臺中簡易庭民事-TCEV,110,中原簡,4,20210929,1

臺灣臺中地方法院民事簡易判決
110年度中原簡字第4號
原 告 王朝民


訴訟代理人 張薰雅律師
被 告 楊仲椿

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼為臺中市○區○○街000巷0號房屋全部騰空並遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬叁仟壹佰貳拾柒元，及自民國一○九年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一○九年十月三十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟柒佰柒拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分，得假執行。

事實及理由

一、原告主張：坐落臺中市○區○○段00000地號土地及其上同段6551建號即門牌號碼臺中市○區○○街000巷0號房屋（下稱系爭房地），現為原告所有，系爭房地係購自前手即原告之父親王進中，並於民國104年10月29日完成所有權移轉登記。

而王進中因遺產與贈與稅法第5條第6款明定二親等以内親屬間財產之買賣，以贈與論，承辦代書乃以贈與為原因，辦理移轉登記。

惟原告取得系爭房地並非無償，原告係與王進中約定由原告負責清償系爭房地之抵押債務餘額，作為買賣價金總額之交付。

由原告取得系爭房地所有權乃兩造與王進中3人於民國104年9月至10月間在被告委託之代書處即宏宇地政士事務所，議定由原告以價金新臺幣（下同）524萬5784元買受，於104年10月21日向臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）申請貸款，同年月27日送件辦理過戶，於同年月29日完成所有權移轉登記，並由新光銀行設定第一順位抵押權，買賣價金則由新光銀行核貸之527萬元支付。

嗣新光銀行於104年10月30日及同年11月12日分別撥貸427萬元、100萬元，其中價金151萬5784元係直接用於代償上海商業儲蓄銀行（下稱上海商銀）貸款餘額，其餘價金373萬元部分則先後授權由代書於104年11月4日、19日分別提領現金200萬元、173萬元交付予被告，而完成本件買賣。

原告前於103年初通過測試成為統一獅隊職棒選手，簽約金100萬元，每月薪水5萬元，於104年10月購屋時，原告仍為統一獅隊職棒選手，新光銀行方通過原告所為上開貸款申請，原告始能購入系爭房地並申請取得貸款。

原告雖於105年球季中自請離隊，惟均按時繳交貸款本息，且購入系爭房地係為全家自住，故未曾同意被告仍可居住系爭房地內直至被告自願離開，原告前曾多次委請母親白慧萍通知被告搬遷，詎被告先以申請取得仁愛之家入住資格再搬家為由，其後又反悔且藉詞拖延，迄今仍占用系爭房地。

被告乃無合法權源占用系爭房地多年，為無權占有，原告自得依民法第767條規定，請求被告返還系爭房地。

另被告無權占有使用系爭房地，屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有無法使用收益之損害，是原告另依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利。

其中土地部分依附表一、房屋部分依附表二所示，請求共計新臺幣（下同）77萬1637元。

次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條亦有明文。

準此，原告爰以上開上限規定，請求被告應自起訴後至申報地價異動前，依附表三所示，按月給付原告相當於租金之利益1萬1025元。

並聲明：（1）被告應將系爭房屋騰空並交還原告。

（2）被告應給付原告77萬1637元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

（3）被告應自起訴日起至將第1項房屋騰空交還原告之日止，按月給付原告1萬1025元。

（4）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於85年間向訴外人親家建設公司購買系爭房地，嗣於97年間因故遭法院拍賣，拍定人再轉讓予被告， ，惟因被告信用不良，故以王進中名義重新取回系爭房地，並自97年5月繳款至104年10月中旬，被告其後本欲出售系爭房地，亦與仲介公司簽約，因被告無子女，經與王進中協商，約定由王進中繳交系爭房地剩餘之銀行貸款本息約527萬元作為系爭房地之投資款，被告則仍可續住在系爭房地迄至死亡止，當時系爭房地之市價約650萬元，經王進中同意並以其子即原告名義過戶後，被告即將房屋之貸款過戶，並委由仲介代辦，過戶費用含稅賦共約70餘萬元，均由被告支出，兩造間並無買賣契約書，亦未辦理實價登錄，其僅單純過戶予王進中而未收取王進中任何費用。

