臺中簡易庭民事-TCEV,108,中簡,1782,20200504,1

臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第1782號
原 告 楊月嬌
訴訟代理人 張 琴律師
被 告 蔡智全
訴訟代理人 楊永吉律師
李郁霆律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國109年4月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將坐落臺中市○○區○○路○段000號11樓之3房屋及地下二層機械上層車位編號23號全部遷讓交還原告，及自民國108年6月1日起至返還前開房屋及車位之日止，按月給付原告新臺幣8000元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣60萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、程序事項之說明：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，擴張應受判決事項之聲明者，均不在此限，民事訴訟法第255第1項第2、3款分別定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。

查原告於民國108年5月23日提起本件訴訟時，係請求被告將坐落臺中市○○區○○路○段000號11樓之3房屋全部遷讓交還原告，並自民國108年3月1日起至返還房屋日止按月給付新臺幣（下同）3萬元，其後於同年7月23日具狀變更聲明為：1.先位聲明請求：⑴被告應將上址房屋及地下二層機械上層車位編號23號全部（以下合稱系爭房屋）遷讓交付原告。

⑵被告應自108年3月1日起至返還前項房屋之日止按月給付原告3萬元，⑶願供擔保請准宣告假執行；

2.備位聲明請求：⑴被告應將系爭房屋號全部遷讓交付原告。

⑵被告應自108年6月1日起至返還前項房屋之日止按月給付原告3萬元，⑶願供擔保請准宣告假執行；

3.再備位聲明請求：⑴被告向原告承租系爭房屋，應自108年3月1日起，調整租金為每月3萬元，⑵被告應自108年3月1日起按月給付原告3萬元。

核其前後主張社會事實相同，所追加之新訴之主要爭點有其共同性，請求訴訟及證據資料均可相互沿用，有助於紛爭解決一次性，故應准許，另增加請求返還標的包含車位部分，亦屬擴張應受判決事項之聲明，亦無不可，均應准許。

另原告以被告未按期支付管理費及清潔費，而由原告自行承擔，業已違約，是原告自得依照租約第6條之約定，請求按租金兩倍之違約金至被告遷讓系爭房屋之日止，乃就違約金之請求並為主張，亦屬追加請求，其社會基礎事實亦屬同一，亦應准許。

㈡次按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬民事訴訟法第第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。

前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，同法第435條定有明文，查原告追加再備位聲明之請求，其訴訟標的價額應核定為264萬元，已超出同法第第1項及第2項之範圍，本應依原告聲請裁定改用通常訴訟程序進行訴訟，然本院裁定改用通常訴訟程序前，兩造另合意本事件繼續適用簡易程序（見本院卷第395頁），依上開說明，本件自應繼續適用簡易程序審理。

二、兩造之主張：㈠原告起訴主張：被告向原告承租其所有之系爭房屋全部，原約定租期為自106年3月1日起至108年2月28日止，租金為每月8000元，應於每月1日前給付。

原告於租期屆至前即108年2月27日告知被告另簽新約，但因被告時間無法配合，延至同年3月24日始商談租約簽署事宜，復因坪數部分文字複雜，當日告知欲至附近信義房屋瞭解賣屋行情及相關事宜，並告知要找房屋仲介處理房屋情事，事後原告返還台北經與家人討論後，因原告父母年邁及身體因素須長期照護治療，每月花費約10萬元，高額醫療費用造成原告無力負擔，故有出售房屋之必要，並於當日以Line告知被告，新租約租期將至108年5月31日，被告於同年3月30日允諾，但表示請原告再考慮租期延2年，原告立即回覆父母病情嚴重，需錢孔急，無法配合。

原告因此於同年4月8日將租期自108年3月1日起至同年5月31日之書面租約以掛號方式寄給被告，要求被告簽名後寄回，被告卻不為簽署，原告在於同年4月16日發函請被告簽署租約後寄回，並請被告於同年5月31日返還系爭房屋，被告拒絕搬遷，依照原租約所載租期屆滿前30日，承租人即需告知是否繼續承租，而有優先承租權，顯見租期屆滿時，尚需簽署新約，並無不即表示反對之情形，更已排除默示更新之適用，自無成立不定期繼續租賃之關係，則被告既遲遲不願簽署新約，兩造租約至108年2月28日自已屆滿，原告自得依據民法第455條、第767條之規定，請求被告交還系爭房屋，並依照民法第179條不當得利之法律關係，請求每月3萬元相當租金之不當得利，另被告未按期支付管理費及清潔費，而由原告自行承擔，業已違約，是原告自得依照租約第6條之約定，請求按租金兩倍之違約金至被告遷讓系爭房屋之日止。

