臺中簡易庭民事-TCEV,112,中訴,6,20240816,2

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  1. 主文
  2. 一、被告何文宗應將坐落臺中市○區○○○○段000000地號土地
  3. 二、被告洪佳怡應將坐落臺中市○區○○○○段000000地號土地
  4. 三、被告沈今炫應將坐落臺中市○區○○○○段000000地號土地
  5. 四、被告何文宗應給付原告新臺幣2,391元,及自民國112年3月
  6. 五、被告洪佳怡應給付原告新臺幣7,901元,及自民國112年11
  7. 六、被告何文宗應自民國113年7月1日起至返還第1項土地之日
  8. 七、被告洪佳怡應自民國112年11月24日起至返還第2項土地之日
  9. 八、原告其餘之訴駁回。
  10. 九、訴訟費用由被告何文宗負擔百分之51,被告洪佳怡負擔百分
  11. 十、本判決第一、四項於原告分別以新臺幣1,309,369元、79
  12. 一、程序方面:
  13. ㈠被告何文宗應將坐落臺中市○區○○○○段000000地號土
  14. 二、原告主張:
  15. ㈠、系爭土地,為原告所共有,權利範圍為1912分之59,何文宗
  16. ㈡、何文宗所有甲棚架占用附圖所示編號304-48(1)部分面積5
  17. ㈢、爰依民法第767條第1項前段、第821條、第184條、第17
  18. 三、被告則以:
  19. ㈠、何文宗則以:
  20. ㈡、洪佳怡則以:
  21. ㈢、沈今炫則以:
  22. 四、本院之判斷:
  23. ㈠、原告上開被告占用系爭土地之事實,業據提出系爭土地第一
  24. ㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,
  25. ㈢、經查,甲棚架、乙棚架及系爭鐵皮屋均係以螺絲固定於22
  26. ㈣、何文宗雖為系爭土地共有人,且抗辯甲棚架非其所搭建,復
  27. ㈤、又洪佳怡抗辯乙棚架及系爭鐵皮屋係304-47號土地前手所搭
  28. ㈥、又查,林佳美雖將系爭土地半數出租與洪佳怡,半數出租與
  29. ㈦、再查,沈今炫自承丙頂棚(見本院卷㈠第95頁編號②相片)
  30. ㈧、復按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其
  31. ㈠第13頁)期間為1年5月3日,原告對此亦不爭執(見本院
  32. ㈨、再按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總
  33. 五、綜上所述,原告請求①何文宗應將坐落系爭土地上,如附圖
  34. 六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
  35. 七、據上論結,原告之訴一部有理由,一部無理由,判決如主
  36. 法官與書記官名單、卷尾、附錄
  37. 留言內容


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臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中訴字第6號
原      告  邱家淼 

訴訟代理人  沈泰基律師
            楊淳淯律師
被      告  何文宗 
訴訟代理人  劉鴻基律師
被      告  洪佳怡 
            沈今炫 
上列當事人間請求拆屋還地等事件,本院於民國113年7月19日言詞辯論終結,判決如下︰

主 文

一、被告何文宗應將坐落臺中市○區○○○○段000000地號土地上,如附圖所示編號304-48(1)、面積58平方公尺之加蓋鐵皮屋頂拆除,並將上開土地返還予原告及其他共有人全體。

二、被告洪佳怡應將坐落臺中市○區○○○○段000000地號土地上,如附圖所示編號304-48(2)、面積40平方公尺之加蓋鐵皮屋頂及編號304-48(4)、面積3平方公尺之鐵皮屋拆除,並將上開土地返還予原告及其他共有人全體。

三、被告沈今炫應將坐落臺中市○區○○○○段000000地號土地上,如附圖所示編號304-48(3)、面積11平方公尺之頂棚拆除,並將上開土地返還予原告及其他共有人全體。

四、被告何文宗應給付原告新臺幣2,391元,及自民國112年3月2日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。

五、被告洪佳怡應給付原告新臺幣7,901元,及自民國112年11月24日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。