詎王進中於過戶2年後，已無須核課炒房稅，竟表示要出售系爭房地，而未遵守上開協議即要求被告遷出系爭房地。

然被告於過戶當時負債僅上海商銀150萬元、民間部分300萬元，倘依系爭房地當時之市價出售，被告尚有餘款150萬元至200萬元可供度日，迄今系爭房地亦已漲價至800萬元左右。

現被告已年邁，僅靠政府低收入戶補助生活，而被告因王進中毀諾致生活陷入困境，且王進中證述渠未與被告約定被告可繼續居住系爭房地至死亡云云乃與事實不符，因當時有人欲以590萬元購買系爭房地，被告並未出售，怎可能以527萬元出售予原告，況被告與原告素未謀面，且此價格顯不合市價，王進中亦均未交付金錢予被告，而系爭房地本為王進中名下，渠將系爭房屋過戶予原告，僅需自行辦理即可，然原告亦應遵循王進中與被告間之約定，故原告之請求顯無理由等語，以資抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

（一）查原告主張伊所有系爭房地係購自伊前手即伊父親王進中，並於104年10月29日以贈與為原因完成所有權移轉登記，而原告係於同年月21日以系爭房地向新光銀行申請貸款527萬元，同年月27日送件辦理所有權過戶，並於29日完成所有權移轉登記，並由新光銀行間設定第一順抵押權，而買賣價金則由新光銀行核貸之527萬元支付；

嗣新光銀行於104年10月30日、11月12日分別撥貸427萬元、100萬元，其中價金151萬5784元直接代償系爭房地原積欠上海商銀之貸款餘額，其後該新光銀行貸款均由原告支付，相關土地增值稅等亦由原告繳納等情，業據原告提出建物登記第一類謄本、系爭房地104年至109年之土地申報地價、公告地價及房屋稅繳納證明書、王進中之上海商銀存摺封面、土地登記申請書（含契稅繳款書、土地增值稅繳款書、所有權贈與移轉契約書）、贈與稅免稅證明書、土地及建物所有權狀、原告之新光銀行帳戶存摺明細、上海商銀放款清償對帳單、本票、抵押權塗銷同意書等件影本（見本院補字卷第19至39頁、本院卷第65、79、93至103、107至115、203至205、229至241頁）為證，且被告就此亦未為爭執，堪信為真。

（二）至原告主張被告為無權占有系爭房地，故應遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利予原告等情，則為被告所否認，並辯稱：其於104年10月中因無力繳交系爭房地貸款，經與王進中協商，由王進中繳交系爭房地剩餘之銀行貸款本息約527萬元作為系爭房地之投資款，被告則仍可續住在系爭房地迄至死亡止，當時系爭房地市價約650萬元，經王進中同意並以渠子即原告名義過戶後，被告即將房屋貸款過戶，並委由仲介代辦，過戶費用含稅賦共約70餘萬元，均由被告支出，但兩造間並無買賣契約書，亦未辦理實價登錄，自當毋庸遷讓予原告等情。

是本件應審究者，乃為：（1）被告占有使用系爭房地，是否有合法之權源？原告是否有權請求被告遷讓返還系爭房地？（2）原告得否向被告請求損害賠償或相當於租金之不當得利？如是，則被告應給付之數額若干？茲分述如下：

（三）按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；

不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條及第759條之1第1項分別定有明文；

民法第759條之1第1項之立法理由並已明示：該項規定登記之推定力，係指登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，且應依法定程序塗銷登記，始得推翻此項規定之推定力。

是上開登記之推定力之規定，實係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故如登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之，並非因而剝奪真正權利人之權利。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文；

而負舉證責任之一方若先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則縱不負舉證責任之一方就其抗辯之事實不能證明或陳述不明，或其所舉證據猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定。

又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者，無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度臺上字第891號判決意旨參照）；

而關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明，因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100年度臺上字第387號判決意旨參照）。

蓋當事人間辦理不動產物權登記者，登記內容與實際權利狀態相符者應屬常態，實際權利歸屬狀態反於登記內容者則應屬變態事實，如當事人主張其等間經辦理所有權移轉登記後之登記權利狀態，與其等間實際之法律關係不符者，自應就其主張之實際法律關係負證明之責。

