被告共計使用33個月，尚有87個個月不能使用之損失2,038,932元（計算式：23,436×87＝2,038,932）。

原告因未完全履行債務，對被告上開期間無法營業之損失應負賠償義務，況原告明知被告承租系爭係繼續經營補習班之用，本即有協力及告知義務，以輔助實現被告得經營補習班之給付利益，詎原告竟向臺中市政府檢舉系爭房屋違法使用，致被告無法使用系爭房屋經營補習班，原告應依民法第227條第1項規定負不完全給付之債務不履行責任。

被告認原告應交付可以使用的空間，嗣後因都發局之檢查而無法使用，被告認為至少應有情事變更原則之適用，且被告已拋棄使用。

而原告提出之清潔費40,425元及拆除工程費185,500元均過高，且原告交付系爭房屋予被告時，並非是新油漆，原告此部分請求為無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠、原告主張兩造於102年9月9日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋作為補習班使用，原告並將補習班經營權以60萬元讓渡予被告，雙方並於同年11月5日將系爭租約辦理公證，雙方約定租賃期間自102年10月1日起至112年9月30日止，每月租金為前2年每月48,000元，其後每月為45,000元，押金144,000元，被告應於每月1日前繳付當月之租金，又被告自105年5月起未繳納租金，原告於105年12月20日以豐原中山路郵局第75號存證信函催告被告繳納租金，被告收受上開存證信函後，仍未清償任何租金，原告再於106年2月7日以豐原郵局第54號存證信函催告被告給付欠繳之租金並終止系爭租約，該存證信函並已於同年2月8日送達被告；

此外，原告曾於106年3月14日以系爭公證書聲請對被告之財產強制執行，經鈞院以106年度司執菊字第891號強制執行被告提存金334,227元完畢等事實，業據原告提出公證書及房屋租賃契約書、建物所有權狀影本、存證信函、掛號郵件收件回執、本院執行處106年3月14日中院麟民執106司執菊字第891號函、補習班經營讓渡契約書、系爭房屋1樓相片12張、建物登記第一類謄本等件為證，並經本院依職權調閱本院民事執行處106年度司執字第891號給付租金強制執行卷宗查核屬實，且為被告所不爭執，堪信原告前開主張為真實。

㈡、原告另主張系爭租約於106年2月8日終止，被告尚積欠105年5月1日至106年2月7日止之租金，及自106年2月8日起至106年6月30日返還房屋日止之相當於租金不當得利，扣除強制執行取得款項及押金，加計回復原狀工程費185,900元及清潔費40,425元後共378,098元，應由被告負擔等節，則為被告則否認，並分別以前揭情詞置辯，則本件應審酌者為：被告抗辯原告交付之系爭房屋不合於使用收益之狀態，且都發局之檢查致被告無法為使用有情事變更原則之適用，是否有理由？系爭租約終止日期為何？原告請求被告給付積欠之租金、相當租金之不當得利、清潔費及工程費是否有理由？茲分別說明如后。

㈢、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（參最高法院96年度臺上字第1415號判決意旨）。

惟此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（參最高法院84年度臺上字第333號裁判要旨）。

被告固抗辯系爭房屋不能作為補習班使用，係因1樓為停車空間及人行道不能作為櫃台使用，無法作為辦公廳云云。

惟查，系爭房屋原由原告作為經營臺中縣私立小吉兒美語短期補習班使用，嗣被告向原告買受補習班之經營權，並於102年9月30日簽訂讓渡契約書，由被告向原告承租系爭房屋繼續作為補習班之用，有補習班經營讓渡契約書在卷可憑，足見系爭房屋確可作為補習班使用；

另依原告上開補習班之立案證書所示，核准樓層面積1、2、3樓分別為19.24、97.27、95.32平方公尺，與系爭房屋之使用執照（見本院卷㈡第40頁、第41頁）所示，系爭房屋1樓之面積為37.37平方公尺、原用途為店舖、停車空間，經變更為補習班使用之面積1樓為19.24平方公尺相符，亦難認系爭房屋有不合於約定供被告補習班之使用、收益之狀態；

