臺中簡易庭民事-TCEV,92,中簡,2070,20040217,1

臺灣臺中地方法院民事判決 九十二年度中簡字第二О七О號
原 告 庚○○
訴訟代理人 周黛婕 律師
複 代理 人 己○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 戊○○
丁○○
被 告 丙○○
右當事人間返還價金事件，本院於民國九十三年二月三日言詞辯論終結，判決如左：

主 文

被告丙○○應給付原告新台幣壹拾參萬柒仟柒佰玖拾玖元及自民國九十二年七月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告丙○○負擔百分之三十五，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告丙○○如以新台幣壹拾參萬柒仟柒佰玖拾玖元預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告訴之聲明：被告丙○○應給付原告新台幣（下同）二十五萬九千六百六十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；

被告甲○○應給付原告新台幣十三萬七千七百九十九元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；

訴訟費用由被告負擔；

原告願供擔保聲請宣告假執行。

二、事實摘要：

（一）原告方面：１、坐落台中市○○段○○段二二之一地號、同段二二之二地號等二筆土地（以下簡稱系爭土地），原為被告丙○○、甲○○與訴外人黃富成分別共有，應有部分各三分之一。

於民國（下同）八十九年六月三十日，被告丙○○、甲○○分別與原告訂立買賣契約，將其等對系爭土地之三分之一應有部分出售予原告，其中被告丙○○部分之價金為六百零三萬元，被告甲○○部分之價金為三百二十萬元。

系爭土地上有建號為台中市○○段○○段二三六號（門牌號碼台中市○○路○段二０五巷五號）之木造一層建物，該建物亦為被告丙○○、甲○○及訴外人黃富成分別共有，應有部分各三分之一，因該建物為老舊木造平房，年舊失修，並無價值，於原告與被告洽談系爭土地之買賣契約時，被告即向原告表示，如原告購買系爭地，其等願將該木造平房一併移轉所有權登記予原告，建物部分不另計對價，是兩造間買賣契約其買賣標的之記載除系爭土地外，雖尚包括該木造一層建物，惟買賣價金之計算，係依土地面積而定，該建物並不另計價。

２、被告丙○○、甲○○與原告訂立之買賣契約，對於買賣標的之土地記載為：「土地（一）台中市○區○○段五小段二二之一地號，面積一六七平方公．．．（二）台中市○區○○段五小段二二之二地號，面積四二平方公尺．．．」。

惟台中市中山地政事務所九十年一月十二日九十中山地所二字第００五八三號函知原告，其主旨記「二二之一地號原登記面積為０．０一六七公頃，經計算結果面積為０．０一六０公頃、二二之二地號原登記面積為０．００四二公頃，經計算結果面積為０．００四０公頃」等語。

按土地之面積為決定其價值高低之因素，土地面積之減少應屬減少其價值之瑕疵，本件買賣標的之二二之一地號土地，契約所載面積為一六七平方公尺，惟該土地實際面積僅有一六０巷平方公，不足七平方公尺；

另二二之二地號土地，契約所載面積為四二平方公尺，實際僅有四０平方公尺，不足二平方公，合計不足九平方公尺，被告等之給付顯有減少價值之瑕疵。

原告對於九十年二月二十三日以上述土地存有面積不足之瑕疵，以存證信函通知被告丙○○並即為表示減少價金之意思表示，並以起訴狀繕本向被告甲○○為瑕疵之通知並即為減少價金之意思表示。

３、本件兩造確有約定買賣系爭土地面積分別為一六七平方公尺及四二平方公尺：被告丙○○於台灣台中地方法院檢察署九十一年偵字第一０五四三號九十一年七月八日偵訊筆錄中自承：「我賣土地是根據當時的權狀面積出售的」，原告亦於該案九十一年七月十七日偵訊筆錄中供稱：「我有問告訴人（即被告丙○○）實際面積多少，他提出土地謄本就說如上面所載的面積，我就按照謄本所示與他簽約。」

；

原告與被告丙○○所訂不動產買賣契約書２／２記載：「保留款五十萬元整俟乙方（即被告丙○○）將界址點交清楚，雙方再予互相找補（暫定每坪以新台幣二十五萬元計算，相鄰小兒科部分約一．五坪，水塔部分約０．五坪），甲方（即原告）配合鑑界，費用由乙方負擔。」

等語，係因原告原以為系爭土地面積僅有因遭鄰地所有權人占用而短少之部分，乃與被告約定於日後點交時以每坪二十五萬元之標準互為找補，兩造如未約定系爭買賣土地之坪數，則兩造日後如何確認找補之基準。

