臺中簡易庭民事-TCEV,104,中簡,236,20150827,1

臺灣臺中地方法院民事判決 104年度中簡字第236號
原 告 鄧弘明
訴訟代理人 張敦達律師
被 告 朱武信
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國一０四年七月二十一日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺中市○區○○路○○○號房屋全部騰空及遷出，並將房屋返還原告。

被告應自民國一０三年七月十二日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。

被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟叁佰叁拾叁元，及自民國一０四年一月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行，但被告如以新臺幣貳拾玖萬壹仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實 及 理 由甲、程序事項：按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第一百八十三條定有明文。

惟所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之裁判，非俟刑事訴訟判決，民事法院無從或難於判斷者而言。

例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等情形，是以，當事人在民事訴訟繫屬之前有犯罪行為，縱牽涉其裁判，亦不在同條所定得裁定停止訴訟程序之列（最高法院九十四年度台上字第一一二八號民事判決參照）。

查本件被告於一０四年三月五日提出書狀，以原為其所有之臺中市○區○○路○○○號房屋及基地即臺中市○區○○○段○○○號土地（下稱系爭不動產）被偽造、詐欺、恐嚇始為移轉登記，並已向台灣台中地方法院檢察署（下稱台中地檢署）對原告提起刑事告訴等情（按即一０四年度偵字第六四一０號詐欺等案）。

然被告所指原告涉有偽造、詐欺、恐嚇之犯罪嫌疑，係於本件訴訟繫屬之前，並非民事訴訟法第一百八十三條規定得裁定停止訴訟程序之情形，況系爭不動產之買受人為訴外人陳建杉，並非本件原告（按原告為指定登記名義人）。

揆諸前開說明，本件自無裁定停止訴訟程序之必要，合先敘明。

乙、實體事項：

壹、原告主張略以：

一、兩造於一０三年二月二十七日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租其所有坐落於臺中市○區○○○段○○○號地號土地及建號門牌號碼即臺中市○區○○路○○○號房屋之房地（下稱系爭不動產），租期自一０三年三月一日起至一０四年三月十七日止，每月租金新台幣（下同）二萬五千元，被告應於每月十七日前以現金支付。

惟被告自第一期租金起即未依系爭租約約定按期給付，原告遂於一０三年七月二日委託律師寄發存證信函，通知被告應於函文送達之翌日起七日內給付租金，否則即依系爭租約第七條第五款約定終止系爭租約，並以該函為終止租約之意思表示。

上開函文被告於一０三年七月四日收受，自該日起算七日內為同年月十一日，被告始終未給付原告任何租金，是依上開函文之意旨，系爭租約自一０三年七月十二日起即已終止。

總計自一０三年三月一日起至同年月十一日止，被告共積欠原告租金合計為十萬八千三百三十三元【計算式：（25000×4）＋（25000÷3）＝108333，即七月十一日以一個月之三分之一計算租金，小數點以下四捨五入】。

惟至今被告非僅未給付上開積欠之租金，且被告仍繼續占有系爭房地尚未返還。

被告迄至一０三年七月十一日止，已積欠租金達二個月以上，原告依系爭租約第七條第五款約定，系爭租約既已終止，兩造間之租賃關係業已消滅。

被告於租約終止後之占有使用系爭房地，係屬無權占有，而受有相當於租金之不當得利，為此爰依系爭租賃契約之法律關係、所有物返還請求權等，擇一請求被告返還系爭房屋並給付上開積欠之租金，及依不當得利之法律關係請求被告自一０三年七月十二日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利二萬千五百元等語。

並聲明：如主文所示。

並提出土地及建號登記簿謄本、房屋租賃契約書、存證信函暨回執聯、借款契約翻拍畫面、臺中市法拍屋網站頁面等為證。

二、對被告抗辯之陳述：

㈠、由土地及建號登記簿謄本他項權利部可證被告於九十一年間確係向臺中市第二信用合作社（下稱台中二信）以借款而以系爭不動產設定抵押權予台中二信。

而鈞院向新光商業銀行（下稱新光銀行）函查，並於回覆函文說明二中所示：「查旨揭貸款之借款人為鄧弘明，於一０一年五月十六日貸放…，發放當日匯款四百四十六萬八千五百八十四元代償前順位抵押貸款…；

