臺中簡易庭民事-TCEV,93,中簡,308,20040227,1

台灣台中地方法院民事判決 九十三年度中簡字第三О八號
原 告 丙○○○計劃大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 廖健智 律師
被 告 甲○○

右當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國九十三年二月二十三日言詞辯論終
結，本院判決如左：

主 文
被告應給原告新台幣陸仟伍佰叁拾肆元，及自民國九十三年二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。

事實及理由
一、原告之聲明：
㈠被告應給付原告新台幣（下同）十一萬零四百五十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⑴緣座落於台中市○○區○○路三四八號之「丙○○○大樓」，業於民國（下同）八十七年四月三日合法報備成立「丙○○○計劃大樓管理委員會」，依公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定有當事人能力，合先敘明。
⑵查依原告社區規約第四十條第二項第一款第一目、第三款第三目、第四目之規定，社區管理費一般住宅每坪每月收五十元；
欠繳一期以上者，即加收滯納金，逾期每期加收五百元：清潔維護費以停車位為收費單位，每個汽車平面車位每月收三百元整。
訴外人謝桂香原為台中市○○區○○路三四八號十樓之十六號房地之區分所有權人，其有依公寓大廈管理條例及規約繳納管理費之義務。
惟查其自八十八年十月起即未繳納管理費，截至九十二年十月止共計積欠管理費、滯納金計十一萬零四百五十七元整。
⑶次查該房地經債權銀行聲請拍賣，並由訴外人謝桂香之女兒即本件被告拍定取得，然謝桂香現仍居住於該房地，並駕駛賓士轎車進出社區，謝桂香及被告竟互相推諉，拒不繳納上揭欠繳之管理費，原告迫於無奈始提起本件訴訟。
⑷按依公寓大廈管理條例第二十四條之規定區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。
本條之立法目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約之拘束，使規約對繼受人亦有拘束力。
有關已具體發生之管理費給付義務，是否在上揭條文規範範圍內，實務上雖有分歧見解，然查公寓大廈建物所有權之轉讓固為物權行為，惟公寓大廈建物之構成，包括區分所有部分、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分等；
區分所有權人依規約須繳納管理費或公共基金；
且有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
上揭費用，雖屬債之性質，惟其發生原因，與區分所有人本於其建物所有權人之身分實密不可分，且該等費用之使用收益處分方式，亦為公寓大廈全體區分所有權人所自治共決，而用於公寓大廈之共用部分，則區分所有權人將其所有權予以轉讓後，受讓人亦獲享有前揭費用使用後之利益。
準此，區分所有權之繼受人所繼受者，不寧僅有區分所有部分之物權而已，亦應包含前手本於區分所有權人地位，對該公寓大廈所應享受分擔之其他權利義務。
故公寓大廈管理條例第二十四條之法文，係指繼受人應繼受原區分所有權人「依本條例或規約所生之一切權利義務」，殊未將債權性質之權利義務予以排除。
⑸次按學說上認公寓大廈管理費之主要項目為一般事務所需之管理費及修繕基金，而其主要係為維持建築物基地之現狀、修繕等主要方法之基礎，均應算入區分所有權之價值當中，而區分所有權特性之掌握，不僅須考量專有部分與共用部分等物之要素，尚須考量人之要素即「成員權」，而此種成員權之行使結果，並已造成以合意形成物權內容之結果，形成債權物權化之效果，使非區分所有權人之受讓第三人亦應為該債權物權化效力所及，而依公寓大廈管理條例所訂立之住戶規約，係因區分所有權人相互間受到物權效力限制，再合意訂立規約或集會決議，使該等合意成為區分所有權內容之一部，而該規約或集會決議所規範之事項，不僅包含諸如專有部分、共用部分、基地之管理事項，尚包含如管理費之徵收、修繕費之存放、管理人之任命等事項，即不僅包含對物規範之物權法秩序，亦包含對人規範之債權法秩序即「成員權」，且此種成員權，因與受讓之第三人原有買費、贈與之債權契約關係，並無債權相對性原則之適用，且區分所有權因區分所有人必需恆常共同生活不容分割之關係，與共有最終將行分割之性質不同，對於維持區分所有建物內部原有秩序之要求自較共有關係更為顯著。是故，此種管理費應由繼受人負擔。
⑹再按債權相對性固為債權契約之一般適用原則，然為保障善意第三人仍應有不同考量，尤其在受讓人明知此等債權契約確實存在之情況下，是否當然無拘束受讓人之效力，實有疑問。
此即如大法官第三四九號解釋所強調「如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力」，大法官解釋所為原則性之宣示，本即有普遍適用之效力，何能將其適用範疇限縮為共有物分割之場合。
另如公寓大廈管理條例第二十四條規定，如積欠管理費，均須由繼受人承受，顯見債權契約在繼受人明知，或法律規定之情況下，非無拘束繼受人之效力。
⑺本件前手為訴外人謝桂香，其於系爭房地移轉前即經常欠繳管理費，系爭房地之拍定人為其女兒（即本件被告），顯見被告於受讓系爭房地時，明知前手有積欠管理費之事實，況謝桂香現仍居住於系爭房地內，亦足見其二人係為圖免負擔欠繳之管理費，在其房地遭銀行拍賣之際，以被告名義拍定取得，藉實務上對公寓大度管理條例第二十四條之適用範圍尚有爭議之際，游走法律邊緣，致造成社區財務之損失。
㈡被告主張：房子現在是我的，我九十二年七月十八日取得所有權，是跟仲介公司買的，仲介是跟法院拍賣買得的，我願意自取得所有權日開始繳納。
三、法院之判斷：
㈠原告主張緣座落於台中市○○區○○路三四八號之「丙○○○大樓」，業於八十七年四月三日合法報備成立「丙○○○計劃大樓管理委員會」，查依原告社區規約第四十條第二項第一款第一目、第三款第三目、第四目之規定，社區管理費一般住宅每坪每月收五十元；
欠繳一期以上者，即加收滯納金，逾期每期加收五百元：清潔維護費以停車位為收費單位，每個汽車平面車位每月收三百元整，訴外人謝桂香原為台中市○○區○○路三四八號十樓之十六號房地之區分所有權人，嗣系爭房地經債權人銀行聲請法院拍賣後，輾轉由謝桂香之女兒即被告於九十二年七月十八日所買受之事實，業據原告提出核備證明、住戶規約、欠繳管理費名單、建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，惟被告則以前揭等語置辯。