六、被告何文宗應自民國113年7月1日起至返還第1項土地之日止,按月給付原告新臺幣46元。

七、被告洪佳怡應自民國112年11月24日起至返還第2項土地之日止,按月給付原告新臺幣463元。

八、原告其餘之訴駁回。

九、訴訟費用由被告何文宗負擔百分之51,被告洪佳怡負擔百分之38,被告沈今炫負擔百分之9,餘由原告負擔。

十、本判決第一、四項於原告分別以新臺幣1,309,369元、797元,為被告何文宗供擔保後,得假執行。

但被告何文宗如分別以新臺幣3,928,108元、2,391元為原告預供擔保後,得免為假執行。

、本判決第二、五項於原告分別以新臺幣970,739元、2,634 元,為被告洪佳怡供擔保後,得假執行。

但被告洪佳怡如 分別以新臺幣2,912,218元、7,901元為原告預供擔保後, 得免為假執行。

、本判決第三項於原告分別以新臺幣248,329元,為被告沈今炫供擔保後,得假執行。

但被告沈今炫如以新臺幣744,986元為原告預供擔保後,得免為假執行。

、本判決第六項於原告就按月給付已到期部分,每期以新臺幣15元為被告供擔保後,得假執行;

但被告何文宗如每期以新臺幣46元為原告預供擔保,得免為假執行。

、本判決第七項於原告就按月給付已到期部分,每期以新臺幣154元為被告供擔保後,得假執行;

但被告洪佳怡如每期以新臺幣463元為原告預供擔保,得免為假執行。

、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、程序方面:按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴;

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款定有明文。

次按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文。

原告起訴之聲明原係:

㈠被告何文宗應將坐落臺中市○區○○○○段000000地號土地(下稱系爭土地)上,如起訴狀附圖1、2所示建物(即紅色招牌餃佼者店面,面積由地政機關實測後補正)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

㈡被告洪佳怡應將坐落系爭土地上,如起訴狀附圖1、2所示建物(即黃色招牌雞排店面,面積由地政機關實測後補正)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

㈢何文宗、洪佳怡應各給付原告新臺幣(下同)28,020元本息;

㈣何文宗、洪佳怡應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第1項佔用土地之日止,按月給付原告467元(見本院卷㈠第13-14頁)。

嗣依土地複丈成果圖,迭經變更聲明後,於民國113年2月29日以民事準備㈣暨追加被告狀追加被告沈今炫,最後於113年7月19日言詞辯論期日變更訴之聲明為:㈠何文宗應將坐落系爭土地上,如臺中市中山地政事務所收件日期文號112年3月2日山土測字第15600號複丈成果圖(下稱附圖)所示編號304-48(1)加蓋鐵皮屋頂(面積58㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

㈡洪佳怡應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(2)加蓋鐵皮屋頂(面積40㎡)、304-48(4)鐵皮屋(面積3㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

㈢何文宗、洪佳怡、沈今炫應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(3)頂棚(面積11㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

㈣何文宗應給付原告2,391元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息;

㈤洪佳怡應給付原告27,780元,及自112年11月24日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息;

㈥何文宗應自113年7月1日起至返還第1項佔用土地之日止,按月給付原告46元;

㈦洪佳怡應自112年11月24日起至返還第2項佔用土地之日止,按月給付原告463元(見本院卷㈢第156-157頁),原告上開訴之聲明變更前後,均為請求拆屋還地等之同一基礎事實,其主要爭點有共通性及關聯性,而就原訴所主張之事實及證據資料,於追加之訴之審理得加以利用,無害於被告程序權之保障,且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結,並屬減縮應受判決事項之聲明,且因係於訴訟中經地政機關測量後為補充,應屬更正事實上之陳述,合於前開規定,先予敘明。

二、原告主張:

㈠、系爭土地,為原告所共有,權利範圍為1912分之59,何文宗為共有人之一,亦為相鄰之同段304-49地號土地(下稱304-49號土地)之所有權人,其在304-49號土地上之建物右側(以坐落方向為準,下同)牆面搭蓋鐵皮棚架,並以坐落系爭土地之鐵柱支撐上開鐵棚架,而未經系爭土地共有人之同意,無權占用系爭土地如附圖所示編號304-48(1)、面積58㎡之加蓋鐵皮屋頂(下稱甲鐵棚架),並將304-49號土地上之建物即門牌號碼臺中市○區○○路00號房屋(下稱22號房屋)及甲棚架出租予沈今炫,作為經營餃佼者餐飲店;