次查前順位抵押權人為有限責任臺中市第二信用合作社…」完全證實證人即系爭不動產移轉登記之承辦代書劉慶勝於一０四年四月十四日出庭作證所言，系爭不動產買賣價金之部分款項，係原告向新光銀行貸款做為代償被告對二信之前述抵押債務為真。

㈡、由上開土地及建號登記簿謄本他項權利部可知，被告另以系爭不動產向訴外人陳惠珠、陳木達等借款並設定最高限額抵押權予上開二人，再由被告開立借款契約書予上開二人，依證人劉慶勝於一０四年四月十四日到庭證述，被告出賣系爭不動產部分之價金，確為原告代被告清償前述陳惠珠、陳父達之借款債務。

再者，依臺中市法拍屋網站頁面可知，系爭不動產於一０一年三月二十九日遭鈞院法拍，益徵證人劉慶勝於一０四年四月十四日到庭所證系爭不動產於兩造簽約後一、二天即將進行第一次拍賣之事實為真。

㈢、本件訴訟被告雖以系爭不動產買賣及租賃契約均係強暴脅迫始簽立為抗辯，惟系爭不動產之買賣契約係於一０一年三月二十八日即簽立，而系爭租約則於一０三年二月二十七日即簽立，且被告迄今均未提出得以支持其說法之證據，僅以其已於原告提起本件訴訟後，向台中地檢署對原告提出刑事告訴為由，顯不足採。

綜合上開說明，被告向台中地檢署所為之告訴，顯係拖延訴訟之詞。

貳、被告抗辯略以：

一、系爭不動產被告完全不知道在一０一年四月十九日有移轉登記給原告。

辦理不動產移轉登記的印鑑證明係被訴外人陳建杉夥同不詳朋友於一０一年三月二十八日自被告家中押著被告去變更。

被告記憶中有二個人，當時被告因其他原因手有受傷，頭也包著，陳建杉進來被告家中並稱外面有朋友帶東西，印象中是刀子，那位朋友在外面並要求被告跟他走，押著被告並要求把產權及印章帶著，另外一個人沒有進來。

被告當時有問陳建杉這些東西要做什麼，當時是說要去二信並要求被告不要問那麼多。

由陳建杉開車到台中市西區戶政事務所，開到停車場時，陳建杉跟被告一起下車並稱後面有人跟著，那個人並沒有跟到戶政事務所，是陳建杉與被告至戶政事務所裡面。

當時被告因受傷，沒有反抗能力，進入戶政事務所聲請印鑑證明，當時被告有跟戶政事務所的人員使眼色要講出來，但陳建杉恐嚇被告講看看。

被告記憶中三十分鐘左右就辦好，然後就帶被告去柏樺代書事務所，到了以後陳建杉告訴被告這個房子也要拍賣了，他要求被告不要管之後要做什麼均要配合他。

當時記憶中代書事務所有一位小姐及一位先生，事務所待了一個小時左右，陳建杉開車帶被告去訴外人劉慶勝代書那邊，他說一定要配合他，不然生命會有危險，到了劉慶勝代書事務所之後，就叫被告把產權證明及印鑑證明交給劉慶勝，被告有跟劉代書講說被告係被押來的，但劉代書跟被告稱陳建杉是一夥的，而且說認識陳建杉很久了，而且裡面有一位叫林裕坤之訴外人，要求被告也要配合，不然受傷，是被告自己受傷。

被告把印鑑證明及產權證明交給劉代書之後，劉代書叫被告定一個買賣合約書。

當時被告有跟劉代書講的很清楚，當時被告係被押著沒有辦法只好簽名，被告跟劉代書講說沒有付款明細，打合約書有用嗎？他就叫被告簽完名就可以走了，之後陳建杉載被告回去他的事務所，之後被告就坐計程車走，被告當時有向公益派出所報案，但派出所並沒有給被告任何證明，並稱被告沒有證明無法記載，而且被告當時受傷沒有辦法製作筆錄。

