臺中簡易庭民事-TCEV,106,中簡,1012,20170524,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
106年度中簡字第1012號
原 告 潘欣美
訴訟代理人 侯志翔律師
被 告 林明宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路000號1、2樓房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣35,000元，及自民國106年4月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣72,9534元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；

民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第262條第1項前段分別定有明文。

本件原告原起訴聲明：「(一)被告應將所承租之臺中市○○區○○路000號第一、二樓房屋，遷讓返還予原告。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）105,000元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。

（三）被告應自民國106年4月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告7,000元。

（四）訴訟費用由被告負擔。

（五）願供擔保請宣告准為假執行。」

嗣於本院106年5月3日言詞辯論期日當庭以言詞撤回訴之聲明第3項，核此部分僅係撤回訴之一部，並減縮應受判決事項聲明，揆諸上開說明，原告為此聲明之變更，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）原告前於105年4月1日與訴外人陳奎元（下稱陳奎元）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告向陳奎元承租坐落門牌號碼臺中市○○區○○路000號（下稱系爭房屋）及車位號碼B2-60停車位，租賃期間自105年4月1日起至110年4月30日止，並訂有得轉租之條款，而訴外人王淑莉（下稱王淑莉）為陳奎元之母親，系爭房屋為王淑莉以陳奎元名義登記，惟實際出租人為王淑莉，租屋事宜亦均由原告與王淑莉接洽。

原告承租系爭房屋之目的本欲經營補習班，惟經請建築師規劃申請立案時發現，教室總面積少於30平方公尺無法申請立案，由於系爭房屋之三樓有違章之夾層，以及二樓流理台必須拆除始能規劃30平方公尺之教室，因陳奎元不願原告拆除流理台，致原告無法申請立案經營補習班，原告即依系爭租約第九條之約定，將系爭房屋一、二樓分租予被告，並經出租人同意，且增訂補充條款加以確認，嗣兩造於105年7月22日簽訂分租契約（下稱系爭分租契約），租賃期間自105年8月1日起至110年4月30日止，約定每月租金自105年8月至106年1月為30,000元，106年2月至110年4月為35,000元，並於系爭分租契約第十三條約定：「乙方於租期屆滿或本租約解除、終止後，應於合約終止日立即將租賃房屋騰空無條件交還甲方，...」、第十四條約定：「（一）乙方（即被告）須於每月一日前支付下一個月的租金，拖欠五日以上，每日加收一千元，至繳清為止。

（二）如乙方提前解約或拖欠租金達一個月以上，視同乙方違約，甲方（即原告）得沒收乙方所支付之押租保證金，作為懲罰性違約金。

（三）乙方不依第十三條規定交還房屋時，自解除、終止租約或租賃期滿或同意延長期滿之次日起至交還房屋之日止，除應依原租金計算相當於租金之損害金外，另應加付逾約日數租金一倍之違約金，以賠償甲方因此所受之損害。

...」。

詎被告自105年11月起即未給付租金，經原告催告後仍不給付，經原告於106年2月3日寄發存證信函終止租約，被告於翌日即106年2月4日收受，是系爭分租契約業已終止，被告應將租賃物返還予原告。

原告積欠自105年11月至106年5月之租金，而105年11月至106年1月每月租金30,000元，共計90,000元，另自106年2月至106年5月，每月租金35,000元，共計140,000元，合計230,000元，雖被告曾分別於106年3月20日、106年3月22日分別匯款20,000元、70,000元，共計90,000元予原告，然系爭分租契約終止後之給付應不生給付之效力，況且扣除被告上開清償租金90,000元，仍積欠租金達二個月以上，原告仍得合法終止租約。

