臺中簡易庭民事-TCEV,105,中簡,3422,20170531,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
105年度中簡字第3422號
原 告 呂庭亨
兼 上一人
訴訟代理人 張麗珠
被 告 郭豐維
訴訟代理人 胡俊暘律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年4月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆拾萬參仟伍佰壹拾元，及自民國一○六年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用，由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告以新臺幣肆拾萬參仟伍佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款第2款、第3款、定有明文。

本件原告起訴時原僅列甲○○為原告，聲明：被告應給付原告甲○○新臺幣（下同）53萬6,212元（見本院卷第7頁）。

嗣於訴訟繫屬間，追加丙○○為原告，並聲明：被告應給付原告二人53萬6,212元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語（見本院卷第63頁背面、第66頁正面、第101頁正面），核屬請求之基礎事實同一，及擴張應受判決事項之聲明，且經被告程序上同意（見本院卷第63頁背面），與前開規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：㈠原告主張兩造於民國105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，約定由被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區市○○○路000號12樓之2號房屋一間（簡稱B2-12，下稱系爭房屋）作為辦公室使用，租賃契約書上記載租賃期限為10年，自105年9月1日起至115年8月31日止（10年），第1年至第2年期間每月租金為5萬元，第3年至第4年期間每月租金為5萬2,000元，第5年至第6年期間每月租金為5萬6,000元，第7年至第8年期間每月租金為5萬9,000元，第9年至第10年期間每月租金為6萬2,000元，租金約定於每月1日給付，押租保證金為10萬元（下稱系爭租約）；

被告於105年10月間通知原告終止系爭租約，系爭租約於105年11月11日終止。

㈡兩造於105年7月15日簽訂系爭租約，原告同意給與被告45天裝修期免費使用系爭房屋，租金則自105年9月1日起算，係因被告稱其欲花500萬元裝潢在系爭房屋且簽訂10年之長期租約，如今因被告提前終止系爭租約，原告無法取得完整之利益，故無裝修期之優惠，依系爭租約第2條第3項約定，被告應按比例支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日之租金73,750元。

另依系爭租約第7條第4項前段：「本租約存續時間，任一方欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。

違約之一方應給付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」內容，被告提前終止系爭租約，依上開約定，視為違約，被告應給付相當於原告2.5月租金之違約金12萬5,000元。

系爭租約雖於105年11月11日終止，然被告並未依約回復原狀，經原告僱工回復原狀，迄至105年11月24日始回復原狀完成，原告於回復原狀期間仍不能使用系爭房屋，爰依法請求被告給付105年11月1日至同年月24日之租金4萬元。

依系爭租約第7條第1項約定，租賃期間之管理費3萬4,662元，應由承租人即被告負擔，系爭租約於105年11月11日終止，於105年11月24日始完成恢復原狀，原告自得請求被告給付自105年7月15日起至105年11月24日止之管理費。

原告就系爭房屋之天花板回復原狀支出20萬9,050元、冷氣空調回復原狀支出22,500元、地毯鋪設回復原狀支出82,500元（材料67,500元、工資15,000元）、電燈及水電回復原狀支出42,500元，另油漆前估價需要5,000元；

被告雖抗辯上開回復原狀費用中，就材料部分應予折舊，惟「折舊」僅係一種成本分攤之程序，而非資產評價之程序，即將資產之已耗成本，以有系統而合理之方法，攤入各使用期間之一種程序，非用來作為使資產之帳面價值能反映市價之一種手段，本件原告請求回復原狀，自得依法請求被告支付回復原狀之必要費用36萬1,550元等語。

㈢爰依系爭租約及回復原狀之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如程序事項變更後之聲明所示。

二、被告則以：系爭租約第2條第3項，係適用於105年7月15日至同年8月31日之裝修期間內，可歸責於承租人之事由，致系爭租約終止，為免出租人在未取得任何租金下租約即終止，要求承租人應依日數比例支付裝修期日之租金，本件被告既係於裝修期間外，於租賃存續期間終止系爭租約，即無系爭租約第2條第3項之適用，原告請求被告應依比例支付裝修期間之租金73,750元，並無理由。