而洪佳怡為相鄰之同段304-47地號土地(下稱304-47號土地)所有權人,其在304-47號土地上之建物左側牆面搭蓋鐵皮棚架,並以坐落系爭土地之鐵柱支撐上開鐵棚架,及於系爭土地上搭蓋鐵皮屋,而未經系爭土地共有人之同意,無權占用系爭土地如附圖所示編號304-48(2)、面積40㎡之加蓋鐵皮屋頂(下稱乙鐵棚架)、304-48(4)鐵皮屋、面積3㎡之鐵皮屋(下稱系爭鐵皮屋),並將304-47號土地上之建物即門牌號碼臺中市○區○○路0000號房屋(下稱28-1號房屋)及乙棚架、系爭鐵皮屋分別出租予訴外人經營餐飲店(前段供經營北平大雞排店、後段則供在304-47號土地上建物經營得正飲料店放置物品之用),何文宗、洪佳怡上開建物占用系爭土地,已妨害原告及共有人所有權之行使,致原告受有損害;

另沈金炫在甲、乙鐵棚架上方,架設如附圖編號308-48(3)、面積11㎡之頂棚雨遮(下稱丙頂棚),而該頂棚雨遮係附著於固定式之甲、乙鐵棚架上,其所有權應因附合而為屬不動產之甲、乙鐵棚架之重要成分,為何文宗、洪佳怡所共有,而有處分權能,如認丙頂棚係移動式,則應由搭蓋之沈今炫取所有權,而取得丙頂棚之處分權能。

㈡、何文宗所有甲棚架占用附圖所示編號304-48(1)部分面積58㎡,洪佳怡所有乙棚架占用附圖所示編號304-48(2)部分面積40㎡、系爭鐵皮屋占用304-48(4)鐵皮屋面積為3㎡,均係無法律上原因而獲有相當於租金之不當得利,其中何文宗前出租甲棚架與沈今炫,108年7月至109年1月每月租金為12,000元,109年2月至111年2月每月租金為8,000元,111年3月至113年6月每月租金為12,000元,所收取之租金何文宗依共有比例分配8分之1,何文宗應給付原告上開期間之不當得利為2,391元【計算式:〔(12000÷8×7)+(8000÷8×25)+(12000÷8×28)〕×59÷1912≒2391,小數點以下四捨五入,以下同】,並應自113年7月1日起至返還土地之日止,按月給付之不當得利46元(計算式:12000÷8×59÷1912≒46)。

另洪佳怡占用部分,按月應給付原告之不當得利為463元(計算式:每坪每月租金為15,000元×59÷1912=463元),並給付自112年11月23日原告民事準備㈢狀回溯5年之租金27,780元(計算式:463×12×5=27780)。

㈢、爰依民法第767條第1項前段、第821條、第184條、第179條之法律關係,提起本件訴訟等語,並聲明:①何文宗應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(1)加蓋鐵皮屋頂(面積58㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

②洪佳怡應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(2)加蓋鐵皮屋頂(面積40㎡)、304-48(4)鐵皮屋(面積3㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

③何文宗、洪佳怡、沈今炫應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(3)頂棚(面積11㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

④何文宗應給付原告2,391元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息;

⑤洪佳怡應給付原告27,780元,及自112年11月24日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息;

⑥何文宗應自113年7月1日起至返還第1項佔用土地之日止,按月給付原告46元;

⑦洪佳怡應自112年11月24日起至返還第2項佔用土地之日止,按月給付原告463元。

三、被告則以:

㈠、何文宗則以:甲棚架係沈今炫所搭建,並非何文宗搭建,且搭建時係經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,並非無權占有,何文宗僅出租22號房屋與沈今炫,並未併出租甲棚架,原告請求何文宗給付不當得利,核屬無據,如認甲棚架係何文宗所搭建而有拆除權能,然原告於107年8月13日購買系爭土地應有部分時,甲棚架即已存在,原告應受共有人間就共有土地管理之約定所拘束,不得請求拆除,僅得請求依應有部分分享租金,縱認何文宗應給付不當利,惟應以申報地價為基準,系爭土地於111年1月之申報地價為每平方公尺7047.2元,原告以每坪2,500元計算損害,顯屬過高,原告應有部分1912分之59,換算應有部分面積僅1.1668坪(125×59÷1912x0.3025),原告竟請求6.05坪(即20平方公尺),況原告係於107年8月13日取得應有部分,距111年11月25日起訴時,僅4年3月餘,竟請求5年之損害,亦非適法,願與原告商談和解等語置辯。

並聲明:①原告之訴駁回;

