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臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中訴字第23號
原 告 黃錦玉
即反訴被告
訴訟代理人 張慶達律師
被 告 梁子龍
即反訴原告
被 告 陳明利
共 同
訴訟代理人 蘇勝嘉律師
複代理人 張瀚升律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國109年4月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣肆萬參仟壹佰元及自民國一百零八年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告梁子龍應自民國一百零八年十月十五日起至民國一百零九年一月九日止，按月給付原告新臺幣肆萬參仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之四十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
但被告如以新臺幣肆萬柒仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌拾陸元及自民國一百零八年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
但反訴被告如以新臺幣捌拾陸元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由甲、程序事項：按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；
被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第260條第1項、第259條定有明文。
又反訴之當事人，固須與本訴之當事人相同而易其原被之地位，非本訴之當事人不得對之提起反訴，惟本訴原告為數人，並不限制本訴被告必須列本訴共同原告全體為反訴共同被告始得提起反訴（最高法院70年度台上字第2156號裁判參照）。
查被告梁子龍於本件言詞辯論終結前之民國108年5月13日以書狀提起反訴，請求原告即反訴被告給付新臺幣（下同）674,489元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有民事反訴起訴狀可參，此損害賠償債權乃係基於同一租賃契約關係所生，本反訴二者間具有牽連關係。
又本件固僅由本訴被告梁子龍對原告即黃錦玉提起反訴，另一本訴被告陳明利並不與之，然參衡前揭最高法院裁判旨趣，秉同一法律精神，本訴被告為數人，既不限制本訴被告必須全體為反訴原告始得提起反訴，是本件反訴，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體事項：
壹、本訴方面：
一、原告主張：被告梁子龍邀同被告陳明利擔任連帶保證人，向原告承租坐落臺中市○○區○○路○段000 ○0 號房屋（下稱系爭房屋），兩造於民國107 年11月16日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自108 年2 月1 日起至111 年1 月31日止，租金每月新臺幣（下同）43,000元，應於每月1 日前繳納，被告不得藉任何理由拖延或拒納，詎被告僅於108年2 月1 日僅匯款租金13,000元，尚欠30,000元租金未付，108 年2 月28日僅匯款租金17,000元，尚欠26,000元租金未付，被告迄今僅給付30,000元，合計積欠租金56,000元未付，已構成違約；
又依照系爭租約第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築...」、第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋...」等語，然被告竟未獲原告同意違約敲毀地板、隔間等原有建築；
又原告交屋時屋頂並無漏水，前承租人從未反應屋頂漏水，被告竟來函謂屋頂漏水須修繕，經原告發函導正不實指控，並依系爭租約第14條約定就被告上開違約行為，解除系爭租約並收回房屋。
