臺中簡易庭民事-TCEV,106,中簡,653,20170508,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中簡字第653號
原 告 朱玉華
訴訟代理人 黃伯堯
被 告 劉宴序
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將座落門牌號碼臺中市○區○○路00巷00號10樓之26之房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國105年11月2日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元，及各自當月16日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國106年4月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟貳佰柒拾元由被告負擔新臺幣貳仟元，餘由原告負擔。

本判決上開第一、五項部分得假執行。

事實及理由甲、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠、緣座落門牌號碼臺中市○區○○路00巷00號10樓之26之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有。

被告於民國105年8月2日與原告簽立房屋租賃契約向原告承租系爭房屋（下稱系爭租約），約定租期自105年8月2日至106年8月1日止，租金除第一個月為新臺幣（下同）8,000元外，自第二個月起每個月為16,000元，並應於每月15日前交付，電費由被告自行負擔，保證金32,000元，且如被告於系爭租約終止或解除時不交還房屋時，應自翌日起至遷讓完了之日止，按日賠償按房租三倍計算之違約金予原告。

詎料，被告僅給付第一個月租金，自第二個月起（即105年9月2日起）即未依約給付租金，至106年2月1日止，已欠繳5個月租金（共計80,000元）。

其間經原告多次催告後，仍拒不給付，原告並曾於105年10月8日以台中逢甲郵局第432號存證信函催告被告繳納租金並終止租約，且以本件起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示。

則系爭租約既經原告合法終止，被告仍占用系爭房屋，且積欠租金未付，原告自得以被告給付之保證金32,000元抵扣，並依兩造間系爭租賃契約、民法物上請求權、不當得利等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並按月給付相當於租金之不當得利損害金以及違約金等語。

㈡、並聲明：⒈被告應將座落門牌號碼臺中市○區○○路00巷00號10樓之26之房屋騰空遷讓返還原告。

⒉被告應自民國105年11月2日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告16,000元，及各自當月16日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⒊被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還上開房屋之日止按日給付原告1,600元。

⒋訴訟費用由被告負擔。

二、被告未到庭亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠、本件原告主張之事實，已據提出系爭房屋租賃契約書、房屋稅繳款書、台中逢甲郵局第432號存證信函等件為證。

被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀以供本院斟酌，經本院調查證據之結果，自堪信為真實。

㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。

如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

民法第439條、第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。

復按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

民法第767條第1項定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台上字第1101號、85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。

查本件被告未依約給付租金，經催告未付，且積欠租金已達二個月以上，則被告依上開規定，主張終止系爭租契約，並請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及於扣抵完保證金32,000元後，請求被告按月給付積欠之租金及相當於租金之不當得利損害金及違約金，應屬有據。

㈢、復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條定有明文；

又被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。

依前述，本件被告積欠租金，且於系爭租約終止後仍無權占有原告之系爭房屋，致原告受有無法使用收益之損害，從而原告依兩造租約及不當得利等規定，請求被告給付相當於租金之利益，揆諸前開說明，即屬正當。

經查，兩造間系爭租約約定每月租金為16,000元，則原告請求按上開租金計算，於扣抵完押租金後，請求被告自105年11月2日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元之積欠租金及相當於租金之不當得利損害金，核屬正當，應予准許。

㈣、原告雖另主張其得依兩造系爭租約第9條第4項規定：如乙方（按即承租人被告）於系爭租約終止或解除時不交還房屋時，應自翌日起至遷讓完了之日止，按日賠償按房租三倍計算之違約金予甲方（按即出租人原告）」，請求被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還上開房屋之日止按日給付原告違約金1,600元。

惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，及約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號民事判例意旨參照）。

本件酌以兩造雖約定上開違約條款，惟兩造間為房屋租賃契約，被告違約所造成原告之損害，主要應為原告租金之收益，而本件已另請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，原告又未能積極舉證證明其除上開不當得利損害金外，另受有其他具體損害，以及目前社會經濟狀況等情，認兩造上開約定之違約金達租金300%尚屬過高，應予核減為每日100元為公平合理。

故本件原告主張依兩造間系爭租約上開約定，請求被告應自起訴狀繕本送達被告翌日即106年4月1日起（見本院卷第34頁）至遷讓返還上開房屋之日止按日給付原告100元之違約金，於此範圍內應屬有據，逾此部分，即非有理

四、綜上所述，原告基於兩造間房屋租賃契約及民法物上請求權、不當得利等法律關係，請求被告將占用之系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付如主文第2、3項所示積欠之租金、相當於租金之不當得利損害金，以及違約金，為有理由，應併予准許。

原告逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。

五、本件判決主文第一、五項，係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行（至原告其餘包括將來給付之訴勝訴部分，性質上尚不宜宣告假執行）。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 洪堯讚
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
書記官 林素真