臺中簡易庭民事-TCEV,108,中簡,3594,20200528,5

臺灣臺中地方法院簡易民事判決 108年度中簡字第3594號
原 告
即反訴被告 景三千社區管理委員會

法定代理人 廖先港


訴訟代理人 林更祐律師
複 代理人 邱宇彤律師
訴訟代理人 李明德

被 告
即反訴原告 紀桂銓
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國109年4月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣23,022元，及至被告遷出門牌號碼臺中市○○區○○巷00○0號之日止，按年於每年8月10日前給付原告新臺幣11,832元。

訴訟費用由被告負擔。

第一項判決得假執行。

但被告如以新臺幣23,022元為原告預供擔保後，得免為假執行。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、本訴部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第2項第2款定有明文。

查原告起訴時，原聲明第1項係請求：被告應給付原告新臺幣（下同）23,190元，及自民國106年10月1日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。

嗣於本院108年10月22日言詞辯論期日，以言詞變更該聲明為被告應給付原告23,190元（見本院卷（一）第275頁）。

再於108年11月7日具狀變更第1項聲明為：被告應給付原告35,022元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

暨自108年8月1日起，至被告遷出門牌號碼臺中市○○區○○巷00○0號之日止，按年於每年8月10日前給付原告11,832元（見本院卷（二）第27頁）。

復於108年11月21日言詞辯論期日，以言詞並具狀變更第1項聲明為：被告應給付原告23,022元，及自108年8月1日起，至被告遷出門牌號碼臺中市○○區○○巷00○0號之日止，按年於每年8月10日前給付原告11,832元（見本院卷（二）第163頁）。

經核均與前揭規定相符，應予准許。

次按法院認適用小額程序為不適當者，得依職權以裁定改用簡易程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第436條之8第2項定有明文。

本件訴訟因案情繁雜，爰依職權將原小額訴訟序改依適用簡易訴訟程序後繼續審理，兩造亦無意見（見本院卷（二）第97、162頁），附此敘明。

二、原告主張：

（一）被告為原告所管理景三千公寓大廈社區（下稱系爭社區）之區分所有權人（門牌號碼為：臺中市○○區○○里○○巷00○0號，下稱系爭房屋），依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條規定，負有繳交公共基金及管理費之義務。

而依系爭社區住戶公約及各項管理辦法（管理費收支辦法（附件一）），管理費以每個月為一期，一期為1,000元，每12期扣除期間社區補助水費每年168元（106年8月27日第三屆區分所有權人會議通過），約定應一次繳納當年度8月1日起至次年度7月31日止之管理費，且應於每年度8月10日前一次繳清。

被告自104年10月起未繳納管理費，尚積欠自106年8月1日起至108年7月31日止，共計24期之管理費，扣除期間社區公用費溢繳退費978元（400＋74＋168×3＝978，參106年度第三次區分所有權人會議紀錄），合計為23,022元（1,000×12×2-978＝23,022），迄均未繳納。

經原告屢次催討，均無效果，為此，爰依公寓大廈管理條例第21條、社區住戶公約管理費收支辦法規定，提起本件訴訟等語，並聲明：1.被告應給付原告23,022元，及自108年8月1日起，至被告遷出系爭房屋止，按年於每年8月10日前給付原告11,832元。

2.訴訟費用由被告負擔。

3.請依職權宣告假執行。

（二）對被告抗辯之陳述：1.訴外人豐穀建設開發有限公司（下稱豐穀公司）所興建、銷售之門牌號碼臺中市○○區○○○街00號至56-6號、50號、5之號至52-6號、庄內巷12號至12-7號等20戶建物，命名為「景三千社區」即系爭社區，上開20戶建物所組成之集居地區，有聯外道路、電動車道大門、大門對講機、中庭、變電箱、社區儲藏室、共用給水排水設備、保全監控系統、公共自動噴灌系統、步道、自動感應燈、社區花園等共同設施（下稱系爭設施），且設有中繼水塔，並為負管理及維護之責，復雇有清潔人員等維護社區清潔等生活起居事項攸關之設施，有財務收支明細表、年度預算表等可證，均足認被告所有之系爭房屋，與原告所屬其他住戶建物，其共同設施之使用與管理，具有整體之不可分性，屬於公寓大廈管理條例第53條所規定之「多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」之社區。