②如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡、洪佳怡則以:購買304-47號土地時,前手一併交付304-48號土地乙棚架及系爭鐵皮屋使用,並記載於買賣契約,系爭鐵皮屋係自2年前始向林佳美承租,願與原告和解等語置辯。

並聲明:原告之訴駁回。

㈢、沈今炫則以:承租店面及甲棚架經營餐飲店均有繳納租金與出租人,願與原告和解等語置辯。

並聲明:原告之訴駁回。

四、本院之判斷:

㈠、原告上開被告占用系爭土地之事實,業據提出系爭土地第一類謄本、空照圖、現況相片為證,並經本院前往現場勘驗,製有勘驗筆錄附卷,及囑託臺中市中山地政事務所測量,有附圖在卷可按,且為被告所不爭執,堪信原告上開主張為真實。

㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條定有明文。

次按未經共有人協議分管之共有物,共有人對於共有物之特定部分占用收益,須徵得他共有人之全體同意。

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益,他共有人得本於所有權請求除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分 (最高法院74年度第2次民事庭會議決定) 。

又以無權占有為原因,請求返還所有物之訴,被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權否認占有為抗辯者,原告於被告無權占有之事實,無舉證責任。

被告應就其取得占有,係有正當權源之事實證明之,如不能證明,則應認原告之請求為有理由。

㈢、經查,甲棚架、乙棚架及系爭鐵皮屋均係以螺絲固定於22號、28-1號房屋,並以鐵柱立於系爭土地作為支撐,均非獨立之物,且經分別施作於22號房屋、28-1號房屋之牆面結構體,顯然非經毀損而不能分離,且具有固定性、繼續性而成為22號房屋、28-1號房屋之重要成分,依民法第811條之規定,附合成為系爭22號房屋、28-1號房屋之一部,而分別由何文宗、洪佳怡取得所有權,何文宗、洪佳怡抗辯無拆除甲棚架、乙棚架及系爭鐵皮屋之權能,尚非可採,原告主張何文宗、洪佳怡占用系爭土地之事實,應可認定。

㈣、何文宗雖為系爭土地共有人,且抗辯甲棚架非其所搭建,復經共有人過半數同意所搭建云云。

惟沈今炫於112年11月3日本院言詞辯論時,證稱於95年搭蓋甲棚架時,係經系爭土地共有人訴外人林源榮夫妻同意,並有繳納租金等語(見本院卷㈢第26-28頁)等語,與何文宗抗辯情節不符,甲棚架搭建時是否已得系爭土地共有人半數同意,尚乏證據認定。

次查,依爭土地歷年異動索引及電子處理前登記簿謄本及重造前登記簿謄(見本院卷2第23-269頁)所示,甲棚架於95年搭建時,系爭土地之共有人為中華民國(應有部分20分之2)、臺中市(應有部分20分之8)、林碧珠(應有部分1912分之419)、何文宗(應有部分16分之1)、何森木(應有部分16分之1)、張萬村(應有部分1912分之59),何文宗抗辯已得共有人林源榮、何武雄、何森木、廖年哲及何文宗同意,非但共有人之姓名不符,且亦未提出共有人同意搭建甲棚架之事證供本院審酌,況沈今炫證稱係經林源榮夫妻同意而搭建甲棚架,益證搭建甲棚架時,並未得系爭土地共有人過半數之同意甚明,何文宗既無法證明甲棚架占有系爭土地之合法權源,自屬無權占有。

㈤、又洪佳怡抗辯乙棚架及系爭鐵皮屋係304-47號土地前手所搭建,於2年前始向系爭土地共有人林佳美承租云云,惟林佳美於本院證稱不知乙棚架及系爭鐵皮屋不知何人所搭建等語(見本院卷㈢第29頁),洪佳怡之抗辯尚難採信。

況本院認定乙棚架及系爭鐵皮屋為28-1號房屋之部分,已如前述,則上開建物自屬附合於28-1號房屋而歸屬洪佳怡所有,洪佳怡自有拆除權能,洪佳怡既無法證明占有系爭土地之合法權源,自屬無權占有,應可認定。

㈥、又查,林佳美雖將系爭土地半數出租與洪佳怡,半數出租與沈今炫,惟共有物之出租因屬管理行為,固應得共有人全體同意,對全體共有人始生效力。

林佳怡並未提出係得系爭土地全體共有人同意始出租,復未能提出系爭土地共有人間有分管契約,自難證明何文宗、洪佳怡占有系爭土地具合法權源。

從而,原告依前揭規定,請求①何文宗應將坐落系爭土地上如附圖所示編號304-48(1)加蓋鐵皮屋頂(面積58㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