況依臺中市政府執行維護公共安全方案聯合查核小組值勤紀錄表所載，都發局部分有建築物擅自變更使用1樓停車空間、廣告物未申請設立許可、屋頂增建違章建築等違規情形、臺中市政府都市發展局建築物公共安全逃生動線抽查紀錄則為屋頂增建違章建築及1樓停車空間作為補習班使用等違規情形（見本院卷㈡第34頁至第38頁），或臺中市政府都市發展局分別於105年3月22日、105年4月12日中市都管字第10500417351號、1050053155、10500531551號函（見本院卷㈡第31頁、第32頁及第39頁）所示，曾以建築物擅自取消停車位、變更外牆，限文到30日內依規定回復原狀及補辦手續，暨建築物疑涉違章建築及廣告物違規為由而通知改善之內容（見本院卷㈡第34頁至第38頁），雖有部分違反建築法規之情形，難均得加以改善，也無從因此即認有被告所稱係因1樓為停車空間及人行道，有不能繼續作為補習班備用之情形。

此外，系爭房屋103、104年之建築物防火避難設施與設備安全檢查均合格，亦有報告書（見本院卷㈡第59頁、第77頁）附卷可證，是依被告所提之上開證據均不足證明原告並未提供合於契約約定使用收益之租賃物，則被告上開所辯，即非可採。

㈣、次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。

依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。

倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最告法院10 4年度台上字第2413號判決意旨參見）。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。

原告於起訴原因已有相當之證明，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。

經查，被告抗辯因上開臺中市政府都發局函文，以系爭房屋1樓擅自取消停車位、變更外牆，要求依規定回復原狀及補辦手續，暨建築物疑涉違章建築及廣告物違規為由要求改善，否則將依建築法相關規定查處，認有情事變更情事，自應由被告就有情事變更，非當時簽訂系爭租約時所得預料，而依其原有效果顯失公平情形為舉證，惟原告既已將系爭房屋交付被告，系爭房屋結構及租賃期間之相關法令並未有任何變更等情，也為被告所不爭執（見本院卷㈡第138頁、第139頁），且本件亦無被告所稱不能作為補習班使用之情事，已如前述，則自無適用情事變更原則之餘地，被告復未能提出其他有利於己證據以實其說，被告此部分之抗辯，亦無理由。

㈤、被告復抗辯系爭租約已於105年4月30日於其搬遷出系爭房屋並即通知原告後即合法終止，被告且於同年6月1日向臺中市政府教育局辦理停止營業，惟均經原告所否認，則依前揭舉證責任分配原則，被告自應就上開有利於己事實負舉證之責。

被告固提出停止營業申請書、大里郵局第389號、65、81號暨大里仁化郵局第34號存證信函為證（見本院卷㈠第90頁至第96頁），惟原告否認有收受前開大里郵局第389號、65、81號存證信函，且依上開函文內容，至多亦僅能證明被告所經營之「臺中市私立善知識文理短期補習班」已於105年6月13日向臺中市政府辦理停止營業記申請，及被告曾發文欲向原告表示其已於105年4月30日搬遷出系爭房屋，暨曾欲於105年6月3日以上開第37號存證信函向原告為終止系爭租並約定交付鑰匙之意思表示，卻仍無法證明其確已合法向原告租止系爭租約或確已依約將系爭房屋交還原告，更無法因此證明兩造已合意於105年4月30日終止系爭租約。

且承前開說明，本件原告並無任何違約之情事，則被告自不得任意提前向原告終止系爭租約，而被告迄未能舉證證明原告確有違約情形及被告已於106年2月8日原告終止系爭租約前（詳後述）已合法向原告為終止租約之意思表示，況被告之訴訟代理人亦於本院106年11月16日言詞辯論期日自承在原告終止系爭租約前，並無合法終止系爭租約之證明（見本院卷㈡第138頁背面），則被告抗辯其已於105年4月30日遷出系爭房屋並於105年6月3日以前開存證信函向原告終止系爭租屋，而無繼續給付原告租金之義務云云，均無足採。