至於原告依系爭租約第7條第4項約定，請求被告給付違約金12萬5,000元，爰依民法第252條規定，請求予以酌減。

又原告請求被告給付自105年11月1日起至同年月24日止之租金4萬元，因系爭租約於105年11月11日合法終止，就原告請求被告給付自105年11月12日起至同年月24日止之租金，因兩造已無租賃關係，原告此部分租金請求，自屬無據。

原告另請求被告給付自105年7月15日起至105年11月24日止之管理費34,662元部分，因系爭租約已於105年11月11日終止，自105年11月12日以後租賃關係不存在，原告依系爭租約第7條第1項約定，請求被告給付自105年11月12日起至105年11月24日之管理費，應屬無據。

至於原告請求被告支付回復原狀之費用，依行政院發佈之固定資產耐用年數表，房屋附屬設備使用年限為10年，空調設備為5年，另依行政院公佈之固定資產折舊率表，採用定率遞減法者，就天花板及地板之材料費用，應扣除每年千分之206之折舊，就冷氣空調之材料費用，應扣除每年千分之369之折舊等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第63頁背面至第64頁正面、第124頁，配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：

㈠、兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，約定由被告向原告承租系爭房屋作為辦公室使用，租賃契約書上記載租賃期限為10年，自105年9月1日起至115年8月31日止（10年），第1年至第2年期間每月租金為5萬元，第3年至第4年期間每月租金為5萬2,000元，第5年至第6年期間每月租金為5萬6,000元，第7年至第8年期間每月租金為5萬9,000元，第9年至第10年期間每月租金為6萬2,000元，租金約定於每月1日給付，押租保證金為10萬元。

㈡、系爭租約第7條第4項前段約定：「本租約存續時間，任一方欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。

違約之一方應給付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語。

被告於105年10月間透過仲介告知原告要提前終止租約，系爭租約於105年11月11日終止。

㈢、被告已將押租金10萬元及9月分租金5萬元交付原告。10月分租金5萬元於105年10月14日前已給付原告。

㈣、系爭房屋之管理費每月為7,999元。

㈤、被告同意支付原告系爭房屋105年7月15日至8月31日期間之管理費。

又依系爭租約第7條第1項約定，租賃期間之管理費，係由承租人負擔。

㈥、被告並未繳納105年9月1日至105年11月10日期間之管理費。被告就105年11月1日起之租金亦未給付。

㈦、由原告所提出系爭房屋105年7月15日時之屋況照片（見本院卷第41頁），可知系爭房屋有天花板、電燈、地毯之設備，且冷氣風管無外露，對照被告表示提前終止租約時之屋況照片（見本院卷第32頁），無天花板、無電燈、無地毯，且冷氣風管外漏，可認系爭房屋之天花板、電燈、地毯、冷氣空調（冷氣風管），有回復原狀之需求。

㈧、原告委請之師傅，於105年11月21日進場施作回復原狀，於105年11月24日施工完成。

㈨、原告於105年7月15日將系爭房屋之鑰匙交付給被告。

㈩、本件被告有交付原告押租金10萬元，而原告尚未返還10萬元押租金予被告。

四、得心證之理由：㈠原告主張兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，約定由被告向原告承租系爭房屋作為辦公室使用，租賃契約書上記載租賃期限為10年，自105年9月1日起至115年8月31日止（10年），第1年至第2年期間每月租金為5萬元，第3年至第4年期間每月租金為5萬2,000元，第5年至第6年期間每月租金為5萬6,000元，第7年至第8年期間每月租金為5萬9,000元，第9年至第10年期間每月租金為6萬2,000元，租金約定於每月1日給付，押租保證金為10萬元（下稱系爭租約）；