且依同條例施行細則第12條規定，是否為同條例第53條之判斷，不以位於一宗基地為限，亦無建築時間先後或是否為同一建築執照、使用執照之限制；

亦未要求並須經主管機關認定後，始得適用同條例。

2. 又系爭社區建築物雖為各自獨立使用，然社區內設有系爭設施，且系爭設施均係建商於興建社區建物時所設置，於社區建物完成時即已存在，系爭社區內各住戶間具有使用及管理上整體不可分性之共同設施，均係建商建屋、售屋之初即已規劃，更由建商設置完成始點交予原告。

且設置於系爭社區住戶所共有土地上之配電場，及埋設於系爭社區之電力幹管、瓦斯幹管及自來水幹管等設施，均係供包括被告在內之系爭社區各住戶共同使用，而為傳送電力、天然氣或自來水之設施，上開設施之管理及維護，因線路相通之緣故，亦具有整體不可分性。

雖上開設施之管理，分屬臺電公司、天然氣公司及自來水公司，惟因各該設施設置於系爭社區管控範圍內之區域，又有關管理所需之進入或開挖等行為，實際上均須系爭社區內之各住戶配合，始得為之，亦即上開設施均設置於非對外開放之私人土地內，負責維修之機構倘非社區住戶之配合，即無從入內進行維修，自應認各住戶間就上開設施亦具有管理上之整體不可分性。

3.豐穀公司考量系爭社區為系爭設施之使用與管理具有整體不可分性地區，於104年8月2日召開第一次區分所有權人會議，經系爭社區所有住戶20人中19人出席，合法通過景三千住戶規約及合法成立景三千管理委員會，並同時選任管理委員，賦予該管理委員會對外處理社區事務，及管理社區基金及系爭設施之權限，全體住戶並按社區規約長期施行，附件一約定C區管理費每月1,000元，於每年8月10日前繳納。

被告當時既參與第一次區分所有權人會議，並合意成立景三千社區管理委員會，系爭社區105年間開會時，被告也有參與，得悉當時議案中載明每戶一月1,000元，一年是12,000元等情，106、107年被告更均當選為委員，對於社區之相關規定難謂不知情，且依照系爭社區之存摺明細顯示，被告105年繳的是104年的管理費。

被告確實是參加105、106年區分所有權人會議，更於第三屆區分所有權人會議後擔任管理委員，任期自106年9月1日起至107年8月31日止，107年會議上記載被告是委員，係因被告任期尚未屆至所致。

被告明知上情，卻稱系爭房屋非屬系爭社區依公寓大廈管理條例之範圍，無由成立同一組織，拒不繳納管理費，顯無理由。

4.原告之共同設施清單雖命名為「景三千社區公共設施設備交接清冊」，惟其中之所有設施均為社區居民所共同使用，實際上確為公寓大廈管理條例中所稱之共同設施。

清冊之名稱上雖非使用專業法律用語，並不就此代表清單上記載之設施非屬共用設施，應就其實際用途加以認定。

蓋景三千社區所使用之變電箱、電路、公共自動噴灌系統、燈具、水路管線及端景牆等設施，均僅供社區內民眾所使用，並非公共由不特定多數人所能共用，被告主張上揭設施為不特定多數人所用之公共設施，顯然有誤。

再豐榖公司為令所有區分所有權人均能順利使用公共設施，自104年以第一次區分所有權任會議成立景三千社區管理委員會以來，持續管理、維護社區共同設施。

而景三千社區設有三區共同圍牆與外界阻隔，且自交接清冊中顯見三區共用公共總電箱，亦有三區共同管線之公共自動噴灌系統及燈具電磁閥，均無可分割甚明。

水路管線、排水管線等更無法由三區內任一區切割單獨使用，可見被告所有系爭房屋與系爭社區其他建物就公共設備之使用管理具整體不可分性，屬公寓大廈管理條例第53條規定之共同設施之使用與管理有整體不可分性之集居地區。

況景三千C區住戶並無不同意就上揭共同設施為共同使用，被告並無法代理C區全體住戶，尚不能憑其一人單獨之詞，即認定C區全體住戶均無使用上揭共同設施之必要，否則將侵害C區其餘住戶之法律上權利。

三、被告則以：

（一）被告所在社區係屬獨立之產權透天厝（未有共有建物），按內政部營署建管字第0920079064號函略以「…集合住宅，係具有共同基地及共同空間或設備，…惟其是否為公寓大廈尚需同時具有「得區分為數部分之建築物及其基地」之要件。

