臺中簡易庭民事-TCEV,110,中簡,1684,20220330,1

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度中簡字第1684號
原 告 翊城不動產經紀有限公司

法定代理人 洪翊城
訴訟代理人 林宜慶 律師
複 代理人 王苡斯 律師
被 告 廖韋慈
訴訟代理人 朱冠穎
被 告 廖韋筑
共 同
訴訟代理人 王啓任 律師

上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國111年3月9日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣貳拾參萬貳仟元及自民國一一○年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告以新台幣貳拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告為從事不動產經紀仲介服務，受訴外人楊文瑞之委託辦理銷售門牌號碼：台中市○○區○○路00巷0弄00號6樓之2建物及暨基地（下稱系爭房屋），嗣因被告有意購買，原告遂居間仲介促成，賣方即訴外人楊文瑞，買方即被告2人，兩造乃於民國109年5月19日就系爭房屋簽訂不動產買賣意願書(內含買方給付服務費承諾書，原證1，卷第21頁至第26頁)，同日買賣雙方即簽訂不動產買賣契約書（原證2，卷第27頁至42頁），買賣契約完成前，原告亦與被告簽立服務費確認單（原證3，卷第43頁），即買方被告支付成交價2%（即新台幣(下同)23萬2000元）作為原告之居間報酬。

嗣因被告與賣方即訴外人楊文瑞就買賣契約產生爭議，被告不願給付原告本件之服務費報酬。

然居間人於契約因其媒介成立時即得請求報酬，其後縱契約因故解除，就居間人所得之報酬並無影響。

爰依給付服務費承諾書、服務費確認單及民法第565條、第568條第1項之規定，請求被告如數給付上開款項。

訴之聲明：被告應連帶給付原告23萬2000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告之抗辯： 1.被告2人前經受任銷售系爭房地之永慶南屯萬和店（註：即原告）旗下房仲楊峻岳及其助理陳俊宇之介紹，稱系爭房屋業經富邦銀行鑑價，因此保證稱可向銀行貸款八成，買家僅需自備二成款項即可購買系爭房屋，並有獲利等語（被證1、卷第93頁）。

被告2人雖資金有限，因聽信上開保證，遂於衡量自身能力後，於109年5月19日，透過永慶不動產南屯萬和加盟店即原告，與訴外人楊文瑞簽立系爭房屋買賣契約，約定被告2人以總價1160萬元，向外人楊文瑞購買系爭房屋。

被告2人簽約後，即向台北富邦商業銀行申請貸款。

詎料，同年7月21日，被告廖韋慈卻收到協助本件房地買賣之代書陳麗君之LINE訊息，告知就系爭房屋貸款事宜，富邦銀行核貸金額僅720萬元，亦即僅核貸約六成二（計算式：7,200,000元/11,600,000元＝0.00000000），與原先楊峻岳、陳俊宇所保證之「系爭房地可向銀行貸款八成」即928萬元落差208萬元，被告2人實無力另提出現金弭平其間差額，經被告2人向富邦銀行查證、確認，竟發現富邦銀行當初根本沒有對系爭房屋鑑價，且不可能先行確認貸款成數（被證2、卷第95頁）。

是被告2人簽立給付服務費承諾書、服務費確認單係受原告之員工楊峻岳、陳俊宇2人之詐欺。

爰依民法第92條1項規定撤銷該受詐欺之意思表示。

2.縱認，被告未能撤銷受詐欺之意思表示，然原告員工楊峻岳、陳俊宇2人之行為有違誠信原則，亦應依民法第572條規定酌減上開承攬報酬數額。

3.訴外人楊文瑞嗣已於109年9月18日將系爭房屋出售予他人並辦理過戶登記完畢，而「一屋二賣」，且該房屋出售，亦係原告所仲介、代理，是原告對其仲介標的已屬給付不能，且可歸責於原告，嗣被告2人已於109年11月12日對原告為解除契約之意思表示，是原告再執上開給付服務費承諾書、服務費確認單為本件之請求，亦無理由。

4.答辯聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。

三、法院之判斷：

（一）按實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求權規範，另一則為對立規範。

凡能於當事人間發生一定之權利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範）；

而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民法第71條、第72條、第87條等）。

②權利消滅規範（即指實體法上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第309條、第310條、第334條清償、免除等）。

③權利排除規範（或稱權利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使，得由相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民法第264條、第144條等）。

所謂基本規範可理解為實體法上之請求權基礎（如民法第767條、第184條、第179條等），主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。

而於基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。

此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照），民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。