先位聲明求為判決：1.被告應將系爭房屋遷讓交付原告，2.被告應自108年3月1日起至返還前項房屋之日止按月給付原告3萬元，3.願供擔保請准宣告假執行。

退步言，依照被告於108年3月30日以Line回覆之內容觀之，兩造之租賃契約至多僅至108年5月31日為止，且原告事後於108年4月16日發函予被告，請被告簽署用印後寄回，並請求被告於租約期滿返還系爭房屋，惟被告至今未返還，原告自得請求被告返還系爭房屋，並請求相當租金之不當得利，備位聲明求為判決：1.被告應將系爭房屋號全部遷讓交付原告。

2.被告應自108年6月1日起至返還前項房屋之日止按月給付原告3萬元，3.願供擔保請准宣告假執行；

退步言，若認兩造間成立不定期租賃關係，系爭房屋為電梯大樓，有管理員收發信件、管理出入，為30坪大小之房屋，格局為三房兩廳一衛，前後都有陽台，使用空間完善，且位居高樓，視野良好，尚包含一車位，空間十分寬敞，位處臺中市西屯區，周遭400公尺內至少7個公車站，交通便利，且鄰近有多家幼稚園，2間國小，1間國中，亦有便利商店、餐廳、醫院、診所、銀行、公園，生活機能完善，故原約定租金8000元為屬過低，應予調整之，參酌附近相類似房屋之行情亦於3萬6000元至3萬7000元之間，故原告依據民法第442條之規定請求調整租金為3萬元，尚屬合理，再備位聲明求為判決：1.被告向原告承租系爭房屋，應自108年3月1日起，調整租金為每月3萬元，2.被告應自108年3月1日起按月給付原告3萬元。

㈡被告則以：兩造租約僅約定被告租期屆滿前30日告知是否繼續承租，有優先承租權，而將契約範本內「除經出租人同意繼續出租外」等語刪除，可證明原告並無排除民法第451條適用之意思，則契約到期後，原告並無反對原告繼續居住之意思，反而希望與原告繼續簽約，足見簽約前，兩造已轉為不定期租賃，且被告亦未遲付租金，有關管理費及清潔費乃被告交待社區管理員不得收取原告108年4月起所繳交之費用，是原告自不得請求遷讓房屋及給付不當得利損害金。

兩造遲至106年3月1日簽約時，均合意以每月8000元作為租金之對價，調整租金亦應以該時，與原告主張增加租金之時點108年3月1日作比較，但比較該二時間系爭房屋及坐落土地之價值，而比較該二時點坐落土地公告現值均呈現下滑情形，尚難認為有調整租金之必要等語資為抗辯：答辯聲明求為判決：1.原告之訴均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：㈠查原告主張被告向其承租其所有之系爭房屋全部，原約定租期為自106年3月1日起至108年2月28日止，租金為每月8000元，應於每月1日前給付。

原告於租期屆至前即108年2月27日告知被告另簽新約，但因被告時間無法配合，延至同年3月24日始商談租約簽署事宜，復因坪數部分文字複雜，於當日並未簽立原告所攜帶之契約，事後原告以照顧年邁父母為由，告知租期將至108年5月31日為止，原告於同年4月8日將租期自108年3月1日起至同年5月31日之書面租約以掛號方式寄給被告，要求被告簽名後寄回，被告卻不為簽署，原告在於同年4月16日發函請被告簽署租約後寄回，並請被告於同年5月31日返還系爭房屋，被告亦拒絕搬遷等事實，提出房屋租賃契約書、郵局存證信函、Line對話記錄等為證，被告對上情亦不爭執，可信為真。

㈡次查，原告主張其於108年3月24日與被告會面後回台北，當日以Line告知被告，新租約租期將至108年5月31日，被告於同年3月30日允諾等情，為被告所否認，經查，本件參照原告及被告所提出之Line之完整對話內容應為：108年3月28日（星期四）原告：午安，星期日謝謝妳和智全的招待，謝謝妳。

