臺中簡易庭民事-TCEV,107,中小,2460,20181009,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
107年度中小字第2460號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
上二人共同
訴訟代理人 張凱政
上二人共同
訴訟代理人 簡宏原
被 告 張淑眞即莊明生之繼承人
被 告 莊昭義即莊明生之繼承人
被 告 莊琇如即莊明生之繼承人
被 告 莊琇妍即莊明生之繼承人
兼 上四人
共 同
訴訟代理人 莊昭仁
上列當事人間請求給付不當得利事件，本院於民國107年9月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告各新臺幣壹仟玖佰捌拾肆元，及被告張淑眞、莊昭仁自一○七年八月二十一日、被告莊昭義、莊琇妍自一○七年八月二十二日、被告莊琇如自一○七年九月二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣伍佰零貳元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：訴外人即被繼承人莊明生自65年11月6日登記為門牌號碼臺中市○區○○路000○0○00號（中區平等段五小段1001建號）房屋【下稱系爭建物】之所有權人，為中英大樓之區分所有權人。

莊明生（身分證統一編號：Z000000000號）於106年11月28日過世，其配偶即被告張淑眞及其子女即被告莊昭義、莊琇如、莊琇妍、莊昭仁為訴外人莊明生之繼承人，被告五人因繼承而公同共有系爭建物，至107年2月12日分割繼承登記為被告莊昭仁所有。

原告二人於105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，得標買受臺中市○區○○段○○段0○0地號、面積2039平方公尺土地（下稱系爭土地），應有部分各2分之1，原告於105年9月10日領得行政執行署核發之權利移轉證書。

被告公同共有之系爭建物，未得原告之同意，自105年9月10日起無權占用系爭土地，爰依不當得利及繼承之法律關係，請求被告賠償自105年9月10日起至107年2月11日止占用期間相當於租金之不當得利等語。

並聲明：1.被告應給付原告江翊股份有限公司新臺幣（下同）3,954元及原告格正投資股份有限公司3, 953元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)系爭建物係由莊明生之原配偶訴外人張美智於63年購入，張美智83年歿，由莊明生於84年繼承登記。

莊明生於106年11月28日歿，再由被告莊昭仁於107年2月12日辦理分割繼承登記。

被告張淑眞係莊明生之再婚配偶，其餘被告四人均為莊明生之子女，係莊明生之法定繼承人。

張美智係與訴外人「合作商場興建辦事處」之興建代表人陳永清於63年1月3日簽立買賣契約「興建合作商場合約書」（下稱系爭合約書）。

(二)依系爭合約書第1、11、13、21條之內容，足證張美智所購買及支付之價金，確實包含土地價款在內。

並於65年2月27日由訴外人「合作商場興建辦事處」之興建代表人陳永清代收買賣過戶諸費及契稅，嗣65年3月2日再與訴外人黃金蘭簽訂該建物所有權移轉契約書。

張美智所給付之價金包含土地價金在內，自屬有權並合法占有使用系爭土地。

系爭土地係訴外人即原地主陳元生當年委任代理人為起造興建大樓商場出賣，並辦理所有權移轉登記予各買受人。

系爭建物係經訴外人即該土地之原地主陳元生同意，及依合法之建造執照而進行興建，並已辦畢建物所有權登記在案。

惟系爭建物興建完成後，業已完成建物部分之所有權移轉登記，但土地部分卻遲遲未能辦理過戶，然此並不代表建物所有權人尚未取得合法占有使用系爭土地之權利，自非無法律上原因而占有系爭土地。

(三)且按建築法第30條規定，起造人申請建造執照時，除備具申請書、工程圖樣及說明書外，尚須同時提出土地權利證明文件。

是於起造人如非兼為建築基地之所有人時，依營建法規，起造人必需取得土地所有人所出具之土地使用同意書後，始得依法請領建造執照，並於按圖施工完成後，始能申領使用執照及憑以辦理建物第一次所有權登記。

本件系爭建物既係依法申請建照而進行興建，並興建完成而取得使用執照，且辦畢建物第一次所有權登記在案，足證土地所有人於系爭建物起造時，應確有出具土地使用權利證明文件（如土地使用同意書）予起造人無疑。

而依一般社會常情，土地所有人出具土地使用同意書予他人，依當事人間之交易情形及建物必須使用土地等一切情狀，除另行約明使用期限或為其他限制之約定外，客觀上應可推認土地所有人事實上已同意起造人所興建之建物，於建物得使用期限內，有權坐落於所同意供為建築基地使用之土地上。

(四)本件原告既從事專業之不動產投資，其標購系爭土地時，亦同時標得其上同段同小段第1009至1023建號等15戶建物。

足認其對系爭土地上存在有系爭建物之事實，以及系爭土地訂定如此極低底價標售，當無不調查瞭解其真實情形之道理。

是原告應係「明知」至少亦為「可得而知」其所標購之系爭土地當初已出售提供他人合法興建，系爭建物有權合法占有系爭土地，是原告雖為系爭土地買受人（後手）仍應受此拘束。

(五)被告縱未完成土地移轉登記，客觀上至少與原土地所有權人間，具有默示之租賃契約存在，依占有連鎖關係，被告因此繼受取得土地占有之合法權源，得類推適用民法第425之1條法定租賃權之規定，並非不當得利。

