臺中簡易庭民事-TCEV,106,中簡,1820,20171204,1

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 106年度中簡字第1820號
原 告
即反訴被告 陳文益
訴訟代理人 陳志榮
被 告
即反訴原告 蔡美香
訴訟代理人 賴韋捷律師
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國106年11月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣344,313元，及自民國106年5月5日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

本訴訴訟費用由被告負擔百分之96，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨可資參照）。

經查，反訴原告即被告於民國106年7月26日具狀提起反訴，嗣後擴張反訴聲明請求反訴被告即原告應給付反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）117,750元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，係主張反訴被告未約將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態，即未另覓土方將樹坑回填整平，使土方減少約為117.75立方公尺，反訴被告係具可歸責事由，應依債務不履行負損害賠償責任，據此提起反訴，核其反訴之標的應係主張基於未履行買賣契約、租賃契約義務之債務不履行之損害賠償，與本訴之標的係基於同一買賣契約及租賃契約所發生，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，反訴原告所提反訴於法有據，應予准許。

貳、本訴實體事項

一、原告主張：㈠原告及訴外人林陸妙、陳文煥與被告於105年1月5日簽訂不動產買賣契約書，由原告及訴外人林陸妙、陳文煥將臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）出賣給被告，因原告於系爭土地上仍有種植松樹及桂花樹等地上物，故兩造並約定原告向被告租賃系爭土地，並於105年2月5日簽訂不動產土地租賃附強制執行契約書，以全部買賣價金5％即358,740元充為保證金，原告於租賃期滿將系爭土地上之地上物移植他處並返還土地後，被告即應將上開保證金返還原告。

原告於106年4月26日履行完契約義務，已將地上物遷移完畢，並將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態，經原告於同日以存證信函通知被告收回土地，並催討退還保證金，其後並聲請調解，被告均置之不理，為此依履行契約返還保證金之法律關係，提起本件訴訟。

㈡對被告抗辯之陳述：原告把樹挖走後，再以旁邊的土回填，已完成契約約定之「將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態」，兩造簽立租約時已有共識，以原地整平，不需另覓土方回填；

系爭土地原本就分成三個區塊；

又系爭土地係溪底田，有很多石頭，並非原告從別處運來的，被告不應拒退保證金。

㈢並聲明：被告應返還原告新臺幣358,740元及自民國106年5月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。

訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：㈠被告於105年1月5日向原告、訴外人林陸妙及陳文煥等3人購買共有之系爭土地，土地面積為3648.98平方公尺，約定價金為28,699,228元，惟原告於系爭土地上種有地上物，兩造遂簽訂不動產土地租賃附強制執行契約書，將系爭土地出租予原告，約定租賃期間為105年2月5日起至106年5月4日止，原告交付被告保證金358,740元，待租期屆滿，原告應將地上物全數移植並將系爭土地回填整平，被告再返還上開保證金。

然原告將地上物之松樹植栽移植後，竟未尋覓土方將樹坑回填整平，僅將樹坑推平，使系爭土地之土壤高度及土方均短少，原告已違反不動產買賣契約書特約第1條第4項、不動產土地租賃附強制執行契約書特約之約定。

㈡依臺中市申請農業用地整地審查作業要點第11點、屏東縣申請農業用地整地審查作業要點第8點規定，於農業用地進行整地時，即須挖填方平衡，以保持農業用地經營、利用；

又所謂農地回填必是以外來客土填入農地，此觀台南市政府農業局農地改良申請Q&A自明。

㈢再參以屏東縣申請農業用地整地審查作業要點第7點規定，土地整平之概念係將土地之地勢高低盡量調整為一致，以利土地之灌溉、排水等農作，被告可預見原告將五葉松移植後，系爭土地勢必出現地勢高低不平之情形，故約定原告必須將系爭土地予以整平後返還予被告；

原告僅將樹坑予以推平，造成系爭土地分為3個區塊，3個區塊之間落差甚大，最大落差約有70公分，原告竟稱此為系爭土地之原貌，其已將系爭土地整平，然被告於購買系爭土地前曾至現場觀看，並無原告所稱有3個區域之情形。

