臺中簡易庭民事-TCEV,110,中小,1460,20210531,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
110年度中小字第1460號
原 告 王世宏
被 告 紀益芳

訴訟代理人 黃秀香
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國110 年5 月5 日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

被告應給付原告新臺幣貳萬參仟伍佰元，及自民國一○九年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔其中新臺幣肆佰玖拾伍元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：一、原告主張：原告前於民國109 年10月間與被告簽訂門牌號碼桃園市○○區○○路0000號6 樓房屋（下稱系爭房屋）之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自109 年12月1 日起至110 年11月30日止，每月租金（含車位）新臺幣（下同）16,500元，押金33,000元，原告已交付一個月租金及押金共49,500元予被告，扣除被告代墊109 年11月份管理費2,000 元後，尚餘47,500元。

然被告並未交付系爭房屋所在大樓之車道鐵捲門遙控器，而該鐵捲門在每天晚上10點後即會關閉，導致原告無法使用；

且系爭房屋之客廳天花板有水泥剝落之現象，原告曾向被告反應，被告均未處理，有影響使用及安全之虞，原告實無法繼續承租，遂於109 年11月28日寄發存證信函通知被告解除系爭租約，原告現已交還系爭房屋，被告自應退還所收取一個月租金及押金共47,500元。

為此，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告47,500元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

二、被告則以：原告於承租前曾看屋三次以確認屋況及設備，且因被告於簽約時有給予原告一個月免付租金期間，方便原告籌備公司設立及整理搬遷事宜，原告遂承諾會自行批土牆面、粉刷及更換燈具，系爭房屋之鑰匙及遙控器被告亦已全數交付原告使用。

原告事後竟藉故提前終止系爭租約，依系爭租約第12條第2項約定，原告應賠償被告1 個月之違約金、依第13條第3項約定，被告得向原告請求未返還房屋期間之相當月租金額及月租金額一倍之違約金等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

貳、得心證之理由：一、原告主張其於109 年10月間與被告簽訂系爭租約，約定租期自109 年12月1 日起至110 年11月30日止，每月租金（含車位）16,500元，押金33,000元，原告已交付一個月租金及押金共49,500元予被告，扣除被告代墊109 年11月份管理費2,000 元後，尚餘47,500元等情，業據原告提出房屋租賃契約書及活期存款存摺內頁為證，且為被告所不爭執，堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。

二、原告復主張被告並未交付系爭房屋所在大樓之車道鐵捲門遙控器，而該鐵捲門在每天晚上10點後即會關閉，導致原告無法使用，且系爭房屋之客廳天花板有水泥剝落之現象，原告曾向被告反應，被告均未處理，有影響使用及安全之虞，原告實無法繼續承租，因而於109 年11月28日寄發存證信函通知被告解除系爭租約，原告現已交還系爭房屋，被告自應退還所收取一個月租金及押金共47,500元等語，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯。

是本件應予審究者為：（一）被告出租系爭房屋有無違反交付及修繕之義務？（二）被告依系爭租約第12條第2項之約定，主張原告應賠償被告1 個月之違約金，及依系爭租約第13條第3項之約定，主張原告應給付未返還房屋期間之相當月租金額及月租金額一倍之違約金，有無理由？經查：（一）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；

租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕，民法第423條、第429條分別定有明文。

觀諸兩造於110 年1 月4 日簽訂之終止房屋租賃契約書（見本院卷第113 頁），原告於點交當日交還被告之遙控器只有「外車道入口外遙控器」1 個；

惟系爭房屋所在大樓除外車道入口設有閘門外，在進入地下室停車場之入口另設有鐵捲門，此有原告所提現場照片附卷可查（見本院卷第117、119 頁），足見被告於系爭租約簽訂後，未曾將地下室停車場入口鐵捲門之鑰匙交付給原告。

被告辯稱其已將系爭房屋之遙控器全數交付原告使用云云，卻未能舉證以實其說，所辯自不足採信。

本院審酌系爭房屋所在大樓之地下室停車場鐵捲門於每日晚上10點以後即會關閉，被告未交付該鐵捲門鑰匙將使原告無法在每日晚上10點以後自由進出地下室停車場停放車輛，自足以影響原告對系爭房屋之完整使用甚明。