回家後和家人再次商討，因我於臺中人生地不熟，此房子勢必要出售，實感抱歉。

若有意願購買，我的價位是750萬。

若有更好的選擇，也很祝福你們。

因為房子需要整修，故此我們的租期將延至5月31日，事出有因造成你們的困擾再次說抱歉，謝謝許多年照顧。

108年3月30日（星期六）被告配偶：楊姐你客氣囉！小朋友也很喜歡您送的義美餅盒 ，吃的很開心。

一切都是上帝的安排，原本吃飯 那天房約已要簽署，回家後小朋友也在詢問，楊 阿姨不讓我們住了嗎？我回：放心，阿姨已準備 新合約囉！我們原本是想打算讓國一的小朋友安 心上到國中結束，專心考高中，現在還不知如何 告知小朋友可能要搬家！可能要轉學！當轉學生 可能要面臨學生融入新班級適應的問題。

若楊姐 還不急賣，是否考慮看看再延二年，等小朋友國 中畢業我們就不擔心轉學適應的問題，就像老大 長大了，讓他寄宿在高中學校的宿舍我們也不擔 心，屆時，楊姐要賣房或其他打算，我們都配合 ，感恩。

神不會給你超過你所能承受的。

108年4月2日（星期二）原告：智全晚上好，和弟妹討論結果，很遺憾還是需要賣屋，我的弟妹口袋都不深，為了每月將近10萬元父母的長照經費，這兩年已經花費近300萬元，大家已心力交瘁。

我是姐姐又是監護人，負起照顧和籌措生活費責無旁貸。

如今我們只有賣屋一途。

方能讓父母安養天年，很抱歉。

108年4月8日（星期一）（原告轉傳108年4月2日之內容）原告：這是4/2我傳的踢毛旅智全的line，今天我發現一直未讀，請棒（應為幫之誤）忙轉知喔！謝謝妳！108年4月12日（星期五）原告：智全晚安，4/9已簽收的租約，請蓋章後寄還1份給我，謝謝line的訊息你和太太都不讀不回。

是不對的。

（以上見本院卷一第37頁、93頁及95頁）是依據上開對話內容，乃原告於108年3月24日雙方會面後回台北，即將欲出賣系爭房屋之訊息告知被告，同時表明僅同意將租期延至108年5月31日，而被告配偶對於子女擔憂原告不同續租乙節，反而係以原告會將契約寄給被告簽約等語為安慰，並將此等情形向原告述說，但因考量子女就學問題，請原告考慮能否延展至二年，是依照被告方面回覆之內容，雖僅期待被告能同意繼續簽立二年之租約，對於原告僅欲簽立至108年5月31日租約，則尚未正式表示同意，且參酌被告事後對於原告所寄來之租約，亦未簽章寄交原告等情觀之，雖可認為被告對於租約僅至108年5月31日為止乙節，並未具體表示同意，然審度其真意，對於108年3月31日為止至108年5月31日為止續租部分，並無反對之意思，僅希望原告同意繼續簽立兩年之租約，但此部分則為原告所不同意，是見兩造僅就108年3月31日為止至108年5月31日為止部分有續租之合意，剩餘部分所無任何共識。

再者，兩造於原租賃契約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆前30日，告知是否續租，乙方有優先承租權，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍計算之違約金，至遷讓完了之日為止」等語，僅約定被告租期屆滿前得告知是否有續租，並享有優先承租權，至於租賃期間為何？是否延續原契約2年之約定，則未具體約定，得否據此認為行使優先承租權時，即可要求延展租期為2年，尚非無疑。

是依照上開所述，兩造間於原租約期滿後，合意續約之期間應僅至108年5月31日為止，此後部分，兩造既尚未達成合意，自難認為成立續租之契約，是原告主張兩造間僅合意租約至108年5月31日為止，尚屬有據。

