臺中簡易庭民事-TCEV,104,中簡,268,20150807,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第268號
原 告 陳廖秀香
被 告 資詠科技股份有限公司
法定代理人 洪元輔
訴訟代理人 陳永紳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年7月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：緣被告自民國99年1月9日起，向原告承租門牌號碼臺中縣○○路000號房屋（下稱系爭房屋），至101年1月8日租約屆滿後，再續租約定租賃期間至103年1月8日止，兩造並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），每月租金新臺幣（下同）26,000元，依系爭租約第7條第4項約定，系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由被告負責補貼。

詎被告每月給付租金23,400元，短付租金2,600元，4年租賃期間共短付租金124,800元；

被告於租賃期滿，未依系爭租約第4條第6項約定，將系爭房屋回復原狀，致被告之後之承租人有容廣告有限公司（下稱有容公司）支出1樓整修費用28,000元，並扣1個月租金未付；

又原告委請訴外人立崴聯合企業有限公司（下稱立崴公司）就系爭房屋2樓予以估算回復原狀所需進行之工程費用為19,500元（含2樓樓梯貼塑膠地板處理3,000元、2樓房間貼塑膠地板處理7,500元、壁面油漆處理9,000元），另依系爭租約第7條第8項約定，被告應負責系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費8,000元，又原告代墊水電費1,692元，再者，被告將系爭房屋2樓轉租他人，且於租約期滿逕自將房屋鑰匙託交鄰居，而未將房屋點交予原告，顯已違約，依約原告應給付違約金10萬元，經扣除2個月押金52,000元，被告共應給付229,992元（124,800＋28,000＋19,500＋8,000＋1,692＋100,000－52,000＝229,992元），為此提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告229,992元。

二、被告則以：原告於租期屆滿即已將系爭房屋點交歸還原告，而關於原告本件請求，除水電費外（應與原告應歸還被告之款項抵銷），其餘請求被告均否認。

因依系爭租約第3條明定，每月租金為26,000元，被告依法應先於租金扣繳10%之稅金向稅捐機關繳納，再於年底開立扣繳憑單交付原告申報扣繳退回，是原告每月租金所得仍為26,000元，被告並未短付租金。

另原告雖提出有容公司及廖志雄分別開立之證明書2紙欲證明確有支出系爭房屋1樓整修費用28,000元及系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費用8,000元，然該2紙證明書並未記載日期，且字跡相同，顯然非有容公司及廖志雄親自開立，被告否認該2紙證明書為真正，亦否認原告確有支出該2筆費用。

何況被告本欲將系爭房屋整理後交還原告，但系爭房屋後續承租人有容公司表示要自行裝潢整修，因此該整修費用28,000元與原告無關。

又立崴公司所出具之估價單僅為估價性質，況該估價單開立日期為103年12月22日距離原告返還系爭房屋之日103年1月8日，將近1年，顯係臨訟補據。

至於原告請求違約金10萬元之依據為系爭租約第6條第2項之約定，該條文已明白規範其適用範圍為「租期屆滿不交還房屋」方有其適用，被告既已準時交還房屋，即無本條款之適用等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：㈠原告主張被告自99年1月9日起，向原告承租系爭房屋，至101年1月8日租約屆滿後，再續租約定租賃期間至103年1月8日止，兩造並簽有系爭租約，約定每月租金26,000元，保證金52,000元等情，為被告所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷可稽，自堪信為真正。

㈡原告另主張兩造租期屆滿後，被告未交還房屋，亦未恢復房屋原狀，被告應賠償原告支付訴外人有容公司整修費用28,000元、2樓樓梯貼塑膠地板處理3,000元、2樓房間貼塑膠地板處理7,500元、壁面油漆處理9,000元、廢棄物處理8,000元、違約金10萬元，及原告代墊水電費1,692元，加上被告短付租金124,800元，扣除押租金52,000元後，共應給付原告229,992元等語，為被告所否認，辯稱：伊並無短付租金，租期屆滿即交還系爭房屋鑰匙給原告，因後續承租人有容公司向伊表示要自行裝潢整修，伊才未清理屋內之廢棄物等語。

茲就原告各項請求分述如下：⑴違約金10萬元部分：原告主張被告於租賃期滿不交還房屋，轉租其他公司，依系爭租約第6條約定，應支付違約金10萬元云云。

經查，有容公司員工即證人黎美慧到庭證稱：「房屋鑰匙是原告交付給我」、「房屋是房東交給我們的」等語，原告當庭亦稱：「被告交付鑰匙給鄰居，鄰居交給我，我再交給有容公司」等語，足見被告於租賃期滿確有交還系爭房屋鑰匙予原告，原告再將系爭房屋出租予有容公司，被告並無未交還房屋及轉租予其他公司之情事。

原告請求被告應給付違約金10萬元乙節，當屬無據，不應准許。

⑵1樓整修費用28,000元部分：原告主張被告於租賃期滿，未將系爭房屋回復原狀，致原告貼補後續之承租人有容公司1樓整修費用28,000元云云。

經查，有容公司員工即證人黎美慧到庭證稱：「是因為裝潢期間所以要扣1個月裝潢期間的費用，其實我們裝潢費用不只28,000元」、「（問：你們一開始要承租時，就打定要重新裝潢嗎？）是的。

