臺中簡易庭民事-TCEV,113,中簡,526,20240425,1

臺灣臺中地方法院民事判決
113年度中簡字第526號
原 告 曹劉美惠
被 告 潘偉恩

許素榕

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告潘偉恩、許素榕應將門牌號碼臺中市○區○○○路000號5樓之2房屋及地下二層編號260號機械上層停車位，騰空遷讓返還予原告。

被告潘偉恩、許素榕應連帶給付原告新臺幣貳萬柒仟參佰伍拾伍元，並自民國113年1月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告潘偉恩、許素榕應自民國113年1月25日起至騰空遷讓返還前開房屋及停車位之日止，按月連帶給付原告新臺幣16,500元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告潘偉恩、許素榕連帶負擔五分之四，原告負擔五分之一。

本判決第一至三項得假執行。

事實及理由

一、被告潘偉恩、許素榕均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告潘偉恩向原告承租門牌號碼臺中市○區○○○路000號5樓之2房屋（含該大樓地下二層編號260號機械上層停車位），雙方於民國112年6月24日簽訂「房屋租賃契約書」，並由被告許素榕擔任連帶保證人，約定租期自112年6月25日起至114年6月24日止，每月租金新臺幣（下同）16,500元，於每月25日前給付。

詎被告潘偉恩未依約給付112年9月、112年10月、112年11月之租金，亦未依約繳納水電瓦斯及大樓管理費、停車位清潔費及保養費，經原告委由律師於112年11月30日寄發存證信函催告限期履行，被告潘偉恩仍未給付，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示；

系爭租約既經原告合法終止，則被告潘偉恩自負有返還系爭房屋之義務，故原告依租賃物返還請求權之法律關係，訴請被告潘偉恩將系爭房屋及停車位騰空遷讓交還；

又被告潘偉恩、許素榕繼續占有系爭房屋及停車位，係無權占有，原告為所有權人，亦得本於所有物返還請求權之作用，請求被告潘偉恩、許素榕遷讓返還。

另被告潘偉恩自112年9月25日起至系爭租約終止日止，積欠租金4個月合計66,000元，依系爭租約第3條、第4條之約定，應與被告許素榕負連帶給付之責。

而被告潘偉恩、許素榕於系爭租約終止後，並未依約立即遷讓返還系爭房屋，即應依系爭租約第6條之約定，連帶給付原告自113年1月25日起至遷讓完了之日止，按月以租金5倍計算之違約金82,500元；

退步言之，如認原告此項違約金之請求無理由，亦得依不當得利之法律關係，請求被告潘偉恩、許素榕自系爭租約終止後即113年1月25起至遷讓完了之日止，按月各給付8,250元。

爰依系爭租約之約定及不當得利、所有物返還請求權之規定，請求：⑴被告潘偉恩、許素榕應將系爭房屋及停車位騰空遷讓交還原告；

⑵被告潘偉恩、許素榕應連帶給付原告66,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⑶被告潘偉恩、許素榕應自113年1月25日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告82,500元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀作何聲明或陳述。

四、本院所為之判斷：

（一）原告主張被告潘偉恩與原告於112年6月24日簽訂「房屋租賃契約書」，由被告潘偉恩向原告承租門牌號碼臺中市○區○○○路000號5樓之2房屋（含地下二層編號260號機械上層停車位），並由被告許素榕擔任連帶保證人，租賃期間自112年6月25日起至114年6月24日止，每月租金16,500元，於每月25日前給付，被告潘偉恩自112年9月起即未依約給付租金及相關費用，經原告限期催告，被告潘偉安於112年12月1日收受通知後仍未給付，經原告以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，被告潘偉恩於113年1月4日收受送達，故系爭租約業經原告提前終止等情，業據提出系爭房屋租賃契約書（見本院卷第19至29頁）、郵局存證信函及掛號郵件收件回執（見本院卷第31至35頁）、建物及土地所有權狀（見本院卷第37至39頁）、工學天下社區管理費繳交通知單（見本院卷第41頁）、臺中市政府地方稅務局房屋稅繳款書（見本院卷第43頁）為證。

而被告潘偉恩、許素榕已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，則原告前開主張，自堪信為真正。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；

民法第440條第1項、第2項定有明文。

次按租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款亦有明文。

查：本件被告潘偉恩自112年9月25日起即未按期給付租金，迄至113年1月4日原告終止租約之意思表示到達時止，其積欠之租金總額為55,355元【計算式：16,500元×（3月＋11/31月）＝55,355元，元以下四捨五入】，已逾2個月之租金額，經原告以存證信函定期催告仍未給付，則原告依民法第440條第2項、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款之規定，以被告積欠租金總額已逾2個月以上為由，並以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，即屬於法有據，而被告潘偉恩於113年1月4日收受本件起訴狀繕本之送達（見本院卷第51頁）後，系爭租賃契約關係即經原告合法終止。

準此，原告與被告潘偉恩間就系爭房屋之租賃關係既經合法終止，被告潘偉恩、許素榕繼續占用系爭房屋即屬無權占有，原告依民法第455條前段之規定，請求被告應於租賃關係終止後，將系爭房屋及停車位騰空遷讓返還，即屬於法有據，應予准許。

（三）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

查：原告與被告潘偉恩間就系爭房屋之租賃關係，既經原告於113年1月4日合法終止，而被告潘偉恩自112年9月25日起即未按期繳納租金，則就112年9月25日至113年1月4日止共3個月又11天之系爭租約存續期間，被告潘偉恩仍應給付租金55,355元【計算式：16,500元×（3月＋11/31月）＝55,355元，元以下四捨五入】，惟因被告潘偉恩於簽約時有給付押租金28,000元（見本院卷第21、82頁），經扣抵後，原告得請求被告潘偉恩給付之租金數額為27,355元【計算式：55,355元－28,000元＝27,355元】，逾此範圍部分，即屬無據。

另被告許素榕既為系爭租約之連帶保證人，則原告請求被告許素榕應負連帶清償之責，即屬於法有據。

（四）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。

查：系爭房屋之租賃關係已於113年1月4日終止，而被告潘偉恩未立即遷讓返還系爭房屋，則其於系爭租約終止之翌日即113年1月5日起即屬無權占有系爭房屋，而獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

參以，系爭房屋每月租金為16,500元，本院認為以此數額為被告潘偉恩使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，核屬適當。

是以，原告請求被告潘偉恩自113年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利16,500元，並請求被告許素榕負連帶清償之責，即屬有據，應予准許。

（五）至於，原告主張被告潘偉恩、許素榕應依系爭租約第6條之約定按月給付租金5倍之違約金82,500元至遷讓完了之日止部分，惟觀諸系爭租約第6條之約定，係針對被告潘偉恩於租期屆滿時，未即時將租賃房屋按照原狀遷空交還所為懲罰性違約金之約定，而本件係原告以被告潘偉恩遲延給付租金為由提前終止租約，並非租期屆滿之情形，故原告爰依系爭契約第6條之約定，據以請求被告潘偉恩、許素榕連帶給付違約金82,500元，即屬無據，要難准許。

（六）綜上所述，原告依系爭租賃契約關係及民法不當得利、連帶保證之規定，請求：⑴被告潘偉恩、許素榕應將系爭房屋及停車位騰空遷讓返還予原告；

⑵被告潘偉恩、許素榕應連帶給付積欠之租金27,355元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月5日（見本院卷第51、53頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息；

⑶被告潘偉恩、許素榕應自113年1月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋及停車位之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利16,500元，為有理由，應予准許。

至於，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決就原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應由本院依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
臺中簡易庭 法 官 巫淑芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 許靜茹