臺中簡易庭民事-TCEV,110,中簡,1326,20220919,1

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度中簡字第1326號
原 告 麗華大樓管理委員會

法定代理人 廖崇麟
訴訟代理人 巫怡嫻
被 告 黃國寶

訴訟代理人 楊永信
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年8月15日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

被告應將坐落臺中市○區○○段○○段00地號土地如附表編號1所示木質櫃體（面積0.72平方公尺）、編號2所示木質貼皮地板（面積4.68平方公尺）、編號3所示前方鐵捲門（面積1.8平方公尺）、編號4所示化糞池管及排水管（面積0.26平方公尺）拆除，並將該部分土地返還全體共有人。

被告應給付原告新臺幣4,202元，及自民國110年9月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣121元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之98，餘由原告負擔。

本判決第1項得假執行。

本判決第2項於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按關於法定代理權有無欠缺，為法院應依職權調查之事項。查公寓大廈管理條例第29條第2項規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。

主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。

但規約另有規定者，從其規定」。

本件原告係由廖崇麟為法定代理人，提起本件訴訟，然被告則抗辯其並未收到原告所管理之麗華大樓社區（下稱系爭社區）民國107年9月28日召開區分所有權人會議選舉管理委員之開會通知，而爭執廖崇麟之法定代理權。

經查，系爭社區規約第8條「管理委員會目的及人數」第1項規定：「管理委員會之目的係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。

由區分所有權人選任主委、副主委加以執行。

本公寓大廈由區分所有權人選任住戶擔任主委（1名）、監察委員（1名）、財務委員（1名）…」；

第9條「主任委員、監察委員、財務委員之資格、選任、任期及解任」第1項規定：「…㈢主任委員、監察委員、財務委員連選得連任一次，任期3年或由區分所有權人投票2分之1同意則無限制…」，有該規約附卷可稽（見本院卷一第34頁），顯見系爭社區之規約就主任委員之選任，已特別規定係由區分所有權人會議直接選出，並無公寓大廈管理條例第2條本文之適用，應堪認定。

而系爭社區於107年9月28日召開第1次區分所有權人會議，會中選任廖崇麟為主任委員，而最近一次則由廖崇麟於111年1月8日召開第3次區分所有權人會議，經區分所有權人過半數同意由廖崇麟續任主任委員等情，有原告提出之會議紀錄在卷可參（見本院卷一第27、28頁、卷二第165至169頁），足認廖崇麟確經系爭社區區分所有權人選任為主任委員，而有對外代表原告之法定代理權無訛。

被告雖抗辯其並未收到第1次區分所有權人會議之開會通知云云。

惟按公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會，為最高意思機關，是區分所有權人會議之召集程序、決議方法或內容違反法令或章程時，自可依公寓大廈管理條例第1條第2項規定適用民法第56條規定。

又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法未當場表示異議者不在此限，民法第56條第1項定有明文。

查被告抗辯未收受107年9月28日區分所有權人會議開會通知等情，縱令屬實，亦屬區分所有權人會議之召集程序是否違反法令或章程之問題，僅得訴請法院撤銷其選任主任委員等決議，於法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效。

而被告自承並未訴請法院撤銷前揭選任廖崇麟為主任委員之決議，亦不知該決議是否已經法院撤銷等情（見本院卷二第180頁），其復未能證明選任廖崇麟為主任委員之決議已經法院判決撤銷，則其空言否認廖崇麟之法定代理權，自無可採。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。

查原告提起本件訴訟，原聲明為：㈠被告應將坐落臺中市○○段○○段000○號（下稱系爭建物）土地上於測量後範圍內之建物拆除，並將占用公共設施之土地返還原告；

㈡請求不當得利新臺幣（下同）18,200元等語（見本院補字卷第11頁）。

嗣於訴狀送達被告，且經地政機關到場測量後，迭經變更聲明，於本院111年7月18日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落臺中市○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）如附表編號1所示木質櫃體（面積0.72平方公尺）、編號2所示木質貼皮地板（面積4.68平方公尺）、編號3所示前方鐵捲門（面積1.8平方公尺）、編號4所示之水管（面積0.26平方公尺）、編號5所示側面鐵捲門（面積0.26平方公尺）拆除，並將所占用之土地返還全體共有人；

㈡被告應給付原告21,000元，及自110年9月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告700元等語（見本院卷二第35頁、第117至118頁）。