爰依系爭租約請求被告給付欠租56,000元，又被告於系爭租約解除後無權占用系爭房屋，迄至被告梁子龍交還系爭房屋之日即109年1月9日止，享有相當於租金之不當得利每月43,000元，依民法第179條規定，請求被告返還所受利益等語。
並聲明：⑴被告應連帶給付原告56,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵被告自108年4月1日起至109年1月9日止，每月連帶給付原告43,000元。
二、原告對被告主張之抗辯：㈠被告辯稱：「於簽立系爭房屋之租約時，原告即已知悉被告梁子龍欲承租作為餐廳使用而須進行裝潢，原告知悉同意後並特別於契約中約定裝修費用由承租人即被告負擔，故原告早已同意被告就系爭房屋進行裝修」云云，原告否認之。
查室內裝修如涉及「改裝」原有室內結構，仍需經原告同意，原告知悉被告梁子龍承租欲作為餐廳使用，並不等同於同意被告梁子龍可以擅自違約改建，被告梁子龍有改裝需求，仍須告知原告，然被告梁子龍未經原告黃錦玉同意，即擅自損毀地板及拆除隔間牆等原有建築，顯已違反系爭租約。
詳言之，被告梁子龍未經原告同意，逕自將系爭建築地板挖洞破壞，後原告發現被告梁子龍已違約損害地板，被告方才來電陳稱他們叫的室內裝修工很貴，請原告幫他們叫工人，原告協助被告聯絡室內裝修老闆，並同意被告梁子龍就已損害之20多坪地板拆除，並叮嚀老闆，一定要由被告付清拆除費用，才可動工，老闆告知如需拆除20多坪地板，費用要2萬元，原告認該拆除費用係被告造成，應由被告支付，即將室內裝修老闆電話給被告，交由被告自己去聯絡老闆。
但後來被告梁子龍擅自違約扣除租金3萬元，僅給付13,000元，經原告詢問室內裝修老闆，方知被告未經原告同意，擅自指示室內裝修老闆增加拆除面積（約增加20坪及矽酸鈣板隔間），並非原告同意之部分，且被告與室內裝修老闆談妥調高拆除費用至3萬元；
且老闆告知拆除時未見任何一隻白蟻。
被告一而再再而三地未經原告同意，擅自違約損毀地板及拆除隔間牆等原有建築，顯已違反系爭租約。
㈡被告又辯稱：「系爭房屋內部之木質地板以及木造隔間牆遭白蟻大量蛀蝕，原告未交付合於約定使用、收益之租賃物予被告；
就系爭房屋現仍存有漏水問題，經被告請求修繕卻置之不理，被告得對原告主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金」云云。
整治白蟻問題，有兩種方式：拆除用噴藥，不拆除用打針，並非僅有刨除地板、拆除隔間牆為唯一手段，況如室內有白蟻現象，為何被告就窗框、門框、廁所部分未拆除而留下來使用？查108年2月份台中地區即有多次降雨，被告亦未反應屋頂漏水，迄108年3月10日才反應屋頂漏水，而如有漏水情事，容係被告任意拆除隔間牆或裝潢等改裝造成，如有屋頂漏水，僅需局部抓漏即可，不需拆除隔間牆，被告亦不可先行裝潢動工。
本件簽約前仲介有詢問前承租人宋台生有無漏水，宋表示不會漏水。
㈢退步言之，縱使系爭房屋存有白蟻要拆除地板或是漏水情事致需修繕，依系爭租約及按照一般社會經驗法則，亦應由被告告知原告後，經原告評估或找尋專家評估後，再行修繕及更改合約內容，被告豈可擅自敲打、刨除地板、隔間等原有建築，被告顯然違約在先至明。
且被告使用水、電並無障礙，系爭房屋有無使用執照與提供合於租賃物使用並無關係，惟被告不得以此拒付每月租金。
三、被告抗辯：㈠被告同意以系爭租約約定每月租金為43,000元，被告曾於108年2月1日及108年2月28日各匯款13,000元、2,000元、15,000元，合計30,000元，嗣原告無故取消收受租金之帳戶，被告於108年4月8日向法院提存15,000元，之後108年5月至8月每月均提存租金43,000元，並無原告所稱積欠租金之情事，是被告積欠租金金額未達2個月，原告未向被告催告限期給付，原告自不得解除租約。
㈡兩造於簽立系爭租約時，原告自承「被告於簽約時認為系爭房屋之地板及隔間牆不合用而將另行設計改裝」等語，即已知悉被告梁子龍承租系爭房屋做為餐廳使用而需進行裝潢，原告知悉同意後並特別於契約中約定裝修費用由被告負擔，嗣因被告發現系爭房屋內部之木質地板以及木造隔間遭白蟻大量蛀蝕及屋頂漏水之問題，原告未交付合於所約定使用、收益之租賃物予被告，原告理應負責移除並修繕遭蛀蝕之地板、木造隔間牆，自無所謂未經同意敲毀地板隔間之情事。
㈢原告質疑房屋漏水之情況，並稱108年2月份即有大量降雨云云，此部分與事實顯不相符。