被告於105年10月間通知原告終止系爭租約，系爭租約於105年11月11日終止等事實，業據原告提出系爭房屋之不動產租賃契約書、簡訊對話紀錄為證（見本院卷第12至15頁、第24頁、第27頁），並為被告所不爭執（見本院卷第63頁背面），堪信為真實。

㈡原告主張兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，原告同意給與被告45天裝修期免費使用，租金自105年9月1日起算，係因被告稱其欲花500萬元裝潢及簽訂10年之長期租約，如今因被告提前終止系爭租約，原告無法取得完整之利益，故無裝修期之優惠，依系爭租約第2條第3項約定，被告應按比例支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日之租金73, 750元（計算式：5萬元1.5月（120月-2月）/120月）云云（見本院卷第101至102頁），然查：⒈觀諸系爭租約第2條第3項記載：「若因承租人裝修所需，出租人同意於簽訂本契約後免費提供承租人…日進行裝修，但裝修期限因可歸責於承租人之事由，致本契約終止或解除，以違約論。

承租人同意按比例支付前開裝修期日之租金…」等語（見本院卷第12頁），雖未記載出租人免費提供裝修之天數，然由系爭租約之租金自105年9月1日起算，及被告自承於105年7月15日取得系爭房屋之鑰匙（見本院卷第64頁正面），足認原告提供被告自105年7月15日起至同年8月31日止相當於一個半月之免算租金裝修期。

⒉原告雖主張因被告於105年10月間通知原告終止系爭租約，系爭租約於105年11月11日終止，被告僅支付105年9月、10月兩個月租金，依系爭租約第2條第3項約定，被告應按比例支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日租金73,750元（計算式：5萬元1.5月（120月-2月）/120月）云云（見本院卷第101至102頁），然綜觀系爭租約第2條第3項之文義，應係針對在105年7月15日至同年8月31日之裝修期限內，可歸責於承租人之事由，致系爭租約終止，為避免出租人在未取得任何租金下租約即終止，要求承租人應依日數比例支付裝修期日之租金，承租人不得再主張免費裝修期。

此對照系爭租約第7條第4項前段約定：「本租約存續時間，任一方欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。

違約之一方應給付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語（見本院卷第13頁），係指在免費裝修期間外，於租賃存續期間內，提前終止合約之情形，更可明白系爭租約第2條第3項之約定，係規範「在裝修期限內」終止契約之情形。

舉例言之，若因可歸責於被告之事由，致系爭租約於裝修期內，例如於105年8月24日發生終止事由，依系爭租約第2條第3項，被告應給付相當於40天之租金。

惟本件兩造均不爭執系爭租約之終止日期為105年11月11日，並非在裝修期間內發生終止效力，自無系爭租約第2條第3項之適用。

⒊原告雖舉其於兩造訂約前，於105年7月13日與訴外人鄭經理之簡訊對話紀錄記載：「鄭經理，我想在合約書上的違約賠償部分，除了固定的違約金外，應另外賠償我方裝修期及仲介費的損失，因為對方是以高檔500萬的裝修及10年長約來談，所以我才同意降價及給一個半月的裝修期」等語為證（見本院卷第69頁、第102頁之LINE簡訊對話紀錄）。

然而，此部分僅係原告意思形成過程之資訊，就被告而言，其所合意之內容，仍應以系爭不動產租賃契約書上所載內容為準。

申言之，若被告係在裝修期間內，任意終止租約，應依系爭租約第2條第3項約定，按比例支付原告租金，若被告係在裝修期間外，於租賃期間內任意終止租約，應依系爭租約第7條第4項前段賠償原告違約金。

準此，本件被告係在裝修期間外終止系爭租約，應無系爭租約第2條第3項之適用，原告主張依系爭租約第2條第3項約定，被告應按比例給付原告73,750元，應屬無據。

㈢原告請求被告給付違約金12萬5,000元部分：按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。

如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度台上字第697號裁判要旨）。

經查：⒈系爭租約第7條第4項前段記載：「本租約存續時間，任一方欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。

