臺中簡易庭民事-TCEV,108,中簡,3146,20200528,3

臺灣臺中地方法院簡易民事判決 108年度中簡字第3146號
原 告 模範社區管理委員會

法定代理人 王世杰
被 告 陳咸愿
訴訟代理人 買文男
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟元，及自民國一○八年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○地號土地上附圖所示Ｂ部分、面積四十八平方公尺之建物騰空遷讓返還原告。

被告應自民國一○八年十一月六日起至騰空遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣伍仟陸佰元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行，但如被告以新臺幣參萬玖仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時聲明第2項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）28,000元，及自民國108年9 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

嗣於109 年3 月10日本院言詞辯論時將該項聲明之利息部分更正為：自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷第185 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，要無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）先位之訴：被告自102 年5 月起向原告承租附圖所示B 部分、面積48平方公尺之未辦保存登記建物（即模範社區之互助會所，下稱系爭房屋）以經營網拍事業，未定租賃期限，約定每月租金5,600 元，繳交方式為被告前往位於地下室之社區管理委員會（下稱社區管委會）將租金交付予原告委任之幹事（下稱系爭租約），惟兩造迄今並未簽立書面契約。

其後，原告考量上開約定租金有過低之虞，乃於108 年4 月9 日召開模範社區管理委員會第7 屆第1 次管理委員會會議，決議自108 年6 月1 日起將系爭租約之租金調漲為每月12,000元（下稱系爭會議決議），惟被告因不滿租金調漲而拒簽書面契約。

嗣被告於108 年5 月間某日委託訴外人楊春梅前往社區管委會將108 年6 月份之租金5,600 元轉交訴外人即原告之時任幹事洪小卿，洪小卿告以租金金額已調漲為12,000元，故應補繳不足額之部分，楊春梅遂將此事轉告被告並將該租金5,600 元退還被告。

此後，被告即自108 年6 月起按月寄發存證信函予原告，請原告於文到後3 日內至系爭房屋收取租金5,600 元，被告並按月將租金5,600 元向本院辦理提存。

惟原告並無任何拒絕受領之情事，且過往約定之租金繳交方式亦非原告派員前往系爭房屋收取租金，則被告之按月提存並不合法，不生清償之效力，因此足認被告自108 年6 月起至同年10月止，積欠未繳之租金已達5 個月份，合計28,000 元 ，經原告於108 年9 月12日寄發存證信函催請被告於文到後3 日內至社區管委會付清，被告卻置之不理，原告自得依民法第440條第1 、2 項規定終止系爭租約。

另原告社區活動中心原本設在臺中市○區○○街00巷0 號地下室，惟因社區居住人口多為行動不便之老人，上下樓梯易生危險，而系爭房屋位於社區1 樓，相當適合作為社區活動空間使用，而實務見解認為土地法第100條第1款所謂收回自住包含收回供自己營業使用，故原告並得依土地法該條規定終止系爭租約，收回系爭房屋。

爰以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，並依系爭租約之法律關係請求被告給付積欠之租金28,000元；

依民法第455條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告；

依不當得利之法律關係請求被告自系爭租約終止後，按月給付相當於租金之不當得利5,600 元等語。

並先位聲明：1 、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

2 、被告應給付原告28,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

3 、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,600 元。

（二）備位之訴：退步言之，若認原告終止系爭租約不合法，原告亦得依民法第442條規定請求本院調整系爭租約之約定租金。

詳言之，系爭租約之約定租金每月5,600 元多年來均未改變，然系爭房屋坐落臺中市西區，距向上路1 段約40公尺、距英才路約100 公尺，開車約15分鐘車程即可經由臺灣大道接上中山高速公路中港交流道，單以交通位置而論，乃屬四通八達之絕佳地理位置；

又系爭房屋之周邊民生設施亦相當充足，除地理位置緊鄰模範市場外，周邊尚有中正國小、向上國中等學區可供選擇，且距公益路之臺中市民廣場亦僅數百公尺，足認其周邊之商業交易繁榮熱絡、生活機能十分完善；

另參以系爭房屋鄰近之房屋出租行情，位於同社區之門牌號碼臺中市○區○○街00巷0號房屋（下稱鄰近房屋），其租金為每月20,000元，足見該區域為經濟價值甚高之精華地段。

綜上可知，系爭租約之約定租金每月5,600 元，顯未參考周邊環境、工商繁榮程度等情事變更因素而為適當之調整，爰依民法第442條規定，請求本院將系爭租約之租金自108 年6 月1 日起調整為每月12,000元。