蓋依中央氣象局每日雨量統計之資料可知，台中於108年2月之總雨量僅為11毫米，而107年11月至108年1月之逐月雨量分別為10毫米、2毫米、13毫米，故於此期間台中地區之雨量十分稀少，被告當無可能得知漏水之情況。
於108年3月5日開始每日雨量逐漸增加，甚至於3月9日高達57毫米，衡諸常情，系爭房屋原本存有之漏水問題，因當時連日下雨累積後爆發顯現，此與被告108年3月10日即時告知之情節完全相符，足證原告之質疑實屬無稽，自不可採。
㈣原告所提供之系爭房屋，並不合於約定使用收益之情況，被告除得主張同時履行抗辯拒絕給付租金外，更可請求減免租金。
原告於一開始即知悉被告承租系爭房屋之目的為經營美式餐廳，原告自應提供適於經營餐廳之房屋，依照片、影片以及證人之證述內容均可認為系爭房屋內確實存有白蟻蛀蝕以及房屋漏水之情事。
系爭房屋漏水之範圍包含餐廳與廚房，於此情況下怎能順利經營餐廳，且原告對於被告多次催告修繕漏水，堅決拒絕修繕。
再者，證人張鴻文雖稱於今年中秋節前有前往修繕並完成修繕等語，然事實上於中秋節後，系爭房屋仍繼續有漏水之情況，故系爭房屋至今仍存有漏水之問題。
此一漏水狀況恐將導致漏電，使被告陷於觸電之高度風險，被告依民法第430條、424條規定終止系爭租約。
㈤依台中市政府都市發展局之函文內容，已確認系爭房屋並未領有建造執照以及使用執照，再依建築法第73條規定可知，系爭房屋不准接水接電及使用，因此系爭房屋不得合法使用水電之情況下，當無可能提供被告即反訴原告作為經營餐廳之使用。
由上開種種情狀均可認為，系爭房屋自始即不具備合於約定使用之狀態，被告除得行使同時履行抗辯拒絕給付租金外，更可依民法第441條反面解釋，自得主張減免租金。
又因白蟻以及廚房與餐廳均有漏水之狀況實已造成嚴重影響被告使用收益，而應減免租金至每月為1萬元。
且原告解除契約並不合法，請求依不當得利之規定請求給付租金之主張，應屬無據等語。
並聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、得心證之理由㈠原告主張被告梁子龍邀同被告陳明利擔任連帶保證人，向原告承租系爭房屋，兩造於107年11月16日簽訂房屋租賃契約，約定租賃期間自108年2月1日起至111年1月31日止，租金每月43,000元，應於每月1日前繳納，被告於108年2月1日匯款租金13,000元，尚欠30,000元租金未付，108年2月28日僅匯款租金17,000元，尚欠26,000元租金未付，合計積欠108年2、3月份租金56,000元未付乙節，有租賃契約書為證，且為被告所不爭執，自堪信為真正。
㈡原告主張被告積欠租金56,000元未付，其於108年3月19日以存證信函解除系爭租約，有無理由？系爭租約第14條固約定「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」
惟按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」
民法第440條第1項、第2項定有明文。
該條之立法意旨在無害出租人之利益範圍內，用以保護承租人之利益。
且法條明文為「……非達二個月之租額……，不得……」顯為強制規定。
參照土地法第100條第3款規定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租人方得收回房屋，該條雖就不定期租賃契約所為規定，惟定期租賃，亦有同一理由，自應類推適用，倘認民法第440條第2項為任意規定，當事人得以特約排除，則無異亦得排除土地法第100條之規定，自非立法之宗旨。
是民法第440條第2項應屬強行規定，不得以特約排除（最高法88年台上字第3306判決可參）。
是以，被告積欠租金之總額須達2個月以上，原告始得終止系爭租約，尚不得以系爭租約第14條約定排除民法第440條規定之適用。
經查，被告積欠108年2、3月份租金共計56,000元，原告於108年3月19日以存證信函通知表示解除契約時，被告所欠租金總額尚未達二個月之租額即86,000元，是原告於108年3月19日所為之解除租約，並非合法，自不生解約之效力。
㈢原告主張被告違反系爭租約第9條約定，其於108年3月19日以存證信函解除系爭租約，有無理由？原告主張被告竟未獲原告同意違約敲毀地板、隔間等原有建築，原告依系爭租約第9條約定解除系爭租約等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。