經核原告就訴之聲明第1項之變更，係因於訴訟中經地政機關測量後，所為更正事實上及法律上陳述，並無訴之變更或追加可言；

至訴之聲明第2項部分，則屬不變更訴訟標的，而擴張應受判決事項之說明，與前揭規定均無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭土地、系爭建物均為系爭社區全體區分所有權人所共有，被告則依分管協議而占有使用系爭建物其中門牌號碼：臺中市○區○○路000號3之2號房屋（下稱3之2號房屋），惟被告未經全體區分所有權人同意，即在3之2號房屋外，設置如附表編號1所示木質櫃體、編號2所示木質貼皮地板、編號3所示前方鐵捲門、編號4所示之水管、編號5所示側面鐵捲門（下合稱如附表所示設備），而無權占有系爭土地，阻礙其他共有人使用，且受有相當於租金之不當得利，原告依系爭社區規約第21條第1款第3目取得區分所有權人授權提起本件訴訟，爰依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告拆除如附表所示設備，並將占用之土地返還原告，並給付自108年3月1日起至110年8月31日，共計30個月之不當得利21,000元，及自同年9月1日起至返還上開占用之土地之日止，按月給付700元等語。

並聲明：㈠被告應將系爭土地如附表編號1所示木質櫃體（面積0.72平方公尺）、編號2所示木質貼皮地板（面積4.68平方公尺）、編號3所示前方鐵捲門（面積1.8平方公尺）、編號4所示之水管（面積0.26平方公尺）、編號5所示側面鐵鐵門（面積0.26平方公尺）拆除，並將所占用之土地返還全體共有人；

㈡被告應給付原告21,000元，及自110年9月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告700元。

二、被告則以：伊當時是購買預售屋，建商當時將騎樓外推圍起來做為商場使用，建商交屋時即有如附表編號3、5之鐵捲門，伊之前曾使用如附表編號3所示前方鐵捲門，但已久未使用，遙控器已不見了，至於如附表編號5所示側面鐵捲門則未曾使用過；

如附表編號2所示木質貼皮地板是伊鋪設的；

如附表編號1所示木質櫃體係前承租人所設置的，伊亦未使用；

如附表編號4所示化糞池管及排水管是伊的，是連接到3之2號房屋增設之廁所，因為3之2號房屋原是商場的一部分，用途是店鋪，並無自己的廁所，都是使用系爭社區1樓之公廁，後來因為公廁壞了無法使用，原告均不修理，伊始在3之2號房屋內設置臨時性廁所，倘若拆除上開管線，該廁所即無法使用等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地、系爭建物均為系爭社區全體區分所有權人所共有，被告依分管協議使用3之2號房屋等情，業據其提出建物登記第三類謄本、系爭社區一層平面圖、分管協議、土地登記第一類謄本為證（見本院補字卷第15至19頁、第21、31、33頁、第59至79頁），且為被告所不爭執，而堪認定。

㈡又原告主張系爭土地上有搭設如附表所示之設備，而無權占有系爭土地如附表所示部分等情，為被告所不爭執，且經本院至現場勘驗測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片可證（見本院卷一第103至109頁、第261至287頁、卷二第55至83頁），並囑託臺中市中山地政事務所繪製111年6月14日土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷二第87頁），亦堪信為真實。

㈢原告主張如附表所示設備，均是被告所設置或鋪設等情，然被告對於如附表編號2所示木質貼皮地板係其所鋪設，如附表編號4所示化糞池管、排水管係其所有等情並不爭執，惟否認如附表編號1所示木質櫃體、如附表編號3、5所示前方鐵捲門、側面鐵捲門係其所設置等語，並抗辯：伊當時是購買預售屋，如附表編號3、5所示鐵捲門是建商設置的，如附表編號1所示木質櫃體係前承租人所設置的，伊均未使用，伊僅有使用3之2號房屋之玻璃鋁門，並未占用門外之區域等語。

經查：⒈被告抗辯其係向建商購買3之2號房屋預售屋，如附表編號3所示前方鐵捲門是建商設置的等語。

然查，本件原告起訴時，3之2號房屋之玻璃鋁門係緊鄰外側鐵捲門，而如附表編號2所示木質貼皮地板係在玻璃鋁門內側，玻璃鋁門外側之系爭土地上則鋪有藍色磁磚，於本院第一次至現場勘驗後，被告方將玻璃鋁門往內移至如附表一編號2所示木質貼皮地板後方等情，有玻璃鋁門移動前後之現場照片附卷可佐（見本院卷一第103至107頁），且為兩造所不爭執，而堪認定。

而被告自承如附表編號3所示前方鐵捲門雖係建商設置，然之前曾使用過該鐵捲門，但很久沒有使用了，遙控器已找不到等語（見本院卷二第59頁），足證如附表編號3所示前方鐵捲門縱然為建商所設置，然建商於將3之2號房屋點交給被告時，已一併將遙控器交付被告使用，而由被告支配管領，且被告嗣後亦有實際使用該鐵捲門之情事，被告已對如附表編號3所示前方鐵捲門取得事實上之管領力，並因使用該鐵捲門而占有其下方之系爭土地無訛。