系爭土地建物使用分區，雖處第一種商業區，但因歷經多次火災，經臺中市政府公告中英大樓大多數樓層封閉禁止使用，且依房屋稅條例第8條之規定停止課稅，原告請求以申報地價額年息10%計算，顯然過高。

退步而言，縱認被告係無權占有，原告請求返還相當於租金之不當得利，亦不應以申報地價乘以10%計算，始符公平。

(六)並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

(一)原告主張訴外人莊明生自65年11月6日登記為系爭建物之所有權人，為中英大樓之區分所有權人。

莊明生於106年11月28日過世，其配偶即被告張淑眞及其子女即被告莊昭義、莊琇如、莊琇妍、莊昭仁為訴外人莊明生之繼承人，被告三人公同共有系爭建物，應繼分各五分之一。

原告二人於105年8月23日經行政執行署拍賣程序，得標買受系爭土地，應有部分各2分之1，原告於105年9月10日領得行政執行署核發之權利移轉證書等事實，業據原告提出不動產權利移轉證明書、系爭土地登記第一類謄本、臺中市工務局使用執照存根、系爭建物登記第一類謄本、不動產估價報告書摘要、地價第二類謄本、建物面積表、本院107年中小字第732號裁定、臺灣雲林地方法院107年6月14日雲院忠家詢字第1070000476號函、莊明生戶籍謄本（除戶部分）、被告五人戶籍謄本（現戶全戶）、莊明生之繼承系統表、土地登記第二類謄本為證（見本院卷第11至18頁、第21至24頁、第30至37頁、第74至75頁），堪信為真實。

(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

而無權占有他人土地，受有相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。

經查：1.被告抗辯：系爭建物係由莊明生之原配偶訴外人張美智於63年購入，張美智所購買及支付之價金，確實包含土地價款在內，系爭建物既興建完成而取得使用執照，且辦畢建物第一次所有權登記在案，應有得系爭土地原所有權人之同意興建使用云云（見本院卷第49頁）。

惟查，被告所辯縱令屬實，基於「債之相對性原則」，被告僅得對原土地所有權人主張有權占用，原告係經由拍賣程序取得系爭土地之第三人，自不受前手與被告間債之關係之拘束，被告此部分抗辯，並不可採。

2.被告另抗辯：原告應係「明知」至少亦為「可得而知」其所標購之系爭土地當初已出售提供他人合法興建，系爭建物有權合法占有系筆土地，是原告雖為系爭土地買受人（後手）仍應受此拘束云云（見本院卷第50頁正面）。

然而，無論被告就系爭建物與系爭土地原所有人間存在何種基地利用之債之關係，僅於其等間有拘束力，原告為拍定買受系爭土地之第三人，原則上不繼受其前手與系爭建物所有人間之基地利用關係，此乃「債之相對性原則」，即未參與締結債權契約之人，不受契約之拘束，以貫徹私法自治原則的理念。

縱原告於拍定購買系爭土地前，知悉系爭建物占有系爭土地之外觀，此仍非被告與原告前手之基地利用關係得以債權物權化（拘束原告）之充分條件，至多僅作為法院判斷系爭土地之受讓人即原告，對系爭建物所有人主張民法第767條物上請求權時，是否違反誠信原則之參考因素（參陳聰富，債權物權化之適用基礎--最高法院96年度台上字第334號民事判決評釋，法令月刊，第61卷，第10期）。

申言之，縱使被告對原告之前手基於土地使用同意書得主張有權占有，原告購買時知悉土地上存有建物，僅係判斷原告行使物上請求權時，是否因違反誠信原則，而不得行使。

被告仍不得執與原告前手之基地利用關係，主張「債權之物權化」效力，據以拘束原告，對原告主張有權占用。

本件亦無占有連鎖之問題，因原告之前手對原告並無占有權源可主張。

末者，原告本件係對被告主張不當得利之金錢請求，非依物上請求權請求拆屋還地，不影響被告建物之完整性，本院認並不違反誠信原則。

3.被告又抗辯：本件應得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定系爭建物與坐落基地間有租賃關係云云（見本院卷第54頁），然查：①由民法第425條第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第44 9條第1項規定之限制。」

等語，可知本條規定在適用上，以「土地與房屋同屬一人所有」為前提，蓋土地及房屋如本即為不同人所有，則其間利用關係或早有安排，或應由其自行解決之，法律並無介入之必要，僅在土地與房屋原同屬一人所有時，原本沒有任何法律關係存在，在土地或房屋易手時，需創設一個新的法律關係（推定租賃關係）。