經查，系爭租約第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（承租人）取得甲方（出租人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」
惟兩造簽約時，被告等認租賃物地板及隔間等不合用，將另行設計改裝，故於系爭租約中特別加註「室內裝修費用全部由乙方負擔」乙情，業經原告自陳在卷（見本院卷一第254頁），並經簽約時在場之仲介即證人黃柏瑞到庭證稱「（問：承租人有無跟出租人提到地板隔間不合用要做變動？）有的」等語（見本院卷二第76頁），顯見被告於簽約時已告知原告將拆除地板、隔間等設施另行改裝，原告並無異議而同意於系爭租約加註「室內裝修費用全部由乙方負擔」等字，是以被告拆除地板、隔間等設施係因原告同意進行裝修，並無違反系爭租約第9條約定，原告不得據此解除系爭租約。
㈣被告抗辯原告提供之租賃物未合於約定之使用收益，被告得行使同時履行抗辯拒絕給付租金，或減少租金至每月1萬元，有無理由？⑴系爭房屋木造地板及木質隔間牆遭大量白蟻蛀蝕，是否有未合於約定使用收益之狀態？經查，系爭房屋於簽約時，被告已告知原告將拆除地板、隔間等設施另行改裝，並經原告同意，已如前述，是以舊有之地板、隔間縱有遭白蟻蛀蝕，亦屬被告拆除改裝之範圍，應不影響約定之使用狀態。
參以被告告知原告發現白蟻後，原告除介紹訴外人張鴻文前往拆除地板外，亦委託訴外人翁昭名以藥劑去除白蟻，業經證人張鴻文、翁昭名證述在卷（見本院卷一第338頁-342頁），是以系爭房屋地板及隔間牆雖有遭白蟻蛀蝕之情形，被告並無因此無法經營餐廳使用。
⑵系爭房屋並未領有建造執照或使用執照，是否為未合於約定使用收益之狀態？經查，系爭房屋並無領有建造執照或使用執照，依建築法第73條規定，不得接水、按電及使用，有台中市政府都市發展局函附卷可稽（見本院卷一第369頁）。
惟系爭房屋於被告承租期間可正常用水、電，實際上並無影響被告經營餐廳之使用，被告亦於系爭房屋所在地址設立龍哥有限公司，有經濟部公司資料查詢在卷為憑（見本院卷一第361頁），是以系爭房屋雖有未合法使用水、電之情形，惟在事業單位並無任何處置下，仍應認係合於約定使用之狀態。
⑶系爭房屋屋頂處於漏水之狀況，是否有未合於約定使用收益之狀態？經查，被告於108年3月10日向原告反應系爭房屋漏水，原告覆稱「你租金都沒照合約付，你有什麼權利要要求我做什麼嗎？我已寫存證信函給你，要你付完全部租金，否則終止契約收回房屋」，有通訊軟體LINE為憑（見本院卷一第278頁），原告甚至於108年3月19日以存證信函通知被告不得在屋頂動工，有存證信函可佐（見本院卷一第35-36頁），可知原告已明確拒絕為被告修繕漏水，亦拒絕由被告自行修繕漏水，迄至108年8、9月訴訟期間原告始委由訴外人張鴻文查看並修繕漏水，而漏水所在位置為餐廳及廚房屋頂，亦經證人張鴻文證述在卷（見本院卷一第339頁-34 0頁），是以系爭房屋自108年3月起已有漏水之狀況，且餐廳及廚房均有漏水，如遇下雨天，勢必造成被告經營餐廳之不便，應屬未合於約定使用收益之狀態。
㈤按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。
出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院92年度台上字第2640號民事裁判足參）。
依被告所提108年台中氣象站逐日雨量資料（見本院卷一第322頁），3月份計有9日下雨，而系爭房屋約定經營餐廳使用，如有漏水，依一般社會通念，顯難正常營業使用，故認系爭房屋於雨天既有未合所約定使用、收益之情形，依上揭說明，應於不能使用收益之期間及程度免被告支付租金之義務。
是以，3月份之租金應按9日之比例予以免除，即應減免租金12,900元（計算式：43000÷30×9＝12900），原告請求108年2、3月份租金56,000元，扣除12,900元後，得請求被告梁子龍給付租金43,100元。
被告陳明利為系爭租約之連帶保證人，自應負連帶給付之責任。
㈥另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。
又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。