縱原告所稱系爭土地之原貌係3個區塊，然兩造已約定回填整平，即係賦予原告應將系爭土地高低不平之處予以調整為一致之義務，現原告違反契約義務，未將系爭土地整平，已有債務不履行之情事。

再者，原告將系爭土地之地上物移植、田土挖出後，系爭土地遺留大片礫石，原告均未將之移除，致使被告根本無法使用耕耘機耕作系爭土地，是原告未將系爭土地整平至可供耕作之狀態，係違反契約約定，實為可歸責之一方。

㈣被告發現上情後，即於105年5月2日寄發存證信函，內容提及系爭土地仍未整平且殘留大小石塊，請原告應於函到後10日內改善，惟原告均置之不理。

因原告未以土方將系爭土地之樹坑回填，又未將系爭土地整平為可供耕作之狀態，實已違反不動產買賣契約書及不動產土地租賃附強制執行契約書之契約義務，有債務不履行之情事，被告因此行使民法第928條第1項及不動產買賣契約書特約之規定，對原告交付之保證金358,740元行使留置權，暫不予返還；

如法院認為要還保證金，被告也主張要扣減原告運走土壤的價值。

㈤並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

三、兩造不爭執事項：㈠被告於105年1月5日向原告、訴外人林陸妙及陳文煥等3人購買系爭土地，土地面積為3648.98平方公尺，約定價金為28,699,228元，並有不動產買賣契約書在卷可佐（參見本院卷第2至5頁）。

㈡因買賣契約簽訂時，原告在系爭土地上仍有種植之五葉松等樹木，故兩造約定原告向被告租賃系爭土地，兩造並於不動產買賣契約書特約第1項第3、4款約定：「3.乙方陳文益應於租約簽約時，交付依乙方陳文益應收全部買賣價款5％之金額充為保證金（28,699,228＊1/4＊0.05＝358740），俟乙方陳文益履完契約義務時隨即全部無息退還。

4.租賃期限屆滿時乙方陳文益應將地上物全部移植至他處將土地交還與甲方（即被告）收回，乙方陳文益並應將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態；

倘乙方陳文益倘逾期未移植樹木時則由甲方以廢棄物處理，其一切費用由乙方陳文益負擔惟甲方得自保證金內優先扣除。」

（參見本院卷第4頁）㈢兩造就系爭土地租賃事宜，再於105年2月5日簽訂不動產土地租賃附強制執行契約書（參見本院卷第28、29頁），並於第2、11條約定「租賃期間為105年2月5日起至106年5月4日止共2年三個月為限」、「乙方（即原告）於簽訂本租約書同時備出保證金新台幣35萬8740元正交付甲方（即被告）收取（支付憑證詳如附件支票影本乙紙），俟乙方於租期屆滿或中途解約履完遷讓點交義務時，甲方應隨即無息返還乙方收回。」

，另於特約約定「乙方使用租賃標的地應儘量保持現場環境整齊清潔，不得任意堆置廢棄物或雜物，租期屆滿時乙方應將全部地上物（包括植物、盆栽及其他鐵絲圍籬招牌等雜物）遷移他處並將租賃標的地樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態點交與甲方收回土地，倘乙方有逾期未移植樹木時則由甲方以廢棄物處理，其一切費用仍應由乙方負擔並得自租約保證金內優先扣抵。」