違約之一方應給付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語，有租賃契約書在卷可證（見本院卷第13頁），被告雖抗辯：承租系爭房屋後，發現系爭房屋隔音效果未達先前仲介保證之良好程度云云（見本院卷第46至47頁），惟為原告所否認，並稱：原告未曾向被告提出任何隔音效果之保證（見本院卷第67頁），觀諸租賃契約書並未記載隔音效果之保證，亦未記載可因隔音問題提前終止租約；

且被告承租系爭房屋，既係欲販售音響，承租標的物之隔音效果是否良好，應係被告及其合夥人於承租前需自行妥善評估，另由原告所提出之簡訊紀錄，被告之合夥人承租系爭房屋前，亦勘查過系爭房屋數次（見本院卷第84頁），故本件應認屬被告任意提前終止租約，應有系爭租約第7條第4項前段之適用，此亦為被告所自認（見本院卷第47頁）。

⒉被告於租約存續期間內，任意提前終止系爭租約，依系爭租約第7條第4項前段，視為違約，被告應給付原告2.5月租金。

本院審酌系爭租約之租賃期限為10年，被告期前終止租約，僅履約2月又11日，距期滿日尚有9年9個月又19日，履約程度僅1.97％（計算式：2.3666月120月＝0.0197，小數點第四位以下無條件捨去），如被告繼續承租系爭房屋，原告可獲得之租金利益甚大，且無須在原訂租約存續期間內另行招租，被告期前終止租約，除原告預期收取之租金短少，凸顯原告給予1.5月免費裝修期之損失，原告另行重新招租亦需負擔相當之人事、程序成本，本院認以2.5月租金作為被告期前終止合約之賠償，尚屬合理，被告抗辯違約金過高應予酌減，並無理由。

準此，原告請求被告給付違約金12萬5,000元（見本院卷第13頁），應屬有據。

㈣原告請求被告給付105年11月1日至同年月24日之租金4萬元部分：本件被告於105年10月間告知仲介要提前終止租約，原告於同日收受被告退租之意思表示，有簡訊對話紀錄在卷可參（見本院卷第22頁），兩造於本院審理時均同意系爭租約於105年11月11日合法終止，租賃關係最後一日為105年11月11日（見本院卷第9、25頁、第27頁、第46頁），是系爭租約應係於105年11月11日終止，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付105年11月1日至同年月11日之租金18,333元（計算式：50,00011/30＝18,333，小數點以下四捨五入），應屬有據。

逾此範圍之請求（即105年11月12日至同年月24日期間），因兩造已無租賃關係，尚嫌無據；

至於被告未能於105年11月11日前將系爭房屋回復原狀並交付予原告，此係原告於租約終止後回復原狀期間，是否另受有其他損害之問題，與被告應否給付租金之認定無涉，特此敘明。

㈤原告請求被告給付105年7月15日至105年11月24日之管理費34,662部分：查系爭房屋之管理費每月為7,999元乙情，有原告所提出管理費收款證明書在卷可參（見本院卷第39頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第63頁背面），而被告於本院審理時表示同意支付105年7月15日至同年8月31日期間之管理費（見本院卷第124頁正面），另依系爭租約第7條第1項約定，租賃期間之管理費，係由承租人即被告負擔，系爭租約於105年11月11日合法終止，是原告請求被告給付自105年7月15日至105年11月11日（三個月又26日）之管理費30,929元（計算式：7,9993＋7,99926/30＝30,929元，小數點以下四捨五入）之範圍內，為有理由。

逾此部分之請求（即105年11月12日至同年月24日期間），因兩造已無租賃關係，原告依系爭租約第7條第1項約定請求被告給付管理費，尚嫌無據。

㈥原告主張就系爭房屋之天花板回復原狀支出20萬9,050元、冷氣空調回復原狀支出22,500元、地毯鋪設回復原狀82,500元（向興富發購買材料67,500元、工資15,000元）、電燈及水電回復原狀42,500元、油漆5,000元，請求回復原狀之必要費用合計36萬1,550元等語（見本院卷第11頁），經查：⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；