原告主張系爭租約解除後，自109年4月1日起無權占用系爭房屋，迄至被告梁子龍交還系爭房屋之日即109年1月9日止，享有相當於租金之不當得利每月43,000元等語。
惟原告於108年3月19日所為之解除租約，並非合法，已如前述，兩造間之租賃契約合法存在，迄至被告梁子龍於108年10月9日以補充理由（二）狀為終止系爭租約之意思表示（見本院卷一第372-37 3頁），並於108年10月14日送達該書狀予原告（見本院卷二第14頁），系爭租約始為合法終止，是以被告梁子龍於108年10月14日系爭租約終止後，即已失其合法占用系爭房屋之正當權源，則被告仍無權占有使用系爭房屋，致原告無法就系爭房屋為使用收益，則依社會通常觀念，被告梁子龍獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。
是以原告本於不當得利之法律關係，請求被告梁子龍自108年10月15日起至遷讓房屋之日即109年1月9日止，給付相當於每月租金43,000元之不當得利，尚無不合。
逾此期間之請求，則屬無據，不應准許。
又原告此部分請求，既基於被告梁子龍無權占有系爭房屋之不當得利而為主張，並非基於契約有所請求，其請求被告陳明利負連帶給付義務，難認有據。
㈦綜上所述，原告依系爭租約請求被告連帶給付43,100元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年5月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及依民法不當得利法律關係請求被告梁子龍自108年10月15日起至109年1月9日止，每月給付原告43,000元，為有理由，應予准許。
逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴原告與反訴被告間就系爭房屋存有系爭租約，約定租期自108 年2 月1 日起至111 年1 月31日止，每月租金43,000元，反訴原告迄108 年3 月均遵期給付租金，惟反訴被告無故將原先約定給付租金之銀行帳戶停止使用，顯構成受領遲延，反訴原告已向法院進行提存，後因兩造就每月租金數額有所爭議，反訴原告再次向法院進行提存，因而支出提存費用1,000 元。
㈡反訴被告出租系爭房屋，應就系爭房屋於出租當時之所有屋況，包含木質地板及隔間牆等均負有保持符合中等以上品質，並合於使用之義務，系爭房屋因牆壁、木板均有多處白蟻蛀蝕情況及屋頂漏水問題，且系爭房屋漏水情況嚴重，侵入房屋電器箱及瓦斯爐上方，此應屬反訴被告身為出租人應負責之修繕內容，惟經反訴被告拒絕修繕並主張當初係以現況交屋，該修繕費用不應由反訴被告負擔，導致餐廳無法營業，原告僅得先行請人修繕，並墊付修繕因白蟻蛀蝕所生相關拆除、除蟲、修復費用131,359元，另拆除後而重新裝修地板設備之費用323,920元，又修繕屋頂漏水之費用為218,210元，合計674,489元（計算式：1,000＋131,359＋323, 920＋218,210＝674,489）。
因系爭房屋存有白蟻遲延開幕超過3個月，營運期間更因漏水地點在餐廳店內以及廚房電器、炸物烤盤上方，除影響顧客來店消費意願，更基於安全與衛生考量無法供應熱食，對反訴原告造成營業損失相當嚴重，僅就其中一部請求金額218,210元，依民法第430、431條第1項、226條、227條第1項、260條、263條、216條請求反訴被告負賠償責任。
並聲明：反訴被告應給付反訴原告674,489元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、反訴被告辯稱：㈠兩造簽約時，租約條文均有翻譯且解釋與反訴原告知悉，兩造約定系爭房屋每月租金43,000元，惟反訴原告於108 年2月1 日僅匯款租金13,000元，並未遵期給付租金，反訴被告業以存證信函解除租約，反訴被告自無再向反訴原告收租，反訴原告仍偽稱租金為15,000元並不法提存。
㈡系爭房屋已於107年11月23日依約由前承租人宋台生與反訴原告現況交屋，反訴原告承租前已勘查過屋況，均未有白蟻及漏水情況，且簽約時租約特別加註「室內裝修費用全部由乙方負擔」，室內修繕費用應由反訴原告負擔，縱反訴原告能舉證反訴被告同意反訴原告拆除地板、隔間牆、屋頂等原有建築結構，然依租約加註之「室內裝修費用」之條款，豈有由反訴被告支付之理。
