臺中簡易庭民事-TCEV,101,中簡,3100,20130529,1

臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第3100號
原 告 世界觀光大樓管理委員會
法定代理人 尤金虎
訴訟代理人 賴思達律師
被 告 曾志昌即鴻運水族館忠明店
被 告 廖俞秀英
訴訟代理人 廖家興
被 告 羅春英
訴訟代理人 朱何素錦
被 告 賴素環
前二列被告
共同訴訟代
理 人 王德凱律師
前二列被告
共同訴訟代
理 人 何肇基
上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國102年5月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告廖俞秀英應將坐落臺中市○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示Ａ部分面積四十四平方公尺之地上物拆除。

被告羅春英應將坐落臺中市○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積六十平方公尺之地上物拆除。

被告賴素環應將坐落臺中市○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示Ｃ部分面積九十五平方公尺之地上物拆除。

被告羅春英、賴素環應將坐落臺中市○區○○段○○○○地號土地上如附圖所示Ｄ部分面積二十一平方公尺之地上物(含水塔、發電機)拆除。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告廖俞秀英負擔百分之二十；

被告羅春英負擔百分之三十二；

被告賴素環負擔百分之四十八。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告廖俞秀英如以新臺幣肆萬肆仟元預供擔保，得免為假執行。

被告羅春英如以新臺幣柒萬元預供擔保，得免為假執行。

被告賴素環如以新臺幣拾萬陸仟元預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序方面：

一、按非法人之團體具有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產，且設有代表人或管理人者，有當事人能力；

又管理委員會有當事人能力，此有民事訴訟法第40條第3項規定、最高法院64年臺上字第2461號判例及公寓大廈管理條例第38條第1項規定可資參照。

本件原告於民國100年1月5日召開區分所有權人會議，決議同意成立管理委員會，並已向臺中市西區區公所申請報備，有臺中市西區區公所核發100公所社字第0000000000號公寓大廈管理組織之報備證明、世界觀光大樓社區區分所有權人會議紀錄等件為證(參本院卷第60、5頁)，被告既有有一定名稱、事務所、獨立之財產並設有代表人，揆諸前揭法條規定及判例意旨，自屬非法人團體，具有當事人能力。

被告羅春英、賴素環以「報備」僅屬行政機關行政管理上要求登錄於檔案之內而已，無從以行政機關之報備證明逕認該管理委員會已合法成立，故認原告不受到合法成立之推定，仍應舉證證明，而查本件「世界觀光大樓管理委員會」之法定代理人為尤金虎，尤金虎曾於93年3月1日以「聯合大樓管理委員會」法定代理人之身份與被告曾志昌簽定合約書，並據以向被告曾志昌收取使用系爭土地之回饋金，本件公寓大廈之區分所有權人早已成立「聯合大樓管理委員會」，則嗣後成立之「世界觀光大樓管理委員會」合法性，自屬有疑等語，否認原告有當事人能力，惟查，原告為合法之管理委員會乙節，業據其提出報備證明及會議紀錄為證，被告雖主張「聯合大樓管理委員會」始為唯一合法之管理委員會，並以當時代表該管理委員會之尤金虎與被告曾志昌簽定之合約書為證，然該證據僅足證明尤金虎曾與被告曾志昌簽訂合約書乙情，惟不足證明該管理委員會先於原告合法存在，況被告亦自承未曾就原告之合法性提起任何撤銷訴訟且自原告成立至今均持續繳交管理費(參本院卷第232、233頁)，被告羅春英、賴素環未能證明「聯合大樓管理委員會」之合法存在，則渠等所辯，自無可採。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款定有明文。

