臺中簡易庭民事-TCEV,106,中簡,2711,20171222,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中簡字第2711號
原 告 燊鼎地產股份有限公司崇德燊鴻分公司
法定代理人 林映辰
訴訟代理人 王銘堯
被 告 林啟男
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國106年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：被告前於民國106 年5 月7 日簽訂不動產一般委託銷售契約書，委託原告居間銷售被告所有門牌號碼為臺中市○○區○○路○段00號8 樓房屋及坐落土地（下稱系系爭不動產），嗣並於同年5 月11日簽訂契約變更附表，約定系爭不動產買賣成交金額如為新臺幣（下同）530 萬元，即支付3%之佣金。

待原告收受買方出價530 萬元之斡旋金，依約被告即負有簽訂系爭不動產買賣契約之義務，而原告已於106 年5 月12、13日與被告聯繫，並就成交金額、簽約日期等簽約細節為討論，詎竟因被告個人事由，致未能依約簽訂系爭不動產買賣契約，依最高法院58年度台上字2929號裁判意旨，被告自仍應給付居間報酬。

為此爰依居間之法律關係，請求被告給付按上開不動產銷售總價530 萬元之3%計算之服務費159,000 元等語。

並聲明：被告應給付原告159,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：原告自行找到買主出價530 萬元並收受斡旋金，但被告當時並未同意以該價格出售，若買主價格達到被告要求之580 萬元就沒有問題，但如未達到該價格就應與被告商討，惟原告並未與被告商討。

且原告雖有要求被告出面簽約，然因原告並未達到被告之要求，而被告曾告知系爭不動產漏水問題，表明不負物之瑕疵擔保責任，惟原告傳給被告之契約內容讓被告覺得不受尊重，另契約內容載明自備款不足合約就自動失效，亦讓被告覺得不對等，原告完全無視被告之要求就要賣系爭不動產，很不合理等語，資為抗辯。

三、得心證之理由：㈠原告主張被告前於106 年5 月7 日簽訂不動產一般委託銷售契約書，委託原告居間銷售系爭不動產，嗣並於同年5 月11日簽訂契約變附表，約定系爭不動產買賣成交金額如為530萬元，即支付3%之佣金。

而原告業已收受買方出價530 萬元之斡旋金，並於106 年5 月12、13日與被告聯繫等情，業據其提出不動產一般委託銷售契約書、契約變更附表、兩造對話紀錄及存證信函等件為證，並為被告所不爭執，是原告此部分主張，自堪信為真實。

㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。

居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。

而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。

在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。

即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。

換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。

而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。

此有別於一般雙務契約。

而本件依兩造簽訂之不動產一般委託銷售契約書內容觀之，原告除為被告報告訂約機會外，並應將各項訂約事項報告於買賣雙方當事人而為訂約之媒介，顯見本件居間之性質，屬於周旋於他人之間為之說合之媒介居間，而非報告居間，合先敘明。

㈢原告主張本件買方出價達530 萬元，依約被告即負有簽訂系爭不動產買賣契約，並給付原告3%佣金之義務云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯。

經查：⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用辭句，民法第98條定有明文；

又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意而在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。

是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，以為其判斷之基礎（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。

故探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。

⒉查兩造簽訂之系爭不動產一般委託銷售契約書第2條約定：「委託人願意出售之土地、建築改良物、車位價格，合計為588 萬元整，本銷售價格非經甲（即被告）、乙（即原告）雙方書面同意，不得變更。

前開金額未記載者，本契約無效」；

第5條前段約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價目百分之4 」；

第9條第2項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理並收受定金，通知買方成交並代為臨時保管定金。

甲方應於乙方通知後5 日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書. .」；

嗣兩造另簽訂之契約變更附表載明「雙方合意變更內容如下，並書立此附表壹式貳份，. . . 其餘未更改部分仍依原委託契約履行」等語，而該契約變更附表第2條約定：「雙方合意將原委託銷售價格變更為580 萬元整，但買方出價達580 萬元整，委託人同意出售，含車位」；

第4條補充事項約定：「550~580 萬，佣金4%；

520~549 萬，佣金3%，520 （萬）以下，佣金2%」。

綜合上開條文前後內容可知，被告原係以588 萬元之銷售價格委託原告銷售系爭不動產，並約定若買方出價達588 萬元且同意契約所訂出售條件，原告即有權代理被告收受定金，亦即系爭不動產買賣契約成立，被告負有出面簽訂書面買賣契約之義務；

