臺中簡易庭民事-TCEV,107,中小,3479,20181228,1

臺灣臺中地方法院小額民事判決 107年度中小字第3479號
原 告 洪宗聖

被 告 汪衛民


上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國107年11月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣9,699元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔5分之1，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告與訴外人翁子宸、黃俊榮、陳麒丰、謝家輝5人於民國106年5月30日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○○○街0○0號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自106年6月1日起至107年5月31日止，每月租金26,000元，於每半年前給付，押金為2個月租金即52,000元，並於系爭租約第5條約定：「…乙方（即原告）不繼續承租，甲方（即被告）應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」

等語，詎原告於107年5月31日租期屆至交屋當日，經被告檢查大部分房間後，皆無問題，公共空間亦未提出任何不滿，僅編號B2房間尚未檢查，卻於原告請求被告返還押租金時，遲至107年6月12日始為回應，且以眾多不合理之理由要求扣除押租金，經由學校教官協調，被告皆不置理，原告乃轉向消保官訴求，經消保官通知被告後，被告竟未事前通知，即要求其中兩位承租人於107年7月9日上午8時47分至超商見面，且要其餘之承租人不得參與，惟暑假期間該2位承租人均不在臺中，被告又拒絕其餘承租人代為處理，導致迄今仍未返還押租金。

被告雖於翌日以LINE通知要承租人等上傳帳號，惟不願說明匯款金額為何，其後被告更退出群組，猶拒不返還押租金，因而提起本件訴訟，爰依系爭租約之法律關係而為請求。

並聲明：1.被告應給付原告52,000元。

2.訟費用由被告負擔。

（二）對被告抗辯之陳述：當初與被告簽約時，原告、翁子宸、黃俊榮、陳麒丰、謝家輝都有在場，所以應該是翁子宸等5人與被告簽約，被告與翁子宸等5人每個人簽約的房間及租金數額都不同，合計是1個月26,000元，當初亦約定含原告在內之翁子宸等5人，各自將應負擔的租金數額匯款給被告，其後事實上翁子宸等5人已各自給付租金及押租金予被告完畢。

原告居住及簽約之房間是編號Al，已經點交完成返還給被告，原告並未積欠被告任何應付之租金，故告應該返還押租金予原告，但被告後來以原告以外其他承租人遲交租金等行為為理由，拒絕返還押租金，並不合理。

系爭房屋1個月租金之分配方式如下：Al房間（原告）4,750元、B2房間4,750元、C3房間4,600元、D4房間4,150元、E5房間4,150元、F6房間3,600元，F6房間的同學本來說要承租後來說不租了，所以由包含原告之翁子宸等5人每人幫他負擔每個月360元租金，該名同學自己則負擔1,800元。

每位承租人之押金數額，就是以上開每月租金及應分擔額乘以2。

雙方不曾約定要由一個同學代表收齊房租後，再一次交給被告，而且原告及另4位承租人上半年即以此方式進行，被告亦未有反對之意思表示，仍繼續收取下半年5位承租人分別給付之租金。

5位承租人之間並沒有連帶關係，被告應依比例返還押租金給原告。

至被告辯稱5位承租人尚積欠107年4月19日至6月18日電費3,389元，原告主張應依入住日數比例計算，即依被告所提電費收據可知，2個月電費是2,589元，107年4月19日至6月18日共61天，而107年4月19日至5月31日共43天，故依43/61比例計算後，5位承租人所需補繳的電費為1,825元，扣除承租時第一次繳納之電費741元中之522元【741×（43/61）＝522】，即106年4月19日至5月31日之電費，5位承租人實際尚須繳納1,303元之電費；