㈣原告於租期屆滿前將樹挖走後，其整地方式係把樹坑旁邊的土推至樹坑內即原地推平（參見21頁反面、第41頁反面），而於106年4月26日完成整地；

系爭土地目前分為3個有高低落差之區塊，且系爭土地上有礫石存在。

㈤原告於系爭土地上移植約150株五葉松，移植時五葉松根部包裹土壤之形狀係為圓柱體（下稱根土圓柱體）。

大棵五葉松約100株，根土圓柱體之半徑約50公分；

小棵五葉松約50株，根土圓柱體之半徑約40公分（本院卷第94頁、104頁反面）。

四、法院之判斷：原告主張業已依約定將將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態，被告應依約定返還保證金等情，業據被告所否認，並以前詞置辯，是兩造之爭點為：㈠原告將系爭土地之樹坑，以樹坑旁邊的土推平，而未另以客土回填整平，是否屬已依契約約定將「樹坑土壤回填」？㈡原告是否有「未將系爭土地整平至可供耕作狀態」而違反契約義務之情形？㈢原告得否請求返還保證金？又得請求返還保證金之數額為何？㈠原告是否已依約「將樹坑土壤回填整平」之說明：1.按租賃契約為債發生原因之一，而債之關係發生後，債務人負有作為或不作為義務，該義務可分為給付義務（包含主給付義務與從給付義務）及附隨義務。

而主給付義務，指債之關係（尤其是契約）上固有、必備，並用以決定債之關係（契約）類型的基本義務（債之關係的要素），在租賃契約，出租人負有以物租與他方使用、收益之義務，他方則有給付租金之義務，民法第421條定有明文。

而從給付義務又稱為獨立之附隨義務，指主給付義務以外，債權人可獨立訴請履行，以完全滿足給付利益之義務；

附隨義務則指為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生的義務。

又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；

民法第98條定有明文。

而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）；

易言之，解釋契約，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；

惟探求當事人之真意，則應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之「主要目的」及「經濟價值」等作全般之觀察（最高法院79年度台上字第1778號判決參照）。

2.查兩造間簽訂之不動產買賣契約書特約第1項第3、4款已載明約定「3.乙方陳文益應於租約簽約時交付依乙方陳文益應收全部買賣價款5％之金額充為保證金（28,699,228＊1/4＊0.05＝358740），俟乙方陳文益履完契約義務時隨即全部無息退還。

4.租賃期限屆滿時乙方陳文益應將地上物全部移植至他處將土地交還與甲方（即被告）收回，乙方陳文益並應將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態；

倘乙方陳文益倘逾期未移植樹木時則由甲方以廢棄物處理，其一切費用由乙方陳文益負擔惟甲方得自保證金內優先扣除。」

（本院卷第4頁）；

及兩造間簽訂之不動產土地租賃附強制執行契約書特約亦載明「乙方（即被告）使用租賃標的地應儘量保持現場環境整齊清潔，不得任意堆置廢棄物或雜物，租期屆滿時乙方應將全部地上物（包括植物、盆栽及其他鐵絲圍籬招牌等雜物）遷移他處並將租賃標的地樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態點交與甲方收回土地，倘乙方有逾期未移植樹木時則由甲方以廢棄物處理，其一切費用仍應由乙方負擔並得自租約保證金內優先扣抵。」

（本院卷第29頁），是原告依約確實於遷移樹木後，負有樹坑回填整平之從給付義務。

3.查原告並未以客土回填樹坑，而係以樹坑旁邊的土回填整平，為兩造所不爭執，則原告是否符合上揭契約約定之「將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態」？本院以兩造上揭不動產買賣契約特約、不動產土地租賃附強制執行契約書特約既文字均載明須將系爭土地「樹坑土壤回填整平」而非僅將系爭土地「整平」，復原告於系爭土地種植之樹木多達150株，而移植時樹木根部必覆載土壤以免樹木枯死，為眾所週知之事實，又本件五葉松根部包裹土壤之根土圓柱體，大棵五葉松約100株之根土圓柱體之半徑約50公分（即直徑約100公分），另小棵五葉松約50株之根土圓柱體之半徑約40公分（即直徑80公分）等情，為兩造所不爭執（本院卷第94頁、104頁反面），已如前述，以上開樹木之數量及根土圓柱體之體積初估已逾數十立方公尺以上（詳細數量詳如後述），足認移植樹木時根部包裏之土壤體積並非少數，再參以覆植於接近地面之土壤因受肥料澆灌，通常為較為肥沃而有價值可供耕作之土壤，是由原告帶走之根土圓柱體之體積已有相當經濟價值，依誠信原則，堪認兩造契約約定「將樹坑土壤回填整平」之內容，應係須將樹坑以「約等同帶走土壤體積之客土」回填，再予整平，較符事理之平。