準此而論，本件被告2人對於與原告訂有不動產買賣意願書、給付服務費承諾書及服務費確認單，嗣被告2人與訴外人楊文瑞就系爭房屋已成立買賣契約，訂有不動產買賣契約書等事實，業據被告2人所示不爭執，並有卷附之各該書證影本可稽。

惟被告2人抗辯稱其係受原告之員工詐欺，而簽訂給付服務費承諾書及服務費確認單。

然此既遭原告否認，則依上說明，被告對於受詐欺之事實即負有舉證之責任，合先敘明。

（二）經查，被告2人前以受原告員工楊峻岳及陳俊宇於銷售系爭房屋時，對其保證稱系爭房屋可向銀行貸款八成，買家僅需自備二成款項即可購買系爭房屋。

被告2人因聽信上開保證，遂於衡量自身能力後，於109年5月19日，與訴外 人楊文瑞系爭房屋買賣契約，嗣被告2人簽約後，即以被告廖韋慈之名義向台北富邦商業銀行申請貸款。

然於同年7月21日，被告廖韋慈卻收到協助本件房屋買賣之代書陳麗君之LINE訊息，告知就系爭房屋貸款事宜，富邦銀行核貸金額僅720萬元，亦即僅核貸約62%，與原先楊峻岳、陳俊宇所保證之可向銀行貸款八成即928萬元落差甚鉅，被告2人實無力另提出200萬元之現金弭平其間差額，遂多次至原告處與房仲等協商，房仲洪翊城店長原稱系爭房屋已估價過，得以核貸八成，即使在信用有問題之情況下也至少能核貸七成，然嗣後卻改口否認曾向被告2人承諾此節，顯然係以此話術誘使被告2人簽立系爭房屋買賣契約。

被告2人亦曾試圖與屋主即訴外人楊文瑞協商，然訴外人楊文瑞卻表示一切由房仲代理，毫無針對本件買賣糾紛商談之意願。

因認原告之房仲等為訴外人楊文瑞之代理人，代理訴外人楊文瑞為系爭房屋買賣事宜，且不動產得以核貸之成數，為買受人被告決定是否購入不動產之關鍵，為交易上重要之點，訴外人楊文瑞之代理人即原告之房仲楊峻岳、及其助理陳俊宇，卻故意向被告擔保系爭房地得以向銀行貸款八成、系爭房屋曾經銀行估價得以核貸八成等虛偽事實，使被告2人陷入以其自身財力足以負擔系爭房地價金之錯誤，進而簽立系爭房屋買賣契約，自屬被告2人因訴外人楊文瑞代理人之詐欺，而為之錯誤意思表示，被告2人自得依民法第92條前段、第88條之規定，撤銷對系爭房屋買賣契約之意思表示。

而對訴外人楊文瑞提起訴訟，嗣經本院以109年度訴字第2989號認定被告2人並未受楊峻岳、陳俊宇詐欺，台灣高等法院台中分院以110年度上字第273號判決，亦同此認定等情，有卷附之上開2份判書可稽（卷第109頁至120頁及第155頁至174頁）。

按所謂詐欺，須詐欺之行為有使人陷於錯誤之故意，虛構或隱匿事實，並致受詐欺人基於此錯誤而為一定意思表示者，方足成立（最高法院97年度台上字第187號判決參照）。

參諸，被告2人於上開民事事件審理中雖提出其與友人於109年7月22日、同年8月21日與洪翊城、楊峻岳對話及109年8月21日被告與訴外楊文瑞對話之錄音譯文為證（詳上開本院審卷㈠第151至271頁），然此均係被告2人與訴外人楊文瑞在109年5月19日簽立系爭買賣契約後之對話，且錄音譯文中均未提及楊文瑞或其委託之房仲確有保證系爭房地可貸到買賣價金八成，致使被告2人誤信為真而簽立系爭契約；

反係楊峻岳已表示：「我今天我講，我是七到八成，我是這樣跟他講。

我當時有講哦，如果你要貸到八成，你必須在信用條件正常的情況下。」

（詳上開本院卷㈠第179、181頁）、店長洪翊城則一再表示：「誰跟你說八成？沒有啊，哪有八成？我從頭到尾沒有跟你說八成。

什麼時候跟你說八成啦！」等語（詳上開本院卷㈠第205、211、221頁），難認洪翊城、楊峻岳與被告2人接洽時，有對被告2人為核貸八成之保證。

又陳俊宇與廖韋筑、廖韋慈於109年5月16日LINE對話中雖曾表示：「自備款2成：240萬，貸款8成：960萬。

…」（即本件被證1），然細看該對話前後內容，被告廖韋筑係以：「抓大概啦，也不是精準，但要給我爸看的」等語（詳上開本院卷㈡第166頁）告知陳俊宇，陳俊宇始回傳上開內容，尚難認陳俊宇已有對被告2人為貸款八成之保證。

