臺中簡易庭民事-TCEV,107,中小,721,20180426,1

臺灣臺中地方法院小額民事判決 107年度中小字第721號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
訴訟代理人 張凱政
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
訴訟代理人 簡宏原
被 告 許筱曼
訴訟代理人 蔡明佩
上列當事人間請求給付不當得利事件，本院於民國107年4月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應各給付原告江翊股份有限公司新臺幣5,423元，及原告格正投資股份有限公司新臺幣5,423元，並均自民國107年3月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣500元，餘由原告江翊股份有限公司、格正投資股份有限公司負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

壹、程序事項：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所列情形，爰依原告2人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告2人主張：原告2人於民國105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署（下稱行政執行署）拍賣程序，得標買受坐落臺中市○區○○段0○段0○0地號土地，面積2,039平方公尺土地（下稱系爭土地），權利範圍各為2分之1，並經行政執行署於105 年9月7日發給不動產權利移轉證明書，原告2人亦辦理所有權移轉登記完畢。

又系爭土地上建物中英大樓，於65年間已興建完成包括同小段建號766號等多筆建物，全體共有人專有部分建物面積共9173.33平方公尺（下稱中英大樓），係屬地下一樓、地上七樓之商業大樓，即系爭土地為中英大樓之建築基地之一。

被告所有同段建號967、968、934、971等4筆建物（面積共計77平方公尺，門牌號碼為臺中市○區○○路00000000號、000-0-00號、000-0-00號、000-0-00號建物，下合稱系爭建物）位於原告2人所有之系爭土地上，且被告並無持有系爭土地任何持分，是被告並無正當法律權源占有系爭土地，致原告2人受有相當於租金之損害，原告2人自得請求被告返還相當於租金之不當得利。

而關於相當於租金之不當得利數額計算，雖土地法第97條第1項、第105條規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築申報總價百分之10之上限，惟依系爭土地之不動產估價報告書，土地評估價格為新臺幣（下同）653,805,350元，縱保守估計年租金報酬率1%計算，每年租金至少54,880元（計算式：653,805,350×1%×77÷9173.33＝54,880，元以下4捨5入，下同），倘以申報地價10%作為計算依據，所計算之年租金為15,323元，遠低於系爭土地合理之土地年租金報酬。

又地上建物狀況不應列入考量系爭土地租金高低之因素，因原告2人請求者係被告使用系爭土地之利益，非使用被告所有建物之利益，況原告2人亦無法決定地上建物該如何使用。

再系爭土地位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及各公家機關，交通方便生活機能優，且其使用分區為第一商業區等情事觀之，原告認為以系爭土地之申報地價8,953元，年息百分之10計算應屬為適當。

為此，爰依民法第179條之規定，請求被告應給付105年9月7日起至107年2月6日止（共17個月），被告受有相當於租金之不當得利21,692元【計算式：（土地面積2,039平方公尺×申報地價8,953×10％）×（系爭建物面積77÷中英大樓全棟建物總面積9173.33）÷12＝1,276；

1,276×17＝21,692】。

並聲明：（一）被告應給付原告2人各10,846元，及均自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。

（二）訴訟費用由被告負擔。

（三）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，惟曾提出答辯狀略以：被告之父於65年間在中英育樂大樓購屋開立時裝布行，當時房價是偏高，所以是陸續購買一樓兩間店面及後來的二樓房屋。

聽家母轉述，中區會人潮漸少，是因交通道路的修訂，原先雙向道變更為單向道後，確實影響到中區的日後繁榮，商家也紛紛往外移。

再加上大樓發生了幾場火災（82年、83年及88年），最後2樓以上及地下層樓皆封閉禁止使用，只剩1、2樓的住戶。

被告於雙親逝世後，成為第三手繼承人，居住迄今已40餘年，前地主陳元生從未向大樓所有經營商店或住戶收取所謂租金，即表示當時的買賣是包含持有土地所有權，有關地價稅、房屋稅亦從未漏繳短繳並無欠稅。

依向都發局查詢資料，中英大樓的基地面積為2,037平方公尺，樓地板面積為12,509.83平方公尺，非原告提出的建物面積9,173.33平方公尺，原告又提出依申報地價10%作為計算租金依據，被告認為太不合理，中區早已於70年後漸漸末落，區域醫院、學區、都有50年以上的歷史，這不代表振興中區商機。