（二）又系爭房屋客廳天花板出現空鼓，且水泥粉光層有剝落之情形，業據原告提出現場照片為憑（見本院卷第121 頁），足認系爭房屋確有瑕疵。

被告雖辯稱原告於承租前曾看屋三次以確認屋況及設備，且因被告於簽約時有給予原告一個月免付租金期間，方便原告籌備公司設立及整理搬遷事宜，原告遂承諾會自行批土牆面、粉刷及更換燈具云云，然原告僅承認當時係同意填補客廳電視牆壁掛架留下來的洞，並非同意全部由其處理等語（見本院卷第75至76頁），被告復未能舉證證明兩造曾約定客廳天花板之瑕疵應由原告負責修繕，依上開規定，自應由出租人即被告負責修繕。

是被告確有違反出租人交付租賃物及修繕租賃物之義務，應堪認定。

（三）次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；

租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第430條、第424條亦分別明定。

另系爭租約第16條約定：「出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：（一）房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢。

（三）房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時」。

承前所述，系爭房屋天花板於系爭租約租賃期間開始前已出現空鼓，且水泥粉光層有剝落之瑕疵，此瑕疵如持續未予修繕，衡情將危及行經該處天花板下方之原告或其同居人之安全；

而原告就此曾通知被告修繕，但被告遲未修繕，被告對此亦不爭執，揆諸上開規定，原告自得對被告終止系爭租約。

嗣經原告於109 年11月28日系爭租約租賃期間尚未開始前即以存證信函通知被告解除系爭租約，被告業於同年12月1 日收受，有存證信函及回執附卷可稽（見本院卷第112 頁），足認系爭租約已於109 年12月1 日解除，被告亦承認系爭租約於109 年12月1 日已經終止等語（見本院卷第75頁）。

（四）被告雖抗辯原告提前終止租約，應依系爭租約第12條第2項約定，賠償被告一個月租金額之違約金云云。

惟兩造於系爭租約第12條第1項既約定系爭租約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約，自無同條第2項「依約定得終止租約者，租賃之一方應於…通知他方。

一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方…個月（最高不得超過一個月）租金額之違約金」約定之適用，該項約定應屬贅載。

故被告依系爭租約第12條第2項約定，請求原告賠償一個月租金額之違約金，洵非有據。

（五）再系爭租約第13條約定：「（一）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。

（二）前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。

租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。

（三）承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。

（四）前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第五條之擔保金（押金）中扣抵」、第5條第2項約定：「前項擔保金（押金），除有第十二條第三項及第十三條第四項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之」。

另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條規定甚明。

依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。

復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條規定甚明。

查系爭租約經原告於109 年12月1 日通知被告解除後，原告已失其合法占用系爭房屋之正當權源，係無權占用系爭房屋，依社會通常觀念，原告獲有相當於租金之不當得利，並因此致被告受有無法使用收益（收回再出租）系爭房屋之損害，被告自得本於不當得利之法律關係，請求被告給付自109 年12月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利。

而兩造均不爭執原告係於110 年1 月4 日將系爭房屋返還被告（見本院卷第75頁），是原告無權占用系爭房屋之期間係自109年12月1 日起至110 年1 月4 日止。

本院審酌被告於原告無權占有系爭房屋期間，因原告遲未交還系爭房屋之鑰匙，影響被告帶客看屋，致被告於110 年1 月4 日收回系爭房屋後，無法立即將系爭房屋出租，而受有損害；

然考量被告於109 年12月3 日寄送原告之存證信函表示，若原告於5 日內未返還系爭房屋鑰匙及遙控器，被告將更換鑰匙及重新配遙控器等語（見本院卷第27、29頁），是被告實可選擇自行更換鑰匙及重新配遙控器以達帶客看屋之目的；

另因原告始終未取得進入地下室停車場鐵捲門之鑰匙，以系爭租約約定租金16,500元計算一個月之不當得利尚嫌略高等情，認為被告依系爭租約第13條第3項之約定得向原告請求未返還系爭房屋期間之相當於租金之不當得利以16,000元、違約金以8,000 元為適當。

經與原告已繳納之租金及押金47,500元扣抵後，被告應返還原告之金額為23,500元。

三、綜上所述，原告於109 年12月1 日解除系爭租約後，遲至110 年1 月4 日始交還系爭房屋，依系爭租約第13條第3項之約定，應給付被告相當於租金之不當得利16,000元及違約金8,000 元，經與原告已繳納之租金及押金47,500元扣抵後，被告僅須返還原告23,500元。

從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告23,500元，及自支付命令送達翌日即109 年12月24日起（見支付命令卷第103頁）至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。

五、本件係依小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

六、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟費用額確定為1,000 元（即原告繳納之第一審裁判費1,000 元），依兩造之勝敗比例，由被告負擔其中495 元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
臺中簡易庭 法 官 林筱涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
書記官 張峻偉