㈡按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。
從而，原告主張被告應依住戶規約第四十五條所規定之收費標準，繳納自取得系爭建物所有權之日（登記日）即九十二年七月十八起至九十二年十月份之管理費六千五百三十四元｛年７月日起至日止 （1893元×14/31日=855元，元以下四捨五入） +年８月（1893元）+年９月（1893元）+年月（1893元）= 6534元｝，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，洵屬正當，應予准許。
㈢至於原告另行請求被告給付八十八年十月（八十八年十月以前尚積欠三千元）起至九十二年七月十七日止（即被告取得系爭建物所有權之日前一日）之管理費十萬三千九百二十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息部分。
按，區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，固為公寓大廈管理條例第二十四條明文所規定，所稱繼受人，係指一般繼受人及特定繼受人，又所稱規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
而區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而定，則凡屬區分所有權人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，均有遵守區分所有權人會議決議之義務，以維護區分所有關係之一貫性。
鑑於前開條例或規約所定者，係屬抽象權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二十一條條文亦明。
準此，公寓大廈管理條例第二十四條固僅定有區分所有權繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等文字，惟其立法目的應係指繼受人仍應受該條例與規約條款之拘束，以避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，雖繼受人未參與規約之表決，然為達公寓大廈管理維護之一致性，以達提昇居住品質之立法目的，乃立法強制繼受人受此規約之拘束，觀諸成文之前開條例或規約明載者，係就法定或約定事項為抽象規範，於發生某種具體事實，即予適用，使生某種法律效果，方屬法律適用之方式。
惟原區分所有權人若未依前開條例或規約履行其給付管理費之義務，要屬具體發生之個別債務，原區分所有權人自應負債務不履行或損害賠償責任，且區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第二十一條定有處置明文，同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明文規定，足徵對於違反義務之原區分所有權人本已有制裁救濟之道，故若在非經區分所有權繼受人與管理委員會或原區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，猶仍將原區分所有權人積欠管理費之債務不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不啻有悖債之相對性之法理，而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之財產私權，甚且違公平正義原則及比例原則，故於此情形下，自需就該法律條文為目的性之限縮解釋，而認區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費之個別債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，區分所有權之繼受人如未循民法第三百條或第三百零一條所定訂立承擔債務契約，要難令負履行債務之責。
經查，本件被告係於債權銀行將債務人即訴外人謝桂香所有之房地即本件系爭房地聲請法院拍賣後，由仲介公司拍定後，再自仲介公司處買受（九十二年七月二日買賣，九十二年七月十八日登記完成，已屬過第二手）系爭房地之事實，有原告提出之建物登記謄本上所載登記原因「買賣」，而非「拍賣」在卷可稽，且為原告所不爭執。
如是，被告就原區分所有權人謝桂香前欠之管理費給付義務（八十八年十月起至拍定取得所有權移轉證明書日止），實無成立債務承擔之契約可言，自難令被告負該部分管理費之給付義務甚明。
至於原告一再主張被告在買受系爭建物後，仍交予前債務人謝桂香使用，同樣在該社區內進出，而謝桂香又係被告之母親，則被告顯然已「明知」謝桂香積欠管理費之事實，自應由被告負責清償謝桂香積欠之管理費等語，惟以，系爭建物雖原告屬謝桂香所有，經債權銀行聲請拍賣後，由仲介公司拍定後，再由被告向仲介公司買受之事實，有如前述，則在仲介公司拍定後，是否即得能由被告予買受，實屬未知，尚難以買受人為謝桂香之女，即得認為被告就應繼受謝桂香所積欠之管理費，何況，原告亦已對謝桂香取得管理費之債權憑證，此為原告所自承，而被告又未與原告簽訂債務承擔契約，亦未承諾繼受謝桂香之債務，則原告尚難以謝桂香無財產可供執行取償，即認被告就應予以繼受。
是以，原告主張，尚不足為採。
如是，原告仍請求被告應給付八十八年十月（八十八年十月以前尚積欠三千元）起至九十二年七月十七日止（即被告取得系爭建物所有權之日前一日）之管理費十萬三千九百二十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，即非有據，應予駁回。
㈣本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第四百二十七條第一項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
原告為假執行宣告之聲請，不過促使本院發動職權，本院無庸就駁回部分為假執行准駁之裁判，附此敘明。
㈤本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
四、據上結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 顏世傑
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
書記官