是系爭分租契約終止後，被告仍占有系爭房屋，應賠償原告相當於租金之損害。

是被告應給付原告自106年11月至106年2月之租金共計125,000元（計算式：30,000×3＋35,000×1＝125,000），另106年3月租金為35,000元及租金一倍之違約金即35,000元，故106年3月份被告應給予70,000元，是被告應給付原告195,000元而被告曾分別於106年3月20日、106年3月22日分別匯款20,000元、70,000元，共計90,000元，故105年11月至106年2月得請求之租金應為105,000元。

爰依租賃物返還請求權及租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：1、被告應將系爭房屋一、二樓遷讓返還原告。

2、被告應給付原告105,000元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

（二）對被告抗辯之陳述： 1、本件因租賃系爭房屋申請補習班立案，卻因面積不足無法經營補習班，而依系爭租約合法分租，原告現已另覓場所積極籌辦英文補習班，並非以分租房屋為業。

被告實為不甘原告與陳奎元間系爭租約租金每月30,000元，而轉租被告自106年2月起調整為35,000元，然原告已投入裝潢費用約70萬元，每月差額尚且不夠彌補應付給陳奎元之租金，且房屋經原告整修裝潢後，亦經被告反覆看屋，認為有此租金之價值始與原告簽約，若被告反悔，原告已表明不願再租給被告，被告卻仍拒絕遷讓返還房屋，自有矛盾。

2、況且，租賃契約為債之關係，基於債之相對性，原告與被告之系爭分租契約既有效成立，被告即應依約支付房租，與原告和陳奎元間之系爭租約無關，被告不得以原告與陳奎元間之系爭租約有糾紛為由拒絕給付租金。

二、被告則以：原告皆將承租之房屋做簡易裝潢後，以高租金出租，原告向陳奎元以租金30,000元承租系爭房屋，其中系爭房屋一、二樓以租金35,000元分租予被告，又車位以租金2,500元出租，又想把系爭房屋三樓以租金15,000元分租，原告皆以此方式為獲利行為，陳奎元於106年4月5日向原告提出終止系爭租約，請求原告將系爭房屋遷讓返還，被告之前就有以存證信函向原告表示因為原告與屋主有糾紛，被告不知要付租金給誰等語，資為抗辯。

並聲明：（一）原告之訴駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）原告主張原告前於105年4月1日與陳奎元簽訂系爭租約，約定原告向陳奎元承租系爭房屋及車位號碼B2-60停車位，租賃期間自105年4月1日起至110年4月30日止，並訂有得轉租之條款。

原告承租系爭房屋之目的本欲經營補習班，嗣因無法經營補習班，原告即依系爭租約第九條之約定，將系爭房屋一、二樓分租予被告，並經出租人同意，且增訂補充條款加以確認，嗣兩造於105年7月22日簽訂分租契約（下稱系爭分租契約），租賃期間自105年8月1日起至110年4月30日止，約定每月租金自105年8月至106年1月為30,000元，106年2月至110年4月為35,000元，並於系爭分租契約第十三條約定：「乙方於租期屆滿或本租約解除、終止後，應於合約終止日立即將租賃房屋騰空無條件交還甲方，...」、第十四條約定：「（一）乙方（即被告）須於每月一日前支付下一個月的租金，拖欠五日以上，每日加收一千元，至繳清為止。

（二）如乙方提前解約或拖欠租金達一個月以上，視同乙方違約，甲方（即原告）得沒收乙方所支付之押租保證金，作為懲罰性違約金。

（三）乙方不依第十三條規定交還房屋時，自解除、終止租約或租賃期滿或同意延長期滿之次日起至交還房屋之日止，除應依原租金計算相當於租金之損害金外，另應加付逾約日數租金一倍之違約金，以賠償甲方因此所受之損害。

...」。

詎被告自105年11月起即未給付租金，經原告催告後仍不給付，經原告於106年2月3日寄發存證信函終止租約，被告於106年2月4日收受，是依上開存證信函內容，系爭分租契約於106年2月28日業已終止。