又系爭房屋大門係自然使用損壞，非故意毀損，門鎖部分，5位承租人面對被告主張之800元願意負擔之；

客廳壁鐘置放門邊，係自行掉下而損毀，5位承租人願負擔被告最初於簡訊上主張之500元。

另否認被告所稱優惠內容，當初雙方並未約定租金數額將因何因素而產生變動，應以約定當時之價格為準。

況當初被告說要負責公共電費，事後卻要求5位承租人全額負擔，亦不合理。

二、被告則以：

（一）原告所述簽約時狀況，及事後分別匯款租金、押租金給被告之情形，均係屬實。

但事實上被告是希望包含原告之翁子宸等5人統一匯款給翁子宸後，由翁子宸一次匯款給被告，所以被告才會給予包含原告之翁子宸等5人1個月26,000元之租金優惠，但包含原告之翁子宸等5人後來違約，故被告要將價格漲回原價，即1個月28,000元。

包含原告之翁子宸等5人先分別付完前半年租金後，又以分別匯款給被告之方式付了下半年，而當初點交系爭房屋的時候，就只有B2房間有問題，其他的房問都OK，另外電錶都是獨立的，亦由包含原告之翁子宸等5人自行協商應付之電費。

倘原告係單獨與被告簽約，原告已給付租金完畢、居住之A1房間亦完成點交，被告理應退還原告押租金，但原告並非獨自與被告簽約，而是與其他另外四位同學連帶與被告簽約，所以包含原告之翁子宸等5人應該負連帶責任，原告1人之主張無法代表全部承租人之意思。

原告的押金、電費都是原告一次繳給被告，因B2房間並未完成點交，所以被告拒絕返還押租金。

（二）系爭租約第4條租金約定，承租人應於107年6月1日，每半年躉繳，交出租人26,000元/月×6＝156,000/每次，一年兩次，共312,000元．但承租人屢次拖欠，經一再催收才肯繳交，電費亦是如此，至今尚欠繳107年4月16日至5月31日之電費，明顯違約，故取消出租原價優惠，而出租原價為28,000元/月，有591出租網相片為證，因係半年躉繳，故優惠2,000元/月，但原告違約，並蓄意毀損設備，被告要求賠償抵扣，並取消優惠，回復原價。

再系爭租租約第11條約定，承租人因故致房屋及財物損失，應負賠償之責。

而租賃期間，系爭房屋其中1.3樓大門鎖毀損未通知出租人修繕。

2.客廳壁鐘毀損，未告知原告，逕自拋棄。

3.B2房客黃俊榮（澳門僑生）獨自一人住大套房，毀損屋內設備如后：新的洗臉盆被戳破，留下網狀裂紋、房間內地磚多處有網狀裂紋、電視未點交即搬離，經測試該機無法正常運作、熱水器長期不當使用，致熱水管滲水，流到二樓及周遭牆壁，形成壁癌，且2樓屋主投訴其家中浴室漏水，水源來自3樓，經被告請水電工查明原因，係熱水高溫長時間開散，導致熱水管破裂、房間內冷氣，經測試壓縮機故障，只能送風，維修冷氣師傅告知，拆卸濾網時，嗅到拉K（三級毒品）臭味。

上開設施經維修後，其中更換明管28,000元、更換地板12,000元、修理電視3,000元、修理冷氣6,000元、修理門鎖800元、壁癌抓漏12,000元、賠償壁鐘1,200元、欠繳電費3,389元，及取消優惠求償24,000元，上開合計為93,389元，扣除押金52,000元，尚欠31,389元。

況甲方已每月吸收MOD+WlFl共6台電視，每月2,100元月租費，另水費及瓦斯費每月700至1,000元不等，實收約23,000餘元，平均每間房不到4,000元等語資為抗辯。

（三）並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告於106年5月30日與原告及翁子宸、黃俊榮、陳麒丰、謝家輝簽訂系爭租約，向被告承租系爭房屋，約定租期自106年6月1日起至107年5月31日止，每月租金26,000元，於每半年前給付，押金為2個月租金即52,000元，詎租期屆至經被告完成B2以外房間（含原告所住之A1房間）之點交後，被告迄未返還押租金等情，有系爭租約影本為證（見本院卷第8- 11頁），為兩造所不爭執（見本院卷第49頁），堪認屬實。