㈢第按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條，其立法意旨乃以承租人於租賃期限屆滿後，仍就租賃物繼續使用或收益，而出租人不即表示反對之意思者，推其意欲繼續租賃契約者為多，故視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論，為此該條設立之緣由，依此意旨推之，因租期屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，且出租人不即表示反對之意思，可推認欲繼續租賃契約者為多，而以不定期限繼續契約視之，免去將來因租期屆滿需另訂契約之麻煩，然查，依照兩造於上開網路留言，可知兩造於原租約到期前後，均有就續約事宜需另簽立書面契約乙節互為約定，且查，證人江源遠即被告之配偶到庭證稱：被告向原告承租房屋超過10年，以前都是二年簽約一次，原告會將新租約準備號寄給被告，108年2月28日租約屆滿前原告並未告知不再繼續出租給被告之意思，3月份相約吃飯時，原告亦未告知不續租之意，2月份剛好簽新約，因為3月14日沒辦法，所以約在3月24日在永春路異人館吃飯。

當天原告有問浴室漏水情形如何，被告回達他有用一些方式處理掉，系爭房屋有一房需重新粉刷，我問塗綠色可否，原告說不要太鮮豔，我說蘋果綠，她說可以，當天原告有拿出新的租賃契約準備簽約，原告寫得很快，寫到108年就停住，原告問幾年一簽，我回答二年一簽，她說時間過很快，她以為一年一簽，原告問完後繼續寫到租期屆滿日110年2月28日，原告翻開內頁看說買錯版本，她說回去買正確版本寄下來給我們等語（見本院卷第303頁至304頁），是見兩造確實於租期屆滿後，相約見面另簽立租約，且原告確實有拿出準備好之租約欲與被告簽約，然因契約條文內容問題，故於當日並未完成簽約，並當場表示由其另外寄正確版本之租約予被告，參酌兩造約定續約時間，在原租賃契約屆滿之後，可見兩造對於繼續租賃，且需另立書面契約乙節尚無爭執。

惟證人江源遠又證稱：雙方就租約已達成兩年已達成共識，吃飯時，原告有無詢問家裡附近有無信義房屋記不清楚，但我住家附近有信義房屋，原告沒有告知其與信義房屋之房仲人員約定系爭房屋一樓見面，但原告有要我載她回系爭房屋一樓，說要見管理員等語（見本院卷第305頁至306頁），然果若原告於108年3月24日見面時，未提及欲出售系爭房屋之事宜，為何原告回家後，即於同年月28日在Line之對話內容寫道：「回家後和家人再次商討，因我於臺中人生地不熟，此房子勢必要出售，實感抱歉。」

之內容？及原告之配偶於Line之內容回稱：「若楊姐還不急賣，是考慮看看再延二年」等語，如原告於當日未提出售系爭房屋之事實，為何隨後即出現上開網路留言？顯非無疑。

且證人江源遠亦證述原告以為租期為一年乙節，足見原告對於續約時之租期期限，非毫無保留，尚難認為原告當場已同意依往例以原租約期限為續約條件。

況查，證人江源遠對於原告曾於會面當日曾述及欲出售系爭房屋之相關事宜，均已不知或不清楚證稱，茲審酌證人江源遠由為被告之配偶，為被告居住於系爭房屋之同居人，與本件顯有利害關係，其所言難免避重就輕而有偏頗被告之嫌，其所為不利原告部分，尚難憑採。

本院綜合上開事證，雖可認為兩造於原租約到期後，確實有續約之合意無誤，但續約仍以簽立書面契約為前提，原租約租期屆至前，亦難排除原告有告知欲出售系爭房屋之情形。

則本件原租約租期屆期後，原告雖有同意被告繼續使用系爭房屋之事實存在，然此乃基於兩造有就繼續租賃事宜已有共識，且兩造間既有另訂書面契約之約定存在，此時，若因原告對被告繼續使用不為異議，即視為以不定期租賃租賃之適用，要非無疑。

而從簽約之過程，原告因配合被告時間之因素，固而於契約到期後始處理簽立書面契約之事宜。

惟查，兩造間僅就續租至108年5月31日部分有共識，剩餘時間始終未能達成合意，則審度兩造間就續租期間，亦未明定一律亦以原租約期間為限，則原告方面僅願意續租較短期限之租約，似無不可，被告事後雖拒絕簽立原告所提供之短期書面契約，然參照兩造於租約到期前後之情形，及原告事後亦催促被告儘速簽約後寄回之情，實難認為原告已放棄簽立書面契約之意思，是本件與出租人及承租人為免去租期屆至簽約之麻煩之情形應屬有別，則被告忽視雙方於租約到期欲簽立書面契約所成立之互信基礎，一方面拒絕簽立原告事後所寄送之契約，一方面利用租約到期繼續使用系爭房屋，原告未立即表示反對之契機，率而主張本件有不定期限繼續契約之適用，實與誠實信用之原則有違。