至原告主張：移植樹木自須根部包裹土壤；

兩造簽立租約時已有共識以原地整平，不需另覓土方回填云云，既據被告否認，復原告亦未提出證據證明，尚非可採。

從而，被告以原告未另覓土方回填，而認原告未盡「將樹坑土壤回填」之義務，應屬有據。

㈡原告是否有其他「未將系爭土地整平至可供耕作狀態」而違反契約義務之說明：1.按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例參照）。

2.被告又抗辯：原告僅將樹坑予以推平，造成系爭土地分為3個區塊，3個區塊之間落差甚大，最大落差約有70公分，仍屬未依約定履行「將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態」云云，此部分業據原告所否認，並陳稱：系爭土地原本就分三個區塊，一塊比較高，另一塊比較低，另一塊更低等語。

經查，原告此部分主張，業經證人即前地主林陸妙到庭具結證稱：「之前買地的時候有看地。

（提示本院2到5頁不動產買賣契約書，系爭土地在簽買賣契約書之前，105年1月5日之前，系爭土地於出售前是否分成三區塊，三區高度有所不同？）我們買的時候是農地，一窟一窟，我們買的時候就分成三個區塊，三區塊高度不一樣，一定要不一樣才能灌溉啊。

（提示本院卷第15頁相片，是否系爭土地於出售前亦是這個地形地勢？）我們買了以後一直交給原告做，我很少去，我知道我們買的時候是三個區塊，‥‥但我是記得是三個區塊，買了以後我就很少去過，買的時候有看過土地，就是分三個區塊沒錯。

（你買地去看得時候，田梗和種田的土地高度有無落差？是出售前即如此？）我看過一次，我印象是一區一區，有高低落差才能灌溉水。

（洞要怎麼填平？）樹挖起來有坑，‥‥，我們地有三區，就是把每一區弄平。」

等語（本院卷第69至70頁），足見系爭土地在原告購買當時，即分為3個區塊，3個區塊高度不一致情形。

則兩造契約約定「將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態」，自指於不更動原有地形狀況下，將原即分為三個不同高度區塊的土地，於各區塊內整平即足，自不包括將系爭土地因地形分為高度不同之三區塊，均整平為同一高度為一區塊，此外，被告亦未就系爭土地於購地時或購地之前之原地形地貌並非區分為三區塊提出任何證據證明，復依兩造間之不動產買賣契約書、不動產土地租賃附強制執行契約書之文字解釋，契約之文字既載「將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態」，顯指樹坑回填整平，並無約定將系爭土地之原地形地貌更改為全地平面高度一致。

再者，原告確實有將系爭土地依原地形地貌而整平等情，亦有原告提出之照片可佐（本院卷第15至20頁、卷末證物袋），是被告此部分抗辯：系爭土地分成三區塊，係原告未履行契約約定「將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態」之義務云云，自屬無據，並非可採。

3.被告又辯稱：原告將系爭土地上之樹木挖出移植後，遺留大片礫石，其未將礫石移除，使被告無法使用耕耘機耕作系爭土地，係屬違約，未將系爭土地整平至可供耕作之狀態云云，並提出系爭土地上有礫石之照片為證（本院卷第33至36頁）。

惟此部分業據原告否認照片真正，並陳稱：系爭土地係溪底田，有很多石頭，並非原告從別處運來的等情在卷，復被告並未舉證證明「系爭土地含有礫石」之情況「於購地時」並不存在，再衡情原告將系爭土地上之樹木挖出移植後，亦無大費周章，花費勞力將大片礫石搬入散布於系爭土地之必要，此外，被告亦未提出兩造有約定點交返還土地內，不得含有於購買時即已存在於系爭土地上之礫石，則難認原告交付系爭土地時，土地含有與購地時相同之礫石存在，係屬未履行將系爭土地「整平至可供耕作狀態」之義務，而有債務不履行之情形，是被告此部分抗辯，亦非可採。