本件原告起訴聲明第一項原請求：「被告（即曾志昌即鴻運水族館忠明店）應將坐落於臺中市○區○○段0000地號土地上如附圖所示Ａ部分之地上物拆除。」

，嗣於本院102年4月10日言詞辯論期日庭呈民事更正聲明狀更正其聲明第一項為：「被告曾志昌即鴻運水族館忠明店或被告廖俞秀英、羅春英、賴素環應將坐落於台中市○區○○段0000 地號土地上如臺中市中山地政事務所102年土測字321號複丈成果圖所示Ａ部分（面積44平方公尺）、Ｂ部分（面積60平方公尺）、Ｃ部分（面積95平方公尺）、Ｄ部分（面積21平方公尺）之地上物拆除，並將Ｄ部分地上物內之水塔、發電機移除。」

之判決，經核其主張之基礎事實同一，屬擴張應受判決事項之聲明，且其追加之聲明於被告曾志昌即鴻運水族館忠明店、廖俞秀英、羅春英、賴素環間有合一確定之必要，核與上開規定無違，應予准許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告主張：原告係坐落臺中市○區○○段0000地號土地及其上建物即門牌號碼臺中市○區○○○路000號大樓（即「世界觀光大樓」，下稱系爭大樓）之管理委員會，系爭大樓坐落之土地上如臺中市中山地政事務所102年土測字321號複丈成果圖所示Ａ部分（面積44平方公尺）、Ｂ部分（面積60平方公尺）、Ｃ部分（面積95平方公尺）、Ｄ部分（面積21平方公尺）之土地（以下合稱系爭土地）係登記為全體區分所有權人共有，為系爭大樓之共用部分，屬全體區分所有權人所共有供作停車場使用，則系爭大樓之各區分所有權人，依公寓大廈管理條例第9條第1項至第3項之規定，除另有約定外，應按其應有部分之比例使用收益，且應在不違反建築法令等規定前提下，依其設置目的及通常使用方法為之。

詎被告未經原告或其他區分所有權人全體之同意，擅自在系爭土地隔間並蓋建鐵皮屋（下稱系爭地上物）供己為排他性獨立使用，且該違法占用仍在繼續之狀態中，致侵害全體區分所有權人之權利，屢經規勸溝通未果，原告並已召開臨時委員會議，決議訴請被告拆除，自得訴請被告拆除系爭地上物，為此爰依公寓大廈管理條例第9條第4項之規定，提起本件訴訟。

並聲明：被告曾志昌即鴻運水族館忠明店或被告廖俞秀英、羅春英、賴素環應將系爭土地Ａ部分、Ｂ部分、Ｃ部分、Ｄ部分上之系爭地上物拆除，並將Ｄ部分地上物內之水塔、發電機移除；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告曾志昌即鴻運水族館則以：系爭地上物於93年1月11日伊向被告廖俞秀英、羅春英、賴素環承租門牌號碼臺中市○區○○○路000號、329號、331號房屋時即已存在，伊並非系爭地上物之所有權人；

伊並於93年3月1日與當時系爭大樓管理委員會法定代理人即訴外人尤金虎協商將該系爭地上物占用之系爭土地，以每月回饋委員會1萬元作為管理基金方式承租使用，其附帶條件是伊須將房屋後方空地部分美化環境製造景觀，無條件開放供全體住戶及其客戶參觀使用並負責維護與善盡管理，5年合約期滿後，一切景觀及設備無條件贈送管理委員會，尤金虎並於簽約當日預收1年租金12萬元，惟隔年（94年）底因大樓管理不善積欠公共電費未繳而辭職離去，並由訴外人陳義東接任，伊與陳義東協商調降租金為每月5,000元（計算式：被告每月應繳管理費109.61坪25元＋房屋占用空地部分30.2 5坪每月租金2,260＝5,000元）後承租至今，與原告有不定期租賃契約關係存在，原告不應向伊請求拆除地上物並返還土地等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；

如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。

三、被告羅春英、賴素環則以：㈠渠等及訴外人蔡昆列、蕭揚曜（原名林福興）等人於76年間向建商購買「世界觀光大樓」建案而取得系爭土地之所有權，為系爭土地之共有人，渠等及蔡昆列嗣於77年間分別登記為臺中市○區○○○路000號1樓、329號1樓、331號1樓建物所有權人，並於78年間經蕭揚曜等其他土地共有人之同意，在該等建物之後方空地增建系爭地上物，被告賴素環則嗣於91年間向蔡昆列買受取得臺中市○區○○○路000號1樓建物及該建物後方增建之鐵皮屋。