二、被告後來並沒有去告民事撤銷買賣契約書，當時有一位叫阿華，警告被告不要走訴訟途徑，如果走訴訟，阿華跟被告說被告的店也不要開了。

原告知道阿華這個人，而且阿華常常叫一些兄弟過來。

那天被告有向公證人戴先生講是否可以幫被告報警，被告說不能公證，後來就沒有公證，因為戴先生告訴劉慶勝代書還有阿華、林裕坤、還有原告，稱被告的身體狀況不好，不能公證，被告記得劉慶勝要拿錢給公證人，他沒有收。

至於公證人有無報案，被告不知道，後來阿華把被告押回住處，並沿路警告被告不能報警。

因為被告當時拿不到證據，被告係今年三月份才蒐集到證據提告告原告偽造文書、恐嚇、詐欺，包括房子的過戶狀況都有向檢察官陳述，系爭不動產是被偽造、詐欺、恐嚇才移轉登記的。

三、另於一０三年六月二十五日原告帶人至被告的住處，要討回系之房屋租賃契約書，因為房屋租賃契約書是被原告強迫的。

當天劉代書還有一位被告不認識的人，可以證明租賃契約書是被強迫的。

訴外人即證人即被告朋友凃佑宗可以證明六月二十五日，原告帶顏清標的司機，還有一位不認識的人總共有三位，大聲跟被告講一定要拿回房屋租賃契約書，後來被告沒有把租約還給他。

被告亦有向公益派出所報警，警察也有來，也有相片，警察問說來這邊鬧什麼，後來警察請他們走，但原告要走之前，房屋租賃契約書一定要還他，不還的話，要對被告不客氣，當時警察也有在場。

警察叫他不要大小聲。

警察的名字被告不知道。

但後來被告並沒有拿這份租賃契約書提起任何相關訴訟。

四、被告與訴外人陳建杉之不動產買賣契約書附買回條件這份資料合乎一般房屋買賣程序嗎？當時一０一年三月二十八日被恐嚇、脅迫所寫資料。

不動產買賣契約書中第二頁，八十五萬元被告並未收到，請問買受人為何？且完稅款為何未填寫日期？代償賣方有何債務？為何均未詳細說明？第六頁中為何要寫本約附賣方買回之權利？普通房屋買賣出賣後，不可能再買回來，亦未在買賣不動產契約書寫什麼買回條件，因為這不合乎買賣房屋程序。

被告已經請檢察官瞭解被告當時為何拜託劉代書寫附買回條件，因這是被告當時在危急時環境下所想出來的，是被告將來提告的最好證明，亦是被告當時能離開現場的最好方法，請法院體諒被告當時危急的環境。

而第七頁中，為何出賣人此處被告並未蓋章？第八頁，收款明細一個字都沒有寫。

而一０一年三月二十八日在劉代書事務所當時，原告根本不在現場，劉慶勝於開庭時之證詞不實在，例如㈠兩造間根本沒有買賣房屋之事；

㈡劉慶勝、林裕坤、陳建杉與原告根本就一夥的；

㈢劉慶勝無法提供詳細的付款明細表。

五、原告開庭二至三次均未清楚交代八十五萬元之所有過程，由此可證原告並未購買被告所有之系爭不動產。

請鈞院瞭解二胎塗銷被告設定時間是否都在一０一年三月二十八日至同年五月三十一日這段時間，若被告有欠二胎且尚未塗銷登記，請問蘇先生怎敢於一０一年三月二十九日將本票還給被告？由此可知，蘇先生還被告本票即可證實陳建杉積欠被告茶葉；