上開情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項定有明文。

倘債權人認待債務人回復原狀，將緩不濟急，或可能不符合其意願時，得依同法條第3項規定，請求債務人支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，但此時之金錢給付係代替原狀之回復，自以回復原狀所必要者為限，如係以新品換舊品，應予折舊（最高法院100年度台上字第502號、96年度台上字第854號、95年度台上字第825號、92年度台上字第1332號判決意旨可資參照）。

⒉經查：①由原告所提出系爭房屋105年7月15日時之屋況照片（見本院卷第41頁），可知系爭房屋有天花板、電燈、地毯之設備，且冷氣風管無外露，對照被告表示終止租約後系爭房屋105年11月18日時之屋況照片（見本院卷第93頁），無天花板、無電燈、無地毯，且冷氣風管外漏，可認系爭房屋之天花板、電燈、地毯、冷氣空調（冷氣風管），均需回復原狀。

②原告主張就系爭房屋之天花板回復原狀支出20萬9,050元、冷氣空調回復原狀支出22,500元、地毯鋪設回復原狀67,500元、電燈及水電回復原狀42,500元，業據原告提出匯款之存摺交易明細、請款單、估價單、報價單、收據為證（見本院卷第132至133頁），可認原告已支出回復原狀費用35萬6,550元，且此部分與回復原狀均有關連。

又就油漆費用5,000元部分，原告雖尚未實際支出，惟已提出鼎盛報價資料之簡訊紀錄為證（見本院卷第34頁），原告自得以此作為估算回復原狀必要費用之基礎。

被告空言抗辯原告所提出估價單、報價單內容模糊，難以辨識云云（見本院卷第49頁），並非可採。

③又原告所雇請回復原狀之費用及工人工資，雖較被告所提出之估價單所載金額為高，有兩造所提出估價單在卷可佐（見本院卷第79頁、第137頁、第140頁、第145頁），然而，依證人丁○○於本院審理時證稱：我負責就系爭房屋天花板施作回復原狀，回復原狀的天花板材料、規格跟之前原本一樣，我是興富發的廠商，系爭房屋原本的天花板就是我施作的，天花板未稅費用20萬9,050元，我是開賺多工程有限公司的報價單給原告，原告已經匯款給我了等語（見本院卷第118頁正面至第119頁正面），及證人乙○○於本院審理時證述：我負責就系爭房屋地毯施作回復原狀，回復原狀的地毯材料是原告購買的，原告購買提供的地毯27箱我於回復原狀施工時都有使用，我就地毯回復原狀的工資是1萬5,000元，天花板回復原狀的電燈是我安裝的，電燈材料也是我買的，其他水電復原就是包含地板插座復原、照明燈的復原，還有現場的喇叭，還有偵煙器，照明燈原本就在現場我只是裝上去而已，水電復原工程也是回復原狀所必要的，電燈及水電回復原狀42,500元；

就我施作的部分，原告總共給我5萬7,500元等語（見本院卷第119頁背面至第120頁背面），可知原告僱工回復原狀所使用材料，係與系爭房屋原本相同之規格材料，並無提升材料等級，所雇請的天花板廠商，亦係系爭房屋之建商興富發原本配合的統包丁○○師傅；

參以原告就地板廠商部分，亦有與訴外人鼎盛何經理找的廠商相互比價後，找尋費用較低之廠商乙情，有原告簡訊對話紀錄在卷可佐（見本院卷第94至95頁、第105頁），足認原告並非刻意找尋費用高昂之廠商，或重新施作更高等級之材料，此部分之材料、工資之費用，難認有過高或應予剔除之情況。