「世界觀光大樓」之建商當時係以渠等等部分買受人為建物之原始起造人，該大樓完工後之產權登記紊亂，部分區分所有權人並非系爭土地之共有人，故原告主張系爭地上物坐落之土地屬全體區分所有權人所共有，實有違誤。

據此，若原告未能證明系爭土地為全體區分所有權人所共有，即不得依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求拆除系爭鐵皮屋。

㈡渠等於78年間即興建系爭地上物，而自始以行使地上權之意思，善意且無過失繼續占有系爭土地，且以和平公然建築、繼續使用建築物占有系爭土地之事實為表徵，雖渠等尚未向登記機關為地上權之登記請求，然已符合時效取得之要件，參照民法第772條、第770條為保護長期所生之法律關係及維持共同生活和平秩序之公益目的，尊重長期占有之既成秩序之規定意旨，原告仍不得請求渠等拆除系爭地上物等語，資為抗辯。

㈢並聲明：原告之訴駁回；

若受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、被告廖俞秀英則以：系爭地上物並非伊所蓋建，應係被告曾志昌承租後所蓋建，並由其管理使用，原告訴請伊拆除系爭建物並無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

五、得心證之理由：㈠原告為系爭大樓管理委員會，已如上述，被告曾志昌與被告廖俞秀英、羅春英及賴素環於93年1月11日就臺中市○○○路000○000○000號1樓(下稱系爭327、329及331號房屋)訂立房屋租賃契約迄今，而系爭土地上分別有如附圖A、B 、C、D所示之地上物等情，業據被告各提出房屋租賃契約書1份為證，並有本院會同兩造及地政機關於現場履勘並有臺中市中山地政事務所102年3月12日中山地所二字第0000000000號函附複丈成果圖1份及現場照片多張在卷為憑(參本院卷第112 至131、141頁)，且為兩造所不爭執，應堪信為真。

㈡按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；

共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第3、4項定有明文。

經查，原告主張系爭土地為系爭大樓區分所有權人所共有，並預定供停車場使用，業據其提出系爭土地登記第二類謄本、建築執照圖說、76年至78年土地登記謄本等件為證，而坐落系爭土地之地上建物共有193棟，其中包含被告廖俞秀英、羅春英及賴素環所有之臺中市西區土庫段3820、3821及3822建物，此有上開土地登記謄本在卷可稽，且觀諸訴外人即系爭土地共有人蕭宜佳就系爭土地應有部分為97380分之125；

訴外人即系爭土地共有人賴韻曲就系爭土地應有部分為97380分之2280；

被告廖俞秀英、羅春英等就系爭土地應有部分均為97380分之1230等情，可見系爭土地作為包括被告廖俞秀英、羅春英及賴素環所有建物在內之193棟建物之建築基地，揆諸上開法條，系爭土地自屬系爭公寓大廈之共有部分。

至於被告抗辯原告未能證明系爭土地為所有區分所有權人所共有，故不得請求被告拆除地上物云云，洵非可採。

㈢關於原告請求被告曾志昌拆除系爭地上物部分：１被告曾志昌係自93年5月1日開始承租系爭327、329及331號房屋，有上開房屋租賃契約書在卷為證。

經本院職權調取系爭大樓於92年10月25日拍攝之空照圖，可見於93年時系爭大樓後方確實已有如系爭地上物之建物存在，此有GOOGLEEARTH網路列印照片(參本院卷第174、223、224頁)2張在卷可稽；