茶具價金。

蘇先生返還本票予被告即看不慣原告等人之作法。

若被告未償還陳建杉任何金錢，如何能繼續經營文品茶行至今日？

六、陳建杉分別於一百年九月間分三次至文品茶行向被告拿現金一百五十萬元正，第一次在一百年九月二十六日拿四十萬元、第二次在同年月二十八日拿六十萬元、第三次則在同年月三十日拿五十萬元。

但在九月三十日那次，被告有聽到陳建杉打電話給劉代書告知要向二胎取消我的設定。

但被告並未真的看到陳建杉打電話給劉代書。

被告曾向曾先生借款一百五十萬元作為購買茶葉、茶具貨款及解決大潤發間之問題。

陳建杉於一百年九月二十左右幾乎每天到文品茶行。

當時陳建杉瞭解被告已借得這筆資金，陳建杉警告被告若不先清償他的債務，一定讓被告店面不用開及馬上叫二胎拍賣房子等警告語言，所以被告在非常不得以情況下才先還款予陳建杉。

七、原告於一０四年七月十日已承認係在一０二年四月左右在公證人處才第一次見到被告，兩造之前完全不認識，既然如此原告如何購買被告房地？怎有可能替被告償還民間貸款？原告於地檢署開庭時亦交代不清楚如何償還貸款？衡諸上情兩造間要有資金往來非常困難，更何況能夠完成房屋買賣，由此可證原告根本沒有購買被告房地並匯款至二信等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回；

訴訟費用由原告負擔。

並提出印鑑證明、相片、一０一年五月十七日及一０二年四月二十九日房屋租賃契約增補條款、公證書節本、臺中市第二信用合作社存摺、不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書、帳戶匯款明細、臺中市第二信用合作社轉帳收入傳票、貸放交易明細查詢、手續費收據、本院民事庭一０三年度簡上字第三七八號開庭通知書影本等為證。

叁、法院之判斷

一、經查，系爭不動產原為被告所有，因被告積欠訴外人台中二信前述抵押債務未清償而遭台中二信向本院民事執行處聲請強制執行，並經訴外人即債權人陳木達、陳惠珠、台中市政府地方稅務局等參分配，有本院依職權調得之本院一００年度司執字第一一五五二二號卷及台灣金融資產服務股份有限公司一０一年度中金聯字第二十六號卷在卷可參。

惟於強制執行期間之於一０一年三月三月二十八日以一千一百五十萬元出賣予訴外人陳建杉，陳建杉並指定原告為登記名義人，嗣於一０一年四月十九日移轉登記為原告所有，有不動產買賣契約書（參本院卷第八三頁至第八六頁）及登記謄本（參本院卷第七頁）在卷可稽。

嗣因前開買賣契約書第十三條第十二款附有被告得以相同價金（即一千一百五十萬元）買回之條件，兩造遂於一０三年二月二十七日簽立系爭租約，由被告繼續使用系爭不動產，有系爭租約在卷可憑（參本院卷第九頁至第十二頁）合先敘明。

二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。

經查，本件被告雖再三以系爭不動產之系爭買賣契約及系爭租約均係遭人強暴脅迫始簽立，並主張其辦理系爭不動產移轉移轉登記之印鑑證明係被訴外人陳建杉夥同朋友於一０一年三月二十八日自被告家中押著被告去變更，再由陳建杉開車帶被告去劉代書處簽定買賣合約書，當時被告係被押著只好簽名，及一０三年二月二十七日再遭原告脅迫始簽系爭租約，其自由意志係受到強暴脅迫等語置辯。