⒊被告雖抗辯：依行政院86年12月30日行政院台（86）財字第52051號令發佈之修正固定資產耐用年數表，房屋附屬設備使用年限為10年，空調設備為5年，再依行政院45年7月31日台（45）財字第4180號函公佈之固定資產折舊率表，採用定率遞減法者，房屋附屬設備之天花板、地板之材料費用，應扣除每年千分之206之折舊，冷氣空調之材料費用應扣除每年千分之369之折舊等語（見本院卷第50頁）。

然查，本院審酌：①系爭房屋係於103年4月3日建築完成，有系爭房屋建物登記謄本在卷可參（見本院卷第60頁），可知系爭大樓為新建成之大樓，且坐落於臺中市之繁華地段，原告自承天花板、電燈、地毯、冷氣空調等設備，於103年6月25日建商交屋予原告時存在（見本院卷第64頁、第107頁、第117頁背面），則迄至原告將系爭房屋交付予被告之日105年7月15日，上開設備使用期間不長，外觀甚為新穎，此有105年7月13日、同年月15日之現場照片在卷可參（見本院卷第41頁、第81頁），如非被告於裝修期間內，將上開設備拆除，嗣後期前終止租約，原告實無須支出上開回復原狀所需費用。

②依兩造簡訊對話紀錄，被告於105年11月11日寄發予原告之簡訊內容提及：「房東您好，鼎盛的電費我昨天去清理完畢了，管理費我會交到這個月為止，key跟卡片我都放在管理室，這邊就跟您說謝謝了，租到今天為止，等待你指定的工班報價與施作的時間，我會全力配合，後續費用我會跟他清」等語（見本院卷第106頁），可知被告承諾由原告指定工班，且後續費用將跟原告指定工班結清，並無抗辯材料費用應予折舊，則被告嗣後於本件訴訟中抗辯應依行政院固定資產耐用年數表、定律遞減法，計算材料折舊，似有違誠信原則。

③參以依被告所提出之回復原狀之估價單，就地毯部分（見本院卷第137至144頁），無從知悉是否與系爭房屋原有地毯材料相同規格；

就天花板部分（見本院卷第153頁），被告亦同意由建設公司之材料，僅是工資的部分，與原告所雇請工人之工資有所差異，準此，若被告自行履行其回復原狀義務，被告所支出之費用，僅是各家廠商報價不同工資較低，並無材料折舊之問題。

準此，若債權人擔心待債務人回復原狀緩不濟急或不符需求，先行支出回復原狀費用，再向債務人請求時，債務人抗辯應以10年作為天花板耐用年數，5年作為冷氣空調設備耐用年數，並分別依定律遞減法千分之206、千分之369計算材料折舊，並不公平。

⒋參酌證人丁○○於本院審理時證稱：天花板未稅20萬9,050元，其中材料佔了70％，工資約30％，材料除了天花板的板材，還包含骨架、五金配件、鋁條，為了避免打釘傷到天花板裡面的管線，興富發要求施工方法要使用吊夾具，這樣天花板外觀看不到鑽洞等語（見本院卷第118頁正背面），及證人乙○○於本院審理時證稱：就32,500元天花板的燈具，材料費用大約占25,000元，其餘就是安裝和拉線的工資，就1萬元的水電復原工程，其中五金零件占1,000元左右，其餘是我的工資；

就地毯材料為67,500元，地毯施工的回復原狀費用工資是1萬5,000元等語（見本院卷第119頁背面至第120頁正面），可知本件①天花板、水電復原之費用，包含材料147,335元（計算式：209,05070％＋1,000＝147,335）、工資71,715（計算式：209,05030％＋9,000＝71,715），②地毯、天花板燈具回復原狀之費用，包含材料92,500（計算式：67,500＋25,000＝92,500）、工資22,500（計算式：7,500＋15,000＝22,500）；