至建築物之登記型態，如為同一建號，屬同一權利主體所有，已非屬區分所有建物，共同使用部分者，…自無公寓大廈管理條例之適用。」

，又建築技術規則建築設計施工編第1條第1款但書規定：「但建築基地為道路、鐵路或永久性空地等分隔者，不視為同一宗土地。」

，另依內政部函內授營建管字第1020141021號略以「本部旨揭號函係就公寓大廈為相互比鄰之二個以上公寓大廈，欲合併成立一個管理組織為之函釋，本案領有使用執照二宗基地，各基地間為計劃道路所分隔，非屬上述所稱比鄰情形。」

，足見不同建照應成立不同社區管理組織，基地間為計劃道路所分隔之二社區並無由成立同一管理組織，本件原告與被告間非屬同一社區，社區管理關係不存在，應堪認定。

被告雖於106年系爭社區召開區分所有人會議時有擔任委員，但是開完會後，被告聽當時之管理公司說，A、B、C三部分係不同之建照，應分給不同的社區，被告即於106年以存證信函通知原告主委，被告並無義務負擔系爭社區之管理費用，被告有繳104、105年的管理費，但106年以後就未再繳。

107年的系爭社區區分所有權人會議被告根本未出席，但106年確實有出席。

（二）又原告法定代理人之社區（建照：102年中都建字第00000號，下稱A社區，門牌與大門皆在后庄五路），與被告所處社區（建照：102年中都建字第02518號，下稱C社區，7戶門牌與大門皆在庄內巷），係屬不同建照起造，分屬不同宗建築基地，且社區間以圍牆相隔並未相通，依前開法規與函示意旨，本無成立同一管理組織之法律條件，況原告目前另轄之B社區（建照：102年中都建字第02517號，門牌與大門皆在后庄五路），A、B兩基地間為計劃道路所分隔，按前開法規與函示，A、B兩社區亦難以成立同一管理組織，無法由同一社區管理委員會管轄，遑論管理被告系爭房屋所在C社區之事務。

再依北屯區公所農建字第1080032616號函與臺中市住宅發展工程處中市都住寓字第1080019965號函，回復被告有關「景三千社區3件使用執照之共同設施項目及範圍等」之意旨，並未認定前揭A、B、C社區間有共同設施，實難謂3社區有成立共同管理委員會之法律基礎。

倘原告主張被告積欠原告管理費用，應先舉證雙方有成立同一社區管理委員會的法律基礎與相關事證，惟原告僅空言指摘而未提出實證，顯與法不符。

另雙方從未約定管理費繳交額度與每年8月11日繳交及相關利息等情事。

（三）按不同宗基地（使用執照2張以上）如欲合併成立一個管理組織，當須經個別區分所有權人會議，做成決議同意合併後，再召開全體區分所有權人會議，成立一個管理委員會（臺中市都發局102年1月14日中市都住字第1020005067號函、102年3月20日中市都住字第1020037473號函、內授營建管字第1020141021號函），本件系爭社區A、B、C係屬3張不同使用執照，且未曾召開各區區分所有權人會議作成合併決議，亦未經全體區分所有權人會議決議合併管委會，卻違法合併組成一個管理委員會，程序不合法；

另豐穀公司104年第一次召開會議時，並未告知相關住戶組成共同管理委員會需合併決議情事，亦未提示各基地間為計劃道路所分隔本非同一社區（位於后庄五街之A、B二社區為計劃道路所分隔為重要告知事項），致被告為渠所蒙蔽，被告至106年間始得知管理委員會組成不合法，即以存證信函通知原告，被告與系爭社區間管理關係不存在，被告並無負擔系爭管理費用之義務。

再被告所有之系爭房屋並非民法第799條及公寓大廈管理條例第3條第3款所稱之附屬建築物，即非附屬於區分所有建築物，效用上亦與其附屬之建築物不具有一體之關係，而具有獨立之經濟效益。

另按依內政部部長電子信箱回復信件（編號：00000000000）：有關未有共有建物的透天房屋社區可否成立管委會之疑義一節，依公寓大廈管理條例規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。

（條例第53條）。

即系爭房屋非屬公寓大廈，不適用公寓大廈管理條例第3條，應依同條例第53條透過前揭合併程序組成並僅限共同設施之管理。

按各管委會在成立管理組織時，其共同設施之管理應限於共同設施（營建署建管字第1042904037號函），縱認系爭社區管理費用包括各社區車道（面積不一各社區有各自車道非共用設施）與私有車庫（各戶面積不一）及三角公園（水利地，非A、B、C社區所共有土地）打掃費用，管理公司費用（用於車道車庫打掃管理），皆非屬共同設施之管理，不應包括於社區管理費用中向被告請求。