又系爭327、329及331號之稅籍資料均記載「87年7月清查嘟嘟現炒後增造」並自87年7月起增加課稅金額，而除了上開增建部分系爭331號房屋稅籍資料嗣經臺中市市政府通報違章建築後方丁部分，此有臺中市政府地方稅務局民權分局中市稅民分字第0000000000、0000000000號函文在卷可參(參本院卷第177至186、221頁)，核與臺中市政府於87年都市計畫地形航測圖顯示系爭327、329及331號房屋後方長條圖形(參本院卷第190頁)相符，可知系爭327、329及331號房屋後方至遲自87年間即已有所增建，且於92年間系爭327、329及331號房屋後方增建物面積已如系爭地上物如附圖所示A、B、C一般，被告曾志昌既於93年始向被告廖俞秀英、羅春英及賴素環承租系爭房屋，則系爭地上物顯非被告曾志昌所興建，故被告廖俞秀英辯稱系爭地上物係被曾志昌所建云云，自非可採。

系爭地上物非被告曾志昌所興建，被告曾志昌亦未就系爭地上物取得所有權或事實上處分權，原告請求被告曾志昌拆除系爭地上物，即屬無據，應予駁回。

２再者，被告曾志昌雖主張其曾經聯合大樓管理委員會同意使用系爭土地，並提出合約書及支票影本、免用統一發票收據多張為證。

惟查，上開合約書當事人甲方為聯合大樓管理委員會法定代理人尤金虎，而乙方為被告曾志昌，被告均未能證明聯合大樓管理委員會合法存在，則曾志昌使用系爭土地是否經管理委員會或區分所有權人同意而具有正當權源，即有所疑問。

況上開契約之當事人並非為聯合大樓管理委員會，而是其法定代理人尤金虎，被告曾志昌所簽發用以給付使用對價之支票亦係憑票給付「尤金虎」，而非聯合大樓管理委員會，是上開合約內容是否當然拘束聯合大樓管理委員會或區分所有權人全體，亦有疑義。

再觀諸合約書第1條「本大樓後院公共持分土地屬全體區分所有權人共有，乙方(即被告曾志昌)為承租本大樓一樓店面開設水族館，要求使用該土地作為美化環境製造景觀，無條件開放供全體住戶及其客戶參觀，並負責維護與善盡管理，合約期滿後，一切景觀及設備無條件贈送委員會。」

等語，顯見被告曾志昌亦僅與尤金虎約定就系爭土地被告曾志昌得美化環境、製造景觀而已，是被告曾志昌自不得援上開合約書抗辯其曾經聯合大樓管理委員會同意使用系爭土地，而原告不得請求拆除系爭地上物。

被告曾志昌上開抗辯，委無足採。

㈣關於原告請求被告廖俞秀英、羅春英及賴素環拆除系爭地上物部分：１被告羅春英及賴素環雖辯稱系爭地上物係建商取得其他住戶同意於78年間幫被告廖俞秀英、羅春英及被告賴素環前手蔡昆列所興建云云，惟經證人即系爭大樓區分所有權人蕭福興於本院審理時證述：「(被告羅春英及賴素環之共同訴訟代理人問：76年間是否曾經介紹羅春英、訴外人蔡昆列購買臺中市○○○路000號1樓及331號1樓之房屋？)有。

(被告羅春英及賴素環之共同訴訟代理人問：當初買了房子之後，你是否知道他們買了之後是否有增建？)買的時候沒有增建，現在有增建。

至於被告何時增建我不清楚，我只知道系爭房屋大約有分兩三個時間增建，大約78年有一次增建，後來經過八年到十年左右大約是民國86、87年左右又有增建一次，中間陸陸續續搭一點，被告並不是一次搭建完成，詳細時間我不清楚，民國86、87年之後迄今還有陸陸續續搭建。

(法官問：是否清楚何人搭建？)不清楚。

(被告羅春英及賴素環之共同訴訟代理人問：是否知道這棟公寓大廈建商？)當時建商嘉美建設與地主合建到一半時就倒了，我也是部分法拍取得。

後來，蔡昆列、羅春英、廖俞秀英都是向我購買系爭房屋，我賣給被告三人時，並沒有增建，因為有增建就拿不到使用執照。

(被告羅春英及賴素環之共同訴訟代理人問：78年有增建，你是否為土地共有人之一？)是。

(被告羅春英及賴素環之共同訴訟代理人問：當時是否有同意他們增建？)沒有，當時土地有一百多人持有，我們起造人變更需要全體共有人一百多人同意，我怎麼可能一個人去同意被告在系爭土地增建。」