中英大樓土地被拍賈，大樓居民都是從媒體報導才得知，整個拍賣過程太草率了，按照程序第一順位購買土地權是這裡的居民，但大樓住戶卻被矇在鼓裡。

被告亦樂見中區商圈復甦、都更，但原告2人自拍賣得標後，即開始對每一位住戶提告，完全沒有想和住戶商討，中英大樓拍賣案件是由臺中市政府引薦，如何妥善處理是中英大樓住戶最想要瞭解的問題等語，資為抗辯。

並聲明：（一）原告2人之訴駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

（一）原告主張坐落臺中市○區○○段0○段000地號，面積2,039平方公尺系爭土地，於65年間已興建完成包括同小段建號766號等多筆建物之中英大樓一棟，全棟共有人專有部分建物面積共9,173.33平方公尺，即系爭土地為中英大樓之建築基地之一；

又系爭建物為被告所有，且被告並無持有系爭土地任何持分；

原告2人於105年8月23日自法務部行政執行署臺中分署公開拍賣程序中標得而買受系爭土地全部，原告2人權利範圍各2分之1，是經法務部行政執行署臺中分署於105年9月7日核發不動產移證明書予原告2人後，系爭土地已辦竣所有權移轉登記而歸屬原告2人所有等情，業據原告2人提出法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證書影本、系爭土地登記第一類謄本、使用執照、系爭建物登記第一類謄本、不動產估價報告書、GOOGLE地圖、地價謄本、地上建物面積表等件在卷可稽（見本院卷第9-21頁），堪信屬實。

（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。

且以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字笫1120號判決意旨參照）。

查被告所有之系爭建物確實占有原告2人所有之系爭土地，又被告並未持有系爭土地任何持分，有系爭土地第一類、系爭建物第一類登記謄本在卷可憑（見本院卷第11、13-16頁），本件被告既未能積極舉證證明其有何正當法律權源占有原告2人所有之系爭土地，自難謂非「無法律上原因而受利益」。

且按不當得利法律關係之成立，與利得者是否善意或惡意無關，即利得者縱為善意，如無法律上之原因受有利益，致他人受損害，仍成立不當得利，至於善意、惡意，僅於返還利益之範圍有異而已（最高法院87年度臺上字第1600號判決意旨參照）。

本件被告雖曾抗辯稱：其購買系爭建物是有一併購買系爭土地，只是土地尚未過戶，其當初給付之價金已包含土地之買賣價金，並依稅務機關之要求，如期繳納相關稅賦等語。

然被告迄今並未提出其買受系爭建物、系爭土地之契約書或繳費證明，無法提出任何證據足以證明其所有之系爭建物，具有正當權源占用原告2人所有之系爭土地。

再原告2人係經由拍賣程序拍定買受系爭土地之第三人，並不當然繼受其前手與系爭建物所有人間之基地利用關係，此乃基於「債之相對性原則」，即未參與締結債權契約之人，不受契約之拘束，以貫徹私法自治原則的理念。

至於原告2人知悉系爭建物占有系爭土地之外觀，仍願承買系爭土地，並非債權物權化之充分條件，至多僅作為法院判斷土地之受讓人即原告2人，若對建物之所有人主張民法第767條物上請求權時，是否違反誠信原則之參考因素（參陳聰富，債權物權化之適用基礎--最高法院96年度臺上字第334號民事判決評釋，法令月刊，第61卷，第10期）。

是被告為系爭建物之所有人，卻未所有系爭土地，縱有其因，依前開說明，基於債之相對性及不當得利原則，應仍構成無權占用，於法無從為有利於被告之論斷。

（三）被告雖又抗辯其就系爭土地有優先承買權等語，然按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。

準此，僅有地上權人、典權人或承租人可主張優先購買權。

而被告未能舉證系爭建物對於系爭土地有地上權、典權、承租權存在，自無土地法第104條規定之適用。

又民法物權編施行法第8條之5固規定：「同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第799條第4項規定之比例而為移轉者，不受修正之民法同條第5項規定之限制。

民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。

區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。

前項情形，有數人表示優先承買時，應按專有部分比例買受之。

但另有約定者，從其約定。

區分所有建築物之專有部分，依第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。

前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。

但另有約定者，從其約定。

區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第3項或第5項規定出賣基地或專有部分時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5日。

優先承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權。」

等語，惟參照其立法理由明示：「本項之優先承買權僅具有債權效力」，因原告2人係經由執行程序拍定買受系爭土地，並已登記為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第11頁），依土地法第43條之規定，有絕對之效力。

縱令被告辯稱：其依民法物權編施行法第8條之5第3項規定有優先承買權，行政執行署未依法通知被告是否對基地按其建物專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，依相同條件優先承買之權利乙情為真，亦僅係屬事後得否訴請塗銷原告2人系爭土地所有權登記之範疇。