經查，系爭房地乃於104年10月29日以贈與為原因登記於原告名下等情，有系爭房地登記第一類謄本在卷可稽（見本院補字卷第21至23頁），且為兩造所不爭執，是堪認原告已依法登記為系爭房地之所有權人，自就伊取得所有權有極高之證明力，從而，被告抗辯其並未將系爭房地出賣予原告，被告仍為所有權人而為有權占用等情，依上開說明及基於土地登記之真實推定力，自應由被告就此反於登記簿記載之有利事實，擔負舉證責任。

（四）而查，被告固以其前於104年10月中因無力繳交系爭房地貸款，經與王進中協商，約定由王進中繳交系爭房地剩餘之銀行貸款本息約527萬元作為系爭房地投資款，被告則仍續居住在系爭房地迄至死亡止，經王進中同意並以渠子即原告名義過戶後，被告即將房屋貸款過戶，並委由仲介代辦，過戶費用含稅賦共約70餘萬元，均由被告支出，但兩造間並無買賣契約書，亦未辦理實價登錄，其並未出賣系爭房地予原告等情，惟此為原告所否認，且被告就此並未提出任何證據為佐，則被告所辯上情，已屬有疑。

況且，本院經原告聲請而通知證人即原告之父王進中及新光銀行辦理貸款人員林振裕到庭之結果，證人王進中乃到庭具結證稱：「（問：是否知悉系爭房地之登記，於104年10月29日以贈與為由登記至王朝民名下原因為何？）知道，我以前當這個房地之人頭，是名義上的所有權人，實際上的所有權人是被告，因為被告付不起該房屋的貸款，一直找人要出售房地，也找不到人，打來問我是否我兒子王朝民要買，我問王朝民要不要，王朝民說願意，就用他的名義就系爭房子去辦理貸款，取得的款項再用來償還該房屋的貸款。

後來以該房屋貸款的債務人是我兒子王朝民，後來貸款的錢也是王朝民在付。

辦理新貸款去還舊貸款是被告的意思。

（問：原證4「登記申請書」第9、10頁之權狀，何人提供？）是被告提供給我們的。

（問：「登記申請書」第1、2、5、6頁之「王進中」印文：何人之印章？何人用印？證人是否在場？何處用印？在場之人有哪些？）過戶申請書「王進中」的印章是我拿給代書，由代書幫忙帶蓋送件，印章是直接交給代書去辦理的，我們都不在場。

在新光銀行辦理由王朝民擔任貸款人時，兩造與我都在場，被告是在場的。

…（問：完成登記後之權狀正本，何人保管？）是王朝民保管的。

（問：本件有無買賣價金之交付？經過為何？）本件銀行貸款取得的款項都交給代書，把舊的貸款還掉，才能再去設定新的貸款，都是代書去處理的，這些事情被告也在那邊，我們在銀行寫合約時，被告也在場。

（問：系爭房屋辦理過戶給王朝民的期間，哪個時候被告在場？）辦理貸款的時候是在的，但是辦理過戶在事務所就沒有。

（問：證人於何時、何地將印章交給代書？何人在場？）權狀是被告拿出來交給代書，印章是我交給代書的，應該是相同的時間，因為所有權狀都由被告保管。

…（被告問：我們這間房子過戶給你們時，有無約定你付貸款，我住多久就住多久？）沒有。

被告之前也有說要搬，要求我給他錢，但是後來也沒有搬遷，過戶住一、兩年之後有請被告搬遷，我們沒有跟被告口頭約定或是寫書面約定辦理過戶給原告之後，被告還可以在那裡居住或居住多久。」

等語詳實（見本院卷第146至149頁），且與證人林振裕到庭具結證稱：「（問：是否承辦新光商銀於104年10月29日貸款給臺中市○區○○街000巷0號房地乙事？提示異動索引、建物謄本及證五？）是的。