準此，可知土地與房屋同屬一人所有之要件應係立法者有意安排，至於土地與房屋原不同人所有之案例，應為立法者有意排除之案例，蓋若土地與房屋原為不同人所有，嗣後僅移轉出售土地或房屋時，所涉及問題是原有已存在之法律關係（例如未定期限之使用借貸關係、基地租賃關係），得否主張「債權物權化」效力，拘束後手的問題，與民法第425條之1規定無涉（最高法院96年度台上字第1322號判決、99年度台上字第13號判決、99年度台上字第58號判決、101年度台上字第1371號判決可資參照，並可參照吳從周著，「土地與房屋不同屬一人所有，不宜類推適用民法第425條之1」一文，民事法學與法學方法第四冊，第69至75頁。

同作者著，「再論民法第425條之1之適用與類推適用」一文，民事法學與法學方法第七冊，第183至192頁）。

②本件被告未能舉證證明系爭建物及其坐落之基地，自始同屬一人所有，嗣後僅將房屋所有權讓與張美智，自無民法第425條之1第1項規定之適用及類推適用。

被告此部分抗辯，尚嫌無據。

4.原告為系爭土地之所有權人，被告公同共有系爭建物未能舉證證明有何可拘束原告之占用系爭土地之權源，應認對原告構成無權占用，自屬無法律上原因，受有相當於租金之利益，致原告受有損害。

從而，原告依不當得利之法律關係，對被告請求相當於租金之不當得利，應屬有據。

(四)原告得請求不當得利之數額：按土地法第97條第1項關於房屋及基地計收租金之規定，於無權占有土地，請求返還不當得利或損害賠償事件，非不得據為計算不當得利或賠償額之標準。

又土地法第97條第1項所謂土地申報價額，係指該土地之申報地價而言（土地法施行法第25條、土地法第148條可資參照）。

另前揭土地法第97條所謂以百分之10為限，乃租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計算之，故計算相當於租金之損害時，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等情形，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331號判決意旨參照）。

經查：1.被告抗辯：原告請求以申報地價額年息10%計算，亦顯然過高云云（見本院卷第51頁）。

本院審酌系爭土地四周面臨成 功路、成功路228巷、成功路248巷，鄰近臺灣大道一段，附近有澄清醫院、光復國小、中區區公所、仁愛醫院臺中分院、第二市場，亦有全聯、統一超商等設施，有GOOGLE地圖、地籍圖騰本、系爭土地周遭現場照片在卷可參（見本院卷第19至20頁），交通便利，工商繁榮情形尚可，系爭建物利用系爭土地係作為建築基地，系爭土地之使用分區為商業區，認應以年度申報地價（105年、106年度8,953元/平方公尺、107年度6,734.4元/平方公尺）之5％計算其所受相當於租金之損害。

又中英大樓之全體區分所有權人雖就各自專有建物對中英大樓應有共有部分（如樓梯、走廊通道），然就共有部分之面積，並未登記在各區分所有權人之建物登記謄本（見本院卷第16頁），依民法第799條第4項規定，原則上應以各區分所有權人之專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

故系爭建物專有部分面積（28.56平方公尺）占中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積（9173.33平方公尺）之比例，應與系爭建物專有部分面積加計共有部分面積占中英大樓全部區分所有權人建物之專有部分總面積加計共有部分總面積之比例相當。

準此，原告主張以被告所有系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積之比例（見本院卷第8頁正面），據以計算系爭建物占用系爭土地之比例，尚屬適當。

2.本件以年度申報地價5％計算，復以系爭土地105年1月之申報地價為每平方公尺8,953元、107年1月之申報地價為每平方公尺6,734.4元，此有系爭土地登記謄本在卷可憑（見本院卷第74頁正面、第75頁背面），則原告得請求被告給付系爭建物自105年9月10日起至106年12月31日止合計478天期間占用系爭土地之相當於租金之不當得利應為3,722元【計算式：（占用系爭土地面積2,039㎡申報地價8,953元/㎡5％）（系爭建物面積28.56㎡÷中英大樓面積9,173.3 3㎡）÷365478=3,722，元以下四捨五入】、系爭建物自107年1月1日起至107年2月11日止合計42天期間占用系爭土地之相當於租金之不當得利應為246元【計算式：（占用系爭土地面積2,039㎡申報地價6,734.4元/㎡5％）（系爭建物面積28.56㎡÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷36542=246，元以下四捨五入】，總共為3,968元。

因原告應有部分各2分之1，是原告請求被告分別給付原告各1,984元（計算式：3,7222＝1,984）之範圍內，應屬有據。

逾此範圍，即屬無據。

(五)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告對被告之上開相當於租金之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日（被告張淑眞、莊昭仁107年8月21日、被告莊昭義、莊琇妍107年8月22日、被告莊琇如107年9月2日，見本院卷第41至45頁）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

五、綜上所述，原告依不當得利及繼承之法律關係（見本院卷第66頁背面），請求被告給付原告各1,984元，及被告張淑眞、莊昭仁自107年8月21日、被告莊昭義、莊琇妍自107年8月22日、被告莊琇如自107年9月2日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，係適用小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

八、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條、第85條第1項前段規定，本件訴訟費用額確定為1,000元（計算式：裁判費1,000元），命兩造按主文第4項所示金額負擔。

中 華 民 國 107 年 10 月 9 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
並應繳納上訴費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 9 日
書記官 陳麗靜