被告2人再舉富邦銀行於109年10月6日回函（即本件被證2）表示「本行在本案受理前並未對本案擔保品（即系爭房屋）進行估價。」

（並詳上開二審卷第181、185頁），主張洪翊城、楊峻岳、陳俊宇曾稱系爭房屋前已經富邦銀行進行鑑價程序，故保證可向銀行貸款八成之價金等語，惟細觀前揭對話錄音譯文內容，並無向被告2人表示曾將系爭房屋送請富邦銀行進行鑑價之表示，且富邦銀行上開回函中已表示「本行在未與客戶接洽了解客戶還款財力佐證前，單憑擔保品價值無法判斷客戶可貸成數，故不會承諾本案成數。」

（詳上開二審卷第185頁），核與楊峻岳表示：「我當時有講哦，如果你要貸到八成，你必須在信用條件正常的情況下。

」等語大致相符，顯見不動產貸款成數多寡，非房仲單方意思得以決定，而係由銀行端審視擔保標的價值、貸款人之信用、收入狀況、還款能力等因素綜合評估，方能決定貸款成數比例。

是被告2人主張洪翊城、楊峻岳、陳俊宇有保證系爭房地可以核貸八成乙節，明顯違反一般社會常情，且依被告2人上開舉證，尚無從證明洪翊城、楊峻岳、陳俊宇有為保證核貸成數八成之表示等請，業經台灣高等法院台中分院以110年度上字第273號判決載明。

顯見，被告2人稱受楊峻岳、陳俊宇之詐欺乙情，尚難認定，被告2人此部分之抗辯，無從採信。

（三）次按，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。

契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。

民法第565條、第568條，分別定有明文。

又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。

至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2375號判例要旨參照）。

故而，居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。

而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。

在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。

即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（契約之成立）。

換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。

經查，被告2人已因原告之仲介而與訴外人楊文瑞簽訂系爭房屋之買賣契約，業如前述，雖嗣後其2人與訴外人楊文瑞另生爭議，然此仍未影響原告已取得之報酬請求權甚明。

（四）又按，契約有效成立後，具有形式拘束力（即契約一旦成立，當事人皆不得任意撤回或解消契約）（最高法院40年台上字第1746號判例要旨參照）及實質拘束力，此實質拘束力為契約拘束力最重要之處，即當事人所約定之內容，拘束雙方當事人，對締結契約的雙方當事人而言，具有與實定法相同的法律規範效力。

在契約內容自由下，法律原則上不積極規定債權契約所應具有之內容，而僅消極地以負面表列的方式，規定所不應有之內容，即契約不得違反法律強制禁止規定，不得與公共秩序善良風俗相牴觸等（民法第71條、72條參照），而又因此種消極規定為例外，故一般情形，債權契約成立後立即發生效力。

最高法院20年台上字第1941號判例要旨：「當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能由一造任意撤銷。」

其所謂「其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束」乃契約實質拘束力之意，學者有稱「契約之效力」者即指此；

所謂「不能由一造任意撤銷」，指契約形式拘束力而言。

查被告2人與原告間立有不動產買賣意願書、給付服務費承諾書及服務費確認單乙情，業如前述。

被告2人給付之服務費係依成交價2%即23萬2000元，衡之常情亦無民法第572條所定「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者」及有何違反誠信原則之情事。

則依上開說明，被告2人自應受上開給付服務費承諾書及服務費確認單之拘束已明。

至被告2人請求訊問證人吳美玲（富邦銀行職員）與本件之判斷無涉，自無調查之必要，併予敘明。

（五）次查，原告居間仲介被告2人與訴外人楊文瑞買賣系爭屋屋，嗣該雙方亦已訂立買賣契約乙情，業如前述，則何來原告有何因一屋二賣而給付不能之情事可言。

是被告2人據此為解除契約之主張，於法亦無據，自無理由。

末查，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任 者，為連帶債務。

無前項之明示時，連帶債務之成立，以 法律有規定者為限。

為民法第272條所明定。

本件並查無被告2人有對原告明示各負全部給付之責任，且亦查無法律之規定。

是原告主張被告2人連帶給付部分，於法亦屬無據。

(六)綜上所述，原告本於給付服務費承諾書、服務費確認單之約定，請求被告2人給付23萬2000元及自起訴狀繕本送達之翌日(即110年4月2日)起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。

至逾此範圍外之請求（即指連帶部分）即屬無據，自無理由，應予以駁回，爰為判決如主文第2項所示。

四、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依被告2人之聲請，酌定相當擔保金額，予以宣告得免為假執行。

五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 陳添喜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日

書記官 黃舜民