…（問：在承辦的過程中，有無見過在庭兩位當事人？）只有見過原告。

（問：本件貸款的數額怎麼評估下來的？）銀行鑑估值去承貸。

（問：你們大概貸了幾成？）8成上下。

（問：本件有無新還舊的過程？）有的，我們有將貸款償還前貸款上海銀行。

…（問：你們貸款上述金額是否就是審核申辦人王朝民的資力等資料？）他的資力為符合我們銀行承辦的，程序是送件核准後才會對保。

資力是他是統一的球隊打球，薪資收入蠻高的，第一個是要房子的貸款成數要符合銀行規範，還要借款人本身的資力足夠，才能夠成立申辦貸款的條件。」

等語（見本院卷第192至193頁），兩者就原告申請核貸及貸得款項部分用以清償被告前積欠之上海銀行貸款等情大致相符，並核與原告所提土地登記申請書（含契稅繳款書、土地增值稅繳款書、所有權贈與移轉契約書）、贈與稅免稅證明書、土地及建物所有權狀、其新光銀行帳戶存摺明細、上海商銀放款清償對帳單、本票、抵押權塗銷同意書等互核相符（見本院卷第93至103、107至115、203至205、229至241頁），是足見證人王進中原為系爭房地之名義上所有權人，嗣因被告於104年10月間無力繳交系爭房地貸款，經被告協商後，始同意由原告以527萬元之價格買受並登記為所有權人甚明，而被告辯稱系爭房地為借名登記或王進中僅係投資，且王進中與被告間有口頭約定系爭房地辦理過戶予原告後，被告仍可續住在系爭房地迄至死亡止，原告為無償登記為所有權人，應繼受其與王進中之上開約定云云，委非可取。

從而，即便證人王進中係以贈與為原因而辦理移轉登記系爭房地予原告無訛，然衡情以言，倘被告不同意出賣系爭房地予原告，其當無可能交付所有權狀予承辦代書辦理完成上開過戶事宜，而原告亦無可能另以系爭房地向新光銀行辦理貸款並代償被告前所申辦積欠之上海商銀貸款151萬5784元。

再者，被告迄仍未能就其上開所辯提出其他積極證據以實其說，自無從遽為被告有利之認定，基上，堪認被告辯稱上情，委無可採，當難據為認定被告仍為所有權人而有權占有系爭房地，且兩造間有何約定被告仍可居住系爭房地直至被告死亡之日止等情為真之有利證據，從而，基於不動產物權登記之公示性，應足認系爭房地之所有權人確為登記權利人即原告，至甚明確。

（五）另按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。

復按不當得利之受領人應返還其所受之利益，並不以明知其所受之利益為無法律上原因為要件，僅於受領人為善意時，以現實利益為限負返還義務，若受領人於受領時為惡意者，不問屬受利益是否存在，均需返還。

又按依不當得利之法則請求返還不當得利，已無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為條件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益為社會通常之觀念（最高法院85年度臺上字第45號、61年度臺上字第1695號判例參照）。

查兩造間就系爭房地確有買賣關係，業經本院認定如前，雖被告迄今尚未履行其 交付系爭房地予原告之義務，原告既為系爭房地之所有權人，而被告就系爭房地所為占有使用係屬無合法權源，均如前述，則被告迄今仍繼續占有使用系爭房地即屬無法律上之原因，且因被告繼續占有使用系爭房地，致原告無法使用因而受有損害，該「使用利益」依其性質屬不能返還，而無權占用他人房屋可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念，自亦有不當得利發生之情甚明。

從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自104年10月29日起至109年10年30日止，無權占有系爭房地之使用利益，及自起訴狀繕本送達翌日即自109年11月13日起（起訴狀於109年11月12日送達被告，見補字卷第47頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息：暨至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之損害金，自屬有據，均應予准許。

再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。

所謂土地總價額係以法定地價為準，土地法施行法第25條亦有規定，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價，則依此計收租金之規定，於不當得利事件固非可當然一體適用，然非不可據以為計算不當得利損害金之標準；

又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，且尚需斟酌基地之位置，工商繁榮程度，使用人利用基地之經濟價值，所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。

經查，本件參以系爭房地位於臺中市西區，臨近公益路，係屬市中心，有網路地圖可參，為交通便捷、商家林立之地區，復系爭房地於84年12月5日建築完成，有建物登記謄本可佐，為逾26年之老舊建物，建物面積達72.58平方公尺，另有陽台14.15平方公尺等情，是本院認被告因無權占用系爭房地所受不當得利之數額，當以系爭房屋及其坐落基地申報總價額年息10%計算，尚屬妥適。