㈢原告得否請求返還保證金及得請求返還保證金之數額為何之說明：1.依兩造約定之不動產買賣契約書特約第1項第3、4款約定及不動產土地租賃附強制執行契約書第11條及特約之約定觀之，原告於本件租約簽約交付之保證金，既係於其履行完契約義務時，即由被告全部無息返還，足認原告交付之保證金係用以擔保其履行契約義務，倘有未履約情形，被告自得就原告債務不履行所致之損害賠償費用予以扣除，而返還剩餘保證金，殆無疑義。

至被告雖抗辯：因原告此部分違反契約義務而有債務不履行，而對保證金行使留置權，被告爰依不動產買賣契約書特約及民法第928條第1項規定，不予返還保證金云云，惟按「稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。」

民法第928條第1項所明定，查金錢係具有特殊性質之代替物，除非將其以物品包裝密封，作為特定物，否則金錢一經交付，所有權即發生移轉之效力，尚難作為留置權之客體。

復依兩造之不動產土地租賃附強制執行契約書第11條載明保證金之返還條件係「俟乙方（即原告）於租期屆滿或中途解約履完遷讓點交義務時，甲方應隨即無息返還乙方收回。」

又該契約書特約後段亦註明「倘乙方有逾期未移植樹木時，則由甲方以廢棄物處理，其一切費用仍應由乙方負擔，並得自租約保證金內優先扣抵」等語（本院卷第28、29頁），足認兩造約定保證金係用以擔保原告履行契約義務，倘原告未履行契約，被告並非以保證金視為違約金或保證金全數由被告留置，而係由被告就原告未履約所致費用，自保證金內優先扣抵。

則現原告既未履行契約從給付義務即未將樹坑土壤回填，而已交還土地，兩造自應就該保證金擔保之債權即原告債務不履行所致之損害賠償責任進行結算，是被告抗辯其依民法第928條第1項留置權規定及不動產買賣契約書特約將保證金全數留置云云，顯無理由，惟其抗辯亦含有以保證金扣抵此部分原告載走土方之價值之意（本院卷第104頁反面），此部分自屬有據，本院自得就被告得扣抵保證金之金額予以核算後，計算被告應返還原告之保證金數額。

2.查原告就租賃系爭土地於點交土地時，其未將樹坑以「約等同帶走土壤體積之客土」回填，僅將樹坑原地整平，已未符兩造約定之「原告將樹坑土壤回填整平至可供耕作狀態」之從給付義務，原告請求被告返還保證金時，被告自得請求扣減保證金所擔保原告應履行契約義務而債務不履行之損害賠償，即將原告帶走之土壤即土方價值之損害予以扣抵。

並就此部分計算說明如下：⑴按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項有明定。

又按關於損害賠償之數額，固應視其實際所受損害之程度以定其標準。

惟倘在損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利難以實現，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護，此觀民事訴訟法第222條第2項之規定及其立法理由自明（最高法院101年度台上字第1452號裁判要旨參照）。

⑵經查，原告所帶走之土壤即土方價值，應以體積乘以單價計算。

而原告帶走土方之體積，被告雖主張系爭土地之土方高度減少25公分為原告帶走土方之數量，並提出牆邊色差高度照片為證（本院卷第30、31頁），惟被告所提出之照片不能證明牆邊色差痕並非水痕，亦不能證明該色差痕位置即係購地時之地面高度，甚未能證明照片中之地面高度係系爭土地之全部地面高度，是自不能以此計算原告帶走土方之數量，復本院事實上無法就原告帶走之土方予以秤重測量，是本院爰依民事訴訟法第222條第2項之規定，以兩造均不爭執原告帶走之包裹樹木根部土壤係以根土圓柱體方式包裹為計算基礎，本院參以①大棵五葉松約100株（根土圓柱體之半徑約50公分）、小棵五葉松約50株（根土圓柱體之半徑約40公分），為兩造所不爭執；