等語明確(參本院卷第229頁背面至330頁背面)，亦核與上開稅籍資料記載87年嘟嘟熱炒增造、101年系爭331號房屋後方增建等語相符，據此可知系爭地上物非建商於78年間所興建，被告廖俞秀英、羅春英、賴素環之前手蔡坤列未取得所有共有人之同意即開始在系爭房屋後方增建，，嗣後又陸續增建多次。

系爭地上物因各與系爭327、329及331號房屋緊連而不具構造及使用上之獨立性，分別屬系爭327、329及331號房屋所有權之一部，有上開土地複丈成果圖及照片多張在卷可稽，是附圖A部分之地上物屬被告廖俞秀英所有；

附圖B部分之地上物則屬被告羅春英所有；

附圖C部分之地上物則屬被告賴素環所有，即堪認定。

是被告羅春英、賴素環辯稱系爭地上物於系爭土地增建有經過當時系爭土地所有權人同意云云，自非可採。

另關於附圖D部分之地上物，被告羅春英及賴素環自承係建商蓋給他們並將其中水塔、發電機等物贈與給伊等使用等語(參本院卷第109頁背面)，則被告羅春英及賴素環對於附圖D部分之地上物即有事實上之處分權，且對於其中水塔及發電機亦有所有權，即堪認定。

２按因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一。

又縱認上訴人因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第772條準用第769條及第770條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有；

另占有人因時效取得地上權登記請求權，向該管地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判者，須以占有人於土地所有權人請求拆屋還地前，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記為地上權人為前提，最高法院89年度台上字第1370號判決意旨可參。

本件被告羅春英及賴素環雖抗辯其等自78年起即以行使地上權之意思，善意無過失繼續占有系爭土地，自得主張地上權云云，經查系爭土地未有任何地上權之登記，被告亦未舉證證明其於原告提起本訴前已向地政機關請求地上權之登記，揆諸上開意旨，應認被告羅春英及賴素環未取得系爭土地之地上權，是其抗辯渠有地上權云云，顯非可採。

３按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；

住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第9條第2、4項分別定有明文。

被告廖俞秀英、羅春英及賴素環所有之系爭地上物乃坐落於系爭大樓之共用部分，系爭大樓之各區分所有權人除另有約定外，就共用部分應依其設置目的及通常使用方法為之，而系爭土地既預定供停車場使用，被告廖俞秀英、羅春英及賴素環既未能證明就系爭土地曾與全體區分所有權人另外約定而取得使用權限，其於系爭土地上分別於其所有房屋後方興建系爭地上物且出租被告曾志昌經營水族館，作排他性獨立使用，揆諸上開法條意旨，原告提起本訴請求法院為必要之處置，令被告廖俞秀英、羅春英及賴素環拆除系爭地上物並將其中水塔、發電機移除等語，即屬有據。

㈤綜上所述，原告依據公寓大廈條例第9條第4項規定，請求被告廖俞秀英應將如附圖A所示之系爭地上物拆除；

被告羅春英應將如附圖B所示之系爭地上物拆除；

被告賴素環應將如附圖C所示之系爭地上物拆除；

被告羅春英、賴素環應將如附圖D所示之系爭地上物(含水塔、發電機)拆除，為有理由，應予准許。

其餘逾此部分請求，則無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

被告廖俞秀英、羅春英及賴素環均聲請供擔保免為假執行，爰酌定如主文宣示之金額。

七、本件事證已臻明確，被告曾志昌請求傳訊證人陳東義、謝明憲、余耿裕，被告羅春英及賴素環請求向臺中市西區公所函查原告報備資料並無必要，另兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79、85條第1項。

中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林佳瑩
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 29 日
書記官