臺中簡易庭民事-TCEV,106,中簡,1927,20171228,1

臺灣臺中地方法院民事判決
106年度中簡字第1927號
原 告 張靜文
訴訟代理人 洪翰今律師
複代理人 羅栩陞
被 告 劉素月
訴訟代理人 林松虎律師
受告知人 林建名
受告知人 林家名
受告知人 林軍名
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。

本件原告起訴本請求「(一)被告應將台中市○區○○路○○○號左側建物遷讓並返還與原告及全體共有人。

(二)被告應給自民國一０六年一月一日起至清空搬離台中市○區○○路○○○號左側建物止每月給付原告新臺幣（下同）三萬二千元。」

，嗣於一０六年七月十七日變更聲明為「(一)被告應將台中市○區○○路○○○號左側建物遷讓並返還與原告及全體共有人。

(二)被告應給自一０六年一月一日起至清空搬離台中市○區○○路○○○號左側建物止每月給付原告及全體共有人新台幣（下同）三萬二千元。

（參本院卷第五十二頁）」，嗣又於一０六年八月二十一日變更聲明為「(一)被告應將台中市○區○○路○○○號左側建物遷讓並返還與原告。

(二)被告應給自一０六年一月一日起至清空搬離台中市○區○○路○○○號左側建物止每月給付原告三萬二千元。

(三)訴訟費用由被告負擔。

(四)原告願供擔保請准為假執行之宣告。

（參本院卷第一百零三頁）」。

核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於上開法條規定，應予准許，合先敘明。

乙、實體事項：

壹、原告主張略以：

一、原告起訴主張被告與訴外人林宗慶（原告之夫；一０五年十二月一日歿）於一０五年一月一日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向林宗慶承租臺中市○區○○路○○○○○號地上建鋼架烤漆板屋頂一層房屋全部（即臺中市○區○○路○○○號左側）（下稱系爭房屋），租期自一０五年一月一日起至一０六年一月一日止，租金每月三萬二千元，保證金十萬元。

林宗慶過世後，其繼承人協議由原告繼承，系爭租賃契約至一０六年一月一日已到期，被告亦未與原告另行簽訂租約，其佔用系爭地上物，自屬無權占有，應予返還。

又被告將一０六年一月至三月之租金交予訴外人即原告婆婆林廖玉嬌，雖經林廖玉嬌表示：「確實有收到，然其並未告知原告。」

，此部分被告並非將租金支付與原告，依民法第三百零九條、第三百十條規定，訴外人林廖玉嬌並非債權人，亦非原告之代理人，被告向其支付，自不生給付租金之效力，系爭租約亦不生默示更新之效力。

被告至今已欠繳一０六年一月至八月之租金共計二十五萬六千元，原告以準備(二)狀催告被告於七日內給付租金，而該書狀已於一０六年八月二十一日由被告收受，系爭租賃契約於一０六年八月二十八日終止。

原告爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條、第一百八十四條、第一百七十九條之規定，請求被告返還系爭房屋予原告。

並自一０六年一月一日起至清空搬離系爭房屋止給付原告三萬二千元。

並聲明：(一)被告應將系爭房屋遷讓並返還與原告。

(二)被告應給自一０六年一月一日起至清空搬離系爭房屋之日止每月給付原告三萬二千元。

(三)訴訟費用由被告負擔。

(四)原告願供擔保請准為假執行之宣告。

並提出：房屋稅籍證明書、戶籍謄本、房屋租賃契約書、土地登記第一類謄本、現場照片、遺產分割協議書、中華郵政掛號郵件收件回執等件為證。

二、對被告抗辯之陳述：原告否認訴外人即被告承租系爭房屋經營，「福隆釣蝦場」之股東陳哲豪有於一０六年八月二十八日以現金十六萬五千元欲繳納一０六年四月至八月租金。

又被告雖有於一０六年八月三十一日以每月三萬三千元計算一０六年四月至月之租金共十六萬五千元，以匯款方式寄給原告，但被告之匯款已於系爭租賃契約終止後，不生繳納租金之效果。

況被告仍繼續使用系爭房屋經營福隆釣蝦場，仍有相當於租金之作用，且訴外人陳哲豪縱使來繳納租金，亦非契約當事人，有否代理權，亦不清楚等語資為抗辯。

貳、被告則以：

一、系爭房屋於九十二年七月八日即成立「福龍釣蝦場」並經財政部台灣省中區國稅局編設營利事業統一編號「00000000」。

被告現經營之「福龍釣蝦場」係於九十四年七月七日受讓自訴外人陳晉國。

被告係於九十四年八月一日起就系爭房屋與訴外人林宗慶為出租人簽訂系爭租賃契約書，承租系爭房屋經營福龍釣蝦場迄今未曾間斷。

系爭房屋從九十四年八月一日起至一０五年一月一日止與被告簽訂房屋租賃契約之出租人雖為林宗慶，惟系爭建物之租金從九十四年八月一日出租時起，迄一０六年三月止，均係由訴外人即林宗慶之母親即原告婆婆林廖玉嬌收取受領，期間達十二年之久。