則被告以該前方鐵捲門係建商所設置為由，否認占有系爭土地如附表編號3所示部分，並無可採。

⒉又查，於被告將3之2號房屋之玻璃鋁門往後移至目前位置前，該房屋側邊之如附表編號1所示木質櫃體係在3之2號玻璃鋁門內側，業據被告自承在卷（見本院卷二第59頁），足證在本件訴訟前，該木質櫃體係在3之2號房屋內部，允無疑義；

另於被告將玻璃鋁門往內移後，經自3之2號房屋之玻璃鋁門外測量至如附表編號1所示木質櫃體固定門片之長度為42公分，然從該櫃體內部測量至固定門片同一位置之長度則為51公分等情，亦有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可證（見本院卷二第59頁、第71至79頁），足認縱因被告將3之2號房屋之玻璃鋁門往內移，致該木質櫃體可開啟之門片已在玻璃鋁門外側，然該木質櫃體仍有部分係位在被告之3之2號房屋內無訛。

又被告抗辯該木質櫃體乃前承租人所設置等情縱然屬實，然被告於該承租人返還3之2號房屋時，既未要求該承租人回復原狀將之拆除，即接受該承租人將3之2號房屋點交予被告直接占有，顯見該木質櫃體於租賃關係消滅時，已亦隨同3之2號房屋一併由被告占有管領，而由被告取得該木質櫃體之事實上處分權，且此不因被告嗣後是否有實際使用該木質櫃體而有異。

準此，被告抗辯該木質櫃體乃前承租人所設置，其並未占有系爭土地如附圖編號1所示部分土地云云，並無可採。

⒊至原告主張如附表編號5所示側面鐵捲門為被告所設置，然為被告所否認，並抗辯該側面鐵捲門為建商所設置，其從未使用過等情。

查被告所使用之3之2號房屋鄰近如附表編號5所示側面鐵捲門之位置，並無任何出入口，現其間並有如附表編號1所示木質櫃體及系爭社區之結構柱相隔，是就該側面鐵捲門之存在，對於被告並無任何助益，故是否為被告所設置及占有，實屬可疑。

而原告就如附表編號5所示側面鐵捲門為被告所設置或占有之有利於己之事實，並未舉證以實其說，自難採信。

⒋基上，如附表編號2所示木質貼皮地板、編號4所示化糞池管、排水管既為原告所鋪設、設置，則其就此等設備自有所有權；

另如附表編號1所示木質櫃體、編號3所示前面鐵捲門縱非被告所設置，然既分別經設置之前承租人、建商交予被告管領使用，則被告已取得其事實上之管理力。

準此，原告主張被告占有系爭土地如附表一編號1、2、3、4所示部分，自屬有據。

至被告主張被告占有系爭土地如附表編號5所示部分等情，則無法證明，故而被告抗辯其未占有該部分土地，應屬可採。

㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

經查：⒈按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，無實體法上完全之權利能力，自與區分所有權人之自然人具有完全權利能力者，並不相同。

又民法第767條有關所有物返還請求權，其權利人為物之所有權人，管理委員會若非區分所有權人，無所有權存在，則區分所有權人對無權占用人本於該條或同法第821條之權利，當非管理委員會對無權占有人所得據以主張之實體權利。

然管理委員會在其職務範圍內，仍得依規約約定或區分所有權人會議，或基於權利義務主體即公寓大廈區分所有權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於區分所有權人。

查系爭社區規約第21條第1款第3目約定：「區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反公共利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：…㈢住戶違反本規約第2條第3款之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

如有損害並得請求損害賠償。

…」；

而該規約第2條第3款則規定：「本公寓大廈法定空地、樓梯、逃生口、樓頂平臺等公共設施為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約會區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分，擅自占為己有」，有前揭規約在卷可稽（見本院卷一第31、42頁），顯見系爭社區之區分所有權人業以規約授權原告得就無權占有系爭社區共用部分之人提起訴訟排除侵害，並得請求損害賠償，應可認定。

⒉查系爭土地為系爭社區全體區分所有權人共有，而如附表編號2所示木質貼皮地板、編號4所示化糞池管、排水管為原告所鋪設、設置，而均為其所有；

另如附表編號1所示木質櫃體、如附表編號3所示前面鐵捲門縱非被告所設置，然原告對其應有事實上處分權，業據本院認定如前，而被告就上開設備並無占有系爭土地之正當權源，並不爭執，則其自屬無權占有系爭土地如附表編號1、2、3、4所示部分土地，而侵害其餘共有人之所有權，原告本於系爭社區規約之授權，依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告拆除如附表編號1所示木質櫃體、編號2所示木質貼皮地板、編號3所示前方鐵捲門、編號4所示化糞池管及排水管，返還占用之土地予系爭土地全體共有人，即有理由。

