臺中簡易庭民事-TCEV,102,中簡,329,20130510,1


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臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第329號
原 告 余麗雪
訴訟代理人 施振樑
施志昌
被 告 王文瑛
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,經本院於民國102年4月11日言詞辯論終結,判決如下:

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張:被告於民國100年10月31日與其簽訂租賃契約,向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○00○0號房屋(下稱系爭房屋),租期自100年11月1日起至103年10月31日止,約定租金每月新臺幣(下同)22,000元,租金應於每月1日以現金給付,租賃契約並經鈞院公證處公證在案詎被告自101年9月起,即未給付租金,經原告以臺中五權路郵局第556號存證信函通知,向被告催討租金及水、電費並終止租約,惟被告均不置理,迄仍未給付。

至102年3月31日止,共積欠7個月租金,扣除保證金44,000元後,尚有5個月租金未給付,積欠租金已達2個月以上,倘認原告上開終止租約不合法,再以102年4月11日起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示,兩造間之租賃關係既因終止而消滅,被告自應交還系爭房屋,又系爭租約既已終止,則被告無權占有系爭房屋,被告因此受有相當於租金之利益,原告自得向被告請求返還該利益,再水、電費應由被告負擔,租約第7條第1項約有明文,除被告前積欠水電費30,578元業已由原告代為繳付外,另自101年7、8月至11月之水、電費611元,依前揭約定,原告自得向被告請求上開費用,且因被告故意不繳納電費,致系爭房屋遭電力公司斷電處置,原告申請復電尚需支付906元,應由被告賠償原告此部分之損失;

另「乙方(即被告)如違約不於租賃期滿時交還房屋…,甲方(即原告)得請求乙方給付違約金新臺幣肆萬肆仟元整。」

,租約第6條已明文約定,原告得請求被告給付違約金44,000元,上開總計230,095元(154000+30578+611+906+44000=230095)。

爰依民法第440條第1項、第455條、第179條、第184條第1項後段之規定,請求被告遷讓返還系爭房屋,並返還積欠之租金、水、電費及不當得利等語。

並聲明:被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告;

被告應給付原告230,095元,及自民事準備(一)狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,暨自102年4月1日起至清償日止,按月給付原告22,000元;

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以:伊並未遲繳或欠繳房租,而且伊已將系爭房返還原告,原告亦請環保署將伊東西載走,伊於101年8月25日即已搬走未繼續租用系爭房屋。

且伊有跟表弟到原告處,表明伊不願繼續租賃,原告有同意,並自同年9月起由伊表弟繼續承租,伊與原告夫妻於101年8月31日一起去看要租的房屋,樓上四樓有漏水,原告表示他們要去處理,嗣因當天發生糾紛,原告不願出租予伊表弟,故自九月起就未與原告續約,伊有叫表弟將鑰匙交給原告,但未與原告立有書面資料,而25日搬家有請搬家公司,伊租金則繳交至101年8月31日止。

系爭房屋既返還予原告,原告再請求給付租金、水電費,顯無理由等語,並聲明:原告之訴駁回。

三、得心證之理由:

(一)原告主張被告於100年10月31日向原告承租系爭房屋,約定租期為自100年11月1日起至103年10月31日止,租金為每月22,000元,應於每月1日前給付,被告於承租後給付租金至101年8月31日止之事實,業據原告提出公證書、房屋租賃契約書、房屋稅籍資料為證,復為被告所不爭執,堪信為真實。

(二)原告主張被告自101年9月起即未再給付租金,合計已積欠達2個月以上之租金,經原告催告未果,並向被告終止契約等語,被告則以:兩造租約已於101年8月31日終止,其已搬走未繼續租用系爭房屋等前詞置辯。

經查,證人謝其財到庭證稱:「(問:你是否有於101年8月31日與被告一起到系爭租屋處去查看?有沒有遇到過原告余麗雪或原告先生在場?)在八月底之前有去看,正確時間我不太記得,我前後去看了二、三次。

去的時後都只有我跟被告」、「(問:你有去過房東的家嗎?)有,去過二、三次」、「(問:何時去房東的家?為何過去房東的家?)在他們合約到期之前,也是八月底之前有去過房東家,因被告跟原告的合約還沒到期,我要去承接」、「(問:房東有同意從九月開始由你承租?你才有去現場看屋況?)對,那時候還談到中間誤差幾天要怎麼算、對,去現場之後,發現水管有阻塞,我跟施先生反應,請他去處理,請他評估」、「(問:在你的認知裡,兩造原本約定租到8月31日就結束?)對。