而訴外人林宗慶生前就其母親林廖玉嬌收取受領系爭房屋之租金情事，從未表示異議，亦未曾阻止。

而林宗慶死亡後，被告將一０六年一月至三月每月調整為三萬三千元之租金亦均交付林廖玉嬌收取受領之事實，亦據原告於民事準備(二)狀中自承無訛。

訴外人林廖玉嬌就系爭建物租金之受領，自屬民法第三百零九條第一項所稱其他有受領權人，當然發生清償之效力。

原告稱訴外人林廖玉嬌並非債權人，亦非原告之代理人，被告向其支付，自不生給付租金之效力云云，核與事實不符，殊不足採。

二、系爭房屋租賃關係，於一０六年一月一日租期屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，且租金由每月三萬二千元調整為三萬三千元，被告一直給付至一０六年三月，嗣因原告要求自一０六年四月調整租金為每月七萬元，為被告所不同意，原告自一０六年四月起即拒收租金，並提起本件訴訟。

是系爭房屋之租賃契約依民法第四百五十一條規定自一０六年一月起即成為不定期限之租賃契約無疑。

至原告以一０六年八月十七日民事準備(二)狀催告被告於該書狀送達七日內支付租金，而該民事準備(二)狀於一０六年八月二十一日送達於被告之訴訟代理人一節，固為不爭之事實。

惟被告於一０六年八月二十八日依限由訴外人即福隆釣蝦場之股東陳哲豪攜帶一０六年四月至八月計五個月之租金共十六萬五千元（計算式33000×＝165000）至原告處欲給付租金予原告時，卻為原告拒受領，要求陳哲豪應至原告之訴訟代理人處為給付租金情事，致被告於一０六年八月二十八日不能如期完成給付。

蓋原告於民事準備(二)狀中並未要求被告租金之給付應向原告之訴訟代理人為之。

因此被告依限向原告為租金之給付，自屬依債務本旨為給付，原告拒絕受領，於法自有未合。

而被告嗣於一０六年八月三十一日亦以台中民權路郵局營收股存證信函第二０００號寄上面額十六萬五千元之郵局匯票予原告。

況原告就系爭房屋之租賃有向被告收取保證金十萬元，則本件系爭房屋從一０六年四月至八月之租金合計為十六萬五千元，於扣除十萬元保證金後，餘六萬五千元，顯未達二個月以上之租金額，依土地法第一百條第三款之規定，原告為租約之終止，亦於法未合，自不發生終止租約之效力。

並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。

(二)訴訟費用由原告負擔。

(三)如受不利判決，願供擔保免為假執行。

參、本院之判斷:

一、依前述兩造主張，本件爭點為：（一）原出租人林宗慶之母即原告之婆婆林廖玉嬌向被告收取租金之效力為何？（二）原告主張系爭租約已於一０六年八月二十八日終止，有無理由？（三）原告主張依租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？（四）原告主張依不當得利之法律關係，請求被告自一０六年一月一日起至清空搬離系爭房屋止每月給付原告三萬二千元，有無理由？

二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。

按債務人依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係始行消滅，民法第三百零九條第一項定有明文。

三、經查，系爭房屋自九十四年八月一日起至一０五年一月一日止之房屋租賃契約之出租人雖為林宗慶，惟由九十四年八月一日林宗慶與被告所簽立之房屋租賃契約可知，被告所交付之租金經常係由林廖玉嬌受領簽收，有九十四年八月一日起至一０五年一月一日之房屋租賃契約，附卷可稽（參本院卷第七十八頁及第八十五頁），故應認被告將一０六年一月至三月之租金交予林廖玉嬌，自已發生清償租金之效力。

四、再原告於訴訟中以民事準備（二）狀載明「被告至今已欠繳一０六年一至八月之租金共計二十五萬六千元，原告特以本書狀之送達，催告被告應於七日內支付租金，否則將依民法第四百四十條第一項規定，終止契約，並請求返還系爭地上物」而向被告催告終止租約，該催告已於一０六年八月二十一日送達被告之訴訟代理人，為兩造所不爭執。

原告據此主張被告未依限給付租金，故系爭租約已於一０六年八月二十八日終止，並否認被告股東陳哲豪曾於催告期限內之一０六年八月二十八日攜帶十六萬五千元租金向原告清償而遭原告拒絕之事，惟不否認有收受被告於一０六年八月三十一日以每月三萬三千元計算前述五個月租金計十六萬五千元之匯票。

