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臺灣臺中地方法院小額民事判決 107年度中小字第1295號
原 告 何榕庭
被 告 曾秀蓮
被告 兼
訴訟代理人 李宗銘
上列當事人間請求給付不當得利事件，本院於民國107年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告曾秀蓮應給付原告新臺幣601元，及自民國107年5月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告曾秀蓮負擔百分之2，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告曾秀蓮如以新臺幣601元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○○區○○段000地號土地，面積97.42平方公尺（下稱系爭土地）原係由兩地號合併，原告母親何阿甘持有系爭土地之持分為105分之78，嗣原告母親系爭土地持分由原告七姐弟繼承為公同共有，又原告二弟何榕柱持有之105分之27，於生前出賣予原告，原告保留4分之1，其餘4分之3分別贈予何欣迎、何虹陵、何雅蘋。
再原告前於民國75年間，在原告母親及二弟共有之系爭土地上起造二層樓房，門牌號碼為臺中市○○區○○路000號（下稱系爭房屋），當時僅係借用並無租賃之法律關係，嗣原告因連帶保證債務新臺幣（下同）5萬元，致名下所有系爭房屋於76年5月22日遭拍賣，經原告母親委託被告李宗銘代為投標買回，約定買回金額及相關費用共計43萬元，詎被告李宗銘以底價305,000元得標拍定，結餘拍賣款20餘萬元又遭被告李宗銘誘騙頂讓其名下之套房，事後系爭房屋未移轉登記予委託人（此部分業經委託人提起背信之自訴，被告李宗銘經判決有期徒刑5月），且於87年9月15日設定300萬元之抵押權予訴外人溫洲崑，又於96年10月3日將系爭房屋移轉登記予其配偶即被告曾秀蓮。
惟系爭房屋使用系爭土地，已致原告受有相當於租金之損害賠償，而系爭土地106年度之每平方公尺公告現值為24,900元，依公告地價80%計算法定申報地價，並按年租金百分之10計算，其法定地租為194,060元（計算式：24,900×80%×97.42×10%＝194,060，元以下四捨五入，下同），故原告繼承公同共有部分之法地地租為20,594元（計算式：78/105×1/7×194,060＝20,594）；
另買受二弟分別所有部分之法地地租為12,475元（計算式：27/1 05×1/4×194,060＝12,475）。
則被告2人受有相當於租金之不當得利共計33, 069元（計算式：20,594＋12,475＝33,069），依民法第179條、第425條之1，土地法第97條、第105條等規定而為請求。
並聲明：1.被告2人應給付原告33,069.4元，及自起訴狀繕本送達被告2人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2.訴訟費用由被告2人負擔。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告2人抗辯之陳述：本件主要是請求101年度之法定租金，跟上一件是請求106年度的法定租金只差在年度不同。
本件是因為被告2人無權占有系爭土地，所以被告2人有取得相當法定租金的不當得利，應該就原告持有系爭土地部分返還給原告，因為平均地權條例在100年間有修正，所以原告請求的是101年度的法定租金不當得利，且不管被告2人是有權或無權占有，被告2人都應該就其使用系爭土地負擔相當於法定租金的對價。
本件請求的依據法條如同本院107年度中小字第1152號事件，當時法令是規定房子可以蓋土地面積的60%，空地要占40%，但當時土地便宜，所以房子只蓋土地面積的50%，被告2人在另外50%空地上停放自己私家車輛使用，換言之，被告2人就是使用整塊系爭土地，土地就是直接相鄰大馬路，建築線才蓋得起來房子。
請求的10%利率同本院107年度中小字第1152號事件所述的理由。
同意本件沿用兩造於本院107年度中小字第1152號事件所述之內容。
二、被告2人則以：按繼承人有數人，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；
公同共有人對共有物之處分及其他權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第2項分別定有明文。
