臺中簡易庭民事-TCEV,113,中簡,1632,20240719,1

臺灣臺中地方法院民事判決
113年度中簡字第1632號
原 告 林長柏
林宗泰
共 同
訴訟代理人 林松虎律師
被 告 謝凱丞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落臺中市北區文正段84-188、84-191、84-192、84-193及水源段362-30、362-32、362-33、362-34、362-35、362-36地號土地上如附圖A所示面積143.78平方公尺房屋即門牌號碼臺中市○區○○里○○路00號房屋騰空並遷讓返還原告林長柏。

二、被告應將坐落臺中市○區○○段000000○000000○000000○○○段000000○000000地號土地如附圖B所示門牌號碼臺中市○區○○路00號房屋旁空地騰空並遷讓返還原告林宗泰。

三、被告應給付原告林長柏新臺幣129,256元、給付原告林宗泰新臺幣45,000元，及均自民國113年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

四、被告應自民國112年12月1日起按月給付原告林長柏新臺幣3萬元、給付原告林宗泰新臺幣15,000元，至遷讓返還上開房屋及土地止。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第1項、第2項、第3項得假執行。

七、本判決第4項，於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別載有明文。

經查，原告原起訴聲明第1項：「被告應將坐落臺中市北區文正段84-193、面積169平方公尺及其上建物即門牌號碼臺中市○區○○里○○路00號房屋（下稱系爭房屋）回復原狀，並遷讓返還原告。」

（見卷15頁），嗣具狀變更該項聲明如後述聲明第1項及第2項所示（見卷第95頁），核與上開規定相符，應予准許。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴：坐落臺中市○區○○段000000地號土地、面積169平方公尺土地屬原告共有，該地號土地與同段段84-188、84-191、84-192、84-193及水源段362-30、362-32、362-33、362-34、362-35、362-36地號土地上如附圖A所示面積143.78平方公尺、未辦保存登記之建物即系爭房屋屬原告林長柏所有。

被告於民國111年5月9日與原告林長柏就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱甲契約），約定租賃期間自111年6月1日起至116年5月31日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬元，於每月1日以前繳納每1個月租金。

另被告就系爭房屋旁之空地即臺中市○區○○段000000○000000○000000○○○段000000○000000地號土地如附圖B所示範圍（下稱系爭空地），於111年6月21日與原告林宗泰簽訂房屋租賃契約（下稱乙契約），約定租賃期間自111年7月1日起至116年6月30日止，每月租金為15,000元，於每月1日前繳納每1個月租金。

詎被告自112年9月1日起至112年11月1日止，即連續3個月未繳納租金，經原告委請律師寄發律師函催告於文到七日給付，逾期不給付，將以該律師函之送達為終止租約之意思表示，該律師函已於112年11月11日送達，被告未為置理，是兩造就系爭房屋及系爭空地之租約已合法終止。

契約終止前，被告積欠112年9月至11月三個月租金，即積欠原告林長柏、林宗泰租金分別為9萬元、45,000元；

另依甲契約第六條第1款約定，被告應自行負擔水電費，而原告林長柏為電用戶，被告尚有112年8月之電費23,648元、112年10月電費15,608元均未繳納，故原告林長柏得向被告請求電費計39,256元，連同前述積欠租金9萬元共129,256元。

再者，兩造間之租約業於112年11月終止，惟被告迄未交還土地及房屋，原告自得依甲、乙契約第五條第2款約定，從112年12月1日起按月請求被告給付相當於租金之違約金等語。

聲明：⑴被告應將附圖A所示面積143.78平方公尺之系爭房屋清空，回復至出租時屋內未放置物品之原狀，並遷讓返還原告林長柏；

⑵被告應將附圖B所示之系爭空地清空回復至出租時未放置物品之原狀，並遷讓返還原告林宗泰；

⑶被告應給付原告林長柏129,256元、給付原告林宗泰45,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⑷被告應自112年12月1日起按月給付原告林長柏3萬元、給付原告林宗泰15,000元，至遷讓返還土地及房屋止；

⑸原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。

三、得心證之理由：㈠原告主張之上開事實，業據提出土地所有權狀、房屋租賃契約書2份（即甲契約、乙契約）、112年11月10日112年度松字第000000000號律師函及收件回執、台灣電力公司112年8月及10月繳費通知單、臺中市中正地政事務所93年1月19日測量之複丈成果圖即附圖、臺中市建物地籍整理清冊、土地登記第一類謄本等件影本為證（見卷第23-69、117-121、127-143頁）。

而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告之上開主張為真正。

㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第455條前段分別定有明文。

又甲、乙契約第五條第1款明確約定「乙方（指被告）違反約定方法使用房屋，或是拖欠租金達兩期以上，經甲方（指原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」等語。

本件被告積欠長達3個月之租金未給付，原告因此寄發律師函，向被告請求於函到7日內給付積欠租金，並表示逾期不給付，將以該律師函之送達為終止租約之意思表示，該律師函已於112年11月11日送達，被告未為給付，揆諸前揭規定、約定及說明，原告主張兩造間租約已於112年11月經合法終止，請求被告應將如附圖A所示之系爭房屋、如附圖B所示之系爭空地騰空分別遷讓返還原告林長柏、林宗泰，即屬有據。

又被告係自112年9月起未依約繳納租金及應自行負擔之電費，截至租約11月終止前，被告尚積欠原告林長柏租金9萬元及電費39,256元、積欠原告林宗泰租金45,000元，故原告請求被告應給付原告林長柏129,256元、應給付原告林宗泰45,000元，及均自起訴狀繕本送達（112年12月21日寄存送達，10日發生效力，見卷第75頁之送達證書）之翌日起即113年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核屬有據，應予准許。

㈢另甲、乙契約第五條第2款約定，被告於終止租約或租約期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應支付按房屋租金計算之違約金。

又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號民事裁判意旨參照）。

兩造間租約既經原告終止，被告已無權合法使用系爭房屋及系爭空地，卻仍繼續占用，顯然受有利益，其因此導致原告受有損害，所獲得者係相當於租金之不當得利，原告以此計算被告應給付之違約金，尚屬合理，是原告請求被告自112年12月1日起至遷讓返還系爭房屋、系爭空地之日止，按月給付原告林長柏3萬元、給付林宗泰15,000元之違約金，亦屬有據。

四、綜上所述，原告依契約及民法租賃之法律關係，請求被告將附圖A所示之系爭房屋騰空遷讓返還原告林長柏；

被告應將附圖B所示之系爭空地騰空遷讓返還原告林宗泰；

被告應給付原告林長柏129,256元、給付原告林宗泰45,000元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

被告應自112年12月1日起按月給付原告林長柏3萬元、給付原告林宗泰15,000元，至遷讓返還土地及房屋止，均為有理由，應予准許。

五、本判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 王怡菁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 19 日
書記官 王素珍