４、原告與被告丙○○所訂之買賣價金為六百零三萬元，上述二筆土地依契約約定之總面積為二百零九平方公尺，換算每平方公尺價金為二萬八千八百五十一．六元，面積短少九平方公尺，應減少價金為二十五萬九千六百六十四元（元以下四捨五入）；

原告與被告甲○○所訂之買賣價金為三百二十萬元，換算每平方公尺為一萬五千三百一十一元，應減少價金十三萬七千七百九十九元。

５、原告與被告丙○○間之價金給付，除保留款三十七萬五千元俟被告丙○○解除與鄰地間界址糾分後交付外，其餘價款原告均已支付予被告丙○○，另原告已將人買金三百二十萬元全數支付予被告甲○○，則被告丙○○及甲○○各分別溢領價金二十五萬九千六百六十四元及十三萬七千七百九十九元，原告爰依不當得利之法律關係，請求判決如訴之聲明所示。

（二）被告方面：１、被告丙○○：⑴兩造於八十九年六月三十日簽訂之不動產買賣契約書為不動產登記慣用之定型化契約，依該定型化契約第二條原本之記載格式係以土地面積為單位換算土地總價額，然兩造之買賣契約，特別將前述預定格式修改為：「本件買賣價金經雙方議定土地兩筆及房屋壹棟買賣價款合計為新台幣參佰貳拾萬元整。」

由此契約記載方式，應足說明兩造議定買賣價金非以土地面積單位為計算方式，而是整筆土地及房屋一併計算，房屋亦是議價內容之一部分，故原告主張價金是以系爭土地面積計算云云，與契約記載不符。

⑵原告就系爭土地面積減少一事，曾向鈞院提起詐欺自訴（九十一年度自字第五三三號），依原告於前述自訴案件之陳述：「我們議價並非以坪數面積為單位去計算，而是以整筆房地為考量來決定」依原告前述陳述，亦明白表示本件契約並非依土地面積單位計價，而是整筆房地議價。

⑶系爭土地部分被訴外人陳萬欽占有，兩造為此特別約定原告得扣留五十萬元價款，除此以外被告丙○○皆按土地及建物現址及現況點交予原告。

被告丙○○已按契約本旨交付標的物，該標的物與原告所洽購談購買之現況完全相同，並無物之瑕疵問題。

原告所言土地測量後面積減少云云，被告丙○○並不知道面積有減少，且此為地政機關修正原計算錯誤之行政行為，該次測量並未改變系爭土地界址，因此被告丙○○交付之土地及建物並未改變，亦無通常效用減少之情形。

⑷被告丙○○就系爭土地之權利為應有部分三分之一，與被告甲○○相同，因此二人之買賣價金均為三百二十萬元，另總價二百八十三萬元之買賣契約，參照該契約附註之記載：「本件不動產買賣總價包括代繳另一共有人黃富成應納之土地增值稅、仲介費」，故該二百八十萬元為原告應給付之土地買賣佣金以及用以代繳納黃富成之增值稅，並非買賣價金，兩造買賣契約所定之價金應為三百二十萬元，而非六百零三萬元。

２、被告甲○○則辯稱不曉得系爭土地面積有減少。

三、法院之判斷：

（一）原告主張就系爭土地分別與被告丙○○、甲○○訂立不動產買賣契約，約定買賣標的之土地面積為台中市○區○○段五小段二二之一地號，面積一六七平方公尺，同小段二二之二地號面積，四二平方公尺，合計為二百零九平方公尺，惟嗣經原告向台中市地政事務所申請鑑界結果，台中市○區○○段五小段二二之一地號，面積為一六０平方公尺，同小段二二之二地號，面積為四０平方公尺，合計為二百平方公尺等情，已據原告提出不動產買賣契約書三份、台中市中山地政事務所九十年一月十二日九十中山地所二字第００五八三號函可憑，且為被告所不爭執，堪信為真正。

（二）原告主張被告給付之土地面積短少九平方公尺，屬於減少其價值之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任等語。

被告丙○○則以系爭土地之買賣，並非依土地面積單位計價，而係以整筆房地議價，被告丙○○並不知道土地面積減少，並已依土地現況按契約本旨點交予原告，並無物之瑕疵之問題；

被告甲○○亦辯稱不知系爭土地面積有減少。

經查：１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文；

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院七十三年台上字第一一七三號判例亦著有明文。

又面積與約定之數量不符或短少者，應屬物之瑕疵，最高法院六十九年度台上字第三九三五號、七十二年度台上字第四二六五號、八十六年度台上字第二三九八號裁判意旨均可供參照。