故如非得公同共有人全體之同意即應由公同共有人全體起訴或被訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，其當事人即有不適格，本件原告並未由公同共有人同意，其訴訟即屬當事人不適格。
原告所提不當得利之訴，業經本院106年度訴字第2834號、臺灣高等法臺中分院以107年度上字第105號判決原告敗訴確定在案。
且被告2人最近幾年有在系爭房屋前方的位置圍圍牆防止他人任意進入，平常會在圍牆內晾衣服或停車，房屋後方的空地，因為只有被告2人的家人能進入，所以沒有另外再圍圍牆，只是堆放一些家裡的物品而已，至於被告2人圍圍牆的範圍係到前方大馬路路邊，才不會讓其他人隨意進入。
被告2人同意沿用兩造於本院107年度中小字第1152號事件中所述之內容作為證據等語，資為抗辯。
並聲明：（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、得心證之理由：原告主張持有之系爭土地，係分別繼承自其母親所有105 分之78持分其中1/7，及另向其二弟買受其所有105分之27持分並保留其中1/4，而系爭房屋係原告於75年間，在系爭土地上所起造，當時僅為借用並無租賃之法律關係，嗣系爭房屋於76年5月22日遭拍賣，經原告母親委託被告李宗銘代為投標買回，約定買回金額及相關費用共計43萬元，惟事後系爭房屋未移轉登記予委託人（此部分業經委託人提起背信之自訴，被告李宗銘經判決有期徒刑5月確定），且被告李宗銘於87年9月15日設定300萬元之抵押權予訴外人溫洲崑，又於96年10月3日將系爭房屋移轉登記予其配偶即被告曾秀蓮等情，業據原告提出土地登記第一、二類謄本、地籍圖、建物登記第二類謄本、異動索引、臺中市政府地方稅務局87年至106年間之地價稅課稅明細、法定地租計算明細表、登記暨繼承系統表、臺灣高等法院臺中分院77年度上訴字第941號刑事判決、印鑑證明書、同意書、強制執行證明、存證信函等件影本在卷可稽（見本院卷第18-28、32-75頁），且為被告2人所不爭執，，並經本院依職權調閱系爭土地之異動登記等資料查核無誤，有臺中市○里地○○○○000○0○00○里地○○○0000000000號函暨所附資料（見本院107年度中小字第1152號卷第132-280頁）在卷可稽，堪信屬實。
惟原告主張被告2人應就系爭房屋占用系爭土地之部分，給付相當於租金之不當得利或法定租金共計33,069.4元，則為被告2人否認，並以前揭情詞置辯，因系爭房屋已於96年10月3日由被告李宗銘以夫妻贈與為由，移轉登記予被告曾秀蓮（見本院卷第57頁），兩造並未爭執，是本件原告請求101年度之相關利益或租金返還，應與昔日之所有權人無涉，審究者厥為：被告曾秀蓮所有之系爭房屋是否有權占有系爭土地？原告得否請求被告曾秀蓮給付相當於租金之不當得利或法定租金？數額為何？茲分別說明如下：
（一）原告繼承公同共有部分，即原告請求不當得利或法定地租20,594元部分：1.按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之。
民事訴訟法第249條第2項定有明文。
民事訴訟法第249條第2項所謂原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，係指依原告於訴狀內記載之事實觀之，在法律上顯然不能獲得勝訴之判決者而言，最高法院著有62年臺上字第845號判例可資參照。
又原告向法院提起民事訴訟，除應具備訴訟成立要件外，並須當事人之適格無欠缺，法院如認為當事人不適格，亦得不經言詞辯論，逕以判決駁回原告之訴。
而所謂當事人適格，係指就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，謂之當事人適格，或稱為正當當事人；
雖非法律關係之主體，如就該為訴訟標的之法律關係有管理權、處分權者，其當事人即為適格。
再按原告起訴於當事人適格有欠缺者，係屬訴無理由，法院應以判決駁回之，不得認為不合法，以裁定形式予以裁判，最高法院著有29年抗字第347號判例可資參照。
2.次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。
又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定，該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。
準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺（最高法院101年度臺抗字第20號裁定、103年度臺上字第139號判決意旨參照）。