②復該根土圓柱體之高度，業據原告陳報依新北市政府樹木移植作業方式及技術要領第二之㈣之1.之⑴規定之「以土球球徑2倍寬，1.3倍深度開挖植穴」，則直徑約為高度之1.54倍計算，則大株高度計為0.65公尺（計算式：1/1.54=0.65，小數點第二位四捨五入），小株高度計為0.52公尺（計算式：0.8/1.54=0.52）等情，尚屬有據，應屬可採，而被告陳報高度不論大小株之根土圓柱體高度均計為1公尺，惟其未能提出以此方式計算之依據，自應以原告所述較為可採；

③再該根土圓柱體係根部包裹土壤，是帶走之土壤體積應扣除樹根體積，以一般樹根體積不大，參諸證人詹益修於本院證稱：有些樹根往旁邊長，有些往下長；

（要帶走往下多深的土？距離根多少？）要距離根約30公分等語（本院卷第88頁），足認根土圓柱體有大部分均屬土壤，是被告主張根部占根土圓柱體四分之一，即土壤體積約占該根土圓柱體體積之四分之三計算，應屬可採；

④則原告帶走土壤體積應為48.09立方公尺（計算式：大株根土圓柱體（半徑0.5公尺×半徑0.5公尺×圓周率3.1416×高度0.65×100株×3/4）＋小株根土圓柱體（半徑0.4公尺×半徑0.4公尺×圓周率3.1416×高度0.52×50株×3/4）＝38.29+ 9.80=48.09，小數點以下二位四捨五入）。

⑤上開原告帶走之土壤即土方價值，依證人詹益修就土方市價於本院證稱：土的價錢1立方米約200、300元等語（本院卷第88頁反面），是本院採認一立方公尺的土方市價約300元計算，則原告帶走之土方價值約為14,427元（計算式：48.09x300=14,427）。

⑶從而，本件原告得請求返還之保證金，即以本件約定之保證金扣減原告債務不履行而未回填即帶走之土方價值後，應為344,313元（計算式：358,740-14,427=344,313）。

3.再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明定。

查本件原告對被告之請求返還保證金債權，未約定給付期限，核屬無確定期限之給付，依上開說明，俟被告受催告後仍未給付保證金，原告即能請求被告負遲延責任，從而，原告請求被告應自106年5月5日起，即被告於106年4月27日收受原告催告之存證信函載明之五日期限到期後，及兩造間租約屆期即106年5月4日之翌日之後之106年5月5日起負遲延責任，即按年息5%計付遲延利息，核屬有據，逾此日期之利息請求，則非有據。

五、綜上所述，原告依履行契約之返還保證金之法律關係，請求被告返還保證金344,313元及自106年5月5日起至清償日止按年息5％計算之利息部分為有理由，應予准許；

逾此數額之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告一部敗訴判決，就原告勝訴部分應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

八、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本件訴訟費用依勝敗比例由被告負擔百分之96，餘由原告負擔。

參、反訴實體事項：

一、反訴原告主張：反訴原告於105年1月5日向反訴被告、訴外人林陸妙及陳文煥購買系爭土地，惟反訴被告於系爭土地上種有大片五葉松，故向反訴原告請求延後交付系爭土地，約定租賃期間為105年2月5日起至106年5月4日止，保證金358,740元，待租約屆滿，反訴被告應將五葉松全部移植，並將系爭土地回填整平，反訴原告再返還保證金358,740元予被告，而依臺中市申請農業用地整地審查作業要點第11點規定，農業用地應維持挖方、填方之平衡，以確保農業用地之經營及利用，是兩造所簽訂之不動產買賣契約書特約第1條第4項、不動產土地租賃附強制執行契約書特約均約定，樹坑土壤回填整平，即係賦予反訴被告應將土壤回填之義務，用語明確亦符合現行法令之規範。