並備位聲明：被告承租系爭房屋之租金自108 年6 月1 日起，調整為每月12,000元。

二、被告則以：

（一）被告自98年11月起向原告承租系爭房屋，原告承租作為個人經絡養生工作室，不久即因生意不佳而停業，從此以後改為推廣吃素、環保、救地球之公益活動場所。

系爭租約之約定租金每月5,600 元，被告自98年11月起至108 年5月止均按時繳納，惟原告於108 年4 月9 日未經被告同意，逕以系爭會議決議將租金調整為每月12,000元，被告乃於108 年5 月22日以存證信函提出異議，並拒簽書面契約。

嗣被告於108 年5 月間某日委託楊春梅前往社區管委會將108 年6 月份之租金5,600 元轉交原告法定代理人，卻遭原告法定代理人拒收。

此後，被告即自108 年6 月起按月寄發存證信函予原告，請原告於文到後3 日內至系爭房屋收取租金5,600 元，被告並按月將租金5,600 元向本院辦理提存，本院提存所亦有通知原告法定代理人領取租金，原告法定代理人卻置之不理，而竟於108 年9 月間寄發存證信函催請被告給付租金，被告當然不予理會。

（二）再者，當今經濟不景氣、生活不易，原告擅自將系爭租約之每月租金從5,600 元調整為12,000元，實非合理，另原告所舉之鄰近房屋為住商兩用之店面，反觀系爭房屋之空間僅約10坪，毫無任何設備及格局，僅有1 間簡陋廁所可供使用，且位於住宅區邊緣，如何與該鄰近房屋相提並論？另原告所謂收回系爭房屋供居民使用，亦僅屬強迫被告搬遷之藉口而已等語，資為抗辯。

（三）並聲明：1 、原告之訴駁回。2 、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由原告主張兩造前曾口頭訂立系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋以經營個人事業，未定租賃期限，約定每月租金5,600 元，惟兩造迄今並未簽立書面契約；

其後，原告考量上開約定租金有過低之虞，乃於108 年4 月9 日召開系爭會議決議，決議自108 年6 月1 日起將系爭租約之租金調漲為每月12,000元，惟被告因不滿租金調漲而拒簽書面契約；

被告自108 年6 月起按月寄發存證信函予原告，請原告於文到後3日內至系爭房屋收取租金5,600 元，被告並按月將租金5,600 元向本院辦理提存等情，業經原告提出系爭房屋之照片、系爭會議決議紀錄、租金收據等件為證（見本院卷第26、32、60頁），復經本院調閱本院108 年度存字第985 號、第1203號、第1611號、第1806號提存卷宗核對無訛，並為被告所不爭執，堪信為真。

原告另先位主張被告自108 年6 月起按月將租金5,600 元向本院辦理提存並不合法，故原告仍得請求被告給付自108 年6 月起至同年10月止積欠之5 個月份租金合計28,000元，並得終止系爭租約後請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，另得請求被告於系爭租約終止後按月給付相當於租金之不當得利5,600 元；

備位主張系爭租約之租金應由本院調整為自108 年6 月1 日起每月12,000元等節，則均為被告所否認，並以前詞置辯，本院茲分別論斷如下：

（一）先位之訴─給付租金部分： 1、按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有明文。

以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。

而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。

是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。

倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力（最高法院75年度台上字第1905號判決參照）。

由此觀之，受領遲延之要件有二：「債務人提出之給付符合債務本旨」及「債權人表示拒絕受領」，兩者缺一不可。

本件原告於108 年4 月9 日未經被告同意，逕以系爭會議決議將系爭租約之租金調整為每月12,000元，依契約法之基本原則，對被告並無拘束力，因此被告於108 年5 月間委請楊春梅前往社區管委會將108 年6 月份之租金5,600 元轉交原告之幹事洪小卿，其所給付之租金金額尚仍符合債務本旨。

惟原告對此是否表示拒絕受領，則有待進一步之釐清。

2、經查，原告之幹事洪小卿以證人身分到庭證稱：「（法官問證人：她代被告繳費時，她是如何與你接洽？）我有跟她說4 月份有開會決議，房租有提高到12,000元，她說她不知道，當時主委即原告法代也有在場，他有跟她說租金的問題，她說她只是受委託，她要回去問前主委即被告，我們並沒有不收，她說她是受人家委託，她無法決定，她說她要回去問看看，我們就等不到下文，後來就收到法院的提存」、「（法官問證人：假設楊春梅只交付5,600 元，會不會收？）會收，我會告訴她不足，問她要不要補，當時是她說她無法決定，我要照會議決議執行」等語（見本院卷第149 ─150 頁）。

由上開證詞可知，楊春梅於108 年5 月間受被告之託，前往社區管委會繳納108 年6 月份之租金5,600 元時，洪小卿僅係單純告以系爭會議決議已將租金調整為12,000元，被告繳納之金額不足，惟洪小卿並無表示任何拒絕受領之意。