２、按依通常之交易觀念，衡量土地之價值與效用，無非以土地面積之大小、土地之完整性、坐落之區域位置、鄰近地區之環境、商機、生活機能及變價流通之可能性等為主要之決定因素，其中土地面積大小更為一般人決定土地價值之主要因素之一，參酌前揭最高法院判例、裁判之意旨，土地面積與約定不符或短少，即足以使土地使用之價值降低而應認為屬物之瑕疵。

被告丙○○辯稱本件買賣契約價金之計算，並非依土地面積單位計價，而是整筆房地議價，並提出本院九十一年度自字第五三三號刑事裁定為證，以原告於該自訴案件中陳述：「我們議價並非以坪數面積為單位去計算，而是以整筆房地為考量來決定」及不動產買賣契約書第二條約定為：「本件買賣價金經雙方議定土地二筆及房屋一棟買賣價款合計為新台幣．．．」等為佐證，雖足認系爭不動產買賣契約之議價方式並非依土地單位面積計價，係以整筆房地為考量議價，然此僅表示兩造於議定不動產買賣價金時非單純以土地之單位面積換算其整筆土地之價格，而係綜合考量不動產之整體利用價值後決定其價格，非謂於此議價過程中，土地面積即不列入兩造議價之考量依據，反而應認為土地面積之大小亦為兩造決定土地價格考量之重要因素之一，此由本件兩造簽訂之不動產買賣契約書中就不動產標的已明確記載土地面積分別為一六七平方公尺及四二平方公尺亦可得證，是以本件不動產買賣價金之議價方式，並不影響系爭土地面積減少足以構成買賣標的物之瑕疵定，原告主張本件被告交付之土地存有物之瑕疵乙節，應堪認定。

３、另被告丙○○、甲○○均辯稱不知系爭土地面積有減少云云，惟物之瑕疵擔保責任並非採取有責主義，即出賣人是否明知物之瑕疵存在，在所不問（六十九年度台上字第二四八號裁判參照），僅於出賣人有明知瑕疵且故意不告知瑕疵之情形時，買受人得據以免除其檢查及通知之義務，是縱被告於交付系爭土地時並不知悉系爭土地面積與契約所定面積不符而有減少之情形，其所交付之土地既存有面積減少之情形，被告仍應依法負物之瑕疵擔保責任，故被告所辯上情無從為其有利之認定。

（三）本件被告出賣之土地存有物之瑕疵如前所述，則原告主張依民法第三百五十九條規定請求減少價金及其數額，應否准許，分敘如后：１、被告甲○○部分：Ⅰ按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

民法第三百五十六條定有明文。

Ⅱ本件依兩造不動產買賣契約第三條約定除定金外於交付第二期款之同時，被告應將不動產點交予原告，依契約書尾頁之價金簽收欄所示，原告係於八十九年八月二十九日交付第二期款，原告應於受領後依通常程序檢查所受領之土地，並於發見有瑕疵存在時即行通知出賣人。

本件物之瑕疵為土地面積之減少，事涉地政測量之專業技術，一般人實難依通常之檢查程序即足以發見瑕疵存在，惟原告嗣後既已申請台中市中山地政事務所鑑界，並經該所於九十年一月十二日以九十中山地所二字第００五八三號函知原告系爭土地面積經計算結果共減少九平公尺之情形，有原告提出之台中市中山地政事務所函足憑，則原告於收受該所函知時，已知系爭土地有面積減少之瑕疵，然原告並未即時通知被告甲○○，遲至九十二年七月二十四日提起本件訴訟時，方以起訴狀繕本之送達對被告甲○○為通知並表示減少價金之意思表示，距原告知悉瑕疵之存在，已逾二年六月，自難認為原告已踐行即時通知之義務，原告既未於發見瑕疵後即為通知被告甲○○，依前開條文之規定，已生視為承認其所受領被告甲○○交付土地之法律效果，是原告主張減少價金請求被告甲○○返還溢領之買賣價金，洵屬無據，不應准許。

２、被告丙○○部分：Ⅰ原告於台中市中山地政事務所函知後，即於九十二年二月二十三日以存證信函通知被告丙○○，並為減少價金之意思表示，被告丙○○於同年月二十六日收受該存證信函，有原告提出之存證信函及掛號郵件收件回執足稽，按買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，最高法院八十七年台簡上字第十號判例著有明文。

