臺中簡易庭民事-TCEV,93,中簡,245,20040225,1

臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度中簡字第二四五號
原 告 乙○○○統領管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 戊○○
右當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十三年二月十一日言詞辯論終結，判決如左：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）十一萬六千二百二十六元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、事實摘要：

（一）原告起訴主張被告現為坐落臺中市○區○○路五七五號五樓之一房屋（下稱系爭房地）之區分所有權人，依該大廈住戶規約第十五條第二款約定，原區分所有權人因債務或其他原因遭致法院查封拍賣時，其所積欠管理費、修繕費等均由買受人承擔；

再公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定亦經修正為：區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定之文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。

本件原區分所有權人鄭呂美慧自八十四年起至八十五年十月止，共積欠原告管理費合計十一萬六千二百二十六元未繳納，被告為鄭呂美慧之繼受人，爰依法訴請判決如原告聲明所示。

（二）被告抗辯稱：被告係於八十六年八月二十二日向前手吳鳳鳴買受系爭房地，同年九月二十三日辦理過戶登記完畢，非經由法院拍賣取得，且買賣合約中載明相關管理費用以房屋登記日為準，買受時，被告並有向管理員查明前手有無欠費紀錄，管理員表示沒有欠費，而被告自買受房地後即均有繳交管理費，末曾積欠。

原告指稱八十四年至八十五年十月積欠之管理費十一萬六千二百二十六元，乃吳鳳鳴之前手鄭呂美慧所積欠，被告無須繼受。

管理費請求權時效亦已消滅。

三、法院之判斷：

（一）原告就其上開主張，固據其提出公寓大廈管理組織報備證明、區分所有權人會議會議紀錄、住戶規約節本、建物登記謄本、欠費明細表為證。

惟查：①前開住戶規約第十五條第二款乃約定：「原區分所有權人因債務或其他原因遭致法院查封拍賣時，其所積欠管理費、修繕費等均由買受人承擔，該買受人應自行查明有無欠費及金額多寡，如拒不繳納者，得由「管理委員會」依法提出訴訟，要求其依據規約所定繳納所欠之各項費用」，係以買受人經法院拍賣方式購得系爭房地所有權，且須係經拍賣之買受人為要件，買受人始有負擔前手所積欠管理費之義務。

本件被告抗辯：其於八十六年八月二十二日以私人間買賣方式向前手吳鳳鳴購買系爭房地，同年九月二十三日辦理移轉登記完畢等情，有前開建物登記謄本附卷可稽，且為原告所不爭執，堪認為真實。

則被告既非以法院拍賣方式購得系爭房地，復係向訴外人吳鳳鳴買受，並非積欠系爭管理費原區分所有權人之訴外人鄭呂美慧之買受人，與前開住戶規約第十五條第二款約定要件並不相符。

原告援引前開住戶規約第十五條第二款之約定為主張，即屬無據。

②雖公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定經修正為：區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定之文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。

然該項修正係於九十二年十二月三十一日修正公布施行，而依同修正公寓大廈管理條例第六十三條規定：本條例自公布日施行，即知修正前發生之法律事實不適用該修正後之規定。

本件系爭之管理費積欠時期乃自八十四年起至八十五年十月止，自不適用該修正後之規定。

原告援引修正後之公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定為主張，即屬無稽。

再雖修正前公寓大廈管理條例第二十四條規定：區分所有權人之繼受人應繼受原依本條例或規約所定之一切權利義務。

惟按公寓大廈管理條例第二十四條所謂應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約之拘束，使規約對繼受人亦有拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務應不在規範範圍內，且區分所有人積欠之管理費並無公示之方法，如認繼受人繼受已發生一切管理費之給付義務，將使繼受之第三人受有不測之損害，故繼受係指後手對其後所生權利義務悉依原相關規約法律定之而言，並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費（參照台灣高等法院所屬法院八十九年度法律座談會民事類第二十三號提案）。

是修正前公寓大廈管理條例第二十四條之規定，僅係謂住戶規約對為繼受人之買受人有拘束力，並不包括已具體發生之管理費給付義務。

本件被告除不繼受系爭已具體發生之管理費給付義務外，更非原積欠系爭管理費區分所有權人鄭呂美慧之繼受人。

原告援引公寓大廈管理條例第二十四條之規定，主張被告應繼受原區分所有權人已具體發生之管理費給付義務，亦屬無稽。

揆諸前揭說明，被告對上開房地購買前前手之前手所積欠之管理費自無繳納之義務。

從而，原告依法請求被告給付其前手之前手積欠之管理費及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

(二)據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十五 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳秋月
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十五 日
書記官