（四）有關訴外人豐榖公司函復代替證言部分，內政部營署建管字第0952918916號函示略以：所詢三張建造執照相之建築物，得否合併成立一管理委員會之疑義乙節，除依條例第53條及施行細則第12條規定辦理外，並無得經全體起造人協議之規定,仍須經區分所有權人會議決議同意，始得合併成立一管理委員會。」

故豐榖公司並無以起造人逕自合併三張建造執照相鄰之建築物之權力，仍須依內授營建管字第0960806537號函示「經個別區分所有權人會議，作成決議同意合併後，再召開全體區分所有權人會議，成立一個管理組織」程序，方能合併系爭社區三基地為一社區，而本件所涉公寓大廈管理條例第53條部分，係屬臺中市政府權限，社區合併程序進行之規定係屬內政部營建署之權限，豐榖公司並無替代權責政府機關決定與證言之權，依前揭內授營建管字第1020141021號、第0940005171號函示內容：土地權屬各自獨立、多戶合照之透天式型態建築物，是否為公寓大廈乙節，如經貴府認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，則準用前揭條例之規定。」

即明。

縱認有系爭社區組成情事，系爭社區住戶規約亦未載有共同設施，可見系爭社區並無共同設施，且該規約明定公共基金只能用於共同設施，原告並無權利主張住戶須繳納私用（三角公園、私有停車空間、及各社區車道）清潔費用之理。

（五）系爭A、B、C三社區系屬三張不同建築基地本無共同管線，原告有提供原送主管機關審查核可之建築圖示，以顯示其管線主張位置的義務。

況原告主張之瓦斯水管電線之埋設或架設，市府早已作為並非專為系爭社區籌設，庄內巷（C區）、后庄五街（AB區）母管於系爭社區興建前，已提供前開不同街道上之不同建物使用，三社區屬不同基地又不同大門進出，大門又在不同街道（C區-庄內巷、AB區-后庄五街，無連結通道），亦無共有地且無相鄰空地，顯見三社區並無共同管線。

而公寓大廈管理條例第53條所謂「共同設施」，須使用上與管理上具有整體不可分性，與原告所舉公共設施例如景觀樟樹區屬水利地、大門對講機及車道等，文義上係指提供服務予不特定群體，使用上無必須性，使用的人不負維護等特定義務不同，並非系爭社區之共同設施。

另原告所舉C區車道圍牆事實上位於C區共有地內，為C區住戶的共有物，並非與A、B區間的共同設施，社區從未有費用施用於其上，無因此圍牆收取管理費用等語，資為抗辯。

並聲明：1.原告之訴駁回。

2.訴訟費用由原告負擔。

3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：

（一）原告主張被告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋為4層樓透天建物，管理費於105年間經區分所有權人開會決議時，被告亦有參與，當時議案中就有載明每戶一月1,000元，一年是12,000元，而自106年8月1日起至108年7月31日止，共計24期之管理費，扣除期間社區公用費溢繳退費978元（400＋74＋168×3＝978，見本院卷第57頁），合計為23,022元（1,000×12×2-978＝23,022）等情，業經原告提出公寓大廈管理組織報備證明、財政部中區國稅局扣繳單位設立（變更）登記申請書、存證信函、系爭社區105年度、106年度第三屆、107年度第三屆第一次及108年度第四屆第一次區分所有權人會議記錄、管理委員會管理負責人申請變更報備書、支付命令及聲請狀、建物登記第三類謄本、系爭社區存摺明細、系爭社區區分所有建物地號建號表、系爭社區公共設施清冊、系爭社區104年度區分所有權人第一次會議會議紀錄、系爭社區住戶公約及各項管理辦法等件影本為證（見本院卷（一）第21-27、33-74、123-209、217-243頁；

本院卷（二）19、21、25-26、35-85頁）；

被告並不爭執其為系爭房屋所有權人，亦不爭執其曾依住戶規約繳納104、105年之系爭社區管理費（見本院卷（一）第276頁），是堪信原告之前揭主張為真。

至原告另主張被告為系爭社區之區分所有權人，應繳納上開積欠數額之管理費及相關費用等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審究者為：系爭社區所管理之A、B、C三區是否有共同設施？有無使用上及管理上整體不可分性？被告是否為系爭社區之區分所有權人？是否應依原告主張繳納本件之費用？經查：