原告既已向被告丙○○為通知並為減少價金之意思表示，被告丙○○得向原告請求之價金，即應於減少之範圍內縮減。

Ⅱ原告主張與被告丙○○簽訂二份買賣契約，價金合計為六百零三萬元，其中買賣標的之建號二三六號木造一層建物，年舊失修並無價值，兩造洽談時約定建物不另計價，買賣價金之計算僅為土地部分等情，則為被告丙○○所否認並辯稱：買賣價金之計算是以整筆房地，包含建物之價金在內，且系爭不動產買賣之價金應為三百二十萬元，另二百八十三萬元之約定係原告給付予被告丙○○之土地買賣佣金及用以代繳另一土地共有人黃富成之增值稅，並非買賣價金等語。

經查：⑴原告主張本件不動產買賣標的雖有系爭土地二筆及建物一筆，惟建物部分因老舊失修無價值，兩造約定不另計價乙節，核與證人乙○○即承辦之代書所證：「簽約的時候有提房子沒有什麼價值，所算入價金內」等語相符，且依兩造所訂之不動產買賣契約第二條就價金之約定僅載為「土地二筆及建物一棟，買賣價款合計新台幣．．．」，並未就土地價款及建物價款為分別記載，此與一般房地買賣，多就土地及建物分別簽訂買賣契約及分別約定價金之情形顯有不合，另參酌依原告提出建物照片五幀所示建物為舊式木造平房，部分已拆毀使用價值甚微等情，原告主張系爭不動產買賣價金僅就土地部分計算，建物部分不另計價之情，尚堪採信。

⑵本件原告與被告丙○○就系爭土地及其上建物，於八十九年六月三十日共簽訂二份買賣契約書，別編定為１／２件及２／２件，其中１／２件買賣契約書約定之價金為三百二十萬元，２／２件買賣契約書約定之價金為二百八十三萬元，原告主張２／２件買賣契約書約定之價金為買賣價金之一部分，被告丙○○則否認為買賣價金，並以前詞置辯。

經查：被告丙○○與甲○○就系爭土地及其上建物之所有權應有部分之比例相同均為三分之一，且被告丙○○、甲○○係於同日與原告簽訂買賣契約，則原告同時向被告二人買受系爭土地之應有部分三分之一，所議定之土地價金應屬相當，縱有差距亦應在相當範圍內，然原告卻與被告丙○○簽訂二份買賣契約，合計總價為六百零三萬元，與被告甲○○議定之買賣價金則為三百二十萬元，二者價差幾達一倍，顯然與一般常情不合；

又原告及被告丙○○所訂１／２件不動產買賣契約書約定之價金三百二十萬元，與原告及被告甲○○所定價金恰為相符，而原告與被告丙○○所訂二份買賣契約中，編號２／２件買賣契約書附註（一）記載：「本件買賣不動產買賣總價包括代繳另一共有人黃富成應納土地增值稅、仲介費。」

等語，編號１／２件買賣契約書上則無此相同之記載；

另證人乙○○於審理中證稱：「當天上午簽約的時候被告丙○○告訴我說被告甲○○與她的金額一樣的，當時我先將甲○○及丙○○的第一份契約書寫好，當天下午原告過來和丙○○簽約的時候，原告說還有另一筆款項要給丙○○．．．」、「我再寫丙○○的第二份契約，丙○○要求我要附註價金是包含代繳共有人黃富成之土地增值稅及仲介費用，原告對此沒有意見，也就將此附註上去」等語，均核與被告丙○○所辯之情大致相符，是應以被告辯稱２／２件買賣契約所定之二百八十三萬元並非買賣價金之一部分，而係代繳共有人增值稅及原告給付被告丙○○之土地仲介費用等情較為可採，即本件原告與被告丙○○就系爭土地議定之買賣價金應認定為為三百二十萬元。

⑶按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第三百五十九條前段定有明文。

本件原告與被告丙○○就系爭土地約定之買賣價金為三百二十萬元，已如前述，依契約原定之系爭土地總面積二百零九平方公尺，換算結果每平方公尺之價格應為一萬五千三百一十一元（元以下四捨五入），鑑界測量結果系爭土地總面積為二百平方公尺，減少九平方公尺，則被告丙○○就系爭土地之買賣應縮減價金十三萬七千七百九十九元。

（四）從而，原告依民法第三百五十九條主張減少價金，並依不當得利之法律關係請求被告丙○○返還溢領之價金十三萬七千七百九十九元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年七月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此數額之請求及請求被告甲○○返還價金部分，均無理由，應予駁回。

四、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊禦方法及舉證，均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、本件係適用簡易程序之事件，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，被告丙○○陳明願供擔保聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

至於原告其餘假執行之聲請無非係促使本院注意於原告勝訴時應依職權為假執行之宣告，是就原告敗訴部分，無庸為駁回其假執行聲請之諭知。

六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八 條、第八十五條第一項、第八十五條第二項，第三百九十條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 十七 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十七 日
書記官