至於③冷氣回復原狀費用22,500元（見本院卷第94頁），其中材料費用為2,250元，工資為20,250元，有本院公務電話紀錄在卷可參（見本院卷第155頁）。

④至於油漆的部分，材料僅佔一小部分，絕大部分為工資，且油漆塗抹上牆壁後，已附著於建物牆壁，該材料無獨立之價值，原告亦具狀陳稱嗣後經油漆師傅現場勘查後表示需要9,000元費用等語（見本院卷第79頁、第105頁），故本院認原告起訴請求回復原狀之油漆費用5,000元部分，無須折舊。

⑤本院考量目前實務上天花板之使用年限，在正常使用狀況下，均超出10年甚多，地毯、冷氣空調設備之使用年限，亦超出5年甚多，認天花板、水電回復（五金零件材料）之使用年限，以30年計算，而地毯、天花板燈具、冷氣空調設備之使用年限，以10年計算。

至於折舊期間，則自103年6月25日計算至租約終止日105年11月11日，以2年5月計算。

⑥另就折舊之計算方式，實務上有以定律遞減法、平均法計算，本院考量本件本件雖有材料新品更換舊品，然而，「以新替舊」的情形，被害人取得利益，是由於賠償方法，此項利益係強迫加諸於被害人，應斟酌個案情形減輕之，且需審視被害人是否因此受有利益（見王澤鑑，物之損害賠償制度的突破與發展，民法學說與判例研究第六冊，第30頁；

王澤鑑，「損害賠償」一書，第200頁至第202頁，2017年2月出版）。

因材料更換新品後，該天花板、地毯、冷氣空調、燈具等設備之使用年限因而延長，故本件仍應予以折舊，惟考量系爭房屋之上開設備於105年7月15日交付被告前，尚屬新穎，有現場照片可參（見本院卷第41頁、第81頁），如非被告為裝修將上開設備拆除後，並期前終止租約，原告實無須支出上開回復原狀所需費用，故認應以較有利於原告的「平均法」計算折舊金額，較為公平。

⑦準此，就天花板、水電復原之材料費用147,335元，經扣除折舊後之價值為135,849元（計算式：如附表一），就地毯、天花板燈具、冷氣空調設備之材料94,750元，經扣除折舊後之價值73,934元（計算式：如附表二）。

從而，原告本件得請求之回復原狀之必要費用應為322,848（計算式：329,248（135,849+73,934+71,715+22,500+冷氣工資20,250+油漆5,000＝329,248）。

逾此範圍之請求，則非有據。

㈦按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。

經查，本件被告有交付原告押租金10萬元，而原告尚未返還10萬元押租金予被告乙情，為兩造所不爭執；

又被告有積欠原告租金18,333元、管理費30,929元、及期前終止合約之違約金12萬5,000元、償還回復原狀必要費用之債務32萬9,248元等情，業經本院認定如上，是在上開範圍內，被告所交付之押租金，當然發生抵充之效力。

從而，本件扣除押租金後，原告尚得請求被告給付40萬3,510元（計算式：18,333＋30,929＋125,000＋329,248－100,000＝403,510）㈧按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第1項、第2項分別定有明文。

從而，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日（即106年2月26日，見本院卷第45頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與上開規定，核無不合，應予准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約及回復原狀之法律關係，請求被告給付其40萬3,510元，及自106年2月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

另為衡平被告之利益，爰依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

七、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 陳麗靜

附表一：本件天花板、水電復原
耐用年數為30年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為30分之1，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，則材料扣除折舊後之修復費用估定為135,849元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即147,335÷(30+1)≒4,753（小數點以下四捨五入）；
2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(147,335－4,753)×1/30×（2+5/12）≒11,486（小數點以下四捨五入）；
3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即147,335－11,486＝135,849】
附表二：本件冷氣空調設備、地毯、天花板燈具
耐用年數為10年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為10分之1，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，則材料扣除折舊後之修復費用估定為73,934元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即94,750÷(10+1)≒8,614（小數點以下四捨五入）；
2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(94,750－8,614)×1/10×（2+5/12）≒20,816（小數點以下四捨五入）；
3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即94,750－20,816＝73,934】