因為我們要當接待館用，一定要用全新的裝潢」等語，足認有容公司係因系爭房屋要作接待館使用，須重新之裝潢，乃要求原告給予1個月裝潢時間，重行裝潢系爭房屋，非因系爭房屋之屋況不佳而為整修裝潢，有容公司支出之裝潢費用，自與被告交還系爭房屋之狀況無關。

況且，原告並未貼補有容公司1樓整修費用28,000元，僅係給予有容公司1個月之裝潢期間未收租金，此由原告與有容公司之房屋租賃契約書並無補貼整修費用28,000元之約定，益見原告同意給予有容公司裝潢時間，並非被告未將系爭房屋回復原狀所致損害。

原告此部分請求，顯屬無據，⑶廢棄物處理8,000元部分：原告主張依系爭租約第7條第8項約定，被告應負責系爭房屋之清潔費及廢棄物處理費，被告未清理系爭房屋，致原告支出清潔費及廢棄物處理費用8,000元等語。

經查，原告委託訴外人廖志雄清潔系爭房屋及處理系爭房屋2樓之廢棄物，並支付廖志雄8,000元等情，業經廖志雄到庭證述屬實，被告復不爭執並未將房屋恢復原狀及清理廢棄物，故原告此部分請求，自屬有據，應予准許。

⑷水電費1,692元部分：原告主張被告應給付其代墊水電費1,692元，業據提出水費收據及電費欠費查詢單為憑，且為被告所不爭執，自應准許。

⑸2樓整修費用19,500元部分（2樓樓梯貼塑膠地板處理3,000元、2樓房間貼塑膠地板處理7,500元、壁面油漆處理9,000元）：原告主張被告未將系爭房屋恢復原狀，系爭房屋2樓樓梯貼塑膠地板、2樓房間貼塑膠地板破損、壁面須油漆處理，被告應賠償整修費用19,500元等語，並提出立崴聯合企業有限公司估價單為證。

經查，被告後續之承租人有容公司並未使用系爭房屋2樓，業經證人黎美慧證述在卷，被告亦不否認交還系爭房屋時，2樓樓梯、地板、牆壁有受損情形，並未將系爭房屋恢復原狀，有勘驗筆錄在卷足按，則原告請求被告賠償2樓樓梯、地板、牆壁回復原狀所需費用19,500元，自屬有據。

被告雖抗辯：伊委請他人估計回復原狀所需費用約18,000元（2樓樓梯貼塑膠地板處理6,000元、2樓房間貼塑膠地板處理3,000元、壁面油漆處理9,000元）云云，惟兩造所為估價相差不大，足見原告主張2樓整修費用19,500元並無不實，自應准許。

⑹短付房租124,800元部分：原告主張兩造約定每月租金26,000元，依系爭租約第7條第4項約定，系爭房屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由被告負責補貼，詎被告每月扣繳租賃所得稅2,600元，每月僅給付租金23,400元，短付租金2,600元，4年租賃期間共短付租金124,800元云云。

經查，依所得稅法第88條及各類所得扣繳率標準第2條第1項第5款規定，扣繳義務人即被告應按月扣繳系爭租金百分之10即2,600元予國庫，是以被告依法辦理租金所得扣繳後，給付租金23,400元給予原告，並無短付租金。

系爭租約第7條第4項固約定「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方負責補貼，乙方決不異議」，惟上開約定並非針對租賃所得稅扣繳所為約定，蓋原告應繳之租賃所得稅依法應由被告按月扣繳百分之10即2,600元，此於兩造訂約時應屬明白知悉，如兩造訂約時就租賃所得稅確有約定由被告負擔，自應於系爭契約明確記載。

惟上開約定既未明確記載被告應負擔租賃所得稅2,600元，僅就原告之綜合所得稅稅額增加為假設性之約定，而原告應納之綜合所得稅稅額究竟是否因出租而增加，增加之部分為何，被告均無從知悉，復無明確之金額記載，原告自無從據此請求被告補貼租賃所得稅。

參以，被告於99年1月9日向原告承租系爭房屋，再於101年1月9日與原告續訂租賃契約，共計4年，租賃期間被告依法辦理租金所得扣繳百分之10，每月給付租金23,400元等情，為兩造所不爭執，如被告每月短付租金達2,600元，原告豈會始終未以存證信函催告給付，亦未以被告積欠租金為由終止契約，甚至於租約期滿續租予被告，足見兩造並未約定每月租賃所得稅2,600元應由被告補貼，被告依法辦理扣繳租賃所得稅，並非短付租金。

原告主張被告應依上開約定補貼租賃所得稅2,600元，否則即屬短付租金云云，委無可採。

⑺原告得請求被告給付廢棄物處理8,000元、水電費1,692元、2樓整修費用19,500元，共計29,192元。

㈢綜上所述，原告依系爭租約法律關係，固得請求被告給付29,192元，惟原告得自租賃保證金52,000元予以扣抵，扣抵後原告不得再請求被告給付任何金額。

從而，原告依據系爭租約法律關係，請求被告給付229,992元，為無理由，應予駁回。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 7 日
書記官