②洪佳怡應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(2)加蓋鐵皮屋頂(面積40㎡)、304-48(4)鐵皮屋(面積3㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體,即屬有據。

㈦、再查,沈今炫自承丙頂棚(見本院卷㈠第95頁編號②相片)係其搭建,且丙頂棚係搭在甲棚架、乙棚架上方,並無柱子固定,亦未鎖在22號房屋牆面(見本院卷㈢第26頁),顯見丙頂棚係活動式之頂棚,隨時可輕易移除、拆卸,並未附合成為22號房屋或28-1號房屋之重要結構或一部分,此並經本院到現場勘驗,有現場照片可稽(見本院卷㈠第95頁),而沈今炫搭蓋丙頂棚占用系爭土地並無合法權源,原告請求沈今炫應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(3)頂棚(面積11㎡)拆除,並將所占用土地返還予原告及其他共有人全體,即屬有據。

至丙頂棚並非何文宗、洪佳怡所搭設,原告請求何文宗、洪佳怡拆除丙頂棚,核屬無據,不應准許。

㈧、復按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益;

不當得利之受領人,如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者,應償還其價額,民法第179條及第181條但書分別定有明文。

又無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念;

其依不當得利之法則請求返還不當得利,以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害為其要件,故得請求返還之範圍,應以對方所受之利益為度,非以請求人所受損害若干為準(最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照)。

復查,何文宗、洪佳怡所有甲棚架、乙棚架及系爭鐵皮屋無權占有原告所共有之系爭土地,業經本院認定如前,何文宗、洪佳怡無法律上原因,而受有占有使用系爭土地之利益,致原告未能利用其應有部分而受有損害,原告自得依不當得利之法律關係,請求何文宗、洪佳怡返還因無權占有所受利益;

然何文宗、洪佳怡所受利益係使用系爭土地,此一利益依其性質顯難以返還,揆諸前揭規定,自應償還其價額。

又按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權,其各期給付之請求權,因5年間不行使而消滅,民法第126條定有明文。

準此,無法律上之原因,而獲得相當於租金之利益,致他人受損害時,該他人之返還利益請求權,仍應適用民法第126條租金短期消滅時效期間5年之規定(最高法院66年度第7次民庭庭推總會議決議參照)。

惟原告係於107年8月13日以買賣(原因發生日期:107年7月4日,見本院卷㈠第151頁)取得系爭土地應有部分1912分之59,至111年11月25日本件起訴時期間為4年3月13日;

又洪佳怡所有房屋係於110年6月23日以買賣(原因發生日期:110年5月31日,見本院卷㈠第57頁)取得所有權,至本件111年11月25日起訴時(見本院卷

㈠第13頁)期間為1年5月3日,原告對此亦不爭執(見本院卷㈢第88頁),是原告依不當得利法律關係,請求何文宗給付自107年8月13日起、洪佳怡給付自110年6月23日起,均至111年11月25日止,占有系爭土地相當於租金之不當得利,及分別何文宗收到起訴狀繕本送達翌日起、洪佳怡自收到原告民事準備㈢狀起訴狀繕本送達翌日起按月給付相當於租金之利益,為有理由,逾此部分,即屬無據。

㈨、再按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限;

第97條之規定,於租用基地建築房屋準用之。

土地法第97條第1項、第105條定有明文。

所謂土地及建築物之總價額,依土地法施行法第25條規定,土地價額依法定地價;

建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。

又所謂法定地價,依土地法第148條規定,係土地所有權人依該法規定所申報之地價;

舉辦規定地價或重新規定地價時,土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價百分之80為其申報地價,平均地權條例第16條前段亦有明文。

此外,基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定(最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照)。

再按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求,為防止房屋所有權人乘機哄抬租金,造成居住問題,特設本條限制房屋租金之最高額,超出部分得由政府強制減定之,以保護承租人」,是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件,為生存權之內涵,現代福利國家應滿足人民居住之需求,而立法當時之我國經濟環境,城巿房屋供不應求,為保護經濟上弱者之承租人,使其能取得適當之居住空間,以避免造成居住問題,則該條之規定,應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋,始有其適用。

至營業用房屋,承租人用以營業獲取利潤,並非供居住安身,即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉,自無立法介入加以限制之必要。