（二）按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。

該條例所定中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2條）依據該條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條並規定：公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之1 宗建築基地。

二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。

三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。

是依前揭條例、細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。

至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。

內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」，據此處理原則之規定，主管機關受理多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈而成立共同管理委員會之報備申請時，就申請者是否符合共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要件，自應加以審核。

前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之主體聲請主管機關依法就該集居地區是否合於上揭要件，判斷後對外為一「認定」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應屬行政處分。

該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件之認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，除有特別情形，例如明顯違反現行有效法律規定外，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，自應對該行政處分予以尊重，並援引適用之。

經查，原告依據公寓大廈管理條例規定向臺中市北屯區公所提出系爭社區合併使照報備之申請，而所附之報備基本資料表記載系爭房屋屬系爭社區（A、B、C三區）管理委員會報備範圍內，雖景三千A、B、C區坐落不同基地，共三張建照，但基地彼此緊鄰，因此是以一個建案做整體規劃設計，案名為「景三千」，銷售時客戶也清楚A、B、C區為同一個社區；

且景三千A、B、C區公共區域打掃及設備、植栽維護需要足夠經費才能聘僱清潔員及廠商定期維護保養，因此召開區分所有權人會議時，原告有向住戶告知A、B、C區為一個社區共同維護管理，以達到永續管理，提升居住環境品質，住戶也都同意並無異議；

景三千社區管理委員會為合法組織，亦由臺中市北屯區公所核發組織報備證明等節，有臺中市北屯區公所104年8月31日公所農建字第1040030014號核發之報備證明、臺中市公寓大廈報備基本資料表、景三千公寓大廈（社區）區分所有標的基本資料表、豐榖公司108年11月7日108豐榖建設字第5號函在卷可憑（見本院卷（二）第89-95頁），依前揭法令規定及說明，應認包括系爭房屋在內之系爭社區，業經主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，並發給公寓大廈管理組織報備證明，在主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，依前揭說明，即應予尊重，不得反於該行政機關之認定而另為相異之判斷。

（三）又經本院函詢臺中市政府都市發展局關於系爭社區A、B、C三區之建照及當時是否分屬不同之基地、不同之建案一案後，其乃函覆：「說明二、旨案經查分述如下：（一）北屯區仁德段972、972-3～972-7地號等6筆土地上之后庄五街56、56-1、56-2、56-3、56-5、56-6號建築物領有103中都建使字第2884號使用執照，依所檢附之一層平面圖係為A區。

（二）北屯區仁德段976、972-1～972-6地號等7筆土地之后庄五街50、52、52-1、52-2、52-3、52-5、52-6號建築物領有103中都建使字第2885號使用執照，依所檢附之一層平面圖係為B區。

（三） 北屯區仁德段976-7～976-9、976-11～976-14地號等7筆土地之庄內巷12、12-1、12-2、12-3、12-5、12-6、12-7號建築物領有103中都建使字第2886號使用執照，依所檢附之一層平面圖係為C區。

（四）上述三區為同一起造人之建案，但依建築法第11條規定103中都建使字第2884、2885及2886號使用執照係分屬不同之三宗基地。」

等語，有臺中市政府都市發展局108年11月15日中市都建字第1080198748號函在卷可佐（見本院卷（二）第143頁）。

再查：系爭社區有A、B、C三區之使用執照，分別為103中都建使字第2884、2885、2886號，系爭房屋之使用執照則屬C區之使用執照2886號，建造執照分別為A區102中都建字第2516號、B區為102中都建字第2517號、C區為102中都建字第2518號，均由豐榖公司為起造人，有建物登記謄本、臺中市政府建築物多目標整合查詢資料、建築設計平面圖在卷可考（見本院卷（二）第145-157頁），是系爭社區既為同一起造人之建案，可見系爭房屋及系爭社區原本即屬一體設計之一宗建築基地，雖個別發給建造執照、使用執照，但基地彼此緊鄰，故係以一個建案做整體規劃設計，無礙於系爭房屋及系爭社區所在之集居地區，原本即屬一體之建築設計至明，且復經申請合併使照報備，業如前述，堪認系爭房屋歸屬於系爭社區，要無不妥。