而且,也還講到是不是要給我寬限幾天讓我去整理,但房東沒有很明確講要給我幾天寬限去整理...也有跟被告去找房東說這件事情,講到他們雙方結束之後,我要怎麼去承接的事情」等語(見本院102年4月11日言詞辯論筆錄第2-4頁),足認兩造確有合意終止系爭租約至102年8月31日止,原告並與證人謝其財洽談承租系爭房屋之後續事宜及細節,證人謝其財亦有前往系爭房屋察看屋況。

原告訴訟代理人施振樑亦自承:伊去年8月是要將房子要回來,被告租金有繳到8月底,之後就沒有再繳,因為被告說房租繳不起,住不下去,要叫她表弟來租。

8月25日被告有跟她表弟到伊家說被告不要租了,雙方有約在8月底去看房子,伊跟原告、被告還有師傅4個人去看是否漏水,打算要修理,因他表弟要租,希望把漏水修好。

被告說她房租繳不起,住不起,伊有同意,若住不下去,雙方來解約,才有辦法再把房子租給別人等語(見本院102年3月5日言詞辯論筆錄第2-3頁)。

核與證人謝其財所證上情大致相符,原告於101年8月間即表示要收回系爭房屋,被告亦表示租金無法負擔無力承租,原告亦表同意,並勘查系爭房屋屋況,益徵兩造確有合意終止系爭租約至101年8月底之事實,應堪認定,至原告與證人謝其財嗣後能否再就系爭房屋成立租賃契約,即非所問。

至被告抗辯其於101年8月25日即自系爭房屋遷出且未繼續使用系爭房屋一節,依上開證人謝其財所證及原告訴訟代理人施振樑所述,證人謝其財業於8月底前前往系爭房屋察看屋況,發現水管有阻塞,委請房東評估處理,兩造並於101年8月31日會同水電師傅至系爭房屋勘查漏水狀況,證人謝其財亦證稱:被告9月份以後即未住在系爭房屋等語,足認被告確已遷出系爭房屋返還原告,則原告主張其不知被告已於101年8月25日遷出云云,委無足採。

(三)從而,系爭租約既經兩造合意終止,被告業已遷出系爭房屋返還原告,被告即不負給付終止租約後之租金義務,亦無何不當得利,原告主張被告積欠101年9月以後之租金,經催告終止租約迄未交還房屋,構成違約一節,洵非有據,則原告請求被告返還系爭房屋,給付積欠之租金、違約金及按月給付相當於租金之不當得利,即屬無據,不應准許。

(四)又兩造間之租賃約契,既經原告同意後終止,則於租約終止前之水、電費,依系爭租賃契約第7條第1項之約定,仍應由被告負擔。

經查,依原告提出代繳之台灣電力公司收據所示,101年5月25日至7月27日之電費合計尚有19,583元,係兩造租賃契約期間,固應由被告繳納,另同年7月27日至9月26日電費合計尚有10,995元,尚應由被告負擔部分應計至101年8月31日止,則依比例計算,被告應繳納之電費為6,38 4元(36/62×10995=6384,元以下四捨五入),上開合計被告應負擔之電費為25,967元,因欠繳電費所需復電費用合計為906元,另依原告提出代繳之台灣自來水公司收據所示列帳月份為101年10月,核屬兩造合意終止租約後之期間,非屬租賃期間,不應繼續由被告負擔。

被告雖陳稱水電費8月以後就沒有繳了等語,然未據其提出之前繳納水電費證明供參,難認上開電費業經被告結清,惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履行時,其所交付之押租金,發生當然抵充之效力。

而於抵充後,猶有餘額,始生返還押租金之問題,最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照。

查本件被告交付押租金(即保證金)44,000元,有系爭租約可稽,並為兩造所不爭執,而被告並未積欠101年9月以後之租金,已如前述,原告主張以上開押租金扣抵欠租,尚無可採,然該筆押租金就被告未依租約自行負擔所欠繳之上開水電費用,仍得發生當然抵充之效力,而經抵充後,尚足如數支付,則原告請求被告賠償代繳水電、復電費用損失,亦屬無據,不應准許。

四、綜上所述,系爭租約業經兩造合意終止,被告並已遷出系爭房屋返還原告,則原告依系爭租賃、不得當利、侵權行為法律關係,請求被告遷讓返還系爭房屋,並應給付原告230,095元,及自民事準備(一)狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,暨自102年4月1日起至清償日止,按月給付原告22,000元,為無理由,應予駁回。

又原告雖聲請供擔保宣告假執行,惟本件係屬簡易訴訟程序,依民事訴訟法第389條第1項第3款規定,如法院為被告敗訴判決時,原應依職權宣告假執行,而無待於原告之聲請,是原告聲請供擔保為假執行之宣告,無非促使法院職權之發動而已,本院自無須就其聲請為准駁之裁判,附此敘明。

五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據,經審酌結果,與本件判決結論均無影響,爰不一一論述,附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳崇道
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 102 年 5 月 10 日
書記官

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