惟原告請求被告返還全部押租金52,000元之返還，則為被告否認在卷，並以前揭情詞置辯，是本件應審究為：1.原告請求被告給付52,000元有無理由？2.被告主張之各項扣抵金額是否有理由？

（二）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號民事裁判要旨參照）。

次按房屋租賃保證金（即押租金）之返還，當然為租期屆滿時，出租人與保證人所負回復原狀之義務。

如出租人與保證人於租期屆滿時未履行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金之義務，要難認為隨同失其存在（最高法院48年臺上字第1196號民事判例意旨參照）。

再按保證金（即俗稱之押租金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，即可主動動用保證金主張從保證金中予以抵償，並無須得承租人之同意（臺灣高等法院86年度上更三字第51號判決意旨參照）。

本件被告不爭執52,000元之押租金尚未返還予包含原告之翁子宸等5人，然陳稱：係因系爭房屋其中編號B2房間之居住者未履行回復原狀之租約義務所致等語，經查：1.依兩造所簽立系爭契約書第5條之約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新臺幣伍萬貳仟元，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」

可知（見本院卷第9頁），此項保證金約定之目的亦係在擔保被告履行租賃義務，解釋應與上開判決意旨所示之情形相同，原告主張包含原告之翁子宸等5人簽約時，曾交付52,000元予系爭租約之出租人作為擔保，且為被告所不爭執，堪信兩造就本件租約有押租金之約定無誤。

惟系爭租約之承租人究為包含原告之翁子宸等5人，抑或翁子宸則有疑義。

查依系爭租約之文義觀之，包含原告之翁子宸等5人均在租約上簽名、記載身分證字號及聯絡電話（見本院卷第10、11頁）；

且事實上，包含原告之翁子宸等5人居住之房間號碼均不相同，其各自負擔之租金數額亦迥異；

參以簽約之後，包含原告之翁子宸等5人亦係分別電匯不同之租金數額予被告至系爭契約一年屆滿為止，為被告所不爭執（見本院卷第49頁），足認包含原告之翁子宸等5人應係就其居住之房間號碼分別與被告成立獨立之租賃契約無疑。

被告雖辯稱：包含原告之翁子宸等5人間具有連帶給付之關係等語，然「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。

無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」

民法第272條定有明文，本件被告既未舉證雙方有何明示之約定，依法亦無相關之規定得以認定包含原告之翁子宸等5人間，具有連帶給付之關係，故難認被告該部分之抗辯為可採，包含原告之翁子宸等5人係分別與被告就其各自承租之房間，成立租賃契約，堪以認定。

2.承上，原告係偕同訴外人翁子宸、黃俊榮、陳麒丰、謝家輝與被告簽訂系爭租約，而原告請求返還押租金乃基於租賃契約所為之請求，於原告均已繳納租金完畢、且返還承租房間後，被告理應具有返還押租金之義務，為被告所不爭執（見本院卷第49頁）。

又上開租賃關係所生之債權由原告及訴外人與被告所簽訂，其本件因租賃契約所生之返還押租金債權，乃所有權以外之財產權，於數人共有之情形下，依照民法第831條之規定，固應準用共有之規定，即各共有人就其應有部分，對於第三人本得單獨主張其權利，無須為共有人全體之代表，是本件原告請求被告返還之押租金，在法律上非不可分，解釋上，原告亦僅得在可分之範圍內而為請求。

查系爭房屋點交當時，僅編號B2房間有問題，而原告所住編號A1房間並無問題，已完成點交一情，為兩造所不爭執（見本院卷第49頁），堪認屬實，故依系爭租約之約定，原告就其承租之A1房間請求押租金之返還，乃屬有據，不受B2房屋之狀況而受影響甚明。