從而，現今系爭土地之所有權人原告2人仍得對被告主張享有系爭土地之所有權無訛。

（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；

又被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨參照）。

本件中英大樓雖曾發生火災，臺中市政府業已公告禁止進入，此為被告於答辯狀中自承，然本件原告2人乃以土地所有權人身分請求被告所有系爭建物占用系爭土地之不當得利，被告所有系爭建物現實上縱有使用之困難，系爭建物及其權利仍存在甚明，且系爭建物確實占用系爭土地，致原告2人受有無法使用收益之損害，故揆諸前開說明，原告2人依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之利益，自屬正當。

被告該部分所辯，亦無可採。

（五）復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年度臺上字第1695號民事判例意旨可參）。

又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息百分之10為限，第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定（最高法院46年度臺上字第855號、68年度臺上字第307號判決意旨參照）。

1.原告2人雖另以系爭土地使用分區為第一種商業區為據，提出展茂不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書摘要（見本院卷第17、18頁）為憑，主張：其請求者係被告使用系爭土地之利益，非使用被告所有建物之利益，且原告2人亦無法決定地上建物該如何使用，認本件應不受上開土地法之最高額限制等語。

惟按營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法院94度第2次民事庭會議決議、92年度臺簡上字第20號、104年度臺上字第2008號判決意旨可資參照），故而，需實際上有供營業使用，方不受土地法第97條之限制。

系爭建物雖位在地上一、二層，有建物第一類登記謄本在卷可參（見本院卷第13-16頁），惟系爭建物所屬大樓即中英大樓，歷經火災，又因防火避難設施及消防設備安全問題，現實大多已遭臺中市政府封閉停止使用等情，業經新聞報導，應屬公眾周知之事實，是足認系爭建物自105年9月7日至106年3月6日止，應無實際供營業使用之情形，故本件應有土地法第97條第1項之適用。

2.本院審酌系爭土地四周面臨成功路等，鄰近臺灣大道一段，附近有醫院、學校，有不動產估價報告書摘要、GOOGLE地圖在卷可據（見本院卷第17-19頁），交通尚屬便利，惟週邊均為老舊之房屋包括系爭建物所在之中英大樓，商店密度不高，商機不佳，且中英大樓歷經火災，部分樓層遭臺中市政府公告封閉禁止使用，業如前述，被告使用系爭土地之經濟價值實屬不大，僅具一般生活機能，併參以目前之社會經濟狀況，認原告主張以系爭土地之年度申報地價（8,953元/平方公尺）年息百分之10計算，尚屬過高，應以年度申報地價之年息百分之5計算其所受相當於租金之損害，為屬合理適當。

3.又中英大樓之全體區分所有權人雖亦共有中英大樓應有共有部分（如樓梯、走廊通道），然就共有部分之面積，並未登記在各區分所有權人之建物登記謄本（見本院卷第13頁），依民法第799條第4項規定，原則上應以各區分所有權人之專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

故系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積之比例，應與系爭建物專有部分面積加計共有部分面積占中英大樓全部區分所有權人建物之專有部分總面積加計共有部分總面積之比例相當。

而原告2人主張系爭建物專有部分面積共計為77平方公尺，有系爭建物登記謄本在卷可按（見本院卷第13-16頁），中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積為9173.33平方公尺，被告雖辯稱總樓地板面積為12,509.83平方公尺，惟業據原告提出系爭土地上之建物建號面積表為證（見本院卷第21頁），堪認屬實。

準此，原告2人主張以被告所有系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積之比例（見本院卷第6頁背面），據以計算系爭建物占用系爭土地之比例，尚屬適當。

復以年度申報地價5%計算，原告2人得請求被告給付自105年9月7日起至107年2月6日止，共17個月相當於租金之利益為10,846元【計算式：（系爭土地面積2,039㎡申報地價8,953元/㎡）5%（系爭房屋面積77㎡÷中英大樓面積9,173.33㎡）÷12月＝638元，638元17＝10,846元）】，在此範圍內，應屬有據。

至原告2人逾此部分之請求，即屬無據。

（六）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告2人對被告之上開相當於租金之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，應經原告2人之催告而未為給付，被告始負遲延責任。

是原告2人請求自起訴狀繕本送達翌日即107年3月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

四、綜上所述，本件原告2人依不當得利之法律關係，請求被告各給付原告5,423元，及均自107年3月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

原告2人逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

六、本判決原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

原告2人雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟僅在促使法院為此職權之行使，本院不另為准駁之諭知。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及其具體內容；
2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 4 月 26 日
書記官 劉家汝