3.本件原告以其公同共有之系爭土地遭被告曾秀蓮無權占用，主張得向被告請求相當租金不當得利之權利，核屬全體公同共有人公同共有，原告基於該公同共有債權起訴請求被告曾秀蓮返還不當得利，既為原告回復公同共有物之請求，自屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人始為適格。
然本件原告僅1人提起本件訴訟，而未由系爭土地公同共有人全體起訴，其當事人適格即有欠缺。
揆諸上開規定及說明，原告訴請被告曾秀蓮返還不當得利，顯然無理由。
從而，原告提起此部分之訴訟，依其所訴之事實，有當事人不適格之情形，其訴顯無理由，爰不經言詞辯論程序，逕以判決駁回之。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
（二）原告買受分別共有部分，即請求不當得利或法定地租12,475元部分：1.按原告依不當得利規定，請求被告返還不當得利，應以被告無法律上之原因而受利益，致原告受有損害為其要件。
而依社會通常之觀念，無權占有他人土地，固可能獲得相當於租金之利益，然若占有人係本於一定之法律關係而有權占有使用他人土地者，即非無權占有而無不當利得之可言。
查系爭房屋係於76年5月22日經由被告李宗銘透過法院拍賣取得，後轉給配偶即被告曾秀蓮，被告曾秀蓮所有之系爭房屋坐落在系爭土地上，而被告曾秀蓮並未持有系爭土地之任何持分，原告就系爭土地分別共有之權利範圍為420分之27等情，業經原告提出土地登記第一、二類謄本、建物登記第二類謄本、地籍異動索引、地籍圖謄本（見本院卷第56-65頁）在卷可考，被告曾秀蓮對其有占用系爭土地乙節亦不爭執，是系爭房屋確有占用系爭土地之情事，堪以認定，依法被告曾秀蓮本無使用、占有系爭土地之權限。
2.然按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」
最高法院48年臺上字第1457號判例意旨可資參照；
又民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」
此規範目的應係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。
本件被告李宗銘拍定取得系爭房屋所有權時，房屋為原告所有，房屋坐落之土地為原告之母所有，此雖與前述判例及規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸前述判例及法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在，以維護社會經濟，避免系爭房屋遭拆除，對社會經濟及系爭房屋所有權人均造成不利之影響，惟系爭房屋所有權人仍須支付相當之對價，以平衡系爭房屋所有權人與系爭土地所有權人之利益，始屬公允。
3.查被告李宗銘係因法院之拍賣而拍定取得系爭房屋所有權，嗣於96年10月3日以夫妻贈與為原因將系爭房屋所有權移轉登記與被告曾秀蓮取得；
又系爭土地原為何榕柱與其母何阿甘所共有，何阿甘亡故後，其權利始由原告與及何榕柱、何榕杉、何榕楓、何榕峰、康何淑敏及林何淑照等人繼承並為公同共有，其後何榕柱再於93年3月17日將其對系爭土地之所有權以買賣為原因移轉予原告取得，原告嗣於102年11月25日再以贈與為原因，分別移轉其中之420分之27予何欣迎、何虹陵及何雅蘋三人（見本院107年度中小字第1152號卷第56、132頁）。
復按任何人不得將大於自己原有之權利讓與他人，受讓人亦無從因受讓而取得大於其前手之權利。
被告李宗銘於系爭房屋得使用之期限內，既與土地所有人及繼受人間，推定有租賃關係存在，自非無權占有，則原告就其分別共有系爭土地之部分，以系爭房屋為無權占有為由，訴請被告李宗銘之受讓人即被告曾秀蓮應給付其所有系爭房屋之期間中，101年度之相當租金不當得利，並無理由，蓋被告曾秀蓮所有之系爭房屋亦屬有權占有系爭土地。
然原告另依民法第425條之1規定，請求被告曾秀蓮給付101年度之法定租金，則屬有理由。
4.本件原告之主張類推適用民法第425條之1規定，既有理由，而被告就原告曾同意彼等無償使用系爭土地等情，並未舉證以實其說，則揆諸前揭說明，被告曾秀蓮自仍須支付相當之對價，且按「前項情形，其租金數額當事人不能協調時，得請求法院定之」，民法第425條之1第2項定有明文。
是依上開說明，房屋之所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地，然須支付相當之對價。
是原告主張被告曾秀蓮應依租賃之法律關係給付其租金，且兩造對於租金數額不能協議，乃請求法院定其數額，即屬有據。