3、另查，楊春梅以證人身分到庭證稱：被告委託我去繳交租金，我去管委會繳，洪小卿說金額不符不收，我就拿回去了；

當時她說不收，當時主委在旁邊也有說不是不收，是金額不符，但我是受託的人我就拿回去給主人，當時有主委及洪小卿在場等語（見本院卷第186 頁），核與與證人洪小卿之上開證詞互不一致。

本院衡以倘若原告認為被告繳交之租金金額不足，原告本可暫先受領被告給付之租金5,600 元，再透過訴訟之方式追償不足之額度（至於有無理由係另一問題），因此原告法定代理人或洪小卿實無全然拒絕受領5,600 元之必要。

準此，證人洪小卿及證人楊春梅之證詞經本院審酌、比較後，認為應以證人洪小卿之證詞較為可信。

是以，被告於108 年5 月間提出租金5,600 元之給付雖尚符合債務本旨，惟原告並無表示拒絕受領之情，故依上揭說明，本件事實與受領遲延之要件不合。

據此，被告將自108 年6 月起至同年10月止合計5 個月份之租金向本院辦理提存，均非適法，不生清償之效力。

4、況且，縱認原告於108 年5 月間真有拒絕受領被告欲繳之6 月份租金5,600 元， 原告受領遲延之範圍亦僅限於108年6 月份之租金，而不及於108 年7 月份以後之每月租金。

詳言之，被告於本院言詞辯論時陳稱自從楊春梅退還6月份租金之後，即未再委託他人代繳租金，而係逕自按月寄發存證信函予原告，請原告於文到後3 日內派員前往系爭房屋收取租金（見本院卷第189 頁），核與提存卷內所附之存證信函相互一致。

惟查，系爭租約過往約定之租金繳納方式係被告前往社區管委會繳納，而非由原告派員前往被告處所收取乙節，業據證人楊春梅證述明確（見本院卷第186 頁），復為被告所是認（見本院卷第189 頁），由此可知，被告按月逕以存證信函請原告於文到後3 日內派員前往系爭房屋收取租金，有違兩造約定之租金繳納方式，堪認原告自108 年7 月起並未依債務本旨提出租金給付，是原告就108 年7 月份以後之每月租金，顯無受領遲延之情，則被告就108 年7 月份以後之每月租金向本院辦理提存，難認合法。

5、據上，原告並無受領遲延之情，故被告將自108 年6 月起至同年10月止合計5 個月份之租金向本院辦理提存，並不合法，不生清償之效力。

是原告請求被告給付上開5 個月份之積欠租金共28,000元【計算式：5,600 ×5=28,000】，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年11月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定遲延利息，乃屬合法。

（二）先位之訴─騰空遷讓返還系爭房屋部分： 1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。

次按依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。

債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。

惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權（最高法院74年度第1 次民事庭會議決議參照）。

2、經查，被告尚有積欠自108 年6 月起至同年10月止之租金合計28,000元，已如前述，可知被告積欠之租金已達2 個月之租額。

又原告於108 年9 月12日寄發存證信函催請被告於文到後3 日內至社區管委會繳清租金，該存證信函並於108 年9 月16日送達被告乙節，亦有存證信函及回執各1 份在卷可稽（見本院卷第28─30頁），觀其所定之3 日期間雖有過短之嫌，惟揆諸上揭說明，自存證信函送達而經相當期間後，被告仍未付清租金，應認原告仍可取得系爭租約之終止權。

準此，原告主張以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，核無不合，則系爭租約已於108 年11月5 日經合法終止，要無疑義。

3、再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

本件系爭租約業經原告合法終止，已如前述，惟被告迄今仍在使用系爭房屋，有本院現場履勘筆錄及照片數張附卷可參（見本院卷第213 ─223 頁），則原告以出租人之身分請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

（三）先位之訴─給付相當於租金之不當得利部分： 1、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

2、經查，被告於系爭租約終止後，仍繼續無權占用系爭房屋，已如前述，堪認被告獲有相當於租金之不當得利，而應將之返還予原告。

爰審酌系爭租約原本約定之租金為每月5,600 元，原告以此作為相當於租金不當得利之計算標準，核無不可，是原告請求被告自系爭租約終止之翌日即108 年11月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,600 元，亦屬於法有據。

（四）末查，本院經審理後認為原告先位之訴全部有理由，故毋庸就其備位之訴加以審理。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付租金28,000元，及自108 年11月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；

依民法第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；

依不當得利之法律關係，請求被告自108 年11月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,600 元，均為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第8款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳盈睿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中 華 民 國 109 年 5 月 28 日

書記官