又審之系爭房屋104年度至109年度公告現值為26萬7700元、23萬4400元、23萬1600元、22萬8700元、22萬5700元、22萬2800元（詳附表二），業據原告提出財政部中區國稅局贈與稅免稅證明書、臺中市政府地方稅務局105年度至109年度房屋稅繳納證明書可按（見本院補字卷第29至39頁），而系爭房屋坐落之地號土地，其面積為1,617平方公尺、權利範圍為10000分之125，於104年度至109年度1月之當期申報地價分別為每平方公尺6,424元、7,158.4元、7,158.4元、6,815.2元、6,815.2元、5,443元（詳附表一），則該土地之申報總價額為6424元、7158.4元、7158.4元、6815.2元、6815.2元、5443元（計算式如附表一，小數點以下4捨5入），準此，被告應給付原告自104年10月29日至109年10年30日止，無權占有系爭房地之使用利益為如附表三所示之18萬3127元；

暨被告因無權占用系爭房地所受相當於租金之不當得利，應計為每月2774元【計算式：（5443×1617×125/10000）×10%÷12＋22萬2800×10%÷12＝2774】。

從而，原告依不當得利返還請求權，請求被告給付18萬3127元，及自109年11月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息：暨自起訴日之翌日即109年10月31日（109年10月30日前已重複計算）起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告2774元之範圍內，核無不合，應予准許；

至原告逾此數額之不當得利請求，則無理由，當予駁回。

四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房地全部遷讓並返還予原告，且給付18 萬3127元，及自109年11月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

暨自109年10月31日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月以2774元計算之相當於租金之不當得利，為有理由，當為准許；

至原告逾此範圍之主張，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行；

至原告雖聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，命由被告全部負擔。

中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 29 日
書記官 許千士

附表一：
年月 5年期間 (109.10.3 0 起訴） 段 名 小 段 名 地 號 申報 地價 公告 地價 土地面積㎡ 原告持份 相當地租之不當得利（年利10%） 備註 104年1 月(無申報地價) 104.10.29 起至 104.12.31 止 土 庫 段 37 -2 4 6424 8030 1617 125/10000 6424 * 1617*125/10000) *(64/365)*10% =2277，小數點以下4捨5入 依平均地權 條例16條推 算申報地 價:8030*0.8 =6424 105年1 月 全年 同 上 同 上 7158.4 8948 同上 同上 7158.4*1617*(125/10000)*10% =14469 依平均地權條例16條推 算申報地 價：8948*0.8 =7158.4 106年1 月(無申 報地價) 全年 同 上 同 上 7158.4 8948 同上 同上 7158.4* 1617*125/10000)*10%=14469 同上 107年1 月起2年申報1次 全年 同 上 同 上 6815.2 8519 同上 同上 6815.2*1617*(125/10000)*10% =13775 依平均地權條例16條推 算申報地 價：8519*0.8 =6815.2 108年1月(同107年) 全年 同 上 同 上 6815.2 8519 同上 同上 6815.2*1617*(125/10000)*10%=13775 同上 109年1 月 109.1.1起 至109.10.30止 同 上 同 上 5443 同上 同上 5443*1617*（125/10000) *(303/365)*10% =9133 每月為917 元
附表二：系爭房屋課稅現值，歷年申報地價與公告地價
年度 5年期間 (109.10.30 起訴） 核定價額/課 稅現值 使用利 益 不當得利計算式（年利10%） 104 104.10. 29 起至 104.12.31 止 26萬7700元 4694 267700*(64/365)*10%=4694 105 105.1.1 起至 105.12. 31 止 23萬4400元 23440 234400*10%=23440 106 106.1. 1 起至 106.12.31 止 23萬1600元 23160 231600*10%=23160 107 107.1. 1 起至 107.12. 31 止 22萬8700元 22870 228700*10%=22870 108 108.1.1 起至 108.12.31 止 22萬5700元 22570 225700*10%=22570 109 109.1.1 起至 109.10. 30 止 22萬2800元 18495 222800*(303/365)*10=18495 每月為1857元
附表三：104年10月29日至今不當得利計算式
期間 得利種類 104 年度 105 年度 106 年度 107 年度 108 年度 109 年度 合計 相當地租之 不當得利 2277 14469 14469 13775 13775 9133 67898 建物部分之 不當得利 4694 23440 23160 22870 22570 18495 115229 不當得利金額總計 18 萬 3127元 起訴後每月不當得利 917+1857=2774