又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算，是於租賃關係成立時，即有支付租金之義務。
而查，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 %為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。
而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。
另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。
5.查被告曾秀蓮陳稱：系爭房屋最近幾年有在前方的位置圍圍牆防止他人任意進入，被告曾秀蓮平常會在圍牆內晾衣服或停車，房屋後方的空地，只有被告曾秀蓮的家人能進入，所以沒有另外再圍圍牆，會堆放一些家裡的物品，至於前方圍圍牆的範圍是到大馬路路邊，如此才不會讓其他人隨意進入系爭土地，被告曾秀蓮同意沿用兩造於本院107年度中小字第1152號事件中所述之內容作為證據等語在卷（見本院卷第89頁）。
是足認原告所指被告曾秀蓮101年間係占用系爭土地之全部一情，業經被告曾秀蓮自認在卷，而可認定屬實。
系爭土地於101年之申報地價為每平方公尺1,920元，有臺中市政府地方稅務局地價稅課稅明細表在卷可佐（見本院卷第42頁），參以系爭土地坐落之地段鄰近大里仁化路，作為住宅使用，便利前往商業區域從事商業活動，然位居巷道之內，巷道寬度足供會車，且四周環繞3樓之陳舊住宅，有Google截取之地圖及現場相片在卷可證（見本院卷第94-96頁），是綜上情事及依上開平均地權條例、土地法之規定，本院認原告請求以系爭土地申報地價按年息5%計算之租金，作為原告請求法定租金之標準，應屬合理。
依此計算，被告曾秀蓮所有之系爭房屋及其前後周圍空地，利用、占用系爭土地之面積為土地之全部97.42平方公尺，系爭土地101年之申報地價為每平方公尺1,920元，按申報地價年息百分之5計算後，原告所持分別共有系爭土地之101年年租金為601元（計算式：27/105×1/4×1,920×97.42×5％＝601，元以下四捨五入），則原告請求被告曾秀蓮給付101年度之法定地租601元，為有理由，應予准許。
原告逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
6.末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條亦分別著有明文。
本件原告對於被告曾秀蓮之租金請求權，雙方並無約定給付期限，係屬於無給付期限之金錢債權，揆諸前述民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條之規定，被告曾秀蓮應自受催告時起，負擔給付遲延之責任。
查本件起訴狀繕本至遲已於107年5月9日送達於被告曾秀蓮之住所地，有原告提出之掛號函件執據、被告曾秀蓮之委任狀附卷可按（見本院卷第7、80頁），是原告就上揭所得請求之金額，併請求自107年5月10日（即起訴狀繕本合法送達被告之翌日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1之規定，請求被告曾秀蓮應給付原告601元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即107年5月10日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
六、本判決原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告曾秀蓮敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟僅在促使法院為此職權之行使，本院不另為准駁之諭知。
又被告曾秀蓮陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行，核與法律規定相符，遂酌定相當擔保金額准許之。
七、依民事訴訟法第79條、第436條之19條第1項規定，確定其訴訟費用額為1,000元（包含第一審裁判費1,000元），由被告曾秀蓮負擔百分之2，餘由原告負擔。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及其具體內容；
2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 劉家汝
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