惟查，被告自一０一年三月二十八日系爭買賣契約書簽立迄今，未曾對訴外人陳建杉提起任何民、刑事訴訟，。

再者，證人即辦理系爭不動產移轉登記之代書劉慶勝於本院一０四年四月十四言詞辯論期日到庭結證稱略以：「…（被告是否被陳建杉等人押去公證人簽約？）沒有。

我是與鄧先生一起去，被告應該是與陳建杉去，看不出來有被押。

（當時被告有無向公證人講說是被押去的？）我沒有聽到。

（移轉登記之被告所有權狀及印鑑證明何人去申請？）權狀不知道是陳建杉拿去還是被告拿的，印鑑證明是被告去聲請的。

被告與何人去聲請印鑑證明，我不知道。

我沒有跟被告去戶政事務所辦理印鑑證明。

（你及陳建杉是否與被告一起去戶政事務所申請印鑑證明？）沒有。

至於陳建杉有無跟被告去我不清楚。

我根本也沒有去戶政事務所附近。

（被告有無向你表示印鑑證明是被陳建杉押去聲請的？）沒有。

（是否知道陳建杉到被告的文品茶行押被告去戶政事務所申請印鑑證明？）我不知道。

（被告出賣系爭不動產是否出於自由意志？有無被詐欺或脅迫？）是自由意志，沒有被詐欺或脅迫。

…（簽系爭租約時，被告有要求警方在場？）沒有。

簽原證二當時警察也沒有到場」等語。

另參以證人即被告友人凃佑宗於本院一０四年四月十四言詞辯論期日到庭結證稱略以：「…（是否陳建杉到被告的文品茶行押被告去戶政事務所申請印鑑證明？）我不知道。

（被告出賣系爭不動產是否出於自由意志？有無被詐欺或脅迫？）大概有聽被告說，他是被脅迫簽的。

大約是在七、八個月聽被告講說他有被押，只有大概描述一下，他當時有受傷，有人押他簽，但詳細過程被告並沒有講…」等語。

另證人即台中市政府警察局第一分局公益派出巡佐所吳登凱於本院一０四年七月二十一言詞辯論期日到庭結證稱略以：「（現職？）在公益派出所任職巡佐四年。

（一０一年三月二十八日有無受理被告報案？報案內容為何？處理經過及結果？）這部分我不清楚。

簿子也沒有記載被告報案的情形。

當時值班是吳麗華，她已經調到高雄。

一般都是備勤在處理。

但沒有找到當時的工作紀錄。

但我有問備勤警員，備勤說，他沒有印象有被告來報案的紀錄。

報案內容他當然不知道。

（被告有無說他受到脅迫才簽買賣契約？）我個人部分我不知道。

（一０四年六月十二日有無受理被告報案？報案內容為何？處理經過？）當天是被告來我們派出所，請我們補紀錄他曾經在之前一０一年三月二十八日下午十六時到十八時有報過案，他並說想要調閱監視器。

因為監視器紀錄只有保存四十二天，所以我回答他已經沒有一０一年的監視器紀錄。

當時我有去查一０一年的報案紀錄，但查沒有那個報案紀錄。

被告在一０四年六月十二日來當時，他也說一０一年三月二十八日來當時並沒有正式報案。

所以應該沒有那個紀錄。

一般有正式報案後才有有筆錄。

做完筆錄之後就會有移送檢察官的紀錄，但我查過，並沒有被告所述的報案後有移送檢察官的任何資料」等語，有上開言詞辯論筆錄可稽。

綜合上開證詞可知，系爭不動產自移轉登記日即一０一年四月十九日起至本院最後言詞辯論終結日一０四年七月二十一日止，已經過三年餘。

茍如被告所言，係遭原告或訴外人陳建杉等人施以強暴脅迫，衡諸常情，應於遭受強暴脅迫行為結束後，向相關單位報案或提出民刑事訴追，以保障己身權益。

乃被告之系爭不動產買賣迄今三年餘，除於本件原告對被告起訴後之訴訟繫屬中（本件並非被告主動起訴）向台中地檢署對原告（非對買受人陳建杉）提起詐欺等刑事告訴外，期間被告均未曾向相關單位報案或提出任何民、刑事訴追，顯與常情不符。

