臺中簡易庭民事-TCEV,110,中小,2540,20211109,2

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
110年度中小字第2540號
原 告 鄭秋玉

被 告 陳淑珍

上列當事人間請求返還押金等事件，經本院於民國110年10月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣31,000元。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用新臺幣1,000元，其中新臺幣500元由被告負擔，其餘新臺幣500元由原告負擔。

四、本判決第1項得假執行。

事 實 及 理 由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限；

當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8第1項之範圍內為之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第436條之15定有明文。

本院原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）33,230元，嗣於民國110年10月13日具狀擴張聲明為：被告應給付原告61,230元（見本院卷第225頁）。

本院審酌原告所為，係基於兩造就租賃房屋所生押金返還之同一基礎事實，擴張應受判決事項之聲明，而其請求之標的金額仍為100,000元以下，續行小額訴訟程序尚屬適當，揆諸首揭規定，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：兩造於109年11月2日相約看房；109年11月10日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告向被告承租坐落於臺中市○○區○○路0段00號3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自109年11月10日至110年11月10日止，每月租金為28,000元，原告並交付押租金2個月56,000元及第1個月租金28,000元，共計84,000元予被告。

系爭租約並約定，有被告自願購買之全新冰箱乙台供原告使用、原告得自行更換三樓門鎖惟需於退租前須回復原狀，另被告自願將氣密窗加厚、更換全新冷氣供原告使用。

嗣原告搬遷入住後，因四樓鄰居一直發出敲擊聲響，不論白天、晚上、半夜、清晨都不斷傳出聲響，導致原告無法入睡，並告知被告此事，也告知社區警衛及管委會協助處理，卻一直未獲改善，因噪音蒐證困難，還要錄音一個月，原告不堪其擾，故於109年12月13日告知被告欲退租之事，孰料，被告竟因沒有租金可收便翻臉不認人，要求從109年11月6日原告換門鎖之日起就要起算租期，而要求原告須於110年1月5日就要搬離。

109年12月27日下午，原告委請家人幫忙搬家，被告竟找警察來說原告帶人私闖民宅，甚至在樓下2樓客廳監督原告搬家；

109年12月31日約定好要點交系爭房屋3樓所有物品和未到期租金等，被告卻惡意拖延遲不返還押金及未到期之租金，致原告無法將系爭房屋之鑰匙及門鎖還予被告。

後兩造經兩度調解協商，仍無法取得共識，爰依系爭租約之法律關係訴請被告返還109年12月29日至110年1月9日未到期之租金10,230元【計算式：（28,000/月÷30日≒930）930元/日×11日＝10,230元】及2個月押租金56,000元，並扣除門板、鎖頭費用5,000元後，被告共應退還61,230元【計算式：10,230＋56,000－5,000＝61,230】。

並聲明：被告應給付原告61,230元。

二、被告則以：依系爭租約第7、9、11、18條約定，原告遷移他處不得向被告請求租金返還；

原告交還房屋時，應負責回復原狀；

原告若有毀損，並應負賠償之責；

原告於租賃期間內遷離他處應賠償一個月的租金28,000元。

是依上開約定內容原告應不得向被告請求返還租金，並應賠償被告一個月之租金28,000元。

另因原告使用系爭房屋牆面受損致被告需重新上漆，支出油漆費用6,000元，且原告搬離後遲不歸還鑰匙、遙控器，伊又花費19,500元更換1樓鐵門遙控主機、遙控器、鋁門鎖、2、3樓樓梯門鎖、3樓房房間門鎖、3樓門片5,000元等，依系爭租約第12、13條約定，上揭費用共計25,500元，均應由原告負責賠償，從而，原告之請求應無理由。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由㈠原告主張兩造於109年11月2日相約看房；

於109年11月10日簽立系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自109年11月10日至110年11月10日止，每月租金為28,000元，原告並交付押租金2個月56,000元及第1個月租金28,000元，共計84,000元予被告等情，為被告所不爭執，應堪認為真實。

另原告請求被告返還租金、押租金部分，則為被告所否認，並以前詞置辯。

㈡原告請求返還109年12月29日至110年1月9日未到期之租金10,230元，並無理由：⑴原告主張原告搬遷入住後，因四樓鄰居一直發出敲擊聲響，不論白天、晚上、半夜、清晨都不斷傳出聲響，導致原告無法入睡，並告知被告此事，也告知社區警衛及管委會協助處理，卻一直未獲改善，因噪音蒐證困難，還要錄音一個月，原告不堪其擾，故於109年12月13日告知被告欲退租之事等語，為兩造所不爭執。

是本件可認為係原告主動請求終止租約，且該事由並非被告所致。

⑵查，系爭租約第7條約定：契約期間內乙方（即被告，下同）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即原告，下同）請求租金返還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議。

（見本院卷第29頁）而本件係原告主動請求終止租約（退租），而依系爭租約第7條之約定，原告既擬遷移他處而終止租約，自不得再向被告請求返還已給付而未到期之租金。

是原告請求返還109年12月29日至110年1月9日未到期之租金10,230元，顯難認為有理。

㈢原告請求返還押租金部分：⑴依系爭契約第5條約定：乙方應於訂約時，交於甲方56,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。