又營業用房屋類皆座落在商業區,不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋,並享有營業房屋所形成商圈之商業利益,自非一般居住用房屋可比。

且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者,尤以連鎖企業,挾其龎大資金、巿場優勢,已為經濟上之強者,又可獲取相當之利潤,更無立法限制租金額之必要;

況租屋營業,租金之支出,原屬營業成本之一部,倘立法限制租金額,營業利潤並未相對受限,任其享有鉅額利潤,要非立法之原意;

復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之,土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言;

再我國經濟現屬已開發國家,房屋之供需與往昔不同,營業用房屋租金之多寡,自應本諸契約自由之原則,回歸巿場機制,方能促進都巿之更新與繁榮。

故土地法第97條所指房屋,應解為不包括供營業使用之房屋,以兼顧租賃雙方之利益,契合本條之立法本旨(最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照)。

經查:1、系爭土地位於學府路旁,鄰近中興大學而屬市區商圈,又何文宗、洪佳怡均係將系爭土地出租與餐飲店之用,而非作為住家,並非土地法第97條所指房屋,惟本件係請求土地之租金,而非就房屋租金有所請求,則上開規定尚有適用及參考之空間,又系爭土地係用作商業使用,足見系爭土地之收益顯然大於一般用作民宅、農作使用之土地,是本院審酌系爭土地坐落位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等一切情狀後,認原告所請求何文宗、洪佳怡給付相當於租金之利益,自無土地法第105條、第97條規定之適用。

次查,沈今炫及林佳美於本院證稱,系爭土地租與餃佼者餐飲店部分月租金為12,000元,租與洪佳怡部分月租金為15,000元(見本院卷㈢第28-29頁),與當地租金行情大致相符,以此標準計算相當於租金之不當得利,應屬適當。

2、原告主張何文宗占用如附圖所示編號304-48(1)部分,租金為108年7月至109年1月每月12,000元,109年2月至111年2月每月8,000元,111年3月至113年6月每月12,000元,依證人林佳美於112年11月3日之證述,何文宗受分配租金數額比例為8分之1,原告得請求何文宗給付上開期間之不當得利為2,391元【計算式:〔(12000÷8×7)+(8000÷8×25)+(12000÷8×28)〕×59÷1912≒2391】;

請求何文宗應自113年7月1日起至返還土地之日止,按月給付之不當得利為46元(計算式:12000÷8×59÷1912≒46,小數點以下四捨五入),何文宗對此亦不爭執,並為相同之陳述(見本院卷㈢第161-162頁)。

3、洪佳怡占用如附圖所示304-48(2)部分、304-48(4),則以原告之應有部分比例計算每月相當於租金之不當得利應為463元(計算式:每坪每月租金為15000元×59÷1912=463元)。

4、是原告依不當得利法律關係,得請求何文宗給付自108年7月至113年6月,占有系爭土地相當於租金之不當得利為2,391元;

得請求洪佳怡給付自110年6月23日起至111年11月25日止,期間為1年5月3日(即17月餘2日),占有系爭土地相當於租金之不當得利為7,901元【計算式:463×(17+2÷31)≒7901,小數點以下四捨五入)。

五、綜上所述,原告請求①何文宗應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(1)加蓋鐵皮屋頂(面積58㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

②洪佳怡應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(2)加蓋鐵皮屋頂(面積40㎡)、304-48(4)鐵皮屋(面積3㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

③沈今炫應將坐落系爭土地上,如附圖所示編號304-48(3)頂棚(面積11㎡)拆除,並將該占用土地返還予原告及其他共有人全體;

④何文宗應給付原告2,391元,及自起訴狀繕本送達之翌日(即112年3月2日)起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息;

⑤洪佳怡應給付原告7,901元,及自112年11月24日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息;

⑥何文宗應自113年7月1日起至返還第1項占用土地之日止,按月給付原告46元;

⑦洪佳怡應自112年11月24日起至返還第2項占用土地之日止,按月給付原告463元,為有理由,應予准許;

逾此部分之請求,則無理由,應予駁回。

兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行,關於原告勝訴部分,經核均無不合,爰各酌定相當擔保金額宣告之。

原告其餘假執行之聲請,因訴之駁回而失所依附,應併予駁回。

六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,併此敘明。

七、據上論結,原告之訴一部有理由,一部無理由,判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
                  臺中簡易庭  法 官 李立傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本),如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 16 日
                              書記官  莊金屏


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