另系爭社區亦經起造人豐榖公司於104年8月2日召開104年度區分所有權人第一次會議、經臺中市北屯區公發給報備證明，有104年度區分所有權人第一次會議會議紀錄及報備證明在卷可憑（見本院卷（二）第61-63、91頁），揆諸前開函文意旨，縱被告辯稱：系爭A、B、C三區係屬三張不同建築基地，不同宗基地（使用執照2張以上），如欲合併成立一個管理組織，當須經個別區分所有權人會議，做成決議同意合併後，再召開全體區分所有權人會議，成立一個管理委員會（臺中市都發局102年1月14日中市都住字第1020005067號函、102年3月20日中市都住字第1020037473號函、內授營建管字第1020141021號函），而認原告只成立一個管委會且未經決議乃不合法等語，然被告答辯所憑之函文意旨，究係針對本即已屬三個獨立之社區、欲改合併為一個管理組織之情形，而為規範？抑或包括本件初始即為同一管理組織之情形，亦要求需再各自召開會議後，進行合併？容有疑義，且承前所述，在主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，即應予尊重，不得反於該行政機關之認定而另為相異之判斷。

考其公寓大裡管理條例當初訂立之意旨，即是為了加強公寓大廈之管理維護，提昇居住之品質，一旦社區中之房屋係屬同一建築案件，具有整體上不可分割之性質，解釋為同一社區，對於相互間之照應、管理維護上之效能提升，將生符合前揭意指之成效。

系爭房屋位於C區，與系爭社區為同一建築案件，且具有整體上不可分割之性質，被告既為系爭房屋之所有權人，即為原告所管理之系爭社區區分所有權人，對於原告負有繳交管理費及社區規約約定相關費用之義務。

被告以系爭房屋係獨棟別墅，非公寓大廈，不應納入系爭社區之一部，毋庸繳納管理費等語，資為抗辯，容有誤會，尚難憑採。

（四）按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，需由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。

而系爭社區住戶公約及各項管理辦法附件一管理費收支辦法第2條規定管理費之用途，包含管理服務費：鐘點清潔人員費用、行政雜支：管理委員會運作及社區所需之行政、庶務活動等費用、園藝維護：修剪、施肥、噴藥、換栽等費用、公共設施（備）維護費；

社區內各項公有設施、設備之保養維護之費用在內，有系爭社區住戶公約及各項管理辦法在卷可據（見本院卷（二）第71-75頁），皆屬現今一般公寓大廈管理常見之用途。

足徵系爭社區管理費之繳納，不僅在於系爭社區住戶生活品質之提升，亦為確保社區之健全管理運作及各項設施之安全性，藉以維護公寓大廈建物及基地之價值及完整，而有益於全體區分所有權人，洵無疑義。

系爭社區既經主管機關審查認定符合公寓大廈管理條例等相關法令規定，而發給公寓大廈管理組織報備證明，系爭房屋之所有權人被告復為區分所有權人之一，業如前述，則被告以未使用系爭社區內之公共設施及相關服務為由，抗辯毋庸繳納管理費等語，即非有理。

況被告自承有繳交104、105年度之管理費，且於106年出席住戶大會及擔任系爭社區管理委員一節（見本院卷（一）第276頁），業於前述，被告要無以其拒絕接受服務、進而未曾使用服務等為由，作為拒繳管理費、社區規約約定之相關費用之理由亦明。

（五）被告雖又辯稱：縱認有系爭社區組成情事，系爭規約亦未載有共同設施，可見系爭社區並無共同設施，且該規約明定公共基金只能用於共同設施，原告並無權利主張住戶須繳納私用（三角公園、私有停車空間、及各社區車道）清潔費用之理等語。

惟查，系爭社區即A、B、C區建物所組成之集居地區，有聯外道路、電動車道大門、大門對講機、中庭、變電箱、社區儲藏室、共用給水排水設備、保全監控系統、公共自動噴灌系統、步道、自動感應燈、社區花園、中繼水塔等設施，有系爭社區公共設施設備交接清冊、照片在卷可憑（見本院卷（二）第35-47頁），而系爭社區建築物雖為各自獨立使用，然社區既係同一起造人之建商即豐榖公司所為整體設計施工建造，上開設施均係建商於興建完成社區建物時存在迄今，並出售點交予住戶，難謂毫無關連。

且設置於系爭社區住戶所共有土地上之配電場，埋設於系爭社區之電力幹管、瓦斯幹管及自來水幹管等設施，均係供包括被告在內之系爭社區各住戶共同使用，就上開設施之管理及維護，因線路相通自具有整體不可分性，無庸置疑。

