臺中簡易庭民事-TCEV,104,中簡,1358,20150817,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
104年度中簡字第1358號
原 告 陳國振
被 告 陳珮芸
卓宇豪
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國104年7月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳珮芸應給付原告新臺幣16,442元。

被告卓宇豪應給付原告新臺幣8,442元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告陳珮芸負擔百分之十、被告卓宇豪負擔百分之十，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴原聲明：(一)被告2人應履行就門牌號碼臺中市○○區○○巷00號房屋（下稱系爭房屋）與原告所簽訂之租賃契約。

(二)被告應給付自民國103年11月至104年5月止，所積欠租金及水費、電費、瓦斯費，合計新臺幣（下同）114,884元。

嗣於本院104年7月20日言詞辯論期日，當庭將聲明變更為：(一)被告陳珮芸應將系爭房屋之夾層、地下1樓、2樓遷讓返還原告，並應給付原告68,442元。

(二)被告卓宇豪應將系爭房屋之1樓遷讓返還原告，並應給付原告28,442元，並經記明筆錄在卷，本院審酌原告上開更正請求之行為，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，尚無不合，應准許之。

乙、實體方面

一、原告主張：被告陳珮芸、卓宇豪於103年5月31日分別與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將所有系爭房屋之夾層、地下1樓、2樓則出租予被告陳珮芸，租賃期間為103年6月1日起至104年5月31日止，租金每月13,000元，押金為26,000元，應於每月5日前繳納；

系爭房屋1樓則出租予被告卓宇豪，租賃期間為103年6月1日起至104年5月31日止，租金每月5,000元，應於每月5日前繳納，押金為10,000元。

詎料被告陳珮芸積欠自103年11月至104年5月止之租金91,000元、水、電、瓦斯等費用3,442元，扣除押租金26,000元，尚欠68,442元；

被告卓宇豪積欠自103年11月至104年5月止之租金35,000元、水、電、瓦斯等費用3,442元，扣除押租金10,000元，尚欠28,442元。

而被告以原告未修繕系爭房屋、未安裝防水閘門等為由，詎不繳納租金，且未經兩造協調確認，擅自終止租約，並於104年1月下旬，在未通知原告之情況下即自行搬離，但被告直至租約到期始進入系爭房屋，故系爭租約至104年5月31日始終止。

又被告從未要求修繕系爭房屋、亦無安裝防水閘門之必要，況系爭租約並無約定應安裝防水閘門，被告此拒繳租金，實無理由。

爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：(一)被告陳珮芸應將系爭房屋之夾層、地下1樓、2樓遷讓返還原告，並應給付原告68,442元。

(二)被告卓宇豪應將系爭房屋之1樓遷讓返還原告，並應給付原告28,442元。

二、被告則以：被告不爭執原告請求之水、電、瓦斯等費用，惟原告未依承諾安裝防水閘門，後來系爭房屋漏水亦未處理，原告因而表示被告可以搬走，意指原告欲終止系爭租約，之後被告同意終止系爭租約，並僅居住至104年1月，故系爭租約於104年1月即已終止，原告要求被告給付租金至104年5月，並無理由等語，資為抗辯。

並聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

(一)原告主張被告陳珮芸、卓宇豪於103年5月31日分別與原告簽訂系爭租約，約定原告將所有系爭房屋之夾層、地下1樓、2樓出租予被告陳珮芸，租賃期間自103年6月1日起至104年5月31日止，租金每月13,000元，應於每月5日前繳納，有押租金26,000元；

系爭房屋1樓出租予被告卓宇豪，租賃期間自103年6月1日起至104年5月31日止，租金每月5,000元，應於每月5日前繳納，有押租金10,000元，被告2人自103年11月起即未給付租金，且積欠水、電、瓦斯等費用等事實，業據提出房屋租賃契約書為證，且為被告2人所不爭執，堪信為真。

(二)以下就原告請求之項目，分述如下：1.給付積欠之租金部分按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原有之契約（第一次之契約）（最高法院99年度台上字第60號民事判決要旨參照）。

亦即當事人間依民法第153條規定，就合意終止互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，終止之契約即為成立。

本件依被告提出兩造Line對話內容（被證08），原告向被告表示：「（防水）閘門市政府申請未過，若如你所述造成不便可以選擇離開」，解釋上應認原告因未能應被告要求裝設防水閘門，而同意被告可提前終止租約，原告於本院104年6月22日審理時自承上開對話係其於103年11月11日傳送予被告（見該次筆錄第2頁）。

而被告表示其等已於104年1月搬離系爭房屋，此為原告所不爭執，原告起訴狀第3頁亦記載被告於104年1月下旬自行搬離，足見系爭租約已於104年1月經兩造合意終止。

再參酌系爭租約第2條所訂之租期為103年6月1日起至104年5月31日止（以月之首日為起始，以月之末日為期滿），應認兩造之租賃契約於104年1月31日終止始為允當。

系爭租約既係於104年1月31日終止，終止前被告依法仍負有支付租金之義務，是原告請求被告給付103年11月至104年1月共3個月之租金，即被告陳珮芸應給付原告39,000元（13000×3＝39000），被告卓宇豪應給付原告15,000元（5000×3＝15000），自屬有據。

2.遷讓返還系爭房屋部分按出租人對於承租人之租賃物返還請求權，係以該物永久的占有之回復為標的（最高法院73年台抗字第297號民事判例意旨參照）。

換言之，出租人之租賃物返還請求權，係以承租人仍占有租賃物為前提，始得行使；

倘承租人已未占有租賃物，即無請求返還租賃物可言。

本件被告已於104年1月搬離系爭房屋，而未再繼續占有系爭房屋，此亦為原告所是認，有如前述。

被告於104年4月10日原告提起本件訴訟繫屬本院時，既已未再占有系爭房屋，則原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，即非有據。

3.給付積欠之水電瓦斯費部分依系爭租約第3條之約定，電燈費及自來水費另外計算，不包含在租金內。

本件原告主張系爭租約終止前，被告2人各積欠水、電、瓦斯費3,442元一情，為被告2人所不爭執，是原告就此部分請求被告陳珮芸、卓宇豪各給付3,442元，洵屬有據。

(三)綜上所述，被告陳珮芸積欠之租金、水電瓦斯費合計42,442元（39000+3442＝42442），扣除押租金26,000元後，尚應給付16,442元（00000-00000＝16442）；

被告卓宇豪積欠之租金、水電瓦斯費合計18,442元（15000+3442＝18442），扣除押租金10,000元後，尚應給付8,442元（00000-00000＝8442）。

從而，原告請求被告陳珮芸給付16,442元，及請求被告卓宇豪給付8,442元，為有理由，應予准許；

逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 17 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 羅智文
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 17 日
書記官