第9條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。

第11條約定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。

房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方負責修理。

（見本院卷第27至29頁）本件原告於簽訂系爭契約時已依系爭契約第5條交付被告56,000元作為押租金，此為兩造所不爭執。

被告辯稱因原告使用系爭房屋牆面受損致被告需重新上漆，支出油漆費用6,000元，且原告搬離後遲不歸還鑰匙、遙控器，伊又花費19,500元更換1樓鐵門遙控主機、遙控器、鋁門鎖、2、3樓樓梯門鎖、3樓房房間門鎖、3樓門片等，依系爭租約第12、13條約定，上揭費用共計25,500元，均應由原告負責賠償等語，原告對於所承租之三樓門片修復費用5,000元部分並未爭執，且未列入請求返還範圍外，其餘均為原告所否認。

原告是否確有被告所指依系爭契約應負責之事由及金額而得主張扣抵押租金，此係有利於被告之事實，除原告自認之3樓門片5,000元部分，被告無庸舉證外，餘自應由被告負舉證之責任。

⑵經查，被告雖辯稱因原告搬離後遲不歸還鑰匙、遙控器，伊又花費19,500元更換1樓鐵門遙控主機、遙控器、鋁門鎖、2、3樓樓梯門鎖、3樓房房間門鎖等語，固提出免用統一發票收據3紙為證（見本院卷第127至129頁）。

然依兩造於109年12月29日至109年12月31日之LINE對內容（見本院卷第85至93頁、第121至123頁）所示，原告於109年12月31日未交還鑰匙、遙控器，實因兩造於109年12月31日前，對於點交時間、內容等問題仍有歧異，原議定之點交時間109年12月29日復因被告拔牙而改期，致兩造原商議之互信基礎更加薄弱，再因對於租金及押租金返還之問題意思無法合致，致使當日仍無法點交，原告確實未交還鑰匙、遙控器等物。

然依該LINE對話內容所示，原告於109年12月29日已完全搬離系爭房屋，被告亦無提出原告有於搬離後重返系爭房屋之情形，則被告是否確有更換1樓鐵門遙控主機、遙控器、鋁門鎖、2、3樓樓梯門鎖之必要，非無疑問。

況依被告所提出更換1樓鐵門遙控主機、遙控器、鋁門鎖、2、3樓樓梯門鎖之免用統一發票收據所示（見本院卷第127至129頁），1樓鐵門遙控主機、遙控器係110年8月11日裝設，喇叭鎖及樓梯間門鎖係110年3月15日裝設，均距離原告搬離系爭房屋之109年12月29日有相當之時間，尚難認為被告更換1樓鐵門遙控主機、遙控器、鋁門鎖、2、3樓樓梯門鎖有因果關係。

是被告請求原告負擔更換1樓鐵門遙控主機、遙控器、鋁門鎖、2、3樓樓梯門鎖，要難認為有據。

被告另辯稱因原告使用系爭房屋牆面受損致被告需重新上漆，支出油漆費用6,000元等語，然亦為原告所否認，衡諸系爭房屋並非新屋，被告施作油漆之時間為110年3月8日，油漆範圍包含1、2、3樓內梯間、門斗、門片（見本院卷第133頁，被告提出之估價單），是雖可證明被告確有油漆費用之支出，然其油漆之範圍包含1、2、3樓內梯間、門斗、門片，已超出原告承租之系爭房屋範圍（原告僅承租3樓），時間又距離原告搬離之109年12月29日甚久，是被告此部分之支出，亦難認為與原告有關，是被告請求原告負擔油漆費6,000元部分，亦無理由。

基上，被告辯稱因原告使用系爭房屋牆面受損致被告需重新上漆，支出油漆費用6,000元，且原告搬離後遲不歸還鑰匙、遙控器，伊又花費19,500元更換1樓鐵門遙控主機、遙控器、鋁門鎖、2、3樓樓梯門鎖、3樓房房間門鎖、3樓門片5,000元等，依系爭租約第12、13條約定，上揭費用共計25,500元應由原告負擔一節，難認有據。

⑶按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

又民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；

二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；

而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2項規定自明（最高法院98年度台簡上字第39號判決意旨參照）。

又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例要旨參照）。

查，系爭契約第18條約定：特約應受強制執行事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，乙方絕無異議等語，觀其內容，並無違約處罰之文字，對照該租賃契約書之其他條文，亦無除請求違約金，尚得請求損害賠償之明確約定，揆諸上開說明，該違約金之約定應視為因不履行債務而生損害賠償總額約定之違約金。

本件可認為係原告主動請求終止租約，且該事由並非被告所致，已論述如上，被告依爭契約第18條約定請求原告給付違約金，要屬有據。

依此，審諸本件被告因原告提前解約遷離系爭房屋，因此受有損害，並考量依系爭契約第7條之約定已不得請求返還已支付之租金，已得彌補被告未能收取租金之損害，惟被告確實因原告未屆期退租所造成租金短收之情形，且原告搬遷後確實有未與被告點交鑰匙等物，及衡酌兩造間之租賃契約約定每月租金為28,000元及現今社會經濟情況等一切情事，認原告請求之違約金即1個月租金28,000元尚屬過高，應予酌減為20,000元為適當。

⑷綜上，被告得主張扣抵之押租金應為25,000元（計算式：5,000元+20,000元＝25,000元）。

則原告得請求返還之押租金應為31,000元（計算式：56,000元-25,000元＝31,000元）。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付31,000元，依法有據，應予准許；

其餘逾前開部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件係適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之20規定，法院為被告敗訴之判決時，爰就原告勝訴部分諭知假執行之宣告；

又被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核於法亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟費用額確定為1,000元，命由被告負擔650元，餘由原告負擔。

中 華 民 國 110 年 11 月 9 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 11 月 9 日
書記官 何惠文