雖上開設施之管理分屬不同之公司，惟上開設施設置於系爭社區管控範圍內之區域，倘有進入維修或開挖之必要，均須系爭社區內之各住戶配合始得為之，故就實際使用及管理上之需要，實難謂上開設施非屬系爭社區之共同設施，應認系爭社區住戶間就上開設施亦具有使用上及管理上之整體不可分性。

被告該部分所辯，亦洵屬無據。

（六）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文；

又管理費採按戶收取，每戶每月1,000元，系爭社區規約附件一管理費收支辦法第3條亦有明文，是區分所有權人依法負有遵守社區規約及區分所有權人會議決議內容而繳納管理費之義務。

查本件被告尚積欠自106年8月1日起至108年7月31日止，共計24期之管理費，扣除期間社區公用費溢繳退費978元（400＋74＋168×3＝978，見本院卷（二）第57頁），合計為23,022元（1,000×12×2-978＝23,022），迄均未繳納，被告104、105年間亦依原告主張之上揭計算標準繳納管理費無誤（見本院卷（一）第276頁），是今原告請求被告給付積欠之106年8月至108年7月管理費共23,022元，乃屬有據。

又因108年8月1日起迄今，被告猶未繳納管理費，故原告一併依規約請求被告自108年8月1日起至遷出系爭房屋止，按年於每年8月10日前（見本院卷（二）第74頁），給付原告12,000元（1,000×12＝12,000），扣除系爭房屋所在C區、得以減免之三角公園噴灌水費168元（見本院卷（二）第52頁），即11,832元（1,000×12-168＝11,832），亦屬有理由。

五、綜上，原告依據公寓大廈管理條例及系爭社區住戶規約之規定，請求被告給付106年8月1日至108年7月31日之管理費，合計23,022元，及自108年8月1日起至被告遷出系爭房屋止，按年於每年8月10日前給付原告11,832元，為有理由，應予准許。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、本判決係依民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

原告陳明請依職權宣告假執行，僅在促使法院注意依職權宣告假執行而已，此部分尚無庸另為准駁之諭知，附此說明。

另依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告之聲請，酌定相當擔保金額而宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

貳、反訴部份：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁定意旨參照）。

經查，本件原告主張被告尚積欠系爭社區管理費，起訴請求被告給付23,022元，及自108年8月1日起，至被告遷出系爭房屋止，按年於每年8月10日前給付原告11,832元，而被告經數次更改反訴聲明及未繳納反訴費用後（見本院卷（二）第235、341、359、371、399、407、441頁），於109年4月11日再度具狀提起反訴，繳納反訴裁判費用，確認撤回之前所有之反訴狀，主張「若反訴被告本訴有理由，請反訴被告自備位反訴起訴送達之日起，停止將108年度所收之管理費及社區公共基金（僅限108年度社區收取之費用）補貼於非三社區共同設施之相關費用（即鈞院本訴判決認定為共同設施外的設施費用），同時結算扣除前述費用後，依比例原則衡酌收支平衡清算108年度應酌收之合理管理費用」（見本院卷（二）第452頁），經核與本訴標的之法律關係發生之原因及其防禦方法有牽連關係，是其提起反訴，核無不合，應予准許。

二、反訴原告主張：反訴被告依民事訴訟法第344條規定應提供108年度各項共同設施費用單據與帳薄。

另按公寓大廈管理條例第10條第2項規定之反面推論，不屬共用部分、約定共用部分範圍內之管理、維護即不應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（況相關分擔並未按比例為之），且查景三千社區A、B、C三區間並無共用部分、約定共用部分，反訴被告目前所有支出皆未用於本條例前開規定範圍，而社區公共基金或管理費用係屬社區成員所共有，爰依民法第821條準用第767條規定，請反訴被告停止以108年度所收管理費與基金用於補貼打掃社區內個人私有駐車空間、各社區車道、三角公園等非A、B、C三區共同設施（請反訴被告提供108年度各項用於共同設施費用單據即可自明）等減損108年度所收管理費與基金之行為，同時依比例原則衡酌收支平衡，並返還108年度共同設施以外費用，清算108年度應酌收之合理管理費用（目前社區公共基金尚有60萬元以上）等語。

並聲明：（一）若反訴被告本訴有理由，請反訴被告自備位反訴起訴送達之日起，停止將108年度所收之管理費及社區公共基金（僅限108年度社區收取之費用）補貼於非三社區共同設施之相關費用（即鈞院本訴判決認定為共同設施外的設施費用），同時結算扣除前述費用後，依比例原則衡酌收支平衡清算108年度應酌收之合理管理費用。