且拆除地板時，拆除地板老闆即訴外人張鴻文有先徵求反訴原告同意支付拆除費用始動工，反訴原告亦於LINE訊息中以「I will pay for decoration」等語同意支付裝潢費用，屋頂漏水亦係因反訴原告逕行拆除隔間隔所造成，反訴被告否認反訴原告提出之收據及估價單之真正。
並聲明：反訴駁回。
如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由㈠反訴原告主張原告所交付之租賃物存有白蟻蛀蝕牆面、地板多處及屋頂漏水之情況，顯非合於一般人可接受之情況，反訴原告自負有修繕之義務，因此額外進行裝潢之部分，亦應由反訴被告負擔，反訴原告因白蟻蛀蝕所生之拆除、除蟲、修復費用，共計131,359元、重新裝修地板設備費用共計323,920元、修繕屋頂費用評估為218,210元等語，則為反訴被告所否認，並以前情詞置辯。
經查，反訴原告於簽約時已告知反訴被告將拆除地板、隔間等設施另行改裝，反訴被告並無異議而同意於系爭租約加註「室內裝修費用全部由乙方負擔」等字，已如本訴所述，是以系爭地板、隔間等設施拆除改裝，既經反訴原告於簽約時告知反訴被告，已徵得反訴被告同意，而於系爭租約加註「室內裝修費用全部由乙方負擔」等字，則系爭地板、隔間之拆除及改裝費用依系爭租約約定自應由反訴原告負擔。
倘若系爭房屋之地板、隔間等設施之拆除、改裝，非屬簽約時反訴被告同意改裝之設施，依系爭租約第9條約定，反訴原告自應取得反訴被告同意後始得自行裝設，亦不得自行拆除地板、隔間重新裝設而請求反訴被告償還費用或損害賠償。
參以施作拆除地板之人員即證人張鴻文庭證稱：「（問：你施作拆除地板時有無發現白蟻？）我拆除時，就只有木頭，沒有發現什麼東西，我拆除餐廳及廚房全部地板」、「（問：你有在廁所處有發現白蟻？）沒有」等語，是以反訴原告拆除餐廳及廚房全部地板，更換衛浴馬桶、水箱、面盆、便斗，並非整治白蟻所必需。
又查，反訴原告在拆除地板、隔間過程中發現白蟻並告知反訴被告後，經反訴被告委託品欣害蟲驅除有限公司之人員翁昭名於108年1月4日到場施作白蟻防治，有工程服務單在卷足稽（見本院卷一第186頁），並經證人翁昭名證述屬實（見本院卷一第340-342頁），故系爭房屋之除蟲費用業經反訴被告支付完畢。
惟反訴原告自行購買白蟻蟑蹣蟻蚤藥支出86元，有大潤發電子發票附卷可參（見本院卷二第117頁），此部分費用可認係修繕除蟻所必需，應由反訴被告負擔。
至於反訴原告所提水電工資材料之收據、垃圾清運費收據、其他不明項目之收據（見本院卷二第111-127頁），與白蟻整治無關之支出，係屬系爭房屋設施改裝費用，依前揭說明，應由反訴原告負擔。
㈡另反訴原告主張修繕屋頂所需費用經評估為218,210元，固據證人沈寓成證述在卷，惟此項費用尚在評估階段，並非反訴原告所支出之修繕費用，或所受損害之費用，應不得請求反訴被告償還或損害賠償。
又反訴原告主張修繕屋頂所需費用218,210元轉為營業損失等語，惟修繕屋頂所需費用與營業損失，顯係不同之費用或損害，反訴原告既未提出營業損失相關證據，而以修繕屋頂所需費用取代營業損失，尚屬無據。
再者，反訴原告將系爭租金提存，支出提存費用1,000元予本院，為辦理提存所需費用，並非修繕費用、增加租賃物價值之費用，或反訴被告未保持系爭房屋合用義務所致損害，反訴原告此部分請求，亦非有據。
㈢綜上所述，反訴原告依民法第430條、431條第1項、226條、227條第1項、260條、263條、216條請求反訴被告給付86元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日即108年5月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
四、本件反訴原告勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行。
至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
又反訴被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 5 月 19 日
臺灣臺中地方法院民事庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 19 日
書記官 黃于容
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