詎反訴被告將五葉松植栽移植後，致使系爭土地出現大片樹坑，然反訴被告未尋覓土方將樹坑回填整平，而反訴被告所植之五葉松大小不一，略以每株樹幹根部直徑25公分、根球直徑100公分（半徑為50公分）、斷根深度為100公分為計算基準，被告約略種植150株五葉松，故反訴原告就系爭土地減少之土方約為117.75立方公尺（計算式：0.5×0.5×3.14×1×150＝117.75），是反訴被告未使用土方予以回填樹坑，已違約。

且反訴被告除將五葉松植栽移往他處（臺中市○○區○○○段○000號地號土地），亦將系爭土地之土方運出用以覆蓋五葉松之根部，顯已違反不動產土地租賃附強制執行契約書第5條之約定，因而導致反訴原告所有之系爭土地土方短少117.75立方公尺。

是反訴被告應於106年5月4日將系爭土地回填整平至契約約定之狀態，然反訴被告遲未履行，且反訴被告亦將系爭土地之土壤運往他處，已有債務不履行之情事，業如前述，反訴原告自得依民法第229條第1項、第231條第1項之規定，向反訴被告請求因債務不履行之損害賠償。

而損害賠償之方式以回復原狀為原則，惟本件如恢復原狀，需將五葉松全數移植回系爭土地，對反訴被告而言顯有重大困難難以履行之處，故反訴原告依民法第215條之規定，向反訴被告請求以金錢賠償代替回復原狀，則回復原狀費用為117,750元（計算式：117.75立方公尺×1,000元（一立方公尺之市價）＝117,750元）等語。

並聲明：反訴被告應給付反訴原告117,750元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

二、反訴被告抗辯：反訴被告已依約履行完成，沒有逾期，並已於106年4月26日將土壤整平至可耕作的狀態，則反訴原告稱反訴被告將系爭土地土壤運到649地號用來蓋五葉松根部導致土壤短少，請反訴原告舉證等語置辯。

並聲明：駁回反訴；

反訴費用由反訴原告負擔；

如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、法院之判斷反訴原告主張其於105年1月5日向反訴被告、訴外人林陸妙及陳文煥購買系爭土地，土地面積為3648.98平方公尺，而反訴被告於系爭土地上種有大片五葉松，故兩造約定租賃期間為105年2月5日起至106年5月4日止，保證金358,740元，待租約屆滿，反訴被告應將五葉松全部移植，並將系爭土地回填整平，反訴原告再返還保證金358,740元予被告等情，為兩造所不爭執。

惟反訴原告主張反訴被告將五葉松植栽移植後，致使系爭土地出現大片樹坑，然反訴被告未尋覓土方將樹坑回填整平，而反訴被告所植之五葉松大小不一，略以每株樹幹根部直徑25公分、根球即根土圓柱體之直徑100公分（半徑為50公分）、斷根深度為100公分為計算基準，被告約略種植150株五葉松，故反訴原告就系爭土地減少之土方約為117.75立方公尺（計算式：0.5×0.5×3.14×1×150＝117.75），是反訴被告未使用土方予以回填樹坑，已違約。

且反訴被告除將五葉松植栽移往他處，亦將系爭土地之土方運出用以覆蓋五葉松之根部，顯已違反不動產土地租賃附強制執行契約書第5條之約定，因而導致反訴原告所有之系爭土地土方短少117.75立方公尺，反訴被告應以金錢賠償代替回復原狀，則回復原狀費用為117,750元（計算式：117.75立方公尺×1,000元＝117,750元）乙節，業據反訴被告所否認，經查，反訴被告就系爭土地因遷移樹木而帶走土方，未另覓土方回填而致被告喪失48.09立方公尺土方，因之所受損害金額為14,427元，而該14,427元已於本訴扣抵，業如前述，從而，反訴原告依民法第229條第1項、第231條第1項、第215條之規定，請求反訴被告給付反訴原告14,427元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，即屬無據，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

五、反訴訴訟費用，依民事訴訟法第78條，由反訴原告負擔。

中 華 民 國 106 年 12 月 4 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃家慧
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 4 日
書記官 王志伃