（二）反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

三、反訴被告則以：按反訴之訴訟標的與本訴之標的或其防禦方法不相牽連者不得提起，惟被告即反訴原告所提起之反訴，係本於所有權之排除請求權，與本訴依管理規約請求給付管理費之法律關係顯非同一。

又本訴標的法律關係發生之原因，與反訴標的法律關係發生之原因，至少需與本訴標的之法律關係發生之原因有主要部分相同，始可認兩者間有牽連關係。

本件反訴聲明乃基於所有權人地位主張排除侵害，與管理規約是否有效成立，其發生之原因顯然迥異，與原告即反訴被告所提起之本訴給付管理費顯非法律關係同一或由同一法律關係所生。

此部分反訴應非合法等語，資為抗辯。

並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。

（二）訴訟費用由反訴原告負擔。

（三）如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由：

（一）反訴原告稱倘若反訴被告本訴有理由，請反訴被告自備位反訴起訴送達之日起，停止將108年度所收之管理費及社區公共基金（僅限108年度社區收取之費用）補貼於非三區共同設施之相關費用（即鈞院本訴判決認定為共同設施外的設施費用），同時結算扣除前述費用後，依比例原則衡酌收支平衡清算108年度應酌收之合理管理費用等語在卷（見本院卷（二）第451-453頁），然參照最高法院101年度臺抗字第764號裁判要旨：「按當事人要求法院為一定行為而發生訴訟法上效果之聲明，原則上不得附條件，否則其聲明無效，不發生訴訟上聲明之效力，以免訴訟行為陷於不確定之狀態而害於公益。」

可知，反訴原告既以上開聲明附有以將來反訴被告本訴之判決結果為條件，其請求之內容及範圍即繫於將來不確定是否發生之事實，與訴之聲明應明確一定之前提要件不符，是其所為之前開反訴不備程式要件，難謂合法，應予駁回。

（二）又反訴原告主張：反訴被告依民事訴訟法第344條規定應提供108年度各項共同設施費用單據與帳薄，且景三千社區A、B、C三區間並無共用部分、約定共用部分，反訴被告目前所有支出皆未用於本條例前開規定範圍，而社區公共基金或管理費用係屬社區成員所共有，爰訴請反訴被告停止以108年度所收管理費與基金用於補貼打掃社區內個人私有駐車空間、各社區車道、三角公園等非A、B、C三社區共同設施等減損108年度所收管理費與基金之行為，同時依比例原則衡酌收支平衡，並返還108年度共同設施以外費用，同時清算108年度應酌收之合理管理費用等情，此實體上之主張，因前業經本院於本訴部分判決認定被告即反訴原告為系爭社區之區分所有權人，系爭社區即A、B、C區建物所組成之集居地區，有聯外道路、電動車道大門、大門對講機、中庭、變電箱、社區儲藏室、共用給水排水設備、保全監控系統、公共自動噴灌系統、步道、自動感應燈、社區花園、中繼水塔等共用設施，反訴被告依據住戶規約第1條、附件一管理費收支辦法第2條（見本院卷（二）第71、74頁），就社區「內」公有（究其真意應係共有之意）設施、設備之保養維護，及園藝維護、管理服務費等，本得就收取之管理費及利息收入而為支出，而身為區分所有權人之反訴原告，本得依照住戶規約附件一管理費收支辦法第6條（見本院卷（二）第75頁），透過反訴被告每季公布社區財務報表，得悉社區收入、支出、結餘情形，亦得每年8月10日前或住戶大會前，得知社區財務之年度報表，倘若反訴原告欲更改規約內容，當得依規約第10條之規定程序辦理之（見本院卷（二）第72頁），是反訴原告之反訴請求姑不論程序上已然於法不合，其實體法上亦屬無據，難以憑採。

五、綜上所述，反訴原告依民法第821條準用第767條規定，請求若反訴被告本訴有理由，請反訴被告自備位反訴起訴送達之日起，停止將108年度所收之管理費及社區公共基金（僅限108年度社區收取之費用）補貼於非三區共同設施之相關費用（即本院本訴判決認定為共同設施外的設施費用），同時結算扣除前述費用後，依比例原則衡酌收支平衡清算108年度應酌收之合理管理費用，不僅不合法，亦無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
臺中簡易庭 法 官 林秉暉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 許國慶