是被告抗辯原租約將契約範本內「除經出租人同意繼續出租外」等語刪除，可證明原告並無排除民法第451條之適用，而認本件應適用不定期限之繼續契約云云，恐與實情不符，要非可採。

㈣按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。

最高法院69年台上字第4001號、75年台上字第801號判例意旨可資參照，本件兩造租約已至108年5月31日屆滿，原告又為系爭房屋之所有權人，依上開說明，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

㈤復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文，本件被告於108年5月31日兩造租約到期後，無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1635號判例參照），查原告先前將系爭房屋出租予被告時，每月所收取之租金為8000元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，是原告自得請求被告自108年6月1日起至遷讓交還系爭房屋之日起，按月給付其無權占用系爭房屋所獲得相當租金之利益8000元部分。

至於原告雖有108年6月1日起至同年月30日之租金部分，向原告住所地所在之台灣新北地方法院辦理提存，然此部分提存之原因係記載「提存人向受取權人承租系爭房屋，應付108年5月1日起至同年6月30日部分租金，因受取權人拒絕受領，依法辦理提存」等語，是被告所提存關於108年6月之金額，乃被告基於租約尚屬有效存在，所為之提存，及性質為租金，與本件已認定兩造租約至108年5月30日為止，原告係基於不當得利之法律關係為請求，其性質為相當租金之損害金，二者尚有不同，尚難認為該提存已發生清償之效果，被告事後以租金名義同為之提存，亦屬相同。

㈥至於原告主張被告於108年4月起未繳納管理費及清潔費部分，被告則抗辯原告於108年4月間，即要求社區管理委員會不得收取被告繳納之管理費，提出管理委員會108年6月21日之會議記錄為證（見本院卷一第337頁），復有被告與管理員錄音對話為左，可信為真，參酌原告確實於同年6月18日將108年4至6月之管理費日期一次繳納（見本院卷一第227頁），足見被告已無從再繳納108年4月及5月部分之管理費用無誤，是原告未繳納該部分之費用，尚難認為有可歸責之事由，至於108年5月31日以後，兩造租約既以終止，被告自無繳納管理費及清潔費之義務，是原告請求該部分依租金兩倍按月計算之違約金，尚難認為有據。

㈦又按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442定有明文，是得請求增減租金不包含定有期限之租金，查兩造間之租約尚屬定期租賃，已如前述，是原告請求增加租金為每月3萬元云云，尚非有據。

㈧綜上所述，原告主張兩造間之租賃關係，應已經兩造合意延展至108年5月31日為止，尚屬可採，被告抗辯本件已有不定期租賃關係之適用，並無可信，從而，原告先位主張兩造租約已於108年2月28日屆期，依據民法第455條、第767條之規定請求返還租賃物，及依據民法第179條之規定及契約第6條約定，請求被告給付自108年3月1日起至搬遷日止之相當租金之不當得利及違約金每月3萬元，為無理由，應予駁回。

原告先位之訴既無理由，本院自應就備位之訴為審酌，而原告備位之訴主張兩造租約至108年5月31日屆期，既係可採，是原告依據民法第455條、第767條之規定請求返還租賃物，及依據民法第179條之規定請求被告給付自108年6月1日起至搬遷之日止，按月給付相當於租金之不當得利8000元，為有理由，應予准許；

其餘請求部分，則為無理由，應予駁回。

至於原告之備位請求仍有一部為無理由，而應予駁回，本院自應就再備位之訴為審理，然原告再備位之請求，亦無理由，則原告再備位之訴之請求，亦應併予駁回。

㈨本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第3項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；

又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

又原告雖聲請供擔保宣告假執行，惟本件係屬簡易訴訟程序，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，法院為被告敗訴判決時，原應依職權宣告假執行，而無待於原告之聲請，是原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 5 月 4 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許石慶

以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 4 日
書記官 林素真