臺中簡易庭民事-TCEV,107,中小,2093,20180801,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
107年度中小字第2093號
原 告 金色美邸管理委員會
法定代理人 范姜仁俊
訴訟代理人 傅麒修
被 告 芮載義
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年7月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告各新臺幣17,951元，及自民國107年3月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣300元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：被告係門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0弄00號6樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，即金色美邸公寓大廈（下稱系爭社區）之區分所有權人，其自民國104年12月起至106年12月止，共積欠管理費新臺幣（下同）40,675元（每月管理費為1,627元）、成立消防基金第一筆5,000元、消防基金26,000元，經寄發存證信函催繳仍未繳納，為此依住戶規約及公寓大廈管理條例之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告71,675元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：被告係於105年11月15日登記取得系爭房屋，並經原告同意自該日始應依規定繳交管理費，另關於消防缺失改善工程乃104年間所施作，原告應向前屋主請求等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

(一)查原告管理之社區訂定有住戶規約，區分所有權人依住戶規約規定有給付管理費之義務，該規約第28條並定有房屋買受人須承擔區分所有權人積欠之管理費、修繕費等之規定，被告係於105年11月15日登記為系爭房屋之所有權人，而系爭房屋原所有權人積欠104年12月至105年11月14日之管理費，以及消防基金31,000元【含103年9月1日之消防設備基金5,000元、消防修繕基金26,000元（即自104年7月1日，每戶應繳納消防修繕基金78,000元，分三期繳納，每6個月為一期，每半年繳交一次26,000元）】等情，有土地及建物所有權狀、臺中市北區公所函、公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約、建物登記謄本、區分所有權人會議記錄等件為證，堪信為真實。

(二)原告主張依住戶規約第28條之規定，被告買受系爭房屋須承擔原所有權人積欠之管理費、消防基金等語，為被告否認，並以上開情詞置辯，茲就原告請求有無理由，分述如下：1.按區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」中，「區分所有建築物」所有人之權利義務，自應優先適用「區分所有」之相關規定，而該「不動產所有權」章節中無受讓人應就前手欠繳管理費連帶負責之規定，僅於第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；

其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，該項規定與公寓大廈管理條例第24條第1項後半段規範：區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項等語相仿。

而公寓大廈管理條例第24條於92年12月31日修正為：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（第1項）。

公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務（第2項）。

無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定（第3項）。」

除第2項、第3項為新增之規定外，原條文修正為第1項並增加「應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件」等文字及原法條文字由「應繼受」修正為：「應於繼受後遵守」，顯見修正後之條文亦僅規範區分所有權繼受人應遵守公寓大廈管理條例或管理規約之規定，無令繼受人承擔前手積欠債務之意，亦即繼受人僅繼受契約地位，非繼受已發生之具體債務。

是以，公寓大廈管理條例第24條規定，無使債之關係物權化而得以拘束第三人之效力，是雖原告住戶規約第28條定有房屋買受人須承擔區分所有權人積欠之管理費、修繕費等之規定，該規約難認有何理由或法律依據使債之關係物權化之效果。

此外，同條例第21條復無規範繼受人應承受讓與人積欠原告應繳之管理費、修繕費等債務之意旨，是依公寓大廈管理條例第21條、第24條之規定內容及上開住戶規約約定，均無從為系爭房屋繼受人應承擔讓與人積欠之管理費、修繕費等之認定。

是以，原告據以請求被告應給付其前手所有權人積欠之自104年12月至105年11月14日之管理費，以及消防基金31,000元【含103年9月1日之消防設備基金5,000元、消防修繕基金26,000元（即自104年7月1日，每戶應繳納消防修繕基金78,000元，分三期繳納，每6個月為一期，每半年繳交一次26,000元）】，洵屬無據，應予駁回。

2.又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。

經查，被告於105年11月15日成為原告所管理社區之區分所有權人，故被告自105年11月15日起，即有繳納管理費之義務。

則本件被告自105年11月15日至106年12月31日止，應繳納管理費合計22,019元【計算式：每月管理費1,627元×（13＋16/30）＝22,019元，元以下四捨五入】，扣除被告已給付105年11月15日至106年1月份之管理費4,068元，有被告所提管理費收費收據為證（見本院卷第5頁），依前開規定，原告自得請求被告給付17,951元（計算式：22,019－4,068＝17,951），及自支付命令送達翌日即107年3月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

(三)從而，原告本於住戶規約及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付17,951元，及自107年3月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

至逾此範圍外之請求，於法即屬無據，無從准許，自應予以駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

五、本件就原告勝訴部分，係適用小額程式所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

六、本件適用小額訴訟程式，爰依民事訴訟法第436條之19第1項規定，併確定訴訟費用額為1,000元。

另依民事訴訟法第79條規定，按兩造勝負比例，命由被告負擔300元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 呂明坤
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
書記官 廖碩薇