依原告承租當時應負擔之租金數額審之，原告每月應負擔4,750元之租金，加計分擔原本欲承租F6房間同學之分擔額每月360元，共5,110元。

而本件原告所得請求返還之押租金，在法律上既屬可分，解釋上，原告僅得在可分之範圍內為請求，是原告得請求被告返還之押租金即為每月租金數額之兩倍10,220元【（4,750＋360）×2＝10,220】。

其餘原告逾此範圍之請求，即屬無據，自非可採。

至被告雖另辯稱：有人違約，故租金之優惠由26,000元回復成28,000元一節，因原告均已按時繳納租金、返還承租之A1房間予被告完畢，並無被告所指違約之事由；

且被告所指一旦承租人違約即調整每月租金至28,000元之情事，未見有何相關之記載可證，既經原告否認在卷，被告徒以先前網路刊登之租屋網頁為佐，猶無從證明兩造已為因條件成就而調整租金之約定，亦無從證明兩造曾經約定由翁子宸收齊後統一、一次匯款給被告，被告該部分之答辯，亦無理由。

（三）被告雖復辯稱：承租人尚有欠繳107年4月16日至5月31日電費、系爭房屋設備毀損修繕費等情，原告修繕後共支出69,389元，加計租金調整為每月28,000元後、承租人應補繳之總和24,000元，尚較被告未返還之押租金52,000元，多了31,389元，故被告並無返還押租金之義務等語，然查：1.承前所述，被告並無將每月租金調整為28,000元之明確事證可考，其該部分主張原告應予補繳之抗辯，並無可採。

2.又依據被告所指系爭房屋大門毀損、支出門鎖費用800元之部分，原告同意與其他承租人共同分擔給付（見本院卷第56頁），應認原告所需負擔之數額為160元【800×（5,110÷26,000）＝160】。

3.再被告所指系爭房屋壁鐘掉落毀損之部分，初始主張500元修復（見本院卷第56頁），後又主張1,200元始能修復（見本院卷第33頁），酌以被告並未提出任何事證以實其說，故爰以原告自認不爭執之500元修復費用（見本院卷第56頁）而為認定，並依原告繳付之租金比例計之後，原告應負擔之數額為100元【500×（5,110÷26,000）＝100】。

4.此外，被告所指B2房間內之洗臉盆、地磚、電視、熱水器、冷氣、壁癌、管線等損壞情事，因均與承租A1房間之原告無涉，故被告請求原告一併負擔B2房間內之相關修繕費用，並無理由。

5.另因系爭房屋之承租人並未繳納107年4月19日至5月31日（共43日）之電費，且溢繳了106年4月19日至5月31日之電費（共43日），而電費收據係以每年4月19日至6月18日計期（共61日），故依實際使用之日數比例計算後，承租人應補繳之電費數額應為107年4月19日至6月18日2個月電費2,589元（見本院卷第36頁），乘以43/61，為1,825元；

承租人溢繳之電費數額應為106年4月19日至6月18日2個月電費741元（見本院卷第53頁），乘以43/61，為522元，以應補繳之數額扣除溢繳之部分後，承租人尚應補繳1,303元。

原告應負擔之租金比例為1/5（5,110÷26,000＝0.2），業於前述，故原告應補繳之電費數額為261元（1,303÷5＝261）。

6.合計，原告猶應給付予被告之金額為521元（160＋100＋261＝521）。

此金額得於被告應予返還之押租金10,220元中扣抵之，則原告得請求被告返還之金額即為9,699元（10,220－521＝9,699）。

至原告雖表示被告另應負擔公共電費600元等語（見本院卷第64頁），然其就該部分之指述並未提出任何事證為據，亦未說明何以一個月之公共電費為50元，故依舉證責任分配之原則，應認其該部分之主張，無從採憑。

四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付9,699元，自屬有據，應予准許。

逾此範圍之請求並無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其餘事證，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本判決原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

七、依民事訴訟法第79條及第436條之19條第1項規定，確定其訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費1,000元），由被告負擔5分之1，餘由原告負擔。

中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 劉家汝