至於被告另辯稱因原告末完全履行債務，造成其裝潢費2,212,390元、讓渡費60萬元、及不能使用系爭房屋之損失2,038,932元等情，既經原告所否認，被告亦未能舉證證明上開情事屬實，自亦無從為有利被告之認定，附此敘明。

㈥、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段有明文。

承上，被告並無法證明已合法向原告終止系爭租約，而原告主張被告因積欠自105年5月1日起至106年3月31日止之租金共11個月，已積欠租金達2期以上，經原告於105年12月20日以豐原中山路郵局第75號存證信催告被告給付租金，被告仍未於期限內支付，則原告主張於106年2月7日以豐原郵局第54號存證信函終止系爭租約，上開存證信函並於同年2月8日送達被告，則系爭租約業已於106年2月8日終止，即堪予採信，是系爭租約已於106年2月8日經原告合法終止。

㈦、又依系爭租約第3條約定，被告應於每月1日前給付當月租金45,000元，則在系爭合約經原告終止前，被告仍有依約給付租予之義務，則原告自得依系爭租約請求被告給付自105年5月1日起至106年2月7日止之租金415,500元（計算式：45,000×【9＋7/30】＝415,500）；

第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文；

再按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參見）。

次查，雖被告一再辯稱已於105年4月30日遷出系爭房屋，然經原告否認，被告亦未就已於上開期日將系爭房屋回復原狀交還原告之有利於己之事實加以證明，參以被告之訴訟代理人於本院106年7月13日言詞辯論期日明確表明於106年6月30日始將系爭房屋之鑰匙寄還原告（見本院卷㈠第109頁），則被告前開所辯，無從採信；

被告既於系爭租約終止後仍無權占有系爭房屋，其受有利益而原告受有損害，即堪予認定，爰審酌被告迄106年6月30日止始交還房屋，暨被告向原告租賃系爭房屋，其租金為每月45,000元，認原告主張於系爭租約終止後，被告仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金之損害，亦可採信，則原告自得向被告請求給付自106年2月8日起至同年6月30日止之相當租金之不當得利214,500元（計算式：45,000×【4＋23/30】＝214,500），上開合計為630,000元（計算式：415,500＋214,500＝630,000元，扣除原告於106年3月14日聲請強制執行（本院106年度司執菊字第891號）被告之提存金334,227元，及押租金144,000元後，原告仍得向被告請求151,773元（計算式：630,000－334,227－144,000＝151,773）。

㈧、再查，依系爭租約第4條第3、5項分別約定：「乙方（即被告）於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，不得向甲方（即原告）請求遷移費或任何費用；

房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築。

乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。」

，原告已於106年2月8日合法終止系爭租約，業詳上述，是被告終止系爭租約後，自負有返還系爭房屋之義務，且依上開約定，返還系爭房屋時既負有回復原狀之義務，而原告主張被告並未依約將裝潢設施回復原狀，並於系爭房屋留有辦公設施及棄置物，業據其提出照片12張（見本院卷㈠第113頁至第115頁）為證，觀諸上開現場照片所示，系爭房屋於系爭租約終止後確實有部分裝潢未拆除，足徵原告主張被告並未盡回復原狀之義務乙情為真；

此外，原告另委由訴外人聖禾環保清潔企業社及祥毅工程分別代為清理廢棄物及拆除裝潢設施，而各支出40,425元、185,900元，亦有原告所提出合作金庫銀行存款憑條、統一發票及工程估價單（見本院卷㈠第134頁、第135頁）在卷可憑，亦堪採信，被告雖抗辯原告所提之清潔費及拆除工程費過高，然未提出任何反證以實其說，難認有據。

被告依約既負有回復原狀之義務，而被告未依約履行，則原告依兩造前開約定請求被告賠償因此所支出回復系爭房屋原狀之前開費用，依法有據，亦應准許。

四、綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付租金、相當租金之不當得利共151,773元，暨清潔費40,425元及回復原狀之工程費185,900元，合計為378,098元（計算式：151,773＋40,425＋185,900＝378,098），依法即無不合，均應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核與判決結果均不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核於法亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
書記官 陳彥蓉