且被告所主張遭強暴脅迫之事實，亦未能舉證以實其說，實難憑採。

況被告自一０一年三月二十八日系爭買賣契約簽立迄今，已出國達九次之多，有入出境資料在卷可參，復為被告所不爭執。

是被告指稱其遭人控制行動自由而不敢報案，顯與事實不符。

從而，被告辯稱其於簽立買賣合約書及系爭租約之過程中遭到強暴脅迫一節，委無足採。

三、又依中山地政事務所於一０四年四月二十一日以中山地所資字第○○○○○○○○○○號函覆本院，依系爭土地建物異動清冊，系爭不動產於一百年五月二十六日以金額七百五十萬元分別設定最高限額抵押權予訴外人陳惠珠、陳木達（見本院卷第九十二頁）。

又依新光銀行於一０四年五月四日以（一０四）新光銀個貸字０七０四號函覆本院，「‧‧‧‧說明：二、查旨揭貸款之借款人為鄧弘明，於一０一年五月十六日貸放七百七十九萬元，撥貸當日匯款四百四十六萬八千五百八十四元代償前順位抵押貸款，截至一０四年四月三十日止貸款餘額為七百四十六萬零六百二十七元；

次查前順位抵押權人為有限責任臺中市第二信用合作社，其抵押權設定金額為五百萬元…」，是被告於系爭不動產出賣予訴外人陳建杉之前，已將系爭不動產設定抵押權予臺中市第二信用合作社及陳惠珠、陳木達等人，且被告對於其有向前開抵押人清償債務並因而塗銷抵押權之事實，未能舉證以實其說，是前開抵押權設定係因訴外人陳建杉及原告代為清償債務後始得以塗銷，已為灼然。

另參以證人劉慶勝於本院一０四年四月十四言詞辯論期日報庭結證稱略以：「…（關於本件不動產買賣及租賃契約有無補充？）那時候是幫忙處理被告債務，所以被告沒有拿到錢。

那時候債務都已經處理完，房子也沒有被拍賣。

我記得簽買賣契約之後，陳建杉就拿錢給被告去二信，繳納他欠的利息，二信就撤回強制執行。

二信也在移轉登記以後，開清償證明，把被告原來抵押的債權塗銷，後來原告也代被告去還被告民間所欠的貸款。

…（付款明細表如何付款？）買賣價金是用來還被告欠二信的貸款及民間借款。

（能提供詳細的明細表給法院？）沒有辦法，因為民間借款是陳建杉去處理的。

民間的借款是設定七百多萬元，實際借多少，我不知道。

所以當時陳建杉與被告討論，民間借款及二信貸款都算入價金裡面。

也就是陳建杉幫被告所有債務清償完畢，房屋過戶之後，被告不能拿任何價金，被告所欠的債務，就是買賣價金。

（如何付款？是支票？還是現金？）陳建杉幫被告去二信原來欠的貸款，被告並沒有付任何錢，也沒有簽發任何支票，被告是賣方，不需付任何款項。

欠債的錢都是由陳建杉去處理。」

等語。

綜合上開中山地政事務所、新光銀行及劉慶勝之證詞可知，原告及訴外人陳建杉於買賣系爭不動產當時已代替被告清償積欠陳惠珠、陳木達及第二信用合作社之債務，此觀之前述中山地政事務所隨函檢送之系爭土地建物異動清冊上所載原有抵押權人即台灣中小企業銀行股份有限公司、李長龍、陳惠珠、陳木達等之記載（參本院卷第九０頁至第九三頁），而於移轉登記予原告後，即無前開抵押權登記即明。

再者，證人陳木達及陳惠珠之配偶宋沂豪（實際處理陳惠珠債權債務之人）對於前開抵押權設定及塗銷等情，亦到庭證述屬實（參本院一０四年七月二十一日言詞辯論筆錄）而參與處理前開抵押債務之訴外人陳建杉因另案通緝未能通知到庭，且被告對於前開抵押債務係其清償等情亦未能舉證證明，本院審酌前開相關事證，認證人劉慶勝之前開證詞應堪採信。

