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臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第3939號
原 告 方文祥
訴訟代理人 方振偉
被 告 阮欣宜
訴訟代理人 王泳盛
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月23日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號騰空遷讓交還原告。
被告應自民國112年7月13日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2,224元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。
但被告如以新臺幣377,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國112年7月10日，經由本院111年度司執字第174229號強制執行事件（下稱系爭執行程序）拍定取得坐落臺中市○○區○○段000地號土地，及其上499建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○路00巷00號，下合稱系爭不動產）所有權，惟被告並無合法權源竟占有系爭不動產供居住使用，屢經催告被告遷出，惟未獲置理，侵害原告之所有權，又被告無權占有系爭不動產，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告賠償，並以系爭不動產坐落附近之租金行情約為每月新臺幣（下同）22,000元計算。
爰依民法第179、767條之規定，提起本件訴訟，並聲明：除不當得利之金額及起算日外，餘如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭不動產原為被告所有，後以5,800,000元出售與訴外人林建圻，出售時與林建圻約定，系爭不動產於移轉登記後，自110年1月1日起出租與被告居住使用，租金則按月以10,000元計算（下稱系爭租約），租金中之50,000元並按月自林建圻尚未給付之買賣價金1,000,000元折抵，嗣系爭不動產經林建圻之債權人聲請強制執行，原告經系爭執行程序拍定取得所有權，惟被告與林建圻就系爭不動產簽訂系爭租約後，原告始取得系爭不動產所有權，系爭租約對原告仍繼續存在，此由系爭執行程序拍賣公告備註欄第三點註明：「三、建物查封時，據在場人稱房屋系向債務人承租，每2年簽約1次，月租每月10,000元，拍定後不點交…」自明，原告自不得請求被告遷讓。
被告在系爭不動產經營美甲店維生，雖有意繼續承租系爭不動產，惟無法與拍定後之所有權人璃絡，如遷出系爭不動產，除損失裝璜費用外，亦影響被告生計等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回；
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張為系爭不動產之所權人，惟系爭不動產現為被告占有使用，業據提出系爭不動產之土地、建物所有權狀、存證信函等件為證，而被告對原告上開主張並不爭執，堪信原告上開主張為真正。
本件兩造有爭執者為⑴被告占用系爭不動產有無正當權源？原告依民法第767條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？⑵原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之損害，有無理由？
㈠、被告為無權占有：１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
前項規定，於所有權以外之物權，準用之，民法767條定有明文。
次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
又民法第425條規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。
本件被告既不否認有占有使用系爭不動產之事實，僅抗辯稱具有合法權源，揆諸前揭法條及判決意旨，自應由被告就非無權占有之利己事實，負舉證說明之責。
⒉、經查，被告提出之系爭租約觀之，被告於109年11月20日將系爭不動產出售與林建圻時，因林建圻尚積欠買賣價金1,000,000元未支付，因而於系爭租約第3條第5款約定「2、賣方（指被告，下同）自110年1月1日起，自租金中按月扣除5,000元，用以抵扣買賣價金賸餘1,000,000元整，至全部清償為止」、「3、租賃契約雙方約定每2年簽約1次，惟若賣方不願繼續承租，應於租約到期前，通知買方（指林建圻，下同），如無視同依本契約為續租之約定，不另訂立新約」、「4、雙方同意在尾款價金尚未扣除完畢前，買方不得要求終止本租賃契約」等文字（見本院卷第85-89頁）。
惟縱認系爭租確實存在，且被告與林建圻間，確實有上開「以債抵租」約定，然原告並未就系爭租約為債務承擔，是該債之關係，僅發在被告與訴外人林建圻間，系爭租約對原告自不生效力（最高法院45年度台上字第590號判決意旨參照）。
被告抗辯系爭租約對原告繼續生效云云，於法未合，尚難採信。
⒊、次查，系爭租約如確屬真正，惟依系爭租約第3條第5款約定，租金中之50,000元並按月自林建圻尚未給付之買賣價金1,000,000元折抵，則系爭租約租金扣抵完畢為止，需時16年以上（計算式：0000000/5000/12=16.66），且第3條第4款復約定「雙方同意在尾款價金尚未扣除完畢前，買方不得要求終止本租賃契約」，且系爭租約復未經公證，則系爭租約之期間顯不適用民法第425條第1項之規定，系爭租約對原告自不生效力。
況系爭租約於109年11月20日簽訂滿2年後，林建圻與被告並未再簽訂新約，則111年11月19日後即屬不定期租賃契約，復未經公證，揆諸前開規定，系爭租約自不因系爭房屋所有權移轉與原告而對原告發生拘束力，自無民法第425條第1項之買賣不破租賃之適用，被告所為之抗辯，無從憑採。
⒋、從而，被告未舉證證明其有何占有使用系爭房屋之合法權源，而於原告取得系爭不動產之所有權後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，則原告依據民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，於法即屬有據，應予准許。
㈡、被告應按月給付原告2,224元之不當得利：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；
又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。
又城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。
所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；
建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。
所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價（最高法院80年度台上字第1996號裁決意旨參照）。
本件被告無權占有系爭房屋，受相當於租金之不當得利，致原告因而受有相當於租金額之損害，原告自得請求被告賠償。
又原告係於112年7月5日拍定系爭不動產，後於同年7月13日領得系爭不動產權利移轉證書（見本院卷第99-103頁），依強制執行法第98條第1項規定「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同」，原告自112年7月13日領得權利移轉證書之日起成為所有權人，其請求被告自112年7月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系爭不動產獲得相當於租金之不當得利，核屬有據；
逾此物分之請求，為無理由，不應准許。
２、次查，系爭房屋位於中潭公路南側、台74線（快官霧峰線）東側，交通便利，鄰近麥當勞-大里中興餐廳等情，有GOOGLE地圖在卷可參（見本院卷第107-108頁），惟附近多為住宅，商業活動程度非高，本院認以土地及建築物申報總價額年息百分之6為適當（見本院卷第49、105頁）。
從而，原告得請求被告按月賠償之不當得利為2,224元【計算式：（3,280元×1805.18㎡×113÷10000＋377,800元）×6÷100÷12≒2,224元，元以下四捨五入】，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
３、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自112年7月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,224元，為有理由，應予准許；
逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
四、綜上所述，被告並無占有使用系爭房屋之正當合法權源，且因此獲有相當於租金之不當利益，致原告受損害。
是以，原告依據民法第767、179條之規定，訴請被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自112年7月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,224元，為有理由，應予准許；
逾此範圍之請求，則應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許之。
七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
臺中簡易庭 法 官 李立傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 洪加芳
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