惟證人陳哲豪於一０六年十一月二十三日到庭結證稱略以：「（系爭「福隆釣蝦場」是你與被告合夥出資經營？）是。

（租金是何人負責繳納？）之前是被告負責繳納。

（一０六年八月二十八日有持十六萬五千元現金給原告遭拒？）是我親自送到他家，因為一０六年一至三月繳納完，是每月三萬三千元（原來是每月三萬二千元），四月時突然告知我們不出租給我們了，要租的話每月漲到七萬元，四至八月的租金都沒有收，是我們要給他，他不收，他說等司法判決結果，當天我去繳這筆款項時，一下說不收，後來說那天一定要繳，我們是拿去原告家，我是拿現金去，原告小兒子及他婆婆都在那裡，我問原告房租要交給何人，他一開始說交給他，後來他說交給律師，簽一簽比較清楚，但我不知道他律師，後來換成匯票寄給他，他不收的原因說我們關係很亂，我跟他說要繳一０六年四至八月租金，每月三萬三千元，他不收的理由是說要交給他的律師，後來換成匯票是一０六年八月三十一日寄匯票去的，有簽收，我們的對話有錄音，但是以手機錄音，有雜訊。

（你認為原告是否拒絕收受你的租金？）我送去給他時，一開始說交給他，我要交給她，他又停一下說交給他的律師，但我不知道他的律師在那裡。

（有無問如何交給律師？）我是換成匯票寄給她，他收去就沒有再說什麼，九月份我也是以匯票寄給他，因為我拿現金他不收，我就在十月份寄匯票給她，匯票也有收走，十一月份尚未給她。

（錄音內容沒有提出為何？）前段有錄音清楚，但有雜訊，後段不清楚，但前段是重點很清楚。

（匯票如何寄？是否以掛號寄？）是。

（原告是否知道你是福隆釣蝦場股東？）知道。」

等語（參本院一０六年十一月二十三日言詞辯論筆錄）。

綜上證人所述可知，原告知悉證人陳哲豪為福隆釣蝦場之股東，而證人於一０六年八月二十八日前往原告家中欲繳納一０六年四月至八月之租金十六萬五千元（按一０六年一月至三月之租金已由林廖玉嬌收取，原告不爭執，惟主張林廖玉嬌無收取租金之權利，已如前述），惟為原告拒絕，始改以匯票郵寄原告，原告已收受，其後之一０六年九月租金亦以匯票郵寄原告。

是一０六年四月至八月租金，被告已於一０六年八月三十一日給付完畢，復有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（參本院卷第一百三十二頁），堪信為真實。

況依系爭租賃契約書所載，每月租金為三萬二千元，而被告前述給付之一０六年一月至八月之租金則以每月三萬三千元計算（即一月至三月租金由林廖玉嬌收取，四月至八月則以前述匯票給付），益徵被告主張原告於租約屆滿後調漲租金為每月三萬三千元並依此收取租金而有不定期租賃關係之事實，堪以採認。

蓋按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，此觀之民法第四百五十一條規定即明。

五、又按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。

為土地法第一百條第三款所明文。

又出租人基於土地法第一百條第三款承租人欠租之事由，並依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定情形相當。

依民法第二百十九條關於行使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由（最高法院四十三年度台上字第一一四三號判例參照）。

，本件系爭房屋之租賃關係，於一０六年一月一日屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，且租金由每月三萬二千元調整為三萬三千元，被告亦依此給付租金，已如前述。

又原告主張其以前述民事準備(二)狀催告被告於該書狀送達七日內支付租金，而該民事準備(二)狀於一０六年八月二十一日送達被告，故系爭租賃契約於一０六年八月二十八日終止等語。

惟，被告於一０六年八月二十八日已依限由訴外人即釣蝦場之股東陳哲豪攜帶一０六年四月至八月之租金計十六萬五千元至原告住處欲給付租金予原告而遭原告拒受領，致被告於一０六年八月二十八日未能如期完成給付，是被告於一０六年八月三十一日改以同額匯票給付租金，自屬依債務本旨為給付，當生給付租金之效力，則原告主張兩造系爭租賃契約已於一０六年八月二十八日終止，自無可採。

況原告前受領被告給付之保證金為十萬元，縱被告前開給付不生給付租金之效力，惟前開所欠租金十六萬五千元扣除保證金十萬元後僅餘六萬五千元，未達二個月以上之租金額度（按二個月租金總額為33000×2＝66000），則原告前開催告顯不生終止租約之效力，附此敘明。

六、綜上所述，本件兩造租賃關係於一０六年一月一日屆滿後，已生不定期限之租賃關係，且原告所為催告不生終止契約之效力，被告並非無權占有系爭房屋。

是原告依民法民法第四百五十五條、第七百六十七條無權占有之法律關係請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及被告應給自一０六年一月一日起至清空搬離系爭房屋之日止每月給付原告三萬二千元，均無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
書記官 錢 燕