又被告一再泛稱其所積欠陳建杉之款項業於一００年八、九月時已清償完畢，當時以茶葉抵銷四、五百萬元等語置辯，然卻始終未能舉證以實其說，是被告所辯，自難信為真實。

四、綜上，被告對於系爭買賣契約書及系爭租約為其所親簽並不爭執，再參以前開證人所述、相關登記謄本、抵押債務清償及抵押權設定之塗銷、系爭買賣契約成立迄今之期間及被告對於遭人施以強暴脅迫始簽立系爭買賣契約、系爭租約及其他所辯均未能舉證以實其說等情相互以觀，被告前開所辯，實難採認；

而原告主張本件係被告所有系爭不動產於遭台中二信強制執行期間，由陳建杉、原告等人代被告清償並處理其所積欠之前述銀行、民間貸款等相關債務後，系爭不動產免於拍賣，並將之移轉登記予陳建杉所指定之原告所有，尚與事實相符而堪採認。

五、退步言，縱或被告與訴外人陳建杉間確有其他債權債務糾葛而影響系爭買賣契約之效力屬實。

惟查，本件系爭不動產買賣契約係訴外人陳建杉與被告所簽立，且參以被告提出該契約條款第七條第一款約定「買受人得指定第三者為登記名義人，…」是系爭不動產之買受人應為陳建杉，而原告則係陳建杉所指定為登記名義之人。

按登記為物權公示方法之一，登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，對其他第三人均得主張其登記之權利。

若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形外，於依法定程式塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院一０一年度台上字第一八二八號、八十五年度台上字第二九零八號、八十四年度台上字第八三八號判決意旨參照）。

本件原告既於一０一年四月十九日登記為系爭不動產之所有權人，揆諸前開判決意旨，縱該移轉登記之行為有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，原告仍為系爭不動產之所有權人。

且本件原告係依系爭租約請求被告遷讓房屋及給付相關租金，而被告既未能證明系爭租約係遭人強暴脅迫是簽立，則被告自應依系爭租約履行關義務。

六、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百四十條第一項、第二項前段、第四百五十五條前段分別定有明文。

另按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院八十六年台上字第二０一二號判決意旨參照），依原告所陳，被告自第一期租金即一０三年三月十七日起即積欠租金迄今，顯已達二個月以上，而原告已發函催告被告其應於一０三年七月十一日前繳付積欠租金，並表示終止租約之意，乃被告仍未依約繳付租金，故被告自屬無權占用系爭房屋。

從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋，自屬有據。

七、復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。

又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨參照）。

查系爭租約所載租賃期限業於一０三年七月十一日經原告終止後而屆滿，被告於系爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋，核屬無權占有，被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，而被告自一０三年三月一日起未繳納租金每月二萬五千元至一０三年七月十一日，已如前述。

因此被告積欠原告租金總計為十萬九千一百六十七元【計算式：25000×4＋（25000×11／30）＝109167，元以下四捨五入】，然原告僅請求十萬八千三百三十三元，本院則從其請求。

是原告請求被告給付原告十萬八千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達即一０四年一月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自一０三年七月十二日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告租金二萬五千元，即屬有據。

八、綜上所述，原告依租賃物返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭之不動產遷讓返還原告；

另請求被告應給付原告十萬八千三百三十三元，及自一０四年一月二十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自一０三年七月十二日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告二萬五千元，為有理由，應予准許。

九、至於被告聲請傳訊證人銀行協理徐國禎、警員歐彥成，惟本件事證已臻明確，且銀行協理徐國禎對於清償抵押權之資金來源係出自於原告、陳建杉或被告，自無從知悉詳情；

又警員歐彥成亦曾向被告表示對於其是否曾遭強暴脅迫而簽立買賣契約、系爭租約向公益派出所報案已不復記憶等情，業經前述證人吳登凱（即公益派出所巡佐）證述甚詳，已如前述。

故核無再行傳訊前開證人之必要。

兩造其餘之攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無須逐一詳予論述，附此敘明。

十、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，原告勝訴部分應依職權宣告假執行。

並依職權酌定相當金額准被告得以預供擔保而免為假執行（按系爭房屋之課稅現值為二十九萬一千一百元）。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費用。
中 華 民 國 104 年 8 月 27 日
書記官 賴淵瀛