是被告應給付原告自106年11月至106年2月之租金共計125,000元，而被告曾分別於106年3月20日、106年3月22日分別匯款20,000元、70,000元之事實，業據其提出存證信函、公證書、房屋租賃契約書、補充條款、房屋分租租賃契約書、對話記錄、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、地政事務所建物成果圖、授權書、臺中市政府教育局函等件為證，為被告不爭執，原告之主張應堪認為真正。

（二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第421條第1項及第443條第1項分別定有明文。

次按轉租係租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，出租人與承租人間，承租人與次承租人間，係同時存在兩個獨立之租賃關係（最高法院98年度台簡上字第36號判決意旨參照）。

依照系爭租約第九條約定：「...唯乙方（即原告）實因健康因素無法繼續經營，得以原租約加上營業生財設備頂讓經營，以減少損失，也保障甲方（即陳奎元）之房租收入；

若變更使用執照期間，有損及建築物之結構疑慮（如須拆除夾層違建而損及現有樓地板面積）甲方同意乙方以原租約加上已經投入的裝潢設備轉租，以減少損失，也保障甲方之房租收入。」

，並原告與王淑莉另簽訂補充條款約定：「一、本租賃合約甲方（即王淑莉）同意乙方（即原告）擁有轉出權，甲方同意乙方以原租約加上已經投入的裝潢設備轉租，以減少損失，需保障甲方之房租收入。

.. .」等語，本件原告經出租人即陳奎元及王淑莉之同意，將系爭房屋轉租予被告，是原告轉租系爭房屋之一部為合法，而被告抗辯稱，因原告與屋主有糾紛，不知要將租金付給誰云云，然兩造間簽立之系爭分租契約與原告與陳奎元簽立之系爭租約為兩個獨立之租賃關係，被告既簽立系爭分租契約分租系爭房屋，自應對契約當事人即原告負有給付租金之義務。

（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第455條分別定有明文。

經查，並經原告於106年2月3日寄發存證信函，定106年2月28日之相當期限催告被告支付欠繳之租金，被告於本院言詞審理中自承有收受（見本院卷第87頁背面），是被告經催告後已逾相當期限仍未給付欠繳之租金，原告自得終止系爭租約。

從而，系爭分租契約既已於106年2月28日合法終止，則原告依民法第455條規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋1、2樓，應屬有據。

（四）又兩造約定租金自105年11月至106年1月每月租金30,000元，另自106年2月至106年5月租金35,000元計算，被告自105年11月至契約終止即106年2月止尚未給付已到期之租金合計125,000元。

是以，原告請求被告給付終止系爭分租契約前已到期之租金125,000元，即無不合，應予准許。

（五）又被告曾先後於終止契約後之106年3月20日、106年3月22日分別匯款20,000元、70,000元，故合計已清償90,000元，為兩造所不爭執，故被告積欠已到期之租金125,000元，扣除被告業已清償之90,000元，原告尚得請求被告給付35,000元（計算式：125,000－90,000＝35,000），洵屬有據，自應准許；

逾此部分之金額，即屬無據。

至被告雖於訂約時支付原告押租保證金70,000元，惟依照系爭分租契約第五條約定：「（一）乙方（即被告）應於訂約時，以10月1日前到期支票（票號：EA0000000）交付甲方（即原告）兩個月租金（七萬元整）作為押金。

...」、第十四條約定：「...（二）如乙方提前解約或拖欠租金達一個月以上，視同乙方違約，甲方得沒收乙方所支付之押租保證金，作為懲罰性違約金。

...」等語，本件被告自105年11月至106年2月積欠租金達一個月以上，是被告違約甚明，故依上開約定，原告得沒收被告所支付之押租保證金70,000元，作為懲罰性違約金，上開押租保證金70,000元自不得先行扣除，附此敘明。

四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權及租賃契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋一、二樓遷讓返還原告及應給付原告35,000元，自起訴狀繕本送達之翌日即106年4月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程式所為原告一部勝訴、一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就被告敗訴之部分應依職權宣告假執行。

而被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
書記官 洪加芳