臺中簡易庭民事-TCEV,112,中簡,3766,20240322,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
112年度中簡字第3766號
原 告 胡劭安

訴訟代理人 盧永盛律師
複代理人 黃瑞霖律師
被 告 謝東儒
高婉婷


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街000號10樓之1房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應自民國112年7月29日起至將第一項房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）26,000元。

三、被告應連帶給付原告26,244元，及自112年12月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一；

擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。

本件原告於起訴時，原聲明係請求：「一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街000號10樓之1房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應自112年8月1日起至將第一項房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）26,000元。」

，嗣於民國112年12月20日言詞辯論期日以書狀更正聲明為：「一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街000號10樓之1房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應自112年6月22日起至將第一項房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告26,000元。

三、被告應連帶給付原告26,244元，及自112年12月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

（本院卷第139頁），核其性質應係在同一房屋租約之基礎事實並擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。

貳、實體部分：

一、原告主張略以：㈠原告於111年8月26日與被告謝東儒就臺中市○○區○○○街000號10樓之1房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），被告高婉婷為連帶保證人，由原告將系爭房屋出租被告使用，租期自111年9月1日起至113年8月31日止，每月租金26,000元，於當月10日前繳納，至於水、電、管理等費用，均由承租人自行負擔。

㈡詎料，被告僅繳交押金52,000元及6個月租金（即111年9月、10月、11月、12月、112年1月、3月）迄今未繳交其餘租金及111年11月起迄今之管理費，原告多次以存證信函催告並終止系爭租約，最遲於112年6月21日合法終止，自112年6月22日起，被告二人無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項規定，請求被告騰空返還系爭房屋。

㈢被告自112年6月22日起已無使用系爭房屋之權利，卻仍占有使用，顯係無法律上原因受利益，致原告不能使用系爭房屋之損害，故原告依民法不當得利之規定，請求被告給付原告自112年6月22日起至清償日止，按月以原租金26,000元計算之相當於租金之不當得利。

另被告謝東儒使用房屋期間未繳管理費，致原告先行代墊111年11月至112年10月管理費共26,244元，原告依民法第179條請求給付26,244元。

㈣被告高婉婷為連帶保證人原告自得依系爭租約第6條第3款約定，請求被告高婉婷連帶給付。

㈤並聲明：1.被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街000號10樓之1房屋騰空遷讓返還原告。

2.被告應自民國112年6月22日起至將第一項房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月連帶給付原告26,000元。

3.被告應連帶給付原告26,244元，及自民事變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

4.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：㈠系爭租約並未終止，尚有被告控告原告偽造文書、詐術簽約、入侵民宅、強行斷水斷電、霸佔車位導致被告車必須停在外面負擔停車費用並導致遭竊，已向原告提告刑事並求償。

㈡兩造於112年1月1日經由Line對話同意管理費繳納範圍為每月1,244元，原告原先委託包租代管訴外人陳建瑋卻於112年4月6日改自稱原告委託享富安居員工擅自闖入系爭房屋，並張貼公告，當下被告即報警處理。

㈢原告從112年4月7日開始每個月都寄存證信函，合約終止日都不同，也無從告知房租及管理費要繳去哪，且合約簽名文字與存證信函文字亦不同，又陸續對被告提出給付房租遷讓房屋後撤回訴訟，原告主張並無理由等詞，資為抗辯；

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷： ㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。

次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」

土地法第100條第3款載有明文。

㈡原告主張之上述事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、原告存摺影本、存證信函、社區應繳費用收據、等件影本為證。

又被告雖辯稱其因原告包租代管公司變更，不知如何繳納租金云云，然查：依卷附原告存摺影本、公告影本，被告均以匯款方式繳至原告指定帳戶，此由被告提出卷附Line對話截圖中自稱：「1月份房租轉入了，再麻煩您查收」等語（見本院卷第173頁）可知，顯難推諉不知如何繳納租金之理，之後因積欠多期租金，原告方委託享富安居企業有限公司向被告收取（見本院卷45至51頁、179頁），被告所辯，尚無足採，依上開事證，本件被告自112年2月起即未按期給付租金（僅於112年3月有繳一期），迄至112年7月28日即原告以存證信函通知系爭租約終止之日止（見本院卷第67頁），被告積欠之租金扣除押租金總額明顯已逾2個月之租額，經原告以存證信函限期催告，仍未為給付，依民法第440條第2項、土地法第100條第2款、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款之規定，原告以被告積欠租金總額已逾2個月以上為由，終止系爭租賃關係，即屬於法有據。

準此，兩造間就系爭建物之租賃關係既經合法終止，則原告依民法第767條之規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還，即屬有據，應予准許，爰判決如主文第一項所示。

㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。

無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。

經查，系爭租約業於112年7月28日終止已如前認定，原告主張自112年6月22日為系爭租約終止日，自有未合，是被告自112年7月29日起即無合法使用系爭房屋之權源，其後被告繼續使用系爭房屋即屬無權占有，被告受有利益致原告受有損害，應堪認定。

被告自系爭租約終止後，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租金之不當得利，應返還原告。

是原告依民法第179條、系爭租約第六條第3項請求被告自112年7月29起至遷讓返還系爭房屋之日止，連帶給付相當於每月租金26,000元之不當得利，核屬有理，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回，爰判決如主文第二項、第四項所示。

㈣依系爭租約第七條約定，被告必須自行負擔其使用之水、電費、管理費，故原告主張其於代繳之管理費26,244元，業據提出松竹領航竹月館管理委員會社區應繳費用收據（見本院卷第143、144頁），被告雖辯稱其與原告約定管理費繳納範圍為每月1,244元，此為原告否認，被告雖提出Line對話截圖為證，然觀諸該對話紀錄，被告抱怨因無房屋所有權人之授權書，以致影響其使用相關社區管理服務，就此部分被告亦同意簽署公設使用同意書，尚難據此認定兩造就被告應負擔管理費之金額僅每月1,244元，是被告所辯，尚無足採，原告自得請求被告給付欠繳管理費262,44元。

又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告對被告請求返還代墊管理費之不當得利，核屬無確定期限之給付，既經原告訴之變更送達書狀繕本，被告迄未給付，依法應負遲延責任。

是原告請求被告連帶給付26244元，及自民事變更聲明狀繕本送達被告之翌日即112年12月21日（見本院卷第111頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許，爰判決如主文第三項所示。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。

五、本判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，爰判決如主文第六項所示。

原告另聲明願供擔保，請准為假執行之宣告部分，因在簡易訴訟程序如為被告敗訴判決時本應依職權為假執行之宣告，原告此部分聲請僅為促使本院職權之發動，故不另為准駁之諭知。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第79條、85條第1項。

中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳嘉宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日

書記官 林佩萱