至如附表編號5所示側面鐵捲門部分，原告既未能證明原告為其所有權人或事實上處分權人，而有占有系爭土地如附表編號5所示部分之事實，其請求被告應將之拆除，即屬無據。

⒊又被告雖抗辯因原告不維修系爭社區1樓之公廁，如果拆除如附表編號4所示化糞池管及排水管，3之2號房屋即無水及廁所可用等情，然其所辯縱然屬實，亦屬原告是否有怠於履行公寓大廈管理條例第10條第2項所定就系爭社區共用部分之修繕、管理、維護職責之問題，而無礙於原告基於系爭土地全體區分所有權人以規約授權，得訴請被告拆除其無權占有系爭社區共用部分土地，並將之返還予全體區分所有權人之權利。

是被告以上詞置辯，並無可採。

㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷。

查被告就系爭土地如附表編號1、2、3、4所示部分土地均合法占有權源，則其無權占有上開編號所示土地，即係無法律上之原因而受有利益，則原告基於規約之授權，依不當得利規定，請求被告給付按相當於原告占有土地之租金計算之不當得利，自屬有據。

經查：⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。

而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。

又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言。

又土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10之最高額。

⒉查原告主張被告占有系爭土地，並將之出租，收取租金，故應按其收取之租金金額，依其就系爭土地之權利範圍與無權占有系爭土地之面積比例計算不當得利之金額，而以每月700元計算為適當云云。

經查，系爭土地係位於臺中市中區成功路128巷，鄰近臺中公園、光復國小、臺中女中、居仁國中等，為兩造所不爭執，且有GOOGLE地圖在卷可參（見本院卷二第121、123頁），交通固稱便利，生活機能亦尚稱完備，然系爭土地所臨成功路128巷，寬度僅有4.4公尺（含1.3公尺之人行道），雖可供車輛通行，然無法會車，且附近多為老舊建築，有GOOGLE街景照片可證（見本院卷二第125、127頁）；

又被告占有系爭土地如附表編號1、2、3、4所示部分，均為系爭社區之公共區域，可利用價值不高，且被告分別以之作為設置木質櫃體、鐵捲門、水管、鋪設木質貼皮地板等設備使用，而非供建築房屋使用，自不能與3之2號房屋出租收取租金之經濟價值相提並論。

故本院審酌系爭土地坐落位置、工商繁榮程度、被告利用占用之土地可得之經濟價值等一切情狀，認被告無權占有系爭土地如附表編號1、2、3、4所示部分，致原告所受損害，應以系爭土地之「申報地價」年息百分之5計算為合理適當。

⒊被告為系爭土地之共有人，其權利範圍為12萬分之2806，則其無權占有使用系爭土地如附表編號1、2、3、4所示部分，面積共計7.46平方公尺（計算式：0.72＋4.68＋1.8＋0.26＝7.46），就逾越其權利範圍12萬分之117194（計算式：1－2806/120000＝117194/120000）部分，已構成不當得利。

又系爭土地之申報地價，自107年1月起為每平方公尺5,840元，自109年迄今則為每平方公尺4,000元等情，有地價第一類謄本、申報地價查詢結果附卷可查（見本院卷二第41、183頁）。

則原告依不當得利之法律關係請求被告返還自108年3月1日起至110年8月31日止所受相當於租金之不當得利4,202元【計算式：①108年3月1日起至同年12月31日止：5840×7.46×5%×（10/12）×（117194/120000）≒1773；

②109年1月1日起至110年8月31日止：4000×7.46×5%×（1＋8/12）×（117194/120000）≒2429；

③1773＋2429＝4202，元以下均四捨五入】，及自110年9月1日起至返還系爭土地如附表編號1、2、3、4部分止，按月給付原告121元【計算式：4000×7.46×5%×（117194/120000）÷12≒121】，應屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。

四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地如附表編號1所示木質櫃體（面積0.72平方公尺）、編號2所示木質貼皮地板（面積4.68平方公尺）、編號3所示前方鐵捲門（面積1.8平方公尺）、編號4所示化糞池管及排水管（面積0.26平方公尺）拆除，並將所占用之土地返還全體共有人，暨請求被告應給付原告4,202元，及自110年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告121元為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項所定應適用簡易程序訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。

七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 9 月 19 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 郭妙俐
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 19 日
書記官 林素真

附表
占用土地編號 占用之設備 占用範圍 占用面積 （平方公尺） 1 木質櫃體 如附圖所示標註(a1) 0.72 2 木質貼皮地板 如附圖所示標註(a2) 4.68 3 前方鐵捲門 如附圖所示標註（e） 1.8 4 化糞池管及排水管 如附圖所示標註(c)、（d） 0.26 5 側面鐵捲門 如附圖所示標註(b)、（c） 0.26 備註：
一、附圖為臺中市中山地政事務所民國111年6月14日土地複丈成果圖。
二、編號4之化糞池管及排水管上方之自來水管，不在原告請求拆除之範圍。