嗣兩造又合意將該588 萬元之銷售價格變更為580 萬元，亦即兩造已合意變更此部分契約條件為倘買方出價達580 萬元並同意原委託契約所訂出售條件時，原告有權代理被告收受系爭不動產買賣契約之定金，被告即負有出面簽訂書面買賣契約之義務。

至於該契約變更附表補充事項所載「550~580 萬，佣金4%；

520~549 萬，佣金3%，520 （萬）以下，佣金2%」等語，既係於前揭更改委託價款條項所載委託銷售價格「580 萬元」外另為約定，且僅為上開文字內容之記載，而未有如前揭580 萬元委託銷售價格之特約條款約定，自應認僅係在補充若買方出價達520 萬元，且買賣因而成交時，被告同意按上揭成交價格之一定比例給付服務報酬予原告，否則，倘如原告所稱只需買方出價達520 萬元，被告即負有出面簽訂系爭不動產書面買賣契約之義務云云，則被告自應係於該契約變更附表將更改委託價款條項逕行填載變更委託銷售價格為「520 萬元」，豈有反係填載580 萬元後，而另為上開補充事項記載之理？故本件即使有經買方出價達520 萬元以上之情形，亦應經被告同意並經買賣雙方議定契約條件，系爭不動產買賣契約始告成立。

原告主張本件買方出價達530 萬元，依該契約變更附表記載，被告即負有簽訂系爭不動產買賣契約之義務云云，委非足採。

⒊另按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。

然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。

又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。

本件原告雖主張買方出價530 萬元，依該契約變更附表記載，被告即負有簽訂系爭不動產買賣契約之義務，且被告原亦同意該價金，其後因被告個人因素致未履約云云，惟為被告所否認，且本件即使有經買方出價達520 萬元以上之情形，亦應經被告同意並經買賣雙方議定契約條件，系爭不動產買賣契約始告成立，業如前述；

再依原告所提兩造對話內容：「林先生晚安~ 店長和同人剛剛從買方家出來，有確訂收了530 萬元，不過買方有些細節再請店長跟您說，下午帶斡旋給您過目時一起報告」、「OK」、「很謝謝你們的努力」、「他們怕週日晚上回來太趕，希望約禮拜一晚上」、「好，一樣八點厚」等語（見本院卷第14至15頁），雖足認原告確有向買方收取530 萬元斡旋金並向被告報告之情事，但被告並未明確表達同意以該價格出售，參以該買方就買賣細節尚有部分意見，而此部分買賣細節是否業經被告瞭解並表同意而與買方意思合致，實亦無從僅依該等對話紀錄即為判斷。

故原告據以主張買方出價530 萬元，依該契約變更附表記載，被告即負有簽訂系爭不動產買賣契約之義務，且被告原亦同意該價金，其後因被告個人因素致未履約云云，亦非可採。

⒋原告雖援引最高法院58年台上字第2929號判例意旨，主張被告應給付其報酬云云。

惟按之該判例意旨，乃「媒介居間固以契約因其媒介成立為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則。

仍應支付報酬」，而本件依原告所主張買方雖出價530 萬元，但既未經被告同意以該價格出售並與買方議定買賣條件，系爭不動產買賣契約自未成立；

況原告嗣後亦未自行藉由原告介紹而取得該出價530 萬元之買方資訊而與其私下成交，亦為兩造所不爭執（見本院卷第52頁背面），參以兩造間所訂立者係一般委託銷售契約，並無排除其他仲介人員介紹同一客戶予被告之機會，故系爭不動產其後雖經被告出售予他人，但本件亦明顯與該判例所揭「『拒絕』訂立該媒介就緒之契約，而. . . 與相對人訂立『同一內容』之契約」情形不同，原告勉強比附援引，據以主張被告就本件應支付其報酬，自非有據。

⒌綜上所述，本件被告既未經原告居間媒介，而與該出價530萬元之買方成立系爭不動產買賣契約，則原告主張依前揭契約變更附表及居間之法律關係，請求被告給付按上開不動產銷售總價530 萬元之3%計算之服務費159,000 元，自屬無據。

四、從而，原告依居間之法律關係，請求被告給付159,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
書記官 許嘉雯