臺中簡易庭民事-TCEV,108,中簡,2706,20200527,2

臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第2706號
原 告 楊竣翔

訴訟代理人 陳聰明
被 告 林貴華

張惠燕

上一人 之
訴訟代理人 阮彥哲 住臺中市○區○○街00號
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年5月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有如附表一所示建物，應予變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示之權利範圍比例分配。

訴訟費用由兩造按如附表二所示之權利範圍比例負擔。

事實及理由

一、原告主張：如附表一所示之建物（下稱系爭房屋）係原告與被告林貴華、張惠燕（以下稱合稱被告）所共有，兩造就系爭房屋未訂立不分割契約，亦無因物之使用目的而不能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議，致不能為協議分割。

此外，系爭房屋雖係透天獨棟建物，惟僅單一出入口，然共有人3人非屬家族或親友關係，無法共同居住或加以分管使用，兩造若以原物分割方式逕為分割，顯難達到原來使用目的並為有效之利用，系爭房屋之利用價值勢必嚴重減損，難免產生糾紛，亦難認對兩造公平、有利，且兩造就系爭房地分割為一人單獨所有，而對其他共有人予以補償之金額亦無法達成共識，故依民法第824條第2項第2款規定，請求將系爭房地予以變賣分割，並將所得價金按兩造所有權之權利範圍比例分配，較易能將系爭房屋發揮最高之經濟上利用價值，爰依法提起本件訴訟。

並聲明：如主文第1項所示。

二、被告張惠燕以：同意原告所提出之變價分割方案等語。

三、被告林貴華則以：系爭房屋部分出租他人，部分為自己使用，不同意以新臺幣（下同）120萬元將應有部分出售予原告，惟希望以原告拍定價918,899元向原告購買，但被告沒有工作也沒有錢，友人可以幫被告購買等語。

四、得心證之理由：

㈠、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：１、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

２、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」

，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。

另分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束；

應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決要旨參照）。

㈡、經查，系爭房屋為兩造共有，兩造間復無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割情形，且於起訴前無法協議分割，又本件原告訴請裁判分割之系爭房屋為2層樓透天建物，保存登記部分之總面積為90.74平方公尺（一、二層各為45.37平方公尺），並坐落在第三人財團法人臺灣省私立臺中仁愛之家所有之同段第14地號土地上（下稱系爭土地），兩造就系爭房屋共有權利範圍如附表二所示，系爭房屋部分為出租他人經營店面，部分為林貴華本人占有使用等情，有系爭土地、系爭房屋之土地建物查詢資料、建物登記第一類謄本、現況照片在卷可稽，且為兩造所不爭執，足見系爭房屋並非甚為寬闊，倘依兩造之應有比例為原物分割，則每人分得面積過小，亦無法獨立出入使用，如為原物分割，難以實現系爭房屋經濟上之利用價值，故系爭房屋應有難以為原物分割之情形。

㈢、次查，系爭建物係為透天建物，易於變賣，透過拍賣程序，可由單獨一人或少數人取得，而保持系爭房地之完整性、發揮最大經濟效益；

又系爭房、地目前雖部分為林貴華自用，部分出租於第三人占有使用，惟民法第824條第7項亦訂有：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之」之明文，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判，係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰訂定變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。

準此，倘共有人認有繼續維持系爭房屋所有權之必要，除得於變價分配程序中自行投標應買，並得在非系爭房屋共有人標得系爭房地時行使依相同條件優先承買之權利，其權利仍同獲保障；

本院另審酌系爭房屋性質、面積，無法以原物分配於各共有人，而無從採取824條第2項第1款前段之分割方法，已如前述；

且若將原物全部分配於部分共有人，就未受分配系爭房屋或不能按應有部分受分配房地之其他共有人，以金錢補償之，雖一方面受分配房屋之共有人所分得之系爭房屋得受有相當之經濟價值，然倘將系爭房屋分割由原告或被告一人單獨取得，對其餘之共有人而言，亦未必公平。

此外，兩造對金錢補償或向他方買回之金額並無任何共識，更無人表明有意願對系爭房地實施鑑價並負擔鑑價所需費用，參以兩造已因系爭房屋無法達成協議而衍生本件訴訟，為免日後再生金錢補償糾紛，亦不宜採取此種分割方式。

㈣、本院斟酌系爭房屋之型態、建築結構及使用情形、經濟效用、兩造之利益等一切情形後，認為系爭房屋之分割方法，應以變賣共有物後以價金按兩造之所有權之權利範圍比例分配於兩造之方式較為適當，並得獲取系爭房屋之最大經濟效用及全體共有人利益，又部分共有人若希望維持系爭房屋之所有權，仍得於拍賣程序中自行出價應買以取得所有權。

從而，原告依民法第824條第2項之規定，起訴請求分割兩造共有之系爭房屋為有理由，應准予分割，其分割方法則應以變價分割之方式，並將變賣系爭房地後所得價金由原告、被告按如附表二所示之權利範圍比例分配，較符合共有人之最大利益，且符合公平，爰判決如主文第1項所示；

至於系爭房屋若有增建部分而與系爭房屋具有一體不可分性，應於執行變價程序時另加以實施測量後一併拍賣，再將拍賣所得金額併依附表二所示之比例分配予各共有人，此乃當然之理，附此敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。

又割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可；

故本件原告之請求雖有理由，但如由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜由兩造各依如附表二所示之權利範圍比例分擔，併予說明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條1項前段、第80條之1、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林士傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
書記官 楊均謙
附表一：分割不動產一覽表：
┌─┬────┬─────┬─────┬──────┬─────────────┬────────┐
│  │        │          │          │            │ 建物面積（平方公尺）     │權利範圍        │
│編│        │          │          │建築主要用途├────┬────┬───┤                │
│  │建   號 │ 基地坐落 │ 建物門牌 │房屋層數    │層  次  │面  積  │總面積│                │
│號│        │          │          │            │        │        │      │                │
├─┼────┼─────┼─────┼──────┼────┼────┼───┼────────┤
│１│臺中市中│臺中市中區│臺中市中區│住家用2層   │第1層   │45.37   │90.74 │全部（林貴華持分│
│  │區繼光段│繼光段第14│成功路90巷│            │第2層   │45.37   │      │1/2；楊竣翊持分 │
│  │五小段第│地號      │3號       │            │        │        │      │1/4；張惠燕持分 │
│  │1079號  │          │          │            │        │        │      │1/4             │
│  │        ├─────┼─────┴──────┴────┴────┴───┴────────┤
│  │        │          │建築完成日期：民國42年8月1日                                          │
│  │        │          │其他登記事項：使用用執照字號：42中建土營字第68號                      │
└─┴────┴─────┴───────────────────────────────────┘
附表二：當事人權利範圍比例一覽表：
┌──┬───────┬───────┐
│編號│   當事人     │權利範圍比例  │
├──┼──┬────┼───────┤
│1   │原告│楊竣翔  │4分之1        │
├──┼──┼────┼───────┤
│2   │被告│林貴華  │2分之1        │
├──┼──┼────┼───────┤
│3   │被告│